COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 08 Avril 2026

Minute n°

[N] c/ [B]

DU 08 Avril 2026

N° RG 25/02255 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QO2U

— Exécutoire le :

à M^e AYVAZYAN Ashkhen

— copie certifiée conforme le:

à M^e BEURGAUD Nathalie

DEMANDEUR:

Monsieur [P] [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e BEURGAUD Nathalie, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSE:

Madame [G] [B]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e AYVAZYAN Ashkhen, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Monsieur Quentin BROSSET-HECKEL, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 09 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2010, Mme [Z] [N], a consenti à Mme [G] [B] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 530 euros.

Il n’est pas contesté que M. [P] [N] est venu aux droits de Mme [Z] [N], son épouse décédée, concernant ledit logement.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, M. [P] [N] a fait signifier à Mme [G] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 32 579,32 euros au titre des loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance habitation.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 12 novembre 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2025, M. [P] [N] a fait assigner Mme [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE statuant en référé aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Mme [G] [B] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Mme [G] [B], au paiement des sommes provisionnelles suivantes:

. 32 579 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté à la date du commandement de payer,

. une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,

. les entiers dépens.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes-Maritimes le 2 mai 2025.

Le diagnostic social et financier a été réalisé et transmis au greffe du tribunal le 17 octobre 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 mars 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

Lors de l’audience M. [P] [N] comparaît représenté par son conseil personne et sollicite le bénéfice de son assignation.

Aux termes de ses dernières conclusions Mme [G] [B] sollicite de la présente juridiction notamment de :

— en tout état de cause, constater la prescription des loyers concernant les périodes antérieures au 8 novembre 2021 ;

— à titre principal, dire n’y avoir lieu à référé,

— rejeter l’ensemble des demandes de M. [P] [N],

— condamner M. [P] [N] aux dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler :

— qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu’il ne suffit pas d’affirmer un fait, même de manière péremptoire, pour le démontrer,

— que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu’en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.

Sur la demande en référé :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

L’absence de contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision de la juridiction et non à celle de sa saisine.

Mme [G] [B] fait état d’une contestation réelle et sérieuse et d’une absence d’urgence. A ce titre elle indique qu’elle avait alerté les propriétaires à de nombreuses reprises sur les travaux d’entretien et de remplacement qui étaient nécessaires dans le logement, laissant l’appartement dans un état d’insalubrité (au niveau des canalisations, évacuation des eaux, chauffage, installations électriques, cuisines, humidité, moisissures etc…). Elle considère que l’ensemble de ces éléments démontre les manquements des propriétaires dans leurs obligations et peut donc avoir une influence sur le prix du loyer et le montant de la dette. Sur l’absence d’urgence, elle relève que le bailleur lui reproche de ne plus payer de loyer depuis 2017, mais ne délivrera un commandement de payer que 7 ans plus tard, en 2024.

M. [P] [N] soutient que la demande en référé peut se fonder sur l’article 835 qui ne requière pas l’urgence. Par ailleurs, il note qu’aucun règlement n’a été effectué par la locataire et qu’elle n’a jamais alerté les bailleurs sur la situation du logement.

En l’espèce il est constant que l’intervention du juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile n’est pas subordonnée à une condition d’urgence.

Mme [G] [B] fait état d’un logement indécent et du non-respect par le bailleur de ses obligations notamment aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui pourrait avoir une influence sur le montant de l’arriéré locatif sollicité par le bailleur, notamment par compensation. Au soutien de ses prétentions, la défenderesse verse de nombreuses pièces, comme des photographies qui correspondraient à l’état de l’appartement, mais également 3 témoignages confirmant les plaintes de la locataire sur l’état de délabrement du logement et un certificat médical sur son état de santé.

Ainsi, les moyens de défense de Mme [G] [B] opposés aux prétentions du demandeur n’apparaissent pas immédiatement vains, inopérants et insuffisamment prouvés.

Il existe donc une incertitude en l’état des débats, que le juge des référés ne peut trancher comme le ferait le juge du fond.

Dès lors, il convient de considérer qu’il existe une contestation réelle et sérieuse.

Si une telle contestation sérieuse n’empêche pas l’intervention du juge des référés au visa de l’article 835 du code de procédure civile, elle ne lui permet que de prendre des mesures d’attentes ou conservatoires. La contestation sérieuse prive le juge des référés de son pouvoir d’anticipation que constitue en l’espèce la demande d’expulsion sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire, la condamnation à une somme provisionnelle au titre de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation. En effet, une contestation sérieuse a pour conséquence de priver l’illicéité du trouble de tout caractère manifeste et même de toute certitude.

Par conséquent il convient de dire n’y avoir lieu à référé. Il ne sera donc pas statué sur les autres demandes, notamment celles sur la prescription soulevée par le locataire, la contestation sérieuse s’étendant à toute la dette locative invoquée, mais également sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [P] [N] sera donc condamné aux dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé au regard de l’existence de contestations sérieuses sur les demandes de M. [P] [N] ;

CONDAMNONS M. [P] [N] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection