COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [O] [R] épouse [Y], [B] [K] [X] [I] [Z], [H] [R], [U] [D] [T] [Z], [J] [R] c/ Etablissement public Monsieur le Directeur des Impots des Alpes-Maritim es (DGFIP06)

MINUTE N° 26/

Du 10 Mars 2026

3ème Chambre civile

N° RG 24/02703 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P2YN

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du dix Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Janvier 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 10 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Mars 2026 , signé par Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

M^e Mérouane BRAHIMI

DGFIP

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDEURS:

Madame [O] [R] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Mérouane BRAHIMI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [B] [K] [X] [I] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 2] Nouvelle Calédonie

représenté par M^e Mérouane BRAHIMI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [H] [R]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Mérouane BRAHIMI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [U] [D] [T] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 2] Nouvelle Calédonie

représenté par M^e Mérouane BRAHIMI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [J] [R]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Mérouane BRAHIMI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

Etablissement public Monsieur le Directeur des Impots des Alpes-Maritim es (DGFIP06) pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 6]

CADEI

[Localité 5]

Ayant fait signifier ses conclusions

EXPOSE DU LITIGE

[E] [Z] est décédé à [Localité 6] le [Date décès 1] 2017 en l’état d’un testament olographe fait à [Localité 6] en date du 24 juin 2016 en faveur de son frère, [K] [Z], lui-même décédé 3 jours auparavant, soit le [Date décès 2] 2017.

Il résulte de la déclaration de succession établie le 27 novembre 2017, déposée auprès de l’administration fiscale le 4 décembre 2017, que les héritiers sont dès lors des cousins du défunt, soit:

– [V] [Z], cousin au 4e°,

– [U] [Z] cousin du défunt au 4e°,

– [O] [R], cousine du défunt au 5e°,

– [H] [R], cousine du défunt au 5e°,

– [J] [R] cousine du défunt au 5e°

– [G] [M], cousin du défunt au 5e°,

– [L] [M], cousin du défunt au 5e°.

Selon ladite déclaration divers biens immobiliers composent la succession, dont l’un d’eux, l’objet du litige, est une propriété sise [Adresse 7] à [Localité 6], correspondant à une maison de maître de 283 mètres carrés avec maison de gardien de 121 m², classée en catégorie cadastrale 4 détenue via une SCI dénommée Bellevue, dont le défunt détenait au décès de son frère [K] [Z] l’intégralité des parts sociales, évaluées dans ladite déclaration à 3 000 000 €.

Une rectification de la valeur de la totalité des parts de la SCI au capital de 914,39 a été effectuée par une proposition de rectification envoyée par l’administration fiscale aux cohéritiers le 10 juillet 2020; la valeur portée pour 3 000 000 d’euros dans la déclaration de succession a été évaluée dans le cadre du contrôle sur pièces à 3 600 000 €.

Dans la réponse aux observations du contribuable du 3 février 2021, l’administration fiscale a maintenu partiellement les redressements notifiés en appliquant des abattements et la valeur retenue pour les parts de la SCI a été arrêtée à la somme de 3 311 000 €.

Les héritiers ont sollicité l’avis de la commission départementale de conciliation qui a confirmé le 6 avril 2022 la valorisation faite par l’administration fiscale.

C’est ainsi que des impositions supplémentaires ont été mises en recouvrement par un avis du 15 juin 2022 envoyé à chaque héritier pour un montant total de 192 059 €, dont 178 826 € de droits et 13 233 € de pénalités.

Les consorts [Z] ont adressé une première réclamation assortie d’une demande de sursis de paiement le 27 octobre 2022 et une seconde le 21 décembre 2023. Les consorts [R] ont adressé deux réclamations contentieuses en date des 22 et 27 décembre 2023; l’administration fiscale n’a pas répondu aux arguments développés.

C’est en l’état que le 22 juillet 2024 [G] [Z] et [U] [Z] ont fait citer devant le tribunal judiciaire de Nice le directeur départemental des finances publiques des Alpes maritimes, afin d’obtenir la décharge du paiement des droits de succession complémentaires réclamés ( procédure n°RG 24/2703) et que le 25 juillet 2024 [O] [R], [H] [R], et [J] [R] ont fait citer devant le tribunal judiciaire de Nice le directeur départemental des finances publiques des Alpes maritimes sollicitant la décharge du paiement des droits de succession complémentaires réclamés qu’elles ont été appelées à régler et que soit ordonnée la restitution des droits dont elles se sont acquittées (procédure numéro RG 24/2731).

Selon conclusions notifiées par la voie électronique le 3 février 2025, signifiées le 7 février 2025 à l’administration fiscale, l’ensemble des demandeurs, [G] et [U] [Z] d’un côté et [O], [H] et [J] [R] d’un autre côté maintiennent leurs prétentions contestant la valorisation de l’administration fiscale, sollicitant que l’exécution provisoire soit écartée, que l’administration fiscale soit déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et qu’il soit statué ce que de droit sur la demande jonction des procédures.

Selon ses conclusions la direction générale des finances publiques sollicite la jonction des deux procédures, la confirmation de la décision de rejet implicite prononcée par l’administration, le rejet de l’ensemble des demandes présentées par les parties demanderesses et leur condamnation à payer à l’administration fiscale la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes “juger que” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande de jonction

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui lorsqu’il existe entre elles un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les faire instruire et juger ensemble.

En l’espèce, les 2 procédures numéros RG 24/2703 et 24/2731 concernent les 5 héritiers de la même succession de [E] [Z], qui s’opposent à l’administration fiscale quant à l’évaluation du bien de la SCI Bellevue et consécutivement aux droits d’imposition complémentaires qu’elle leur réclame à hauteur globale de 192 059 € ; ces deux procédures ont donc pour origine les opérations de contrôle, de valorisation et de rectification engagées à l’occasion du règlement de cette succession et portent sur la contestation des impositions et pénalités mises à la charge de l’ensemble des demandeurs; dès lors il y a lieu d’ordonner la jonction de ces deux procédures, qui reposent sur des faits communs, tiennent à une même situation fiscale et soulèvent des questions juridiques identiques relatives à l’assiette et au recouvrement des droits de succession litigieux. Il convient en effet d’éviter tout risque de décisions contradictoires et de favoriser une économie de procédure.

Sur la demande de décharge de paiement solidaire des héritiers

Aux termes de l’article 1709 du code général des impôts “les héritiers, donataires ou légataires sont tenus solidairement au paiement des droits de mutation par décès.”

Il résulte de ces dispositions que la solidarité de paiement des droits de succession constitue une obligation légale, attachée à la seule qualité d’héritier, et s’impose de plein droit à l’ensemble des cohéritiers, indépendamment de leur degré de parenté, de la consistance des droits recueillis ou des modalités de répartition de la succession entre eux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les demandeurs ont la qualité d’héritiers de [E] [Z] et sont à ce titre légalement tenus au paiement solidaire des droits de mutation par décès mis à leur charge à la suite du redressement opéré par l’administration fiscale.

La circonstance que certains héritiers se soient déjà acquittés de tout ou partie des droits réclamés, ou que les impositions supplémentaires trouvent leur origine dans une réévaluation de valeur de la SCI Bellevue de la succession, est sans incidence sur l’existence et l’étendue de cette solidarité légale.

Par ailleurs, les éventuels déséquilibres financiers résultant de la mise en œuvre de la solidarité de paiement ouvrent, le cas échéant, aux héritiers concernés un recours contributif entre cohéritiers, lequel est étranger au présent litige fiscal et ne peut justifier une décharge de l’obligation solidaire prévue par la loi.

Il s’ensuit que la demande tendant à la décharge de la solidarité de paiement des droits de succession complémentaires sera rejetée.

Sur l’évaluation du bien immobilier objet de la SCI Bellevue

1°)

Les demandeurs soutiennent que l’administration fiscale ne pouvait légalement retenir, pour l’établissement des droits de succession, une valeur des parts de la SCI Bellevue supérieure à celle admise dans le cadre de la procédure de rectification engagée au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune pour l’année 2017 au cours de laquelle la valeur des parts de ladite société a été arrêtée à la somme de 3 140 000 €, valeur acceptée par la succession.

Toutefois, il résulte de la jurisprudence applicable et constante que l’administration fiscale n’est pas tenue, pour l’établissement d’un impôt donné, de reprendre l’évaluation retenue à l’occasion de l’assiette d’un autre impôt, dès lors que ces impositions sont distinctes tant par leur nature que par leur fait générateur.

En l’espèce, l’impôt de solidarité sur la fortune constitue un impôt annuel assis sur la valeur du patrimoine du contribuable appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition, tandis que les droits de mutation par décès sont établis sur la valeur vénale réelle des biens au jour du décès du défunt, date constituant le fait générateur de l’imposition.

Il s’ensuit que l’évaluation opérée par l’administration fiscale dans le cadre du contrôle de l’impôt de solidarité sur la fortune, et notamment celle retenue pour l’année 2017, ne saurait lier l’administration pour la détermination de la valeur vénale des biens composant la succession de [E] [Z], décédé le [Date décès 1] 2017, ni constituer une prise de position formelle opposable au sens de l’article L 80 B du livre des procédures fiscales.

À cet égard, la circonstance que la proposition de rectification du 20 août 2019 ait mentionné la valeur des parts de la SCI Bellevue à 3 140 000 €, et que cette valeur ait été acceptée par la succession pour les besoins de l’imposition à l’ISF, est sans incidence sur la faculté ultérieure pour l’administration fiscale d’apprécier différemment la valeur des mêmes biens pour l’établissement des droits de succession, dès lors qu’il s’agit d’une imposition distincte, fondée sur un fait générateur différent et obéissant à des règles propres.

En outre, l’évaluation réalisée dans le cadre de l’impôt de solidarité sur la fortune reposait sur des références et des méthodes propres à cet impôt, tenant compte de comparaisons effectuées pour des années antérieures, entre août 2015 et janvier 2017 et sur une appréciation spécifique de la valeur vénale des biens litigieux à cette date.

2°)

La seule circonstance que certains des biens de comparaison retenus par l’administration fiscale pour les droits de succession soient situés dans des communes limitrophes riches, tel que [Localité 7], et [Localité 8] ne suffit pas à les priver de pertinence, dès lors que l’immeuble en cause est situé dans un secteur résidentiel homogène de haut standing, à la limite de ces communes, caractérisé par des biens de nature et de situations comparables.

Le rapport d’expertise évoqué par les demandeurs du 1er mars 2007, établi dans un contexte sociétaire particulier lié à la sortie d’une associée de la SCI Bellevue (la sœur du défunt) et reposant sur des références anciennes et insuffisamment documentées ( ventes de maisons aux alentours de 1996 à 2006), ne saurait utilement contredire l’évaluation opérée par l’administration fiscale à partir d’éléments de comparaisons récents et adaptées à la date du fait générateur des droits de succession.

Il s’ensuit que les demandeurs ne sont pas fondés à soutenir que l’administration fiscale aurait méconnu les règles d’évaluation applicables en retenant, pour l’établissement des droits de succession, une valeur des parts de la SCI Bellevue supérieure à celle admise antérieurement pour l’impôt de solidarité sur la fortune, ni que la proposition de rectification du 10 juillet 2020 constitue une remise en cause illégale d’une valeur définitivement arrêtée.

3°)

Il est constant que la valeur des parts d’une société civile immobilière ne se confond pas avec celle de l’immeuble qu’elle détient, mais doit être appréciée comme celle d’un titre non coté, en tenant compte de l’ensemble des éléments permettant d’approcher au plus près le prix qui résulterait du jeu normal de l’offre et de la demande.

En l’espèce, la SCI Bellevue ne percevait aucun revenu, et son actif est exclusivement constitué de la propriété située [Adresse 7] à [Localité 6]; à la suite du décès de l’un des associés, [K] [Z], son frère [E] [Z], s’est trouvé détenir la totalité des parts de la société.

Dans ces conditions, l’administration fiscale était fondée à retenir une méthode patrimoniale, reposant sur la valeur vénale de l’actif social, cette méthode étant particulièrement adaptée à l’évaluation d’une SCI sans revenus dont l’actif est composé d’un bien immobilier unique.

Pour déterminer la valeur de cet actif, le service a procédé par comparaison, en retenant 6 termes de comparaison constitués de ventes de maisons individuelles de standing équivalent, situées dans un secteur géographique homogène et immédiatement proche du bien à évaluer, notamment à [Localité 7], soit comme le rappelle l’administration fiscale à une distance d’environ 300 m à vol d’oiseau dont certaines dans la même rue.

La méthode par comparaison n’exige pas une identité stricte des biens, mais seulement qu’ils présentent des caractéristiques intrinsèquement similaires quant à leur nature, leur situation et leur catégorie de marché, ce qui est le cas en l’espèce.

La circonstance que certains biens de comparaison soient situés dans une commune limitrophe est sans incidence dès lors que l’ensemble des termes retenus appartient à un même secteur résidentiel de haut standing.

Il résulte des débats que la vente du bien de la SCI Bellevue intervenue le 8 juin 2018, pour un prix de 3 800 000 €, augmenté d’une commission de 100 000 €, constitue seulement un indice pertinent de la valeur du bien, bien que postérieur au décès; l’administration n’a toutefois pas retenu ce prix de manière mécanique, mais a apprécié la valeur au jour du fait générateur, en arrêtant une valeur inférieure à celle résultant de la cession ultérieure, ce qui atteste d’une évaluation prudente conforme aux exigences jurisprudentielles.

En toutes hypothèses, il n’existe aucun fondement légal permettant de procéder à une compensation entre les sommes acquittées au titre de l’ISF et les droits de succession complémentaires mise à la charge des cohéritiers. Ces impositions étant distinctes, liquidées et recouvrées selon des règles propres, les paiements effectués au titre de l’ISF ne sauraient venir en déduction des droits de mutation par décès, ni justifier une décharge partielle ou totale de ces derniers.

Les termes retenus par l’administration fiscale pour évaluer les parts de la SCI Bellevue, présentent des caractéristiques intrinsèquement similaires quant à leur nature, leur standing et leur destination, la méthode n’exigeant pas une identité stricte des biens, mais une similitude suffisante, en l’espèce; les prix unitaires du mètre carré après ajustement, tenant notamment à la présence d’une piscine ou pas, s’échelonnent entre 8800 € et 14 000 € le mètre carré, révélant une fourchette cohérente pour des biens de ce segment de marché; la moyenne arithmétique retenue par le service, soit 10 650 € par mètre carré, ne présente aucun caractère excessif ou aberrant.

Afin de tenir compte des différences objectives entre les biens comparés et la propriété de la SCI Bellevue, l’administration a appliqué 2 abattements distincts :

– un abattement de 10 % pour vétusté, les biens de comparaison ayant été construits plus récemment que les bâtiments de la SCI Bellevue édifiés en 1880,

– un abattement de 5 % pour disproportions métriques, la propriété litigieuse présentant des surfaces bâties et foncières significativement supérieures à celles des termes de comparaison.

Ces abattements, explicitement motivés et favorables aux contribuables, ont conduit à une valorisation nette de l’actif social à la somme de 3 310 850 € arrondie à 3 311 000 €, valeur inférieure tant à celle initialement retenue par l’administration fiscale au stade de la rectification (3 600 000 €) qu’au prix de cession ultérieure du bien à un marchand de biens au prix global de 3 900 000 €, intervenue moins de 16 mois après le décès de [E] [Z].

La circonstance que le fonds dominant ait été acquis par le même marchand de bien dès le 28 décembre 2017, ce qui n’est pas utilement contesté par les demandeurs, est de nature à contredire l’argument tiré de l’existence d’une servitude susceptible de minorer durablement la valeur du bien.

Enfin, la configuration même de la propriété litigieuse qui comporte un terrain de 3806 m² dans un secteur résidentiel quasi d’exception directement au-dessus de [Localité 7] avec une vue dominante sur la mer là où il n’existe plus de terrain à bâtir, justifie que la valeur vénale retenue par l’administration excède le montant déclaré initialement par les héritiers.

Il résulte de l’ensemble de ces observations que l’évaluation opérée par l’administration fiscale repose sur une méthode régulière, des termes de comparaison pertinents et des correctifs appropriés, et ne révèle aucune erreur manifeste d’appréciation.

Sur les demandes accessoires

Les demandeurs, succombant en l’ensemble de leurs prétentions, il y a lieu de les condamner aux dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la nature du litige et des circonstances de l’espèce, de laisser à la charge de chaque partie les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés; dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’administration fiscale.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit, sauf décision contraire du juge lorsqu’elle est susceptible d’entraîner des conséquences manifestement excessives

En l’espèce, l’administration fiscale fait valoir que des garanties ont été mises en œuvre par le comptable public afin d’assurer le recouvrement de l’imposition litigieuse et de préserver les droits du Trésor public dans le cadre de la présente instance et de l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est par ailleurs constant que les héritiers ont déjà acquitté une somme de 100 205 € sur une créance totale de 192 059 €, sans justifier que l’exécution provisoire serait de nature à entraîner pour eux des conséquences manifestement excessives.

Les demandeurs n’établissent ni l’existence de risques particuliers d’atteinte disproportionnée à leur situation financière, ni l’impossibilité de recouvrer les sommes versées en cas d’infirmation ultérieure de la décision.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Ordonne la jonction de la procédure enregistrée sous le numéro 24/2731 à la procédure 24/2703,

Confirme la décision de rejet implicite prononcée par la direction générale des Finances Publiques,

Déboute [B] [Z], [U] [Z], [O] [R], [H] [R], [J] [R] de l’intégralité de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [B] [Z], [U] [Z], [O] [R], [H] [R], [J] [R] aux dépens de l’instance,

Rappelle que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

En foi de quoi la présidente a signé avec la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE