DOSSIER N° : N° RG 24/00038 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KW26

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

Expropriation

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2025

EXPROPRIANT

Société AGATE, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 752 100 461, prise en la personne de son représentant légal en exercice,, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Guillaume BARNIER de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

EXPROPRIE

S.A.S. BBM BURGER, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 913 922 753, representée par son gérant en exercice,, dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par M^e Armance BOCOGNANO, avocat au barreau de NIMES

PARTIE INTERVENANTE

[Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 6]

comparante

Nous, Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, juge de l’expropriation du département du Gard près le Tribunal judiciaire de Nîmes conformément à l’article L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, Greffier, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 26 juin 2025, en présence de Stéphanie BRUCCI, Commissaire du Gouvernement, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025, prorogé au 25 septembre 2025, les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

FAITS, PROCEDURE

La société Aménagement et Gestion pour l’Avenir du Territoire (ci-après dénommée la SPL Agate) a été désignée en qualité de concessionnaire d’aménagement par le Conseil Communautaire de [Localité 11] Métropole suivant délibération du 3 février 2020 pour accompagner la réalisation de l’opération de requalification du secteur du Marché Gare.

Par arrêté préfectoral n°30-2023-01-19-00001 du 19 janvier 2023, l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet de ZAC « Marché Gare » a été ouverte.

Par arrêté n°30-2023-09-21-00001 du 21 septembre 2023, le représentant de l’Etat dans le département a déclaré d’utilité publique le projet de création de la ZAC du « Marché Gare ».

Dans le périmètre du projet, la société BBM affirme être titulaire d’un bail commercial pour une activité de restauration rapide sous l’enseigne « [Localité 7]'s Burger » sur la parcelle section KL n°[Cadastre 2] située [Adresse 3] à [Localité 11].

La SPL Agate a fait signifier à cette société un mémoire valant offre, auquel aucune réponse n’a été apportée.

Par mémoire reçu le 9 septembre 2024, la SPL Agate a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction à allouer à la société BBM pour le local commercial situé sur la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 2] située à [Localité 11] [Adresse 3], à la somme de zéro euro.

L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 15 novembre 2024 a été rendue le 4 octobre 2024.

Le transport s’est déroulé le 15 novembre 2024 en présence de l’ensemble des parties et du commissaire du gouvernement.

A l’issue du transport, l’audience a été fixée au 27 février 2025.

Après trois renvois contradictoires, l’affaire a été retenue à l’audience du 26 juin 2025, plaidée et mise en délibéré au 28 août 2025. A cette date, le délibéré a été prorogé au 25 septembre 2025.

OFFRES ET DEMANDES DES PARTIES

Offre de la partie expropriante (mémoire récapitulatif) :

La SPL Agate soutient que la date de référence à retenir est celle du 23 juillet 2018, date à laquelle le plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 11] approuvé le 19 juillet précédent a été publié.

La SPL Agate souligne que le bail commercial versé aux débats par la société BBM reproduit à l’identique le document intitulé « avenant au bail commercial » du 30 juin 2022, que la date du bail commercial correspond à la date de création de la société BBM et que le dépôt de garantie de 9 000 euros n’apparait pas dans les bilans des années 2022 à 2024. Elle en déduit que la société BBM ne justifie pas de l’existence d’un fonds de commerce et conclut à une indemnité fixée à zéro euros faute pour la société BBM de justifier d’un droit juridiquement protégé.

La SPL Agate relève qu’aucun devis n’est produit s’agissant des frais de déménagement. Elle estime que la société BBM ne justifie pas se trouver dans l’impossibilité de déplacer l’implantation de son activité, ni de la nécessité de procéder à sa dissolution. Elle affirme que le document produit n’a aucune force probante (honoraires formalités non détaillés, absence de signature). Elle estime que la société BBM ne démontre pas que ses salariés refusent de suivre son activité, la nécessité d’un tel stock ni sa perte en raison de l’impossibilité de l’écouler. Elle ajoute que l’indemnité relative à la perte pour manque à gagner reviendrait à un enrichissement sans cause de la société BBM dès lors qu’elle se trouverait placée dans une situation plus favorable que celle dans laquelle elle se trouvait avant l’expropriation. Elle précise enfin que le prorata de la CFE n’est pas susceptible d’être indemnisé par la juridiction de l’expropriation.

A titre subsidiaire, la SPL Agate estime que l’indemnité principale ne saurait excéder 391 000 euros selon le rapport d’expertise de Mme [Z] [L]. Elle affirme que faute de justifier de la propriété d’un fonds de commerce, d’un droit au bail et au regard des infractions à la législation urbanisme, l’indemnité principale doit faire l’objet d’un abattement de 50 %.

L’indemnité de remploi est calculée comme suit :

5 % de 23000 euros = 1150 euros

10 % de 172550 euros = 17255 euros

Soit un total de 18405 euros.

Elle conclut au rejet des demandes accessoires formulées par la société BBM.

La SPL Agate demande au juge de l’expropriation de :

A titre principal,

— fixer à la somme de zéro euro, l’indemnité d’éviction due à la société BBM au titre de l’expropriation du local situé sur la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 2], [Adresse 3] ;

A titre subsidiaire,

— fixer l’indemnité d’éviction due à la société BBM au titre de l’expropriation du local situé sur la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 2], [Adresse 3] à :

—  195 550 euros au titre de l’indemnité principale,

—  18 405 euros au titre de l’indemnité de remploi,

soit au total 213 955 euros ;

— rejeter toute demande plus ample ou contraire ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Demande de la partie expropriée (conclusions en défense n°3) :

La société BBM dénonce à titre liminaire :

— qu’une plainte pénale aurait été déposée en 2022 pour des faits relatifs à la régularité de travaux réalisés depuis 2018.

— que cette coïncidence temporelle, suivie de la convocation en 2025 du gérant des sociétés Yandav et BBM, interroge sur une éventuelle instrumentalisation de la procédure pénale à des fins d’intimidation ou de déstabilisation.

Elle ajoute que l’indemnité proposée ramenée à zéro euro, au prétexte que l’immeuble exproprié ne serait pas parfaitement régulier dans toutes ses composantes, méconnaît la garantie constitutionnelle d’une juste indemnité.

Le refus d’envisager une solution de maintien ou de relogement, au motif que ces sociétés ne correspondraient pas à l’image souhaitée des futurs occupants, se heurte à l’exigence de loyauté et de proportionnalité qui doit gouverner toute action menée au nom de l’intérêt général.

Sur le fond, la société BBM indique la DUP a été approuvée par arrêté préfectoral du 21 septembre 2023. À cette date, le plan local d’urbanisme, classait la parcelle en zone VUEi. Elle affirme que la modification opérée par arrêté préfectoral constitue bien une modification du document d’urbanisme. Elle entend donc voir retenir comme date de référence le 21 septembre 2023.

La société BBM soutient avoir fait l’objet d’une dénonciation par voie d’avocat, par courrier adressé le 22 juillet 2024 à l’ancien conseil de la SPL Agate, la société Verbateam. Elle affirme que le fait que la SPL Agate lui ait notifié une offre et un mémoire démontre la connaissance effective par l’autorité expropriante de l’occupation des lieux. Elle conclut au rejet de la position de la commissaire du gouvernement.

La société BBM applique la méthode de perte de chiffres d’affaires pondérée par un coefficient correspondant aux commerces de restauration rapide soit 90 %.

Elle conclut à une indemnité principale de :

753 104,33 x 90 % = 677 793,89 euros.

L’indemnité de remploi est calculée comme suit :

5 % de 23 000 euros : 1 150 euros,

10 % sur 654 793,89 euros : 65 479,39 euros,

Total : 66 629,39 euros.

La société BBM sollicite par ailleurs les indemnités accessoires suivantes :

— frais de déménagement : 3 000 euros,

— frais de liquidation : 5 230 euros,

— frais de licenciement (11 salariés) : 93 503 euros,

— frais de procédure de licenciement : 19 800 euros,

— perte de stocks : à actualiser au jour de l’audience,

— manque à gagner : 166 036 euros sur cinq ans,

— CFE à calculer sur la base de 1 544 euros.

La société BBM demande donc au juge de l’expropriation de :

— fixer à la somme de 938 489,28, à parfaire des indemnités de licenciement, l’indemnité d’expropriation due par le la SPL Agate ;

— surseoir à statuer sur l’indemnité due pour la réparation des indemnités de licenciement qu’elle versera à chacun de ses salariés à la cessation de l’activité ;

— condamner la SPL Agate à prendre en charge le montant de la CFE déduction faite du prorata du temps d’occupation ;

— condamner la SPL Agate à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner « la SAS BBM » aux entiers dépens.

Proposition de la commissaire du gouvernement (conclusions) :

Le bien objet de la présente procédure est situé dans la zone d’activités dénommée « Marché Gare », d’une superficie totale de 23 hectares, en entrée ouest de la commune de [Localité 11]. Cette zone, historiquement dédiée aux activités agroalimentaires, correspond à l’ancien Marché d’Intérêt National, aujourd’hui en déclin.

L’immeuble consiste en un local commercial affecté à l’exploitation d’un restaurant de type « fast-food » sous l’enseigne « [Localité 7]'s Burger ». Il est implanté sur la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 2], d’une superficie de 256 m², en bordure d’une voie de desserte parallèle à la route de [Localité 10] (RN 113).

Le bâtiment comprend deux niveaux :

— au rez-de-chaussée : salle de restaurant aménagée pour 76 couverts, cuisine équipée de matériel professionnel, arrière-cuisine (laboratoire, plonge), espace comptoir, sanitaires. Une terrasse extérieure en bois, attenante à la construction, a été aménagée, ainsi qu’une zone grillagée pour la collecte des déchets.

— à l’étage : terrasse non couverte d’une capacité de 11 tables, accessible par escalier, comprenant également une aire de jeux pour enfants. Cet aménagement repose sur la toiture préexistante, qui a été murée, clôturée et carrelée. Une réserve est utilisée pour le stockage (deux chambres froides, vestiaires).

Plus-value : le bâtiment a été construit en 2020 et bénéficie d’une bonne visibilité sur la route de [Localité 10]. Moins-value : le secteur n’est pas attractif pour une activité de restauration (problèmes de sécurité).

La commune a engagé sur cet immeuble des démarches pour infractions aux règles d’urbanisme.

Les aménagements suivants ont été réalisés sans autorisation préalable :

— terrasse en bois de 62,40 m² érigée en zone non constructible,

— zone grillagée de récupération des déchets (20 m²),

— voie d’accès au service « drive » réalisée sur le domaine privé de la commune de [Localité 11],

— terrasse au R+1 accessible à la clientèle (126 m²).

Une activité de restauration rapide et d’organisation évènementiel est exercée par la société BBM, qui déclare un chiffre d’affaires de 753 104 euros sur la période 2022-2024.

La société BBM produit un document intitulé « Avenant au bail commercial » daté du 30 juin 2022, non signé par les parties. Ce document mentionne comme bailleur la société Yandav et comme preneur la société BBM, sans toutefois préciser la date de prise d’effet de la location ni les conditions de révision du loyer ou de renouvellement du bail. Le loyer est fixé à 4 500 euros HC par mois.

La parcelle [Cadastre 9] est située en zone VUEi qui regroupe les sites économiques mixtes destinés à recevoir des activités de services, de commerces, d’artisanat, d’hôtellerie, d’activités culturelles et sportives, d’établissements d’enseignement.

La date de référence est celle d’opposabilité de la délibération relative à la 1ère modification simplifiée du PLU soit le 16 juillet 2019. A cette date, l’immeuble est situé en zone VUEa, secteur destiné aux activités liées à l’agroalimentaire excluant toute forme d’habitation autre que d’habitat autre que celui de fonction.

Ce secteur est grevé d’une servitude d’attente de projet (SAP) n°1 limitant la réhabilitation ou l’extension des constructions existantes dans la limite de 10 % de la surface de plancher existant.

La parcelle est soumise à un aléa modéré au titre du Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI).

La commissaire du gouvernement rappelle que sont réputées non écrites les clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions relatives à la durée du bail, la révision du loyer, le droit au renouvellement, la résiliation et la déspécialisation.

Elle rappelle que le propriétaire est tenu de dénoncer ses locataires dans les huit jours suivant la notification par l’expropriant soit de l’acte d’ouverture de l’enquête publique, soit de la DUP, de l’arrêté de cessibilité ou encore de l’ordonnance d’expropriation. Elle en déduit que le locataire non dénoncé en temps utile par son bailleur est privé de toute indemnité d’expropriation. Elle conclut à l’impossibilité de proposer une indemnité de dépossession.

MOTIFS

Le juge de l’expropriation a pour fonction de rendre l’ordonnance d’expropriation et de fixer les indemnités, à défaut d’accord amiable entre les parties.

En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique la saisine du juge de l’expropriation n’intervient qu’à défaut d’accord amiable entre les parties sur le montant des indemnités qui doivent être réglées par la partie expropriante.

Aux termes de l’article L321-1 du Code de l’expropriation, l’autorité expropriante doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité devant être allouée doit ainsi permettre à la partie expropriée de se replacer dans l’état dans lequel elle se trouvait avant l’expropriation. Cette indemnité ne doit pas, cependant, lui procurer un enrichissement sans cause.

L’article R311-22 du même Code précise que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Ainsi l’indemnité globale allouée ne peut être ni supérieure à la demande de l’exproprié, ni inférieure à la somme la plus basse de l’offre faite par l’entité expropriante et de la proposition faite par le commissaire du gouvernement.

1. Sur la désignation du bien exproprié

1.1. Sur la description du bien

Le bien est situé dans la zone d’activités dénommée « Marché Gare », d’une superficie totale de 23 hectares, en entrée ouest de la commune de [Localité 11]. Cette zone, historiquement dédiée aux activités agroalimentaires, correspond à l’ancien Marché d’Intérêt National.

L’immeuble consiste en un local commercial affecté à l’exploitation d’un restaurant de type « fast-food » sous l’enseigne « [Localité 7]'s Burger ». Il est implanté sur la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 2], d’une superficie de 256 m², en bordure d’une voie de desserte parallèle à la route de [Localité 10] (RN 113).

Le bâtiment comprend deux niveaux :

— au rez-de-chaussée : salle de restaurant aménagée pour 76 couverts, cuisine équipée de matériel professionnel, arrière-cuisine (laboratoire, plonge), espace comptoir, sanitaires. Une terrasse extérieure en bois, attenante à la construction, a été aménagée, ainsi qu’une zone grillagée pour la collecte des déchets.

— à l’étage : terrasse non couverte d’une capacité de 11 tables, accessible par escalier, comprenant également une aire de jeux pour enfants. Cet aménagement repose sur la toiture préexistante, qui a été murée, clôturée et carrelée. Une réserve est utilisée pour le stockage (deux chambres froides, vestiaires).

Des débats il ressort la preuve d’une autorisation de construction pour une surface totale maximale de 150 m², surface inférieure à celle créée et exploitée (« plus de 250 m² » d’après les écritures de la société BBM).

1.2. Sur la date de référence

Dans le cadre d’un bien situé dans un périmètre de préemption urbain et hors secteur ZAD, la date de référence est déterminée selon les dispositions de l’article L 322-6 du Code de l’urbanisme. Elle doit correspondre à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Sur ce point les analyses des parties divergent.

La SPL Agate soutient que la date de référence à retenir est celle du 23 juillet 2018, date à laquelle le plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 11] approuvé le 19 juillet précédent a été publié. La société BBM estime que la date de référence doit être fixée à la date de l’arrêté préfectoral approuvant la mise en compatibilité du PLU pour la zone spécifique du Marché Gare soit le 21 septembre 2023. La commissaire du gouvernement considère que la date de référence est celle d’opposabilité de la délibération relative à la 1ère modification simplifiée du PLU soit le 16 juillet 2019.

La date de l’arrêté préfectoral approuvant la mise en compatibilité du PLU pour la zone concernée n’est pas incluse dans la liste des dates prévues par l’article L 213-4 du Code de l’urbanisme.

Et en l’absence de démonstration d’une modification du règlement de la zone VUEa dans laquelle se situe le bien concerné, lors de la délibération du 6 juillet 2019, la date de référence est arrêtée au 23 juillet 2018.

Au 23 juillet 2018, la municipalité de [Localité 11] disposait d’un plan local d’urbanisme selon lequel la parcelle cadastrée [Cadastre 9] est touchée :

— par la zone VUEa regroupant des activités liées à l’agroalimentaire ou compatibles avec celles-ci, où l’habitat autre que celui de fonction est interdit ;

— par une servitude d’attente de projet n°1 de sorte que seules sont autorisées la réhabilitation ou l’extension des constructions existantes et régulièrement édifiées, dans la limite de 10 % du plancher existant ;

— par un droit de préemption urbain renforcé ;

— par un PPRI aléa modéré.

1.3. Sur l’existence du bail commercial

Aux termes de l’article L311-2 du Code de l’expropriation, le propriétaire et l’usufruitier sont tenus d’appeler et de faire connaître à l’expropriant les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes.

Il est de jurisprudence constante que l’absence de déclaration prive les titulaires de droit, réels ou personnels, de tout droit à indemnité auprès de l’expropriant, sauf pour ceux-ci à démontrer que l’expropriant avait connaissance de la situation du bien.

En l’espèce, la signification par la SPL Agate d’un mémoire valant offre le 23 juillet 2024 démontre que cette dernière avait connaissance de l’occupation du bien exproprié par la société BBM.

La société BBM verse aux débats un contrat de bail commercial conclu avec la société Yandav le 27 mai 2022.

Ce contrat contient les clauses requises par le statut des baux commerciaux : l’identité des parties, la désignation des locaux, la destination des lieux, la durée du bail, le montant, la date de paiement et les modalités de révision du loyer, le montant et la date d’encaissement du dépôt de garantie, la répartition des charges ainsi que les modalités de congés et de résiliation.

La circonstance que le bail ait été conclu le jour de la création de la société BBM n’a pas d’incidence sur la validité du contrat.

L’hypothèse d’un défaut de règlement du dépôt de garantie ne saurait permettre de déduire à l’inexistence du contrat.

Les bilans comptables des exercices 2022, 2023 et 2024 et la présence de l’établissement lors du transport sur les lieux le 15 novembre 2024 confirment que la société BBM exploite une activité de restauration rapide sur la parcelle litigieuse.

Il résulte de ces éléments que la société BBM justifie d’un bail commercial lui ouvrant droit à indemnisation par l’autorité expropriante.

2. Sur l’indemnité principale

Il est constant qu’aucune solution de relogement, le cas échéant à proximité immédiate, n’a été proposée à la société BBM de sorte que cette dernière, exploitante évincée qui bénéficiait d’une clientèle de proximité, doit être indemnisée à hauteur de la valeur pleine de son fonds.

La SPL Agate propose (à titre subsidiaire si une évaluation d’une indemnisation est retenue) la méthode des multiples des résultats. Selon cette méthode, une entreprise vaut par sa rentabilité, sur la base d’un multiple de ses résultats normatifs retraités. Selon les secteurs, on privilégie la capacité d’autofinancement. La valorisation se fait en appliquant à l’excédent brut d’exploitation un coefficient multiplicateur compris de 4 à 8. Le ratio est à pondérer en fonction de la croissance de la société, de la pluralité et la clientèle réduisant son indépendance, mais également en fonction d’un « EBITDA » suffisant pour faire face à des investissements futurs.

Toutefois, en cas de perte du fonds de commerce, le montant de l’indemnité est calculé, selon la méthode la plus utilisée par les juges de l’expropriation, en appliquant un coefficient (qui varie en fonction du type d’activité) au chiffre d’affaires moyen réalisé au cours des trois années précédant l’expropriation.

La méthode habituellement pratiquée sera retenue en l’absence de démonstration d’un manque de pertinence en l’espèce.

La société BBM justifie des chiffres d’affaires HT suivants :

—  2022 : 467 336 euros,

—  2023 : 942 512 euros,

—  2024 : 849 465 euros

soit une moyenne sur trois ans de 753 104,33 euros.

Des écritures mêmes de la société BBM, « plus de 250 m² » sont exploités, et notamment la terrasse aménagée à l’étage sur la toiture initiale.

Or, des débats il ressort la preuve d’une autorisation de construction pour une surface totale maximale de 150 m² et non de 250 m².

En conséquence, la valeur de l’activité commerciale doit être réduite en raison de l’utilisation de surfaces (terrasse en toiture) dont il n’est pas démontré que leur création ait été autorisée.

Cet abattement doit s’opérer en retenant un pourcentage de surface « illicite ».

Tenant les éléments de l’espèce, il convient donc d’affecter à la moyenne du chiffre d’affaires HT sur trois ans un coefficient de 0,40.

Il résulte du rapport d’expertise que la moyenne constatée d’après les statistiques des éditions Francis Lefebvre pour les transactions sur cette typologie de commerce ressort dans une fourchette comprise entre 40 % et 80 % du chiffre d’affaires, avec une tendance générale à 60 %. La consultation des ventes de fonds de commerce pour cette activité fait également ressortir des taux de 60 % à 85 %. Le prix variant en fonction de la commercialité des locaux mais également en fonction de la valeur du loyer mensuel.

L’expert constate que le loyer de la société est élevé pour la situation du local ce qui diminue sa valeur potentielle de négociation et que l’activité en 2024 est en baisse de 9,87 %.

