COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [K] [Q], [S] [Q], [M] [G], [T] [N] c/ Syndic. de copro. LES [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL A.N.A.

N° 26/

Du 06 Mars 2026

4ème Chambre civile

N° RG 22/04805 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OTPT

Grosse délivrée à

la SELARL CABINET SILVE

M^e Olivier TAFANELLI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du six Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Janvier 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 03 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Mars 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [K] [Q] NU PROPRIETAIRE

[Adresse 2] C

[Localité 2]

représenté par Maître Philippe SILVE de la SELARL CABINET SILVE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [S] [Q] [B]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Philippe SILVE de la SELARL CABINET SILVE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [M] [G]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Philippe SILVE de la SELARL CABINET SILVE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [T] [N]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Philippe SILVE de la SELARL CABINET SILVE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat de copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL A.N.A. dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par Maître Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [Q] est usufruitier et M. [K] [Q] nu-propriétaire des lots n°298, 311 et 345 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 7] [Adresse 1] » situé [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 4].

M. [T] [N] et Mme [M] [G] sont propriétaires des lots n°361 et 395 de l’état descriptif de division du même immeuble.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 8 septembre 2022 au cours de laquelle ont notamment été rejetées les résolutions n°21 et 22 mises au vote à la demande de M. [K] [Q] dans les termes suivants :

« Point 21 : A la demande de M. [Q] : l’assemblée générale doit se prononcer sur les travaux d’individualisation des frais de chauffage :

Courrier de M. [Q] :

« Conformément aux dispositions du code de l’énergie, l’assemblée générale doit se prononcer sur les travaux d’individualisation des frais de chauffage. Madame [G] et Monsieur [Q], membres du conseil syndical, rappellent l’obligation légale qui est faite de s’équiper en compteurs individuels d’énergie thermique. L’assemblée générale décide que les frais de chauffage afférents à l’installation commune seront répartis de manière suivante : Frais communs : total des frais de combustible ou d’énergie multiplié par un coefficient de 0,30. Ces frais seront répartis en fonction des conditions fixées par le règlement de copropriété. Frais individuels : différence entre le total des frais de combustibles ou d’énergie et les frais communs. Ces frais seront répartis selon les indications fournies par les répartiteurs. Les autres frais relatifs à la conduite et l’entretien des installations de chauffage seront répartis en fonction des conditions fixées par le règlement de copropriété ».

Point 22 : Décision à prendre concernant la pose de compteurs d’énergie thermique ou répartiteurs de frais de chauffage :

Conformément aux dispositions de l’article L 241-9 du code de l’énergie, l’assemblée générale doit se prononcer sur les travaux d’individualisation des frais de chauffage.

Le syndic rappelle à l’assemblée :

L’obligation qui lui est faite de s’équiper en répartiteur de chauffe de l’échéance du 31 mars 2017 ou 31 décembre 2017 ou 31 décembre 2019 ou 25 octobre 2020 ;L’obligation d’être équipé par radiateur de robinet thermostatique ;Les sanctions financières prévues par la loi pour la transition énergétique pour la croissance verte pour les copropriétés refusant de faire réaliser ces travaux, dont le montant peut atteindre 1.500 euros par logement et par an.Dans le cas de groupe d’immeubles, les immeubles doivent être équipés d’appareils de mesure compatibles entre eux et gérés par la même entité.

L’assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés, de l’avis du conseil syndical et après avoir délibéré, décide d’effectuer les travaux d’installation de répartiteurs de chauffe et individualisation des frais de chauffage.

L’assemblée générale retient la proposition présentée par l’entreprise Premium comptage pour un montant de 8 euros HT par répartiteur (soit par radiateur).

Chaque radiateur doit également être équipé d’un robinet thermostatique à la charge des copropriétaires.

L’assemblée générale précise que le coût des travaux sera réparti selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des charges de chauffage.

Il est décidé de répartir les frais de chauffage selon les modalités suivantes :

70% selon les compteurs individuels,30% selon les tantièmes de chauffage ».

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2022, M. [K] [Q], M. [S] [Q], M. [T] [N] et Mme [M] [G] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] [Adresse 1] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement le prononcé de la nullité des résolutions n°21 et 22 de l’assemblée générale du 8 septembre 2022 ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] [Adresse 1] » à réaliser sous astreinte les travaux d’installation de répartiteurs de chauffe et d’individualisation des frais de chauffage.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 23 décembre 2025, M. [K] [Q], M. [S] [Q], M. [T] [N] et Mme [M] [G] sollicitent le prononcé de la nullité des résolutions n°21 et 22 de l’assemblée générale du 8 septembre 2022 ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] [Adresse 1] » au paiement des sommes suivantes :

2.000 euros de dommages et intérêts,

3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils invoquent les dispositions de l’article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article L.174-2 du code de la construction et de l’habitation qui se sont substituées aux articles R 241-6 à R 241-16 du code de l’énergie en vigueur jusqu’au 30 juin 2021 prévoyant que l’individualisation des frais de chauffage ou de froid s’effectue soit par la pose d’un compteur individuel d’énergie thermique installé à l’entrée de chaque logement, soit par la pose de répartiteurs de frais de chauffage sur chaque radiateur. Ils exposent que l’obligation d’individualiser les frais de chauffage instaurée par la loi du 17 août 2015 a été renforcée par la loi [Localité 5] du 23 novembre 2018 et la loi du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat.

Ils relèvent que jusqu’au 30 juin 2021, le syndicat contrevenant encourrait une amende de 1.500 euros par logement et par an conformément à l’article L 242-4 du code de l’énergie.

Ils rappellent la définition de l’abus de majorité et soulignent que la question de l’installation des répartiteurs a été inscrite à l’ordre du jour des assemblées générales de 2020, 2021 et 2022 au vu de l’absence de mise en conformité de la copropriété aux dispositions légales. Ils estiment donc qu’un délai suffisant a été accordé au syndicat pour y procéder.

Ils considèrent que les résolutions litigieuses, qui reprennent les dispositions de l’article 25-9 de la loi du 10 juillet 1965, sont conformes à l’intérêt collectif des copropriétaires puisqu’elles permettent une répartition plus juste des charges de chauffage. Ils en déduisent que le rejet de ces résolutions constitue un abus de majorité qui leur cause un préjudice.

M. [S] [Q] soutient qu’il est tenu, en sa qualité de propriétaire bailleur, de justifier des charges locatives auprès de ses locataires sous peine de perdre le droit d’appeler des provisions sur charges. Il précise que deux de ses locataires lui ont déjà demandé de justifier des charges de chauffage alors qu’il ne peut fournir de relevé individualisé en l’absence de compteurs. Il relate que l’absence d’individualisation des frais de chauffage a généré un différend avec ses locataires qui s’opposent au paiement d’un forfait et ne souhaitent payer que les charges réelles sur justificatif.

Ils relèvent que ce n’est que lors de l’assemblée générale du 14 septembre 2023, soit postérieurement à l’introduction de la présente instance, que la résolution relative à l’individualisation des frais de chauffage a été adoptée. Ils mentionnent en outre que les compteurs installés en février 2024 n’étaient pas en état de fonctionnement avant le mois de mai 2024 si bien qu’aucun relevé individuel n’a été fourni pour l’année 2024.

Ils estiment que la régularisation tardive de l’installation des compteurs confirme le bien-fondé de leur action et justifie l’allocation de dommages et intérêts.

Ils font valoir que l’abus de majorité qui les contraint à supporter une répartition des frais de chauffage contraire aux dispositions réglementaires obligatoires depuis octobre 2020 leur cause un préjudice moral résultant d’une répartition injuste des charges et du risque de sanctions pécuniaires.

M. [S] [Q] invoque également un préjudice financier consécutif à l’impossibilité de récupérer les charges de chauffage auprès de ses locataires à défaut d’individualisation. Il indique qu’il existe un écart de 944 euros et de 30 euros entre le montant des avances sur charges payées annuellement par ses deux locataires et les sommes dont il doit s’acquitter à ce titre.

Il ajoute avoir dû renoncer à l’augmentation annuelle du loyer de 3,50% entre 2022 et 2023, conformément à la variation de l’indice IRL, pour conserver de bonnes relations avec ses locataires et s’assurer du paiement des provisions sur charges si bien que ses revenus fonciers sont demeurés identiques en 2021, 2022 et 2023.

Ils estiment enfin qu’il existe un lien de causalité évident entre l’abus de majorité résultant du rejet des résolutions n°21 et 22 de l’assemblée générale du 8 septembre 2022 et les préjudices subis.

Dans ses dernières écritures notifiées le 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] [Adresse 1] » conclut au débouté et sollicite la condamnation in solidum de M. [K] [Q], M. [S] [Q], M. [T] [N] et Mme [M] [G] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il mentionne que la résolution n°21 contestée, inscrite à l’ordre du jour à la demande de M. [K] [Q], a été rejetée par l’assemblée générale, la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pas été atteinte.

Il expose que les dispositions de l’article L 242-4 du code de l’énergie prévoyant une sanction pécuniaire annuelle de 1.500 euros par logement à défaut d’individualisation des frais de chauffage ont été abrogées par l’article 7 de l’ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020.

Il relève que les demandeurs ne s’expliquent aucunement sur la teneur de l’abus de majorité qui leur causerait un préjudice. Il réfute l’impossibilité de reporter sur les locataires les charges de chauffage correspondant à leur consommation dès lors qu’il expose que de telles charges sont récupérables quel que soit leur montant.

Il indique que tous les immeubles ne sont pas équipés de compteurs d’énergie thermique puisqu’une telle installation est parfois techniquement impossible.

Il expose avoir mandaté la société Ocea en février 2024 pour l’installation de répartiteurs de chauffage sur tous les radiateurs de l’immeuble.

Il relate que la résolution n°22 contestée n’a pas non plus été adoptée par l’assemblée générale. Il dément l’existence d’un abus de majorité au motif que l’assemblée générale était uniquement appelée à se prononcer sur le devis de la société Premium qu’elle n’a pas approuvé.

La clôture de la procédure est intervenue le 23 décembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 6 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de prononcé de la nullité des résolutions n°21 et 22 de l’assemblée générale du 8 septembre 2022.

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Néanmoins, une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu’elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

Une décision d’assemblée générale de copropriété peut ainsi être annulée pour un abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l’intention de nuire.

Il incombe au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit, abus qui doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Par ailleurs, selon l’article 24-9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’immeuble est pourvu d’une installation centrale de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire, commune à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif, et est soumis à l’obligation d’individualisation des frais en application de l’article L. 174-2 du code de la construction et de l’habitation, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’immeuble d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet.

L’article L. 174-2 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation dispose que tout bâtiment collectif d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de chauffage doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif.

Ce texte ajoute que le propriétaire de l’immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic s’assure que l’immeuble comporte des installations répondant à ces obligations.

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que le rejet des résolutions n°21 et 22 de l’assemblée générale du 8 septembre 2022 relatives aux travaux d’individualisation des frais de chauffage et à la pose de compteurs d’énergie thermique ou répartiteurs de frais de chauffage constitue un abus de majorité.

Ils estiment que le refus d’adopter les résolutions litigieuses n’est pas conforme à l’intérêt commun puisqu’il ne permet pas la juste répartition des frais de chauffage, qu’il expose la copropriété au paiement d’une sanction pécuniaire annuelle de 1.500 euros par logement et qu’il empêche M. [S] [Q] de récupérer la totalité du montant des charges de chauffage auprès de ses locataires.

Si les dispositions de l’article L. 242-4 du code de l’énergie exposant la copropriété à une sanction pécuniaire ont été abrogées par l’article 7 de l’ordonnance du 29 janvier 2020, la copropriété, en tant que bâtiment collectif d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de chauffage, est tout de même tenue de comporter une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif.

Or, le syndicat défendeur, qui a pour mission de s’assurer que l’immeuble dispose bien des installations répondant aux obligations légales, ne fait pas état d’une impossibilité technique d’installer des compteurs ou répartiteurs de frais de chauffage ni d’un coût excessif par rapport aux économies d’énergie susceptibles d’être réalisées.

Dès lors, le refus d’adopter les résolutions litigieuses place la copropriété en situation de contrevenir aux dispositions légales en vigueur si bien qu’il est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires.

Par conséquent, la nullité des résolutions n°21 et 22 de l’assemblée générale du 8 septembre 2022 sera prononcée pour abus de majorité, ces décisions étant contraires à l’intérêt collectif de bénéficier d’une installation conforme à la loi sans être justifiées par un motif légitime.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts.

En l’espèce, les demandeurs allèguent que l’abus de majorité leur cause un préjudice moral résultant de la répartition injuste des charges de chauffage et du risque de sanctions pécuniaires.

Toutefois, la copropriété n’est plus susceptible d’être sanctionnée pour défaut d’installation de répartiteurs de chauffage depuis le 1er juillet 2021, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance du 29 janvier 2020 abrogeant l’article L 242-4 du code de l’énergie, soit antérieurement à l’assignation délivrée le 9 décembre 2022.

De plus, la résolution relative à l’individualisation des frais de chauffage a finalement été adoptée lors de l’assemblée générale du 14 septembre 2023 et les compteurs ont été installés en février 2024 si bien que la copropriété se conforme désormais aux obligations légales en la matière.

En outre, les demandeurs ne rapportent pas la preuve du préjudice moral dont ils se prévalent, ni n’explicitent le calcul du quantum de l’indemnité réclamée qui apparaît avoir été forfaitairement fixée.

Par ailleurs, M. [S] [Q] produit, à l’appui de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier, les quittances de loyer de Mme [I] [W] et de M. [U] [F], ses locataires, pour le mois de novembre 2023 desquelles il ressort que la première règle la somme mensuelle de 170,53 euros de provision sur charges et le second, 70 euros.

Toutefois, il ne verse pas aux débats les appels de fonds détaillant la somme appelée au titre des charges de chauffage qui lui ont été adressés alors que ceux-ci auraient permis de rapporter la preuve de la disparité entre la consommation réelle de chauffage par ses locataires et le montant des provisions payées par ces derniers.

Par ailleurs, s’il ressort des avis d’imposition sur les revenus 2021 et 2022 de M. [S] [Q] que ce dernier a perçu le même montant d’une année sur l’autre au titre de ses revenus fonciers nets, il ne rapporte pas la preuve du lien de causalité entre la renonciation à l’augmentation annuelle du loyer selon la variation de l’indice IRL et le défaut d’installation d’un système d’individualisation des frais de chauffage avant le mois de février 2024.

Dès lors, M. [S] [Q] ne rapporte pas la preuve de son préjudice financier.

Par conséquents, M. [K] [Q], M. [S] [Q], M. [T] [N] et Mme [M] [G] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] [Adresse 1] » sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer à M. [K] [Q], M. [S] [Q], M. [T] [N] et Mme [M] [G] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité des résolutions n°21 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] [Adresse 1] » sis [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 4] du 8 septembre 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] [Adresse 1] » sis [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 4] à payer à M. [K] [Q], M. [S] [Q], M. [T] [N] et Mme [M] [G] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [K] [Q], M. [S] [Q], M. [T] [N] et Mme [M] [G] de leurs autres demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] [Adresse 1] » sis [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 4] de toutes ses demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] [Adresse 1] » sis [Adresse 8] et [Adresse 9] à [Localité 4] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT