TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e PERRET

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e CERRAHOGLU

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/06780

N° Portalis 352J-W-B7G-CXABB

N° MINUTE :

Assignation du :

02 juin 2022

JUGEMENT

rendu le 17 janvier 2025

DEMANDEURS

Monsieur [K] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [P] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par Maître Claire PERRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0801

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet PASSET, S.A.R.L.

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté par Maître Selviye CERRAHOGLU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0807

Décision du 17 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/06780 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXABB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 25 octobre 2024 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété, est administré par le cabinet Passet en qualité de syndic.

Mme [P] [Z] est propriétaire d’un lot n°21 situé au 6ème étage, comportant une chambre et une cave.

M. [K] [B] est propriétaire des lots n°19 (une chambre) et 20 (deux pièces, cuisine, entrée et cave n°15) également situés au 6ème étage.

Ces trois lots sont dépourvus de WC privatifs et bénéficient des WC communs situés de part et d’autre du couloir du 6ème étage.

M. et Mme [U], propriétaires de plusieurs lots au sein de l’immeuble, ont souhaité acquérir l’un des WC communs du 6ème étage.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 mars 2022, les résolutions 24 et 25 portant sur la proposition d’acquisition de ces WC par les époux [U] au prix de 4 000 euros nets vendeur ont été adoptées.

Le procès-verbal de l’assemblée a été notifié à Mme [P] [Z] et M. [K] [B] par lettres recommandées le 4 avril 2022.

C’est dans ces conditions que par exploit signifié le 2 juin 2022, Mme [P] [Z] et M. [K] [B] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’annulation des résolutions 23, 24 et 25 de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 mars 2022.

Décision du 17 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

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Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2023, Mme [P] [Z] et M. [K] [B] demandent au tribunal, au visa des articles 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— JUGER nulles les résolutions n° 23, 24 et 25 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] en date du 7 mars 2022 ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser à Madame [P] [Z] et Monsieur [K] [B] la somme de 2 500 euros chacun au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Bénédicte COUSSON,

— DISPENSER Madame [P] [Z] et Monsieur [K] [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande au tribunal, au visa des articles 26 et 26-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

— DÉBOUTER Monsieur [K] [B] et Madame [Z] de l’ensemble de leurs demandes

— CONDAMNER Monsieur [K] [B] et Madame [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 décembre 2023 et la date de plaidoirie a été fixée au 25 octobre 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la demande de nullité des résolutions n°23, 24 et 25 de l’assemblée générale du 7 mars 2022

Au soutien de leur demande, Mme [Z] et M. [B] indiquent que l’ordre du jour de l’assemblée générale ne comportait aucun projet de résolution et ne définissait même pas le WC dont l’acquisition était envisagée par les époux [U]. Ils ajoutent que les projets de modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division ainsi que la surface des parties communes devant faire l’objet de la cession n’étaient pas joints, et ce en violation des dispositions des articles 10 et 11 du décret du 17 mars 1967. Ils soutiennent ensuite que les résolutions contestées portent atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives, lesquelles sont dépourvues de WC privatifs et auraient dès lors dû être adoptées à l’unanimité des copropriétaires en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

En réplique, le syndicat des copropriétaires, qui ne répond pas sur les moyens tirés du non-respect des dispositions du décret, oppose que la cession des WC communs ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et n’affecte pas la jouissance des parties privatives des autres copropriétaires, et n’entre dès lors pas dans les exceptions au vote à la majorité prévues par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur ce,

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il convient tout d’abord de relever que l’action des demandeurs est recevable, dans la mesure où elle a été exercée dans le délai imparti par l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et où le procès-verbal justifie qu’ils ont voté contre les trois résolutions querellées ainsi libellées :

« 23°) – A la demande de Monsieur et Madame [U], proposition d’acheter à la copropriété un des WC communs situés sur le palier du 6ème étage.

Les frais de notaire, géomètre et frais divers seront à la charge des acquéreurs.

Montant proposé par Monsieur et Madame [U] de 4.000,00 € suivant courrier du 2 janvier 2022.

(Vote à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965)

24°) – En cas de cession du WC commun situé au 6ème étage, il sera créé un nouveau lot auquel il sera attribué des tantièmes de charges de copropriété et d’entretien de l’ascenseur.

Les plans des WC et le projet modificatif de l’état descriptif de division seront réalisés par un géomètre.

(Vote à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965)

25°) – Mandat à donner au syndic de signer l’acte de cession des WC communs et modificatif de l’état descriptif de division.

(Vote à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965) ».

* Sur le moyen tiré du non-respect des articles 10 et 11 du décret du 17 mars 1967

Aux termes de l’article 11 du décret susvisé,

« Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

[…]

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi

[…]

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6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25,26,30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;

[…] ».

En l’espèce, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, la convocation adressée aux copropriétaires pour l’assemblée générale du 7 mars 2022 comportait bien, sous chaque point à l’ordre du jour, le projet de résolution correspondant. Le grief tiré de l’absence de respect des dispositions de l’article 11-1 7° du décret doit donc être écarté.

Il ressort en revanche des termes de ces projets de résolution, ainsi que du courrier de Monsieur [U] daté du 2 janvier 2022 annexé à la convocation, que le projet de cession portait sur « un des WC situés sur les parties communes » sans que ne soit précisé le WC sur lequel portait le projet d’acquisition, et alors qu’il n’est pas contesté que le 6ème étage comporte deux WC communs. Si ce projet de cession avait déjà fait l’objet d’une inscription à l’ordre du jour d’une précédente assemblée réunie le 4 mars 2020 et que l’ordre du jour précisait alors qu’il s’agissait des WC situés « au fond du couloir à gauche », permettant donc l’identification du WC concerné, il doit être considéré, en application du principe d’autonomie des assemblées générales, que les projets de résolution et le courrier de M. [U] ne comportaient pas les éléments essentiels de la cession de partie commune envisagée, notamment la consistance exacte de l’objet de la vente.

Ainsi, si le prix de vente, une des conditions essentielles du contrat, figurait bien dans le projet de résolution, cette indication apparait insuffisante à remplir les exigences légales relatives à la notification des conditions essentielles du contrat. En effet, comme le font valoir les demandeurs, le fait que le WC concerné, son emplacement et sa surface ne soient pas précisés et qu’aucun plan ou estimation de surface ne soient joints à la convocation n’a pas permis aux copropriétaires de disposer des informations suffisantes pour apprécier la proposition de résolution.

Par ailleurs, comme le soutiennent justement les demandeurs, les projets de modificatifs du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division n’étaient pas joints à la convocation. Dès lors que l’assemblée générale était amenée à se prononcer sur la cession d’une partie commune entrainant une modification de ces actes, la notification de ces documents était imposée par les dispositions de l’article 11-I 6° du décret du 17 mars 1967 pour la validité de ces décisions.

Pour l’ensemble de ces motifs, la résolution n°23 encourt l’annulation, sans qu’il y ait lieu d’examiner le second moyen.

Les résolutions n°24 et 25, liées à la mise en œuvre de la résolution n°23, seront par conséquent annulées pour les mêmes motifs.

2- Sur les demandes accessoires

Décision du 17 janvier 2025

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— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1 500,00 euros à chacun des demandeurs au titre des frais irrépétibles exposés par eux et de le débouter de sa demande à ce titre.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Mme [Z] et M. [B] seront dispensés de toute participation aux frais communs de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ANNULE les résolutions n°23, 24 et 25 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] du 7 mars 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au paiement des entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à M^e Bénédicte Cousson de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Mme [P] [Z] et M. [K] [B] chacun la somme de 1 500,00 euros au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le DÉBOUTE de sa demande formée à ce titre ;

DISPENSE Mme [P] [Z] et M. [K] [B] de toute contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 17 janvier 2025

La greffière La présidente