Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 5 février 2026, n° 24/13264

TJ Paris 5 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la créance du syndicat des copropriétaires était établie et que Mme [M] devait payer les charges impayées.
Rejeté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement n'étaient pas suffisamment justifiés et a rejeté la demande.
Rejeté
Préjudice financier causé par le défaut de paiement
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.
Accepté
Dépens et frais de justice
La cour a condamné Mme [M] à payer une indemnité au syndicat pour couvrir les frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 5 févr. 2026, n° 24/13264
Numéro(s) :	24/13264
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	17 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas GUERRIER
Cabinet(s) :	SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE
Parties :	Syndicat des coproprietaires de l' immeuble sis [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Nicolas GUERRIER

Copie certifiée conforme à :

— Maître [D] [X]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/13264

N° Portalis 352J-W-B7I-C4XVF

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Octobre 2024

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet [B]& Associés, administrateur de biens, S.A.R.L

[Adresse 8]

[Localité 7]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDEURS

Madame [J] [M]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non-représentés

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/13264 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4XVF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Décembre 2025

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

A la suite du décès d'[C] [P] survenu le 27 août 2020, Mme [J] [M], son épouse, est devenue propriétaire du lot n°33 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner Mme [M] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 25 octobre 2024, demandant au tribunal de :

« Vu les pièces produites,

Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier son article 10 et 10-1,

Vu le décret d’application du I 7 mars 1 967, en particulier ses articles 36 et 55,

Vu l’article 1231-6 alinéa 4 du Code civil,

Vu les éléments de fait et de droit allégués,

CONDAMNER Madame [J] [M] au paiement de la somme de 10.664,43 € au titre des charges arriérées avec intérêts qui doivent courir à compter de la date de signification du présent acte ;

CONDAMNER Madame [J] [M] au paiement d’une somme de 2.500,00 € à titre de dommages et intérêts.

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code Civil.

CONDAMNER Madame [J] [M] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10], une indemnité d’un montant de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir.».

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée par remise de l’acte à étude, Mme [M] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée 21 mai 2025, plaidée le 4 décembre 2025 et mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées au titre des charges de copropriété impayées et échues au 4ème trimestre 2024 d’un montant 10.664,43 euros incluant 693,64 euros de frais de recouvrement.

A l’appui de sa demande, il produit :

— un relevé de propriété attestant de la propriété de Mme [M] du lot n°33 ;

— les appels de fonds et de travaux adressés au défendeur faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés à ses lots et des extraits de compte individuel arrêtés au 4ème trimestre 2024 ;

— un relevé de compte arrêté au 4ème trimestre 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 octobre 2021, 26 octobre 2022, 19 avril 2023 et 24 avril 2024 portant approbation des comptes des exercices 2020 à 2023 et votant les budgets prévisionnels 2022 à 2025 ainsi que des travaux, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant les assemblées de 2021 à 2024.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 9.970,79 euros qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot de la défenderesse arrêtées au 4ème trimestre 2024.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.970,79 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2024.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement de sa créance d’un montant total de 693,64 euros comprenant le coût des mises en demeure, de rappels, de remise à l’huissier, de commandement de payer, les frais de derniers avis avant poursuites.

S’agissant des frais de mise en demeure, de rappels et de derniers avis poursuites, il apparait que ces pièces sont produites sans le bordereau d’avis de réception de sorte qu’elles sont insuffisamment justifiées et seront rejetées. En outre, le commandement de payer n’est pas davantage versé. Enfin, les honoraires relatifs à la remise à l’huissier qui relèvent des missions habituelles d’un syndic de copropriété ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », qui ne sont en l’espèce ni démontrées, ni même alléguées.

La demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2.500 euros en soutenant que le manquement de la copropriétaire lui a causé un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires Toutefois, il ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [M] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [M], partie perdante à la présente instance, doit être condamnée aux dépens et à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Mme [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la somme de 9.970,79 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE Mme [J] [M] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Mme [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 05 Février 2026

La Greffière La Présidente