TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01027 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KSUH

Société LA S.C.P.I. URBAN PIERRE N°4 . RCS PARIS N° 831 183 165.

C/

[B] [I]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE

Société LA S.C.P.I. URBAN PIERRE N°4 . RCS PARIS N° 831 183 165.

38 Rue Mermoz

75000 PARIS

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER ET GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, substitué à l’audience par Maître LEXTRAIT, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEUR

M. [B] [I]

né le 26 Avril 1987 à ALES (GARD)

15 Rue Saint Castor

Étage 3 . Porte N° A32.

30000 NIMES

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, Vice-Présidente exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Maureen THERMEA lors des débats et Coraline MEYNIER lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 17 Septembre 2024

Date des Débats : 19 novembre 2024

Date du Délibéré : 11 février 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 11 Février 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 octobre 2020, la SCPI URBAN PIERRE N°4 a donné à bail à M.[B] [I] un logement à usage d’habitation situé à Nîmes, 15 rue Saint Castor, moyennant paiement d’un loyer de 690 euros et d’une provision sur charges de 46 euros.

Invoquant