MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 24 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01827 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VTDE

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. LUCTUS C/ S.A.R.L. ASTER INGENIERIE CONSEIL & FORMATION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire DECHELETTE, Première vice-présidente adjointe

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. LUCTUS

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 822 586 491

dont le siège social est sis 29 rue Vernet – 75008 PARIS

représentée par Maître Jérôme BARBET, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P0465

DEFENDERESSE

S. A. R. L. ASTER INGENIERIE CONSEIL & FORMATION

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 502 296 353

dont le siège social est sis 103-105 avenue du Général de Gaulle – 94320 THIAIS

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P0497

*******

Débats tenus à l’audience du : 15 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 24 Juin 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2025

*******

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 16 juin 2017, la société NATIXIS LEASE IMMO a acquis de LA COMPAGNIE FONCIÈRE DE LA MACIF un ensemble immobilier situé 44, 46, 48, 50, 51, 53 et 57 rue Auguste Blanqui, 32, 34 et 38 rue Jean Jaurès, 2, 4 et 8 boulevard des Alliés et 4 et 6 place du Maréchal Foch, 94600 Choisy-le-Roi, et cadastré H182, lieudit 53 rue Auguste Blanqui, 94600 Choisy-le-Roi.

Par acte authentique du même jour, la société NATIXIS LEASE IMMO a conclu avec la SCI LUCTUS un contrat de crédit-bail immobilier portant sur les locaux situés au 3ème étage et sur des emplacements de parking de l’ensemble immobilier précité, à effet à cette date.

Par acte sous seing privé du 20 mai 2019, la SCI LUCTUS, sous-bailleur, a donné à bail commercial à la SARL ASTER-INGENIERIE CONSEIL & FORMATION (ci-après : société ASTER), sous-locataire, des locaux à usage de bureaux situés 14-16 avenue Jean Jaurès, 94600 Choisy-le-Roi, d’une surface d’environ 450 m², incluant la quote-part des parties communes, situés au 3ème étage, ainsi que quatre places de stationnement au 3ème sous-sol, à effet du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2028, pour un loyer annuel initial de 54.000 €, hors taxes et hors charges, payable en quatre termes égaux, trimestriels et d’avance le 1er jour de chaque trimestre civil, soit les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année ; ce loyer était indexé selon l’indice des loyers d’activités tertiaires (ou ILAT), et des provisions pour charges, impôts et taxes s’ajoutaient trimestriellement avec les termes du loyer ; le sous-locataire s’engageait à prendre à sa charge exclusive toutes contributions, redevances ou taxes relatives à l’usage des locaux, notamment la taxe foncière ainsi que les taxes additionnelles à la taxe foncière, toutes refacturées séparément desquellesloyers et charges ; un dépôt de garantie de 13.000 € a été convenu, de même qu’une pénalité contractuelle égale au taux de l’intérêt légal majoré de cinq points calculé prorata temporis, ainsi qu’une clause résolutoire en cas de défaut de paiement d’un terme de loyer et accessoires, un mois après un commandement de payer.

Des loyers, taxes et charges, ainsi que la taxe foncière, étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 28 août 2024, à la société ASTER, pour une somme de 95.362,57 € TTC au titre de l’arriéré locatif courant depuis 2022.

Après versements partiels totalisant 8.562,80 euros le 30 août 2024 et le 1er octobre 2024, de sorte qu’il restait un arriéré de 86.799,77 euros, la SCI LUCTUS, par acte d’huissier du 16 décembre 2024, a fait assigner la SARL ASTER-INGENIERIE CONSEIL & FORMATION devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de :

voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à effet au 28 septembre 2024,

ordonner l’expulsion de la société ASTER et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier si besoin est,

ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer,

assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 300 € par jour de retard, payable à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,

condamner la société ASTER à payer à la société LUCTUS les sommes provisionnelles suivantes :

la somme de 78.236,97 € au titre de l’arriéré locatif visé par le commandement de payer du 28 août 2024,

la pénalité contractuelle calculée prorata temporis à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance, d’un montant égal à l’intérêt au taux légal sur ces impayés majoré de cinq points,

la somme de 40 € au titre de l’indemnité forfaitaire pourraitfrais de recouvrement prévue par les articles L441-10 et D441-5 du code de commerce,

une indemnité d’occupation, calculée prorata temporis, d’un montantsde 5.135,67 € HT par mois augmentée des charges, taxes et accessoires et de la TVA, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

condamner la société ASTER au paiement d’une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société ASTER-INGENIERIE CONSEIL & FORMATION a constitué avocat.

L’affaire, appelée à l’audience du 25 février 2025, a été renvoyée à celle du 15 avril 2025.

A l’audience de renvoi, la SCI LUCTUS, représentée par son conseil et soutenant ses conclusions déposées à l’audience, a maintenu ses demandes et demandé le débouté de l’ensemble des demandes de la société ASTER ; elle s’est notamment opposée à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement, actualisant à 52.549,56 € le montant de l’arriéré locatif, après plusieurs versements effectués par la locataire, et précisant que les loyers courants impayés s’accumulaient, la dette totale s’élevant à 154.322,97 euros.

La société ASTER-INGENIERIE CONSEIL & FORMATION, par conclusions notifiées par voie électronique et déposées à l’audience, a demandé au juge des référés de :

à titre principal,

constater que la dette locative incluant les charges doit être réduite à la somme de 78.236,97 euros au titre des loyers,

suspendre l’acquisition de la clause résolutoire issue du commandement du 28 août 2024,

accorder le report ou l’échelonnement du règlement de toute somme qui pourrait être allouée à la demanderesse sur une période de 24 mois et ce, à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire de l’ordonnance à intervenir,

débouter la société LUCTUS de ses demandes de pénalités et de dommages et intérêts, compte tenu de la situation de la défenderesse ;

en tout état de cause,

condamner la société LUCTUS à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, sur le fondement de l’article 699 du même code,

ordonner la compensation des créances et dettes entre les parties, si elle a lieu de s’appliquer, au titre des loyers et charges relatifs au bail, par application de l’article 1347 du code civil,

écarter l’exécution provisoire.

Il convient de se référer aux écritures déposées pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025.

Par note en délibéré notifiée par voie électronique le 12 juin 2025, le conseil de la SCI LUCTUS a précisé au tribunal :

que, postérieurement à l’audience de plaidoiries, la société ASTER-INGENIERIE CONSEIL & FORMATION avait déclaré – par courriel du 28 mai 2025 – ne plus être opposée à la résiliation du bail ;

qu’en conséquence, la SCI LUCTUS en déduisait que sa demande de suspension des effets d la clause résolutoire n’avait plus lieu d’être.

Par réponse de son conseil du 13 juin 2025 notifiée de même, la société ASTER-INGENIERIE CONSEIL & FORMATION a demandé que cette note soit écartée, faisant vaoir qu’elle n’avait pas été autorisée par le juge des référés et que son contenu n’emportait pas renonciation totale à la décision de justice.

SUR CE

Sur la note en délibéré

Selon les dispositions de l’article 445 du code de procédure civile, « après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 ».

En l’espèce, la note en délibéré n’ayant fait l’objet d’aucune demande du juge des référés, il convient de la rejeter.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 28 août 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI LUCTUS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail, alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 95.362,57 €, hors coût de l’acte.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 septembre 2024.

Après vérification du décompte daté du 14 avril 2025 (pièce 7 en demande) et des autres pièces produites aux débats, la créance locative s’élève désormais à 154.322,97 € au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation.

Sur les demandes de la SARL ASTER-INGENIERIE CONSEIL & FORMATION :

Au soutien de ses demandes, la défenderesse explique que son activité consistant à dispenser des formations dans ses locaux, une part conséquente de son activité est issue de l’octroi de crédits de formation par les pouvoirs publics ; que ses difficultés de paiement de ses loyers ont pour origine la fermeture forcée de ses locaux, commerce non essentiel, en raison de la réglementation liée au covid-19, l’absence d’aide ou d’accord transactionnel entre les parties au bail de type abandon de loyer, ainsi que l’organisation des jeux olympiques de 2024 qui a entraîné un retard dans le versement de crédits.

S’il est certain que la résiliation du bail entraînera de très lourdes conséquences économiques pour le preneur, force est de constater, à la lecture des pièces versées aux débats, que :

les impayés faisant l’objet du litige ont débuté en 2022, alors que la période d’arrêt d’activité liée au covid était terminée ;

à l’examen des bilans pour les exercices 2020 à 2023 qu’elle produit, la société ASTER affichait un résultat déficitaire de 100.799 € pour 2020, un excédent de 63.484 € pour 2021, un déficit de 85.884 € pour 2022 et, malgré un chiffre d’affaires de 584.544 €, un déficit de 216.643 € en 2023 ;

par ailleurs, le bilan pour 2023 indique que le total des dettes de la société s’élève à 471.694 € pour 2023 ( contre 425.691 € en 2022), dont 114.400 € d’emprunts bancaires (contre 31.483 € en 2022).

Il en résulte que la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement sur une période de vingt-quatre mois sont manifestement insuffisants à permettre un apurement de la dette locative, compte tenu de la situation financière de la société ASTER et nonobstant les derniers règlements effectués.

S’agissant de la demande de compensation formée sur le fondement de l’article 1347 du code civil, la société ASTER ne justifie pas être titulaire d’une ou de plusieurs créances à l’encontre de la demanderesse, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

En conséquence, les demandes de la société ASTER seront rejetées.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société ASTER et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi, en cas d’expulsion, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Compte tenu de l’extrait de compte de la société ASTER au 14 avril 2025 que la société LUCTUS verse aux débats et par lequel elle justifie du montant de sa créance d’arriérés de loyers, il y a lieu de condamner par provision la SARL ASTER-INGENIERIE CONSEIL & FORMATION, conformément aux dernières écritures de la SCI LUCTUS, au payement de la somme de 52.549,56 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement sur la totalité de cette somme, au titre de l’arriéré locatif.

La société ASTER sera également condamnée à payer à la société LUCTUS la somme de 40 € au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement prévue par les articles L441-10 et D441-5 du code de commerce.

S’agissant de la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application, cette clause est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ; celle-ci sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément au dispositif de la décision.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société ASTER, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de ne permet d’écarter la demande de formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.000 €.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit et, compte tenu des circonstances de la cause, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et rendue en premier ressort,

REJETONS la note en délibéré communiquée le 12 juin 2025 par la SCI LUCTUS ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 20 mai 2019 étaient réunies à la date du 28 septembre 2024;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL ASTER-INGENIERIE CONSEIL & FORMATION et de tout occupant de son chef des lieux situés 14-16 avenue Jean Jaurès, 94600 Choisy-le-Roi, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS la SARL ASTER-INGENIERIE CONSEIL & FORMATION, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance, au paiement d’une astreinte journalière provisoire de 300 € en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la SARL ASTER-INGENIERIE CONSEIL & FORMATION dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée, d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, et ce, conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL ASTER-INGENIERIE CONSEIL & FORMATION, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, soit 5.135,67 € hors taxes par mois, outre les taxes – notamment la TVA -, charges et accessoires, et la CONDAMNONS à la payer ;

CONDAMNONS par provision la SARL ASTER-INGENIERIE CONSEIL & FORMATION à payer à la SCI LUCTUS la somme de 52.549,56 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement sur la totalité de cette somme, au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNONS par provision la SARL ASTER-INGENIERIE CONSEIL & FORMATION à payer à la SCI LUCTUS la somme de 40 €, au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement prévue par les articles L441-10 et D441-5 du code de commerce ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS la SARL ASTER-INGENIERIE CONSEIL & FORMATION aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS la SARL ASTER-INGENIERIE CONSEIL & FORMATION à payer à la SCI LUCTUS la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 24 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES