COUR D’APPEL D’ [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR / S.C.I. ELZO

N° RG 25/00018 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QJVX

N° 26/00001

Du 22 Janvier 2026

JUGEMENT

Délivrance le

Grosse et expédition à

l’AARPI BARATA CHARBONNEL

M^e Christophe TORA

Expéditions à

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2026

PAR

PRÉSIDENT :

Franck BECU, Juge au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :

Emma BALDUCCI

ENTRE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ET

S.C.I. ELZO immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 483 929 881 dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Monsieur [S] [U]

représentée par M^e Christophe TORA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EN PRESENCE DE :

Monsieur [X] [Z]

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes

Pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 3]

[Localité 1]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté daté du 24 janvier 2023, le préfet des Alpes-Maritimes a notamment :

— déclaré d’utilité publique au bénéfice de L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR, ci-après l’EPF PACA, le projet d’aménagement de l’îlot [Adresse 13] et de réalisation d’un programme d’habitat mixte [Adresse 5], [Adresse 4] et [Adresse 8] ;

— autorisé l’EPF PACA à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, dans un délai de cinq ans, à compter de la publication de l’arrêté, la parcelle nécessaire à la réalisation du projet.

Par ordonnance du 20 octobre 2023, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes du tribunal judiciaire de NICE a déclaré expropriée la parcelle sis [Adresse 7] Nice cadastrée section LA n° [Cadastre 2] dont les lots n'°24 et 44.

Par mémoire reçu au greffe le 24 février 2025, l’EPF PACA a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession des deux lots susvisés qui appartenaient à la SCI ELZO.

Par ordonnance du 7 mars 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 13 juin 2025 et l’audience de plaidoiries au 23 octobre 2025.

Lors du transport sur les lieux le 13 juin 2025, le conseil de l’EPF PACA, le représentant de la SCI ELZO, Monsieur [S] [U], le conseil de cette société ainsi que la commissaire du gouvernement étaient présents.

Lors de l’audience du 23 octobre 2025, l’affaire été renvoyée au 27 novembre 2025.

Par un dernier mémoire reçu au greffe le 17 novembre 2025, l’EPF PACA demande au juge de l’expropriation de :

— rejeter les demandes de la SCI ELZO ;

— fixer l’indemnité d’expropriation due à la SCI ELZO comme suit :

— indemnité principale : 198.000 euros ;

— indemnité de remploi : 20.800 euros ;

Au soutien de ses prétentions et concernant la fixation de l’indemnité principale de dépossession, l’EPF PACA fait valoir, en premier lieu, que, conformément aux articles L. 213-4 du code de l’urbanisme et L. 322-2 du code de l’expropriation, la date de référence à retenir est le 6 octobre 2022, date de dernière modification du plan local d’urbanisme (PLU).

Il fait valoir un terme de comparaison qui concerne la cession d’un hôtel meublé au 1er étage du même ensemble immobilier à [Localité 14], lequel a été vendu le 26 novembre 2020 au prix de 200.000 Euros soit 1.454 m². Elle indique proposer 1.500 Euros par m² suite au transport soit 198.000 Euros.

S’agissant des demandes formées par la SCI ELZO, l’EPF PACA soutient, en premier lieu, qu’elle se base sur un rapport d’expertise contenant des erreurs relevées par le commissaire du gouvernement sur les deux références de « murs commerciaux ». Il précise que la méthode par le revenu ne doit pas être retenu dans la mesure où elle ne s’applique que si la méthode par comparaison ne peut être utilisée ; il fait aussi valoir que cette méthode ne peut pas être employée dans la mesure où tant le loyer annuel de 19.200 Euros que le taux de capitalisation de 6 % ainsi que les comptes annuels mentionnés dans l’expertise jointe par la SCI expropriée ne sont aucunement justifiés.

En second lieu, il critique les six termes de référence produits par la société expropriée ; il fait valoir ainsi qu’il y a des erreurs quant aux deux premiers termes communiqués et que les autres termes concernent des biens qui ne sont pas comparables aux lots de la SCI ELZO. L’EPF PACA critique également cinq des six références avancées par la commissaire du gouvernement en alléguant, pour trois termes, qu’ils concernent des biens libres d’occupation (termes 2, 4 et 6) et pour deux autres qu’ils concernent des biens non comparables (termes 1 et 5).

Par mémoire reçu au greffe le 24 novembre 2025, la SCI ELZO sollicite du juge de l’expropriation qu’il :

— fixe l’indemnité principale à 310.000 Euros ;

— fixe l’indemnité de remploi à la somme de 32.000 Euros ;

— condamne l’EPF PACA à lui payer la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses allégations, la SCI ELZO dont le gérant est Monsieur [S] [U] fait valoir que le bien est loué pour un loyer de 19.200 Euros annuel, selon bail verbal, à la Sarl LA SOUSTA dont il est également le dirigeant, élément transmis dès l’enquête parcellaire.

Elle produit six termes de comparaison situés [Adresse 17] et/ou [Adresse 16] puis soutient que le marché des locaux d’hôtel meublé exploités dans les immeubles collectifs est transposable à celui du marché principal ds appartements. Elle fait valoir que l’experte mandatée, Madame [M], a capitalisé le montant annuel du bail à 6 %, arrêté sa valeur vénale à 295.000 Euros au 21 décembre 2023 et, en conséquence, évalué l’indemnité principale à 310.000 Euros compte tenu de la variation annuelle de l’immobilier à [Localité 14].

La SCI ELZO critique les écritures de l’EPF PACA qui ne fournit qu’un terme de comparaison, lequel est ancien (vente du 16 novembre 2020) ; il souligne aussi que les caractéristiques du bien ne sont pas décrites et que le bien a été cédé en pleine pandémie du Covid 19, période durant laquelle le secteur hôtelier était fortement impacté.

La SCI ELZO conteste la valeur proposée du commissaire du gouvernement en faisant valoir les atouts du bien (proximité avec les transports et nombre important de fenêtres notamment) et en critiquant le fait que ce dernier ait exclu trois termes de comparaison. Elle relève aussi que le prix de l’immobilier commercial dans ce quartier s’est accru de 12,5 % entre l’année 2022 et 2024 et que les locaux commerciaux à usage d’hôtel meublés sont activement recherchés par les investisseurs à [Localité 14].

Par des dernières conclusions reçues au greffe le 20 novembre 2025, le commissaire du gouvernement demande que le juge de l’expropriation :

— fixe l’indemnité principale à 193.000 euros ;

— fixe l’indemnité de remploi à 20.300 euros ;

Le commissaire du gouvernement expose tout d’abord que la date de référence est celle du 11 décembre 2023, date de la dernière modification par délibération du PLU métropolitain.

Il précise qu’à la date de référence, le bien était situé en zone UBb1 relative à l’extension des centres urbains.

Il souligne que l’EPF PACA ne fait valoir qu’un seul terme de comparaison, lequel est ancien mais est pertinent dans la mesure où il s’agit d’un local à usage d’hôtel meublé situé dans la même copropriété.

Il relève que la SCI ELZO s’appuie sur le rapport d’expertise du cabinet Capan et [M] et que les termes de comparaison produits dans ce rapport sur les murs commerciaux sont erronés et que les autres termes correspondent à des appartements à usage d’habitation, marché différent de celui des locaux à usage d’hôtel meublé.

Il produit six termes de comparaison portant sur des cessions d’hôtel meublés intervenus dans le quartier de la gare depuis le 01 janvier 2020 ; trois de ces termes de comparaison sont situés [Adresse 18], deux [Adresse 19] et un [Adresse 17]. Il indique considérer dans son calcul l’état sommaire d’entretien des locaux et précise que le lot secondaire (44) ne fera pas l’objet d’une valorisation spécifique dans la mesure où il s’agit d’un espace de fond d’une superficie de 4,30 Euros.

A l’audience du 27 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la date de référence

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 11] [Localité 15], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique ».

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence de l’article L322-2 du code de l’expropriation est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

En l’espèce, si l’EPF PACA indique que le plan d’urbanisme (PLU) a été modifié le 6 octobre 2022 et sollicite que cette date soit retenue, la SCI ELZO n’a pas conclu sur ce point. En revanche, le commissaire du gouvernement dans ses écritures a précisé que le PLU avait été modifié par une délibération du 30 novembre 2023 devenue opposable le 11 décembre 2023.

Il convient, en l’espèce, de retenir le 11 décembre 2023 comme date de référence.

Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (CECUP) que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il est constant que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation du prix du bien exproprié qui lui apparaît la plus appropriée au regard de sa situation et de sa nature, sous réserve qu’elle présente un degré de fiabilité suffisant pour que le prix déterminé corresponde à sa valeur vénale.

En l’espèce, la parcelle concernée se trouve dans une zone classée en zone Ubb1 dans le PLU.

Concernant les méthodes d’évaluation du bien, la méthode d’évaluation de la valeur vénale par comparaison tend à déterminer la valeur vénale du bien exproprié à partir de transactions antérieures portant sur des biens comparables. La fiabilité de cette méthode dépend de la qualité des termes de comparaison produits, dont la consistance doit être aussi proche que possible de celle du bien dont la valeur doit être estimée.

Dans les circonstances de l’espèce, cette méthode, à laquelle se réfèrent tant l’exproprié que l’expropriant, est particulièrement adaptée; elle sera donc retenue.

Sur la fixation de l’indemnité principale :

L’article L 322-2 du CECUP dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Le commissaire du gouvernement a exclu, à juste titre, les termes de comparaison fournis par l’exproprié pour les motifs susmentionnés.

Il apparaît, par ailleurs, justifié de retenir le terme de comparaison proposé par l’expropriant dans la mesure où il concerne un local à usage d’hôtel meublé situé dans la même copropriété que le bien exproprié. En revanche, force est de constater que cette cession date de 2020 et que depuis le quartier de la gare a été réhabilité et valorisé.

S’agissant des termes de comparaison fournis par le commissaire du gouvernement, quatre sont anciens (termes 3 à 6) et deux datent de 2024. Les prix des deux cessions de 2024 sont très différents (832 euros par m² pour le terme 2 et 2786 euros par m² pour le terme 1). Au vu de ces différences et de l’état du local exproprié, le fait de retenir la moyenne corrigée des extrêmes est pertinent. Il est cependant indéniable que les trois termes retenus par le commissaire du gouvernement (termes 3, 4 et 5) sont anciens.

Dès lors, et bien que la [Adresse 17] soit moins prisée que certaines voies situées à proximité, la réhabilitation récente du quartier doit être pris en compte au vu des dispositions de l’article L 322-2 code de l’expropriation susmentionnés.

Il y a, dès lors, lieu de fixer un prix de 1600 Euros par m² pour le lot principal d’une superficie de 127, 80 m².

Il n’y a pas lieu de prendre en compte le lot secondaire au vu de son usage.

L’indemnité principale due s’élèvera donc à 204 480 Euros.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Il est constant que l’indemnité de remploi est calculée sur la base des taux suivants appliqués au montant de l’indemnité principale, à savoir :

—  20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 euros ;

—  15 % sur le fraction de l’indemnité principale comprise entre 5.001 et 15.000 euros ;

—  10 % au-delà.

Dès lors, l’indemnité de remploi s’élève en l’espèce à la somme de 21.448 euros.

Sur les autres mesures

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Il convient en outre de condamner l’EPF PACA à verser à la SCI ELZO la somme de 1.500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

RETIENT comme date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien le 11 décembre 2023 ;

FIXE l’indemnité due par l’établissement foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur à la SCI Elzo du fait de l’expropriation de son bien, lots n°24 et 44 de la parcelle LA126, à la somme de 225.928 euros décomposée comme suit :

—  204 480 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  21.448 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

LAISSE les dépens à la charge de l’établissement foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur ;

CONDAMNE l'[Adresse 10] à payer à la SCI Elzo la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le juge de l’expropriation