COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” c/ [G] [X]

MINUTE N° 2026/105

Du 16 Février 2026

3ème Chambre civile

N° RG 23/04610 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PKD2

Grosse délivrée à

M^e Benoît NORDMANN

M^e David ALLOUCHE

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du seize Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VINCENT Anne Présidente, assistée de Madame KACIOUI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 16 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, signé par Madame VINCENT Anne Présidente, assistée de Madame ISETTA,Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “LE GIGI”

[Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice, le cabinet immo de france côte d’azur

dont le siège est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Benoît NORDMANN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [G] [X]

[Adresse 4]

représenté par Maître David ALLOUCHE de la SELARL DAVID ALLOUCHE AVOCAT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er février 2015, Mme [D] [M] née [L], décédée le 14 juillet 2021 et aux droits de laquelle vient le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE GIGI », a donné à bail commercial à M. [X] [G] [R] un local situé en rez- de -jardin, d’une surface d’environ 100 m², au [Adresse 5] à [Localité 2], pour un loyer annuel initial de 3.200 euros, payables au trimestre à usage d’entrepôt de marchandises à l’exception de produits inflammables.

Le 9 mars 2022, il a été constaté par huissier la pose d’une caméra de vidéo en diection de la porte d’accès au local.

Le 30 mai 2022, le syndic de copropriété a mis en demeure M. [E] de rembourser sa consommation électrique ayant constaté que son local s’était raccordé au compteur électrique des parties communes entraînant une consommation électrique hors normes pour les parties communes. Il lui a demandé s’il utilisait le local pour y habiter.

Par constat d’huissier du 23 janvier 2023 il a été constaté et mis fin aux raccordements sauvages pour que le local bénéficie d’électricité et d’eau alimentant les parties communes de l’immeuble.

Le 13 février 2023, le syndicat de copropriété de l’immeuble a déposé plainte pour les branchements illégaux.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 avril 2023, le Syndicat des copropriétaires a reproché à son locataire de ne pas avoir respecté la destination de l’entrepôt, notamment en effectuant un raccordement alimentation en eau et électricité sur les parties communes, et d’avoir opéré un vol d’énergie. Il a proposé une résolution amiable du contrat de bail. Ce courrier est resté sans suite.

Le 6 octobre 2023, l’assemblée générale de la copropriété a mandaté le syndic pour agir en justice contre M. [E] afin d’obtenir la résiliation judiciaire du bail commercial et sa condamnation au remboursement des frais d’électricité détournée.

Le 11 octobre 2023, le syndic de copropriété a mis en demeure M. [E] de s’acquitter de sa part d’impôts fonciers.

Le 14 juin 2024, un constat a été fait de l’état du local loué par commissaire de justice.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice signifié le 30 novembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ LE GIGI” a assigné [G] [X] devant le Tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties;

— Ordonner l’expulsion de [G] [X];

— Condamner [G] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des derniers loyers échus jusqu’à entière libération des locaux;

— Condamner [G] [X] à lui verser la somme de 4.236,79 euros au titre de dommages et intérêts de droit à compter de la date d’assignation;

— Condamner [G] [X] à lui verser la somme de 1.552, 63 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2022;

— Condamner [G] [X] à lui verser la somme de 2.800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur cette assignation, M. [X] a constitué avocat.

Par ordonnance rendue le 31 mars 2025, le juge de la mise en état a constaté le désistement de l’incident relevé par M. [E] sur le défaut de qualité à agir du Syndicat des copropriétaires.

Dans le dernier état de la procédure, les prétentions des parties sont les suivantes :

▪ Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble le GIGI demande au Tribunal de :

— Débouter M. [X] [G] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat liant les parties ,vu les manquements graves du locataire, aux torts de M. [X] [G] [R] à la date de la décision à intervenir,

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion du local commercial sis à [Localité 2], [Adresse 6]

[Adresse 7], de M. [X] [G] [R], et de tout éventuel occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— Condamner M. [X] [G] [R] à verser au syndicat des copropriétaires, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant des derniers loyers échus, jusqu’à l’entière libération des lieux,

— Condamner M. [X] [G] [R] à verser au syndicat des copropriétaires le montant des taxes foncières et d’ordures ménagères qui seront échues après la résiliation de son bail et ce, jusqu’à l’entière libération des lieux,

— Condamner M. [X] [G] [R] à verser au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 4.236,79 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts de droit à compter de la date de l’assignation

— Condamner M. [X] [G] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.552,63 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2022,

— Condamner M. [X] [G] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 991,00 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2023,

— Condamner M. [X] [G] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.131,00 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2024,

— Condamner M. [X] [G] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Benoît NORDMANN, avocat, sous son affirmation d’en avoir fait l’avance.

▪ Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, M. [X] [G] [R] sollicite du Tribunal de :

— JUGER que les Iieux exploités par le concluant le sont conformément aux dispositionsdu bail

— DEBOUTER le Syndicat de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions

— CONDAMNER le Syndicat au paiement d‘une somme de 5.000 € a titre de dommageset intérêts pour procédure abusive.

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, y incluant le coût du PV de constat du 14 Juin 2024.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des prétentions des parties, aux conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 octobre 2025 avec clôture le même jour et l’affaire fixée à plaider le 8 décembre 2025. La décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la qualification de la décision

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent jugement est contradictoire. Vu les articles 34 et suivants du Code de procédure civile, l’article R211-3-24 du Code de l’organisation judiciaire, l’intérêt du litige excède 5 000 € et le jugement est susceptible d’appel.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Le Syndicat des copropriétaires sollicite de prononcer, sur le fondement des articles 1728 et 1341- 1 du code civil, la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements graves du locataire au contrat de bail commercial.

Le Syndicat des copropriétaires reproche au locataire la transformation des lieux sans l’accord du bailleur et le raccordement fait à son insu durant plusieurs années pour capter gratuitement l’énergie électrique et l’eau à son détriment et l’absence de réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Selon les termes du bail signé le 1er février 2015, Monsieur [E] mentionné comme exerçant la profession de plombier climatiseur a pris à bail un local commercial pour, selon l’article 2 du bail, l’exploitation d’un commerce ou d’une activité d’entrepôt de marchandises à l’exception de produits inflammables.

Selon l’article 3 du bail, le preneur ne pourra faire, dans les locaux loués, aucun changement de distribution, d’installation, aucune démolition reconstruction, aucun percement du mur, de cloison ou de voûte, aucune construction, sans l’autorisation est presse et écrit du bailleur.

Le raccordement sauvage sur le disjoncteur affecté aux parties communes de l’immeuble pour la fourniture d’électricité au profit du local a été constaté le 23 janvier 2023 selon procès-verbal de constat de commissaire de justice, fait en présence d’un électricien et d’un plombier.

L’électricien a attesté en outre que l’installation sauvage n’était pas conforme et pouvait présenter des risques en cas de défaut électrique, le câble alimentant le local n’étant pas de section suffisante et étant branché sur la sortie du disjoncteur d’abonnés, sans disjoncteur ni interrupteur différentiel protégeant le départ.

Il a été constaté que le locataire s’était branché sur l’alimentation d’eau des parties communes, qu’un raccord avait été rajouté sur la canalisation du réseau d’eau principale pour permettre l’alimentation en eau.

Il a été procédé à la section des câbles électriques sauvages et à la mise en conformité du réseau d’eau en supprimant le deuxième compteur.

Il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 14 juin 2024 que les locaux étaient dépourvus d’électricité, laquelle avait été coupée depuis le 4 avril 2023. Il est constaté la présence de réfrigérateurs vide, la présence de divers bureaux, la présence de matériel de chantier et d’une baignoire ce qui est compatible avec l’activité professionnelle de plomberie de Monsieur [E], mais aussi la présence d’un espace toilette et d’une cabine de douche et d’un meuble de salle-de-bains.

M. [E] ne conteste pas que la présence d’aménagement d’équipements sanitaires n’était pas existante dans le local donné à bail au moment de son entrée dans les lieux.

Il est donc caractérisé un manquement grave du locataire de ne pas avoir respecté la destination des locaux, de les avoir aménagés sans autorisation du bailleur et d’avoir procédé à des branchements illégaux pour profiter de l’électricité et de l’eau alimentant les parties communes pour un usage privatif.

Ces manquements graves justifient de prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties, d’ordonner en conséquence l’expulsion de M. [X] et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant indexé augmenté des charges contractuelles.

Sur le préjudice

Sur l’indemnisation du détournement de consommation électrique

Le Syndicat des copropriétaires se prévaut d’un préjudice de 4236,19 € correspondant à la consommation électrique de l’électricité des parties communes à compter d’avril 2018 et jusqu’à décembre 2022.

Le locataire se défend d’avoir commis un quelconque détournement d’électricité et indique que les charges inhérentes à ces consommations ne peuvent lui être répercutées au regard des dispositions du bail.

Le branchement sauvage d’électricité aux fins d’alimenter le local loué a été constaté le 23 janvier 2023 par commissaire de la république. Avant cette date, M. [E] avait indiqué par réponse du 21 mars 2022 par SMS qu’il tenait son électricité des parties communes. Par lettre recommandée du 30 mai 2022, le syndic de copropriété avait indiqué qu’il venait de recevoir la facture des parties communes d’un montant hors normes.

Il ne peut être réclamé comme préjudice le montant des factures qui incluent le calcul des taxes et abonnements d’électricité sur les factures présentées. Seul peut-être indemnisé l’augmentation de la consommation de l’électricité.

La facture mentionnée dans la lettre recommandée du 30 mai 2022 note une consommation électrique de 4296 Kwh (1792 + de 2504). La facture suivante du 20 novembre 2022, note une consommation électrique de 349 Kwh.

Il n’est pas versé au tribunal la consommation électrique des parties communes après section du raccordement sauvage opéré en avril 2023.

Les factures versées EDF pour 2014 (facture en mai et en novembre) notent avant l’entrée dans les lieux du locataire une consommation annuelle de 576 Kwh (de 398 Kwh pour le premier semestre et 178 Kwh pour le second).

Pour 2015, la consommation annuelle est de 1751 Kwh.

Pour 2016, la consommation annuelle est de 6297 Kwh.

Pour 2017, la consommation annuelle est de 7291 Kwh.

Pour 2018, la consommation annuelle est de 8130 Kwh.

Pour 2019, la consommation annuelle est de 7589 Kwh.

Pour 2020, la consommation annuelle est de 6908 Kwh.

Pour 2021, la consommation annuelle est de 2891 Kwh.

Pour 2022, la consommation annuelle est de 4645Kwh.

M. [E] n’oppose aucun élément pour contester que le branchement électrique sauvage constaté en janvier 2023 n’était pas déjà en place en avril 2018.

Il sera donc retenu comme référence une consommation annuelle sans branchement sauvage de 576 Kwh avec un prix moyen de 10,30 centimes d’euro du khw soit un préjudice calculé comme suit :

– 2018 : 7 554 Kwh, soit sur 8 mois 5036 Khw

– 2019 : 7013 Kwh

—  2020 : 6.332 Kwh

—  2021 : 2315 Kwh

—  2022 : 4069 Kwh

total = 24.765 Kwh x 0,103 euros = 2550,79 euros

M. [E] sera donc condamné à payer la somme totale de 2550,79 euros en réparation de la consommation électrique supplémentaire facturée au syndic de copropriété.

Sur les taxes entières non payées

Le bailleur se prévaut du non paiement des taxes foncières des années 2022, 2023 et 2024.

M. [E] lui oppose que le bail ne mentionne aucune provision sur charges à sa charge, confirmant que le loyer s’entend “charges comprises”.

Cependant, selon l’article 5 du contrat de bail, le preneur s’engage à acquitter dans leur intégralité la taxe foncière, la taxe redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

Le bailleur se prévaut d’un préjudice de 3674,63 €au titre des taxes foncières restées impayées sans préciser son calcul.

Il verse les pièces suivantes :

l’avis de taxe foncière 2022 de 6431 € sur l’immeuble, avec mention manuscrite d’une quote-part du locataire de 1552,63 €, suivi d’une mise en demeure adressée le 11 octobre 2023 au locatairela mise en demeure des services fiscaux de payer la taxe foncière 2023 pour un montant total de 1090 € ( 991 €+ 99 € de majoration) Il n’est pas mentionné que la taxe foncière de l’immeuble a été émise pour un montant supérieur dont une partie, celle réclamée, demeurée impayée.L’avis de taxe foncière 2024 de 1131 € sur l’immeuble.

Au vu des éléments versés, le locataire ne peut pour l’année 2023 et 2024 être redevable de la totalité de la taxe foncière de l’immeuble. Aucune précision n’est donnée quant à l’individualisation de la quote-part du locataire. Il sera donc effectué pour ces deux années un calcul au vu du ratio observé en 2022 à savoir 273 € pour l’année 2023 et 263,15 € pour l’année 2024.

M. [E] sera donc condamné à payer ces sommes au titre de sa part d’impôt foncier impayé.

Sur la demande de condamnation pour procédure abusive

Les prétentions du demandeur ayant été accueillies, M. [E] sera débouté de sa demande de condamnation pour procédure abusive à son encontre.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [X], partie succombante sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Benoît NORDMANN pourra recouvrer directement contre la partie condamnée aux dépens, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Ni l’équité, ni les circonstances de l’espèce ne commandent de faire exception aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. En conséquence, M. [X] sera condamné à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble le GIGI la somme de 2000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résiliation du bail commercial du 1er février 2015 liant [X] [G] [R] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble le GIGI, relatif à un local situé [Adresse 5] à [Localité 2],

Ordonne l’expulsion de [X] [G] [R] et de tous occupants de son chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

Condamne [X] [G] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble le GIGI à compter du présent jugement et jusqu’à la libération complète des lieux loués une indemnité d’occupation égale au dernier loyer échu,

Condamne [X] [G] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2550,79 euros de dommages et intérêts en réparation de la consommation électrique supplémentaire facturée au syndic de copropriété avec intérêts de droit à compter de la date de l’assignation,

Condamne [X] [G] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.552,63 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2022,

Condamne [X] [G] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 273 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2023,

Condamne [X] [G] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 263,15 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2024,

Déboute de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne [X] [G] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne [X] [G] [R] aux entiers dépens de l’instance,

Dit que les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision pourront être recouvrés directement contre la partie condamnée aux dépens par Maître Benoît NORDMANN, avocat.

Et la Présidente a signé avec le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE