DOSSIER N° RG 25/01788 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2XZF

Ordonnance du :

14/11/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

[M] [R]

C/

E.P.I.C. DEUX FLEUVES RHONE HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Benoît COURTIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : E.P.I.C. DEUX FLEUVES RHONE HABITAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi quatorze Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIER : CESARI Carol

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [M] [R],

demeurant 3 Allée des Marguerites – 69530 BRIGNAIS

représentée par M^e Benoît COURTIN, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2216

d’une part,

DEFENDERESSE

E.P.I.C. DEUX FLEUVES RHONE HABITAT,

dont le siège social est sis 6 avenue Simone Veil – 69530 BRIGNAIS

représentée par Maître Jennifer PLAUT de la SELARL AVIM AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 1506

Cité à personne morale par acte de commissaire de justice en date du 02 Mai 2025.

d’autre part

Débats à l’audience publique du 12/09/2025

Mise à disposition au greffe le 14/11/2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location daté du 7 février 2020, l’Office Public de l’habitat du département du Rhône, dénommé OPAC DU RHONE, devenu l’OPH DEUX FLEUVES RHÔNE HABITAT, a donné à bail à madame [M] [R] un appartement situé au premier étage de l’immeuble dénommé Résidence La Compassion II sis 3 allée des Marguerites 69530 BRIGNAIS.

Par courrier du 22 janvier 2024, la locataire a alerté son bailleur de l’absence de renouvellement d’un diagnostic amiante et la présence d’infiltrations d’eau, d’humidité et de champignons sur les murs de son logement et l’a mis en demeure de réaliser des travaux aux fins de remédier à ces désordres.

Par acte de commissaire de justice du 02 mai 2025, madame [M] [R] a saisi le Président du Tribunal judiciaire de Lyon en son pôle de proximité, statuant en référé, aux fins de voir :

— Condamner DEUX FLEUVES RHÔNE HABITAT à procéder aux investigations permettant de trouver l’origine de l’humidité dans les murs du logement de madame [M] [R] et procéder à tous travaux permettant d’y mettre fin

— Condamner DEUX FLEUVES RHÔNE HABITAT à faire exécuter ces travaux par toute entreprise mandatée à cet effet dans le délai de trois mois à compter de la décision à intervenir,

— Condamner DEUX FLEUVES RHÔNE HABITAT à payer une astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai,

— Condamner DEUX FLEUVE RHÔNE HABITAT à verser une somme de 2.500 euros à madame [M] [R] au titre de la réparation de son préjudice corporel,

— Condamner DEUX FLEUVES RHÔNE HABITAT à verser à madame [M] [R] la somme de 4.000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral,

— Condamner DEUX FLEUVES RHÔNE HABITAT à verser à madame [M] [R] la somme de 1920 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

— Condamner DEUX FLEUVES RHÔNE HABITAT aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mai 2025 puis a fait l’objet de deux renvois aux fins de réplique des parties. Elle a été retenue à l’audience du 12 septembre 2025.

Lors de celle-ci, madame [M] [R] comparaît, assistée de son conseil, dépose un dossier de plaidoirie visé par le greffe, et formule des observations orales.

S’appuyant sur ses dernières conclusions (« conclusions en réplique »), elle reprend ses prétentions initiales, précisant uniquement que les sommes réclamées en vue de l’indemnisation de ses préjudices sont formulées à titre provisionnel.

Elle conclut en outre au rejet des demandes reconventionnelles de l’OPH DEUX FLEUVES HABITAT.

Elle fondeDF -1478849563Vous n’avez pas indiqué les moyens de droit.

ses prétentions sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile, les articles 1103, 1719 et 1720 du code civil ainsi que sur l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 et l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Elle soutient que le logement rencontre des désordres relatifs à des infiltrations et de la moisissure de sorte que le bailleur manque à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Elle fait valoir qu’elle a alerté le défendeur à plusieurs reprises et que les interventions réalisées par les entreprises mandatées n’ont pas eu d’effets sur son logement. Elle nie avoir contribué à l’aggravation de son dommage.

Elle fonde ses demandes d’indemnisation sur l’article 1231-1 du code civil.

Le bailleur, représenté par son conseil, dépose également un dossier de plaidoirie visé par le greffe et formule des observations orales.

Se référant à ses dernières conclusions (« conclusions n°2 »), il sollicite le rejet de l’intégralité des demandes ainsi que la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, outre sa condamnation aux dépens.

Il soutient avoir délivré un logement décent à la locataire et que l’humidité n’est apparue que postérieurement à l’entrée dans les lieux. Il considère que madame [M] [R] a contribué à l’aggravation des désordres puisqu’elle ne l’aurait pas informé de la présence d’humidité dans le logement dès son apparition mais quatre ans après et se serait opposée à l’intervention des entreprises mandatées.

Il soutient par ailleurs avoir d’ores-et-déjà réalisé un certain nombre de travaux et que des travaux de réhabilitation de l’intégralité de la résidence seraient en cours de réalisation et permettraient de mettre un terme aux désordres dénoncés.

Il fait par ailleurs état de divers travaux d’ores-et-déjà effectués.

Enfin, il fait valoir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, que les demandes de condamnation indemnitaires doivent être rejetées, en ce que la locataire a contribué à son propre préjudice.

Il est renvoyé aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé du litige et des moyens de droit et de fait des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, par mise à disposition au greffe, les parties ayant été informées de la date fixée.

Il y a lieu de statuer par décisionDFD’accord mais indiquez toujours le texte ;

contradictoire, en premier ressort, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’investigations et d’exécution de travaux sous astreinte.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites deDFIl est indispensable de rappeler les textes sur lesquels vous fondez votre ordonnance.

sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, constitue un trouble manifestement illicite et que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, l’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose également au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage, de réparation, d’entretenir le logement en effectuant, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives, et de lui assurer la jouissance paisible du local loué.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 vient préciser notamment que le logement, pour assurer la sécurité physique et la santé des locataires, doit permettre une aération suffisante.

Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il précise également que les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

De plus, en matière d’indécence, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire peut notamment demander au bailleur ou exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes.

En l’espèce, madame [M] [R] produit à l’appui de ses demandes un procès-verbal de constatations établi par commissaire de justice le 25 avril 2024 décrivant les désordres touchant le logement de la locataire, notamment l’absence d’évacuation d’eau sur la terrasse, la présence de moisissures et d’humidité très importante dans le salon, avec une peinture écaillée (mur et sol), mais également dans le dégagement et les chambres (notamment traces d’humidité et auréoles), ainsi que des désordres dans les WC.

Elle verse par ailleurs aux débats les courriers de mise en demeure adressés en 2024 par son conseil au bailleur déplorant la présence anormale d’humidité et de moisissures dans le logement, malgré les efforts de la locataire et rappelant les signalements qu’elle aurait faits auprès des instances compétentes.

Enfin, elle produit deux certificats médicaux datés de janvier et juin 2024 concernant l’un de ses enfants et elle-même attestant des difficultés rencontrées et qui seraient liées aux conditions de jouissance du logement.

L’EPIC DEUX FLEUVES RHONES HABITAT justifie notamment quant à lui :

— de l’intervention de la société SERVIMMO du 3 avril 2024 et du 29 mai 2024 faisant état du refus de la locataire de prendre rendez-vous, ou de débarrasser la terrasse pour procéder à l’intervention,

— d’une facture d’intervention de la SARL RD MENUISERIE le 07 mai 2024 pour la réalisation de joint d’étanchéité à la pompe pour sanitaire,

— d’un courrier de réponse du 10 juin 2024 adressée à la locataire exposant que des travaux de réhabilitation de la résidence sont prévu à l’automne 2024 notamment sur les toitures terrasses privatives, et l’évacuation des eaux usées, et d’un guide de la rénovation de la résidence,

— de l’intervention de la société MILD BATIMENT (facture du 18 septembre 2024) pour procéder à la peinture dans le logement.

Il est constant que l’obligation de délivrance d’un logement décent par le bailleur est une obligation de résultat, de sorte que ce dernier ne peut s’exonérer de sa responsabilité à ce titre qu’en rapportant la preuve d’un cas de force majeure.

Le constat établi par commissaire de justice versé aux débats fait effectivement état de désordres attestant de l’état d’indécence manifeste du logement, le bailleur ne rapportant pas la preuve d’un cas de force majeure ni au surplus, comme il l’allègue, la preuve de l’aggravation des désordres par la locataire, les suites de ses refus d’intervention n’ayant pas été constatées dans le logement.

Cependant, force est de constater que madame [M] [R] ne justifie pas de la persistance du trouble à la date de l’audience, alors que les pièces versées aux débats sont datées de plus d’un an avant celle-ci et que le bailleur a justifié de certains travaux.

Ainsi, et bien qu’il ne soit pas établi par les seuls documents commerciaux produits que la résidence ait ou doit bien faire l’objet d’une réhabilitation, il ne peut être considéré que les troubles allégués soient illicites de façon manifeste tel que l’exigent les dispositions du code de procédure civile fondant les pouvoirs du juge des référés.

Dès lors, en l’absence de preuve d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite, il n’y a pas lieu à référé et il convient de rejeter les demandes d’investigation et de réalisation de travaux sous astreinte.

Sur les demandes indemnitaires

Il convient de faire application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile tel que susvisé.

En l’espèce, il convient de rejeter la demande indemnitaire au titre du préjudice corporel, le seul certificat versé aux débats ne permettant pas d’établir avec certitude que les difficultés de santé de l’enfant de la demanderesse soient liées aux conditions de jouissance du logement, de sorte que l’existence de l’obligation d’indemnisation du bailleur à ce titre apparaît sérieusement contestable.

En revanche, eu égard à l’obligation de résultat du bailleur de délivrance d’un logement décent (applicable tout au long du bail, peu importe l’état du logement à l’entrée dans les lieux), non sérieusement contestable, et des désordres évoqués dans le constat établi par commissaire de justice qui ne peuvent au regard des pièces produites être considérés comme relevant du comportement du locataire, il convient de faire droit à la demande de provision au titre du préjudice de jouissance de madame [M] [R] à hauteur de 1000 euros.

Il y a également lieu de faire droit à la demande d’indemnisation du préjudice moral qu’il convient de limiter à une provision de 800 euros compte tenu du certificat médical produit, les conditions d’habitation établies par le commissaire de justice ayant nécessairement impacté madame [M] [R] à tout le moins pendant quelques mois en 2024 avant l’intervention de travaux dans le logement.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chaque partie succombant partiellement à ses demandes, il convient de partager les dépens par moitié entre les parties.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles par elle exposés.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Si en application de l’article 514-1 alinéa premier du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, lorsqu’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, il résulte de l’alinéa 2 du même texte que, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit notamment lorsqu’il statue en référé.

Dès lors, la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande d’investigation permettant de trouver l’origine de l’humidité dans les murs du logement, de la demande de réalisation de travaux sous astreinte, et de la demande d’indemnisation du préjudice corporel ;

REJETONS en conséquence ces demandes ;

CONDAMNONS l’EPIC DEUX FLEUVES RHONE HABITAT à verser à madame [M] [R] la somme provisionnelle de 1000 euros (mille euros) à valoir sur son préjudice de jouissance ;

CONDAMNONS l’EPIC DEUX FLEUVES RHONE HABITAT à verser à madame [M] [R] la somme provisionnelle de 800 euros (huit cents euros) à valoir sur son préjudice moral ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que les dépens sont partagés par moitié entre les parties, et condamnons en tant que de besoin ces dernières à payer les sommes dues à ce titre ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.

La présente ordonnance, prononcée à la date indiquée en tête des présentes, est signée par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le Greffier Le Juge