COUR D’APPEL D’ [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR / [J]

N° RG 25/00023 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QJWD

N° 26/00004

Du 22 Janvier 2026

JUGEMENT

Délivrance le

Grosse et expédition à

l’AARPI BARATA [T]

la SELARL PRC AVOCAT

Expéditions à

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2026

PAR

PRÉSIDENT :

Franck BECU, Juge au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :

Emma BALDUCCI

ENTRE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 15]

représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ET

Monsieur [P] [J]

né le 04 Février 1991 à [Localité 13] ( TUNISIE), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Philippe RIBEIRO DE CARVALHO de la SELARL PRC AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EN PRESENCE DE :

Madame [Z] [M]

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes

Pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 5]

[Localité 2]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté daté du 24 janvier 2023, le préfet des Alpes-Maritimes a notamment :

— déclaré d’utilité publique au bénéfice de L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR, ci-après l’EPF PACA, le projet d’aménagement de l’îlot [Adresse 16] et de réalisation d’un programme d’habitat mixte [Adresse 7], [Adresse 6] et [Adresse 10] ;

— autorisé l’EPF PACA à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, dans un délai de cinq ans, à compter de la publication de l’arrêté, la parcelle nécessaire à la réalisation du projet.

Par ordonnance du 20 octobre 2023, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes du tribunal judiciaire de NICE a déclaré expropriée la parcelle sis [Adresse 7] à Nice cadastrée section LA n° [Cadastre 4] lot n°14.

Par mémoire reçu au greffe le 24 février 2025, l’EPF PACA a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction à revenir à Monsieur [P] [J], consécutivement à l’expropriation de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] ([Adresse 1]) édifié sur la parcelle cadastrée section LA n°[Cadastre 4], correspondant au lot n°14.

Par ordonnance du 7 mars 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 13 juin 2025 et l’audience de plaidoiries au 27 novembre 2025.

Lors du transport sur les lieux le 13 juin 2025, le conseil de l’EPF PACA, Maître Barata, Monsieur [P] [J], le conseil de ce dernier, Maître Ribeiro, ainsi que la commissaire du gouvernement étaient présents.

Il a été notamment été constaté que le local d’une surface utile de 21 m² était loué au restaurant Gusti.

Par un dernier mémoire reçu au greffe le 10 novembre 2025, l’EPF PACA demande au juge de l’expropriation de :

— rejeter les demandes de Monsieur [J] ;

— de fixer l’indemnité d’expropriation à revenir à Monsieur [J] à la somme de 57.364 Euros, 51.240 au titre de l’indemnité principale et 6.124 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Au soutien de ses prétentions et concernant la fixation de l’indemnité principale d’éviction, l’EPF PACA fait valoir, en premier lieu, que, conformément aux articles L. 213-4 du code de l’urbanisme et L. 322-2 du code de l’expropriation, la date de référence à retenir est le 6 octobre 2022, date de dernière modification du plan local d’urbanisme (PLU).

Il précise vouloir appliquer la méthode par comparaison et fournit, à ce titre, cinq termes de comparaison relatifs à ces cessions de locaux commerciaux situés à proximité du lot expropriés. Trois sont situés [Adresse 20] (termes 1, 2 et 4), une [Adresse 12] (terme 3) et un [Adresse 19] (terme n°5). Il précise que la valeur moyenne de ces références en surface utile s’établit à 2.979 Euros par m². Les cessions de ces locaux commerciaux ont été réalisées entre le 23 novembre 2021 et le 12 avril 2023.

L’EPF PACA soutient qu’au vu de la jurisprudence l’occupation du bien commercial est un facteur de moins-value ; il en conclut qu’il sera pratiqué un abattement de 20 % pour occupation du bien exproprié.

Il soutient que la demande de Monsieur [J] visant à ce que le prix soit fixé à 220.143 Euros, soit plus de trois fois le prix auquel il a acquis ce local, n’est pas fondée. Il précise que deux termes de comparaison proposées par l’intéressé sont irrecevables dans la mesure où ils ont une ancienneté de plus de 5 ans. Il ajoute que ces références ne sont pas comparables dans la mesure notamment où ils sont situés dans des immeubles en bon état et qu’ils bénéficient de dépendances.

L’EPF PACA indique aussi que Monsieur [J] ne précise pas les raisons pour lequel il ne fait référence qu’à la transaction dont la valeur est la plus élevée (10.483 euros par m²).

L’autorité expropriante fait également valoir qu’il ne ressort pas des références récentes produites que la livraison du projet Iconic en 2024 aurait une incidence sur le prix des biens.

Enfin, l’EPF PACA soutient que son argument fond sur le loyer annuel de la société No Taboo et sa rentabilité hypothétique est injustifiée ; il estime, en effet, que le bail a été conclu après l’arrêté de cessibilité de sorte qu’il ne saurait être sérieusement pris en compte dans le compte de la présente évaluation puisque l’exproprié a fixé les termes de ce bail alors qu’il savait que le bien allait être exproprié.

Par des conclusions visées à l’audience du 27 novembre 2025, Monsieur [J] sollicite du juge de l’expropriation qu’il :

— fixe l’indemnité principale à 220.143 Euros ;

— fixe l’indemnité de remploi à la somme de 23.014, 30 Euros ;

A l’appui de ses allégations, Monsieur [J] soutient que l’indemnité proposée par l’EPF PACA n’est pas pertinente et propose trois termes de comparaison : deux locaux commerciaux vendus en 2020, [Adresse 20] (terme 1) et [Adresse 19] (terme 2) ainsi qu’un local vendu en décembre 2024, [Adresse 19] (terme 3).

Le prix au m² correspondant à ces cessions est de 4.020 euros/m² (terme 1), 10.483/m² (terme 2) et 3.156 Euros/m² (terme 3). Au soutien de sa demande visant à ce que le prix soit fixé à 10.483 euros/ m², il fait notamment valoir la transformation importante qu’a subi ce quartier avec l’installation du centre « Iconic ».

Il fait, par ailleurs, valoir que l’abattement pour occupation n’est aucunement justifié dans la mesure où l’exproprié n’a pas à subir le projet de l’autorité expropriante.

Il indique, en outre, que s’agissant d’un local commercial, la rentabilité locative brute se situe entre 7 % et 8 % et qu’en conséquence le prix de 220.143 Euros proposé est justifié.

Il sollicite, par ailleurs, que l’indemnité de remploi soit calculée en application des critères fixés par la jurisprudence.

Dans ses conclusions n°2 datées du 18 novembre 2025, la commissaire du gouvernement expose tout d’abord que la date de référence est celle du 11 juillet 2023, date de la dernière modification par délibération du PLU métropolitain.

Elle précise qu’à la date de référence, le bien était situé en zone UBb1 relative à l’extension des centres urbains.

Elle souligne que les termes proposés par l’EPF PACA (termes 1 à 5) sont situés à proximité du local exproprié mais que l’abattement retenu est contestable dans la mesure où un local commercial est un bien frugifère qui trouve sa valorisation du fait de son occupation et de sa rentabilité. Elle remarque aussi qu’il ressort de son étude de marché que les biens loués ne sont pas moins valorisés que les biens libres. Elle remarque, en outre, que l’indemnité principale du bien proposé par l’exproprié à 51.240 Euros est inférieure au prix d’acquisition de ce local en 2018 (60.000 Euros).

S’agissant des termes transmis par l’exproprié (termes 6 à 8), elle souligne que l’analyse de ces mutations comporte des erreurs notamment sur les superficies et les dépendances comme des parkings ou des caves qui conduisent à un prix du marché proposé très élevé (notamment terme n°2 de l’exproprié qui correspond au terme 7 de la commissaire). Elle précise aussi que la superficie retenue pour le terme n°3, laquelle fait référence à une transaction récente, n’est pas exacte.

La commissaire du gouvernement complète cette étude en produisant trois exemples de cessions de locaux commerciaux situés dans un rayon de 300 mètres par rapport au local exproprié et ayant eu lieu depuis 2023 (termes 9 à 11) ainsi que deux accords amiables obtenus par l’expropriant pour des locaux commerciaux sis dans le même immeuble (termes 12 à 13).

En excluant les termes 6 et 7 en raison de leur ancienneté et en prenant en compte les 11 autres termes (dont 5 proposés par l’EPF PACA et un par l’exproprié), elle parvient à une médiane de 2997 Euros par m². Elle en conclut que la fourchette haute de l’expropriant doit être retenu soit 3.050 Euros, l’abattement n’étant pas justifié.

S’agissant de la méthode par capitalisation de la valeur locative, la commissaire du gouvernement a réalisé une étude de marché des valeurs locatives de locaux commerciaux au centre de [Localité 17]; elle en déduit que le loyer du bail commercial se situe bien au-dessus de la valeur de marché et qu’il convient, en conséquence, d’écarter cette méthode.

Elle conclut, au vu des éléments susmentionnés, que l’indemnité principale doit être fixée à 64.000 Euros et l’indemnité de remploi à 7.400 Euros.

A l’audience du 27 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la date de référence

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 14] [Localité 18], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique ».

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence de l’article L322-2 du code de l’expropriation est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

En l’espèce, si l’EPF PACA indique le plan d’urbanisme (PLU) a été modifié le 6 octobre 2022 et sollicite que cette date soit retenue, la SCI ELZO n’a pas conclu sur ce point. En revanche, le commissaire du gouvernement dans ses écritures a précisé que le PLU avait été modifié par une délibération du 30 novembre 2023 devenue opposable le 11 décembre 2023.

Il convient, en l’espèce, de retenir le 11 décembre 2023 comme date de référence.

Sur la fixation de l’indemnité d’expropriation

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (CECUP) que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il est constant que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation du prix du bien exproprié qui lui apparaît la plus appropriée au regard de sa situation et de sa nature, sous réserve qu’elle présente un degré de fiabilité suffisant pour que le prix déterminé corresponde à sa valeur vénale.

En l’espèce, la parcelle concernée se trouve dans une zone classée en zone Ubb1 dans le PLU.

Dans la mesure où il ressort de l’étude de marché réalisé par la commissaire du gouvernement que le montant du loyer , lequel a été fixé postérieurement à l’arrêté de cessibilité, est 3 fois supérieur à la moyenne du marché, la méthode par capitalisation de la valeur locative ne sera pas retenue.

Il convient d’appliquer la méthode dite par comparaison.

Sur la fixation de l’indemnité principale :

L’article L 322-2 du CECUP dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

En l’espèce, il convient de ne pas retenir deux des trois termes de comparaison fournis par Monsieur [J]. En effet, deux de ces termes se réfèrent à des cessions de 2020, trop anciennes. Il est à noter, par ailleurs, que le terme n°2 proposé par l’exproprié doit être corrigé dans la mesure où de nombreuses dépendances étaient cédées avec le local.

Il conviendra de se baser notamment pour calculer l’indemnité principale de se fonder sur les onze termes de comparaison depuis 2021 et de retenir, en l’occurrence, la fourchette haute proposée par l’EPF PACA soit 3.050 Euros par m² au vu notamment de l’évolution du quartier.

Au vu de l’absence de différence significative entre la valeur au m² d’un local commercial loué ou libre, il n’y a pas lieu d’appliquer l’abattement sollicité. D’ailleurs, il ressort de l’arrêt de la Cour de cassation invoqué par l’EPF PACA (Cass, 3ème civ, 21 septembre 2022) « qu’un abattement pour occupation n’a lieu d’être pratiqué que si cette occupation a effectivement pour conséquence de diminuer la valeur vénale du bien par rapport à la sienne si elle était libre ».

En conséquence, l’indemnité principale de ce local sera fixée à 64.050 Euros (Surface utile, 21 X prix au mètre carré, 3.050).

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Il est constant que l’indemnité de remploi est calculée sur la base des taux suivants appliqués au montant de l’indemnité principale, à savoir :

—  20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 euros ;

—  15 % sur le fraction de l’indemnité principale comprise entre 5.001 et 15.000 euros ;

—  10 % au-delà.

Dès lors, l’indemnité de remploi s’élève en l’espèce à la somme de 7.405 euros.

Sur les autres mesures

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

RETIENT comme date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien le 11 décembre 2023 ;

FIXE l’indemnité due par L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR à Monsieur [P] [J] du fait de l’expropriation de son local commercial sis [Adresse 9] à la somme de 71.455 Euros décomposée comme suit :

—  64.050 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  7.405 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

LAISSE les dépens à la charge de L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR ;

La greffière Le juge de l’expropriation