Afin de tenir compte de ces paramètres, l’expert retient un coefficient de 55 %.

La société BBM propose un taux de 90 % compte tenu des éléments suivants :

— la situation exceptionnelle du bien au regard de sa visibilité depuis une des voies les plus passantes de [Localité 11], mais également au regard de son accessibilité rapide,

— la surface de l’exploitation, plus de 250 m2 avec notamment une terrasse aménagée à l’étage et sécurisée,

— le secteur du marché gare qui dispose d’une notoriété extrêmement importante sur [Localité 11],

— la rentabilité.

Si la visibilité et l’accessibilité ne peuvent être contestées, l’utilisation de surfaces non autorisées telles que la terrasse aménagée à l’étage, ne saurait être valorisée et il convient de relever que le secteur du Marché Gare n’est pas attractif pour de la restauration rapide.

Le coefficient proposé par la SPL Agate, conforme à la jurisprudence en la matière, sera retenu.

Par conséquent, il convient de fixer l’indemnité principale à la somme de :

753 104,33 euros x 0,40 x 0,55 = 165 682,95 euros.

3. Sur l’indemnité de remploi

L’article R322-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose : «L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.?»

L’indemnité de remploi ne doit être allouée qu’en cas de réinstallation. Mais lorsqu’il s’agit d’une éviction opérée par une personne publique, l’usage est d’accorder systématiquement cette indemnité accessoire, qu’il y ait réinstallation ou pas (sauf si le fonds était notoirement destiné à la vente ou si la disparition du fonds n’est pas liée à la procédure d’expropriation, ce qui n’est aucunement le cas en l’espèce).

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir l’ensemble des frais engagés par l’exploitant pour retrouver des locaux comparables à ceux dont il est évincé : droits de mutation et d’enregistrement d’un nouveau bail, frais de notaire, frais de recherche et d’agence, éventuellement droit d’entrée. Cette indemnité accessoire vient compenser les frais de recherche et d’acquisition d’un nouveau fonds équivalent.

L’indemnité principale constitue l’assiette de calcul de l’indemnité de remploi.

Pour les fonds de commerce, elle est calculée forfaitairement par l’application des taux dégressifs suivants sur le montant de l’indemnité principale :

—  5 % pour la fraction de l’indemnité d’éviction inférieure ou égale à 23?000 €?;

—  10 % pour le surplus.

Il s’ensuit l’indemnité de remploi suivante :

(5 % X 23000 €) + (10 % x 142 682,95 €) = 15 418,29 €.

4. Sur les indemnités accessoires

Aux termes de l’article L321-1 du Code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

4.1. Sur l’indemnité au titre des frais de déménagement

L’indemnité de déménagement a pour objet de couvrir les frais exposés par les expropriés pour muter dans ses nouveaux locaux des meubles et matériaux nécessaires à son activité commerciale. L’indemnité de déménagement n’est due que s’il est démontré que le preneur doit faire face à des frais de déménagement.

Aucun devis n’est versé aux débats.

Par conséquent, il convient de débouter la société BBM de sa demande relative aux frais de déménagement.

4.2. Sur l’indemnité au titre des frais de publication et de gestion de la liquidation

L’éviction du fonds de commerce du local commercial entraîne nécessairement des démarches administratives liées à la dissolution/liquidation amiable. La demande au titre de l’indemnité pour de tels frais administratifs est donc justifiée.

Au regard de la pièce n°5 produite par la société BBM, l’indemnité peut être appréciée à la somme de 5 230 euros.

En conséquence, il sera fait droit à la demande à hauteur de 5 230 euros.

4.3. Sur l’indemnité au titre des frais de licenciement du personnel

La société BBM sollicite une indemnité de 93 503 euros correspondant aux frais de licenciement de ses 11 salariés ainsi qu’une indemnité relative aux honoraires de procédures de 19 800 euros.

En cas de perte du fonds, les frais de licenciement du personnel sont retenus sur justification, à la condition qu’ils soient la conséquence directe de l’éviction commerciale. Il incombe à la société évincée de justifier de la charge réellement supportée consécutivement au licenciement total de son personnel, en raison de l’éviction commerciale.

La demande de fixation d’une indemnité pour frais de licenciement du personnel est donc bien fondée en son principe.

Dans ces conditions et dans l’attente de la production des éléments justifiant du licenciement effectif des onze salariés et des frais engendrés, il convient de surseoir à statuer sur cette demande.

4.4. Sur l’indemnité au titre de la perte de stock

Le stock est un élément du fonds de commerce dont la perte ne peut, de ce fait, être indemnisée en sus de l’indemnité principale calculée par la méthode de la perte du fonds. Cependant, une indemnité pour perte sur liquidation du stock peut être allouée si cette liquidation s’effectue dans de mauvaises conditions.

En l’espèce, la société BBM ne rapporte pas la preuve que son éviction va engendrer nécessairement un départ rapide l’empêchant de vendre son stock dans les conditions usuelles.

Par conséquent, il convient de débouter la société BBM de sa demande relative à la perte de stock.

4.5. Sur l’indemnité au titre du manque à gagner

La partie expropriée est défaillante à démontrer le caractère certain de la perte de profits calculée à partir du résultat d’exploitation 2025 et de la présupposée acquise augmentation annuelle à hauteur de 30 % au cours des cinq prochaines années.

Par conséquent, il convient de débouter la société BBM de sa demande relative au manque à gagner.

4.6. Sur l’indemnité au titre de la cotisation foncière des entreprises

Aux termes de l’article 1478 I. du Code général des impôts, la cotisation foncière des entreprises est due pour l’année entière par le redevable qui exerce l’activité le 1er janvier. Toutefois le contribuable qui cesse toute activité dans un établissement n’est pas redevable de la cotisation foncière des entreprises pour les mois restant à courir, sauf en cas de cession de l’activité exercée dans l’établissement ou en cas de transfert d’activité ou lorsque le démantèlement et la dépollution du site sur lequel l’activité était exercée sont rendus obligatoires au titre de l’article R. 512-75-1 du Code de l’environnement. Dans ce dernier cas, le contribuable demeure redevable de la cotisation foncière des entreprises jusqu’à la réhabilitation ou la remise en état du site, définie au VI du même article R. 512-75-1. Le présent alinéa exclut de son champ d’application les sociétés visées par une procédure collective au sens du livre VI du Code de commerce. Lorsqu’au titre d’une année une cotisation foncière des entreprises a été émise au nom d’une personne autre que le redevable légal de l’impôt, l’imposition de ce dernier, au titre de la même année, est établie au profit de l’Etat dans la limite du dégrèvement accordé au contribuable imposé à tort.

La compétence du juge de l’expropriation est strictement limitée à la réparation des préjudices directement causés par l’expropriation.

Le règlement par la société BBM de la cotisation foncière des entreprises n’est que la contrepartie de l’exercice de son activité à la date d’exigibilité des taxes.

Le préjudice fiscal évoqué est sans lien direct avec la procédure d’expropriation.

Par conséquent, il convient de débouter la société BBM de sa demande d’indemnité au titre de la contribution foncière des entreprises.

5. Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article L312-1 du Code de l’expropriation, l’expropriante supportera seule les dépens de première instance.

L’équité commande de faire supporter à la SPL Agate une partie des frais non compris dans les dépens engagés par la société BBM, en la condamnant à payer à cette dernière une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de l’Expropriation, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, après en avoir délibéré,

FIXONS à 165 682,95 euros l’indemnité principale revenant à la société BBM au titre de l’éviction du local commercial exploité sur la parcelle KL n°[Cadastre 2] située à [Localité 11] [Adresse 4] ;

FIXONS à 15 418,29 euros l’indemnité de remploi revenant à la société BBM au titre de l’éviction du local commercial exploité sur la parcelle KL n°[Cadastre 2] située à [Localité 11] [Adresse 3] à [Adresse 12] ;

FIXONS à 5 230 euros l’indemnité au titre des frais de publication et de gestion de la liquidation revenant à la société BBM au titre de l’éviction du local commercial exploité sur la parcelle KL [Cadastre 5] située [Adresse 3] à [Localité 11] ;

DISONS que la demande de fixation d’une indemnité au titre des licenciements du personnel est bien fondée en son principe ;

ORDONNONS un sursis à statuer sur cette demande de fixation d’une indemnité au titre des licenciements du personnel dans l’attente de la production des éléments justifiant du licenciement effectif des onze salariés et des frais engendrés ;

REJETONS les autres demandes indemnitaires présentées par la société BBM ;

CONDAMNONS la SPL Agate à verser à la société BBM la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISONS que l’autorité expropriante supportera seule les dépens.

La greffier, La juge de l’expropriation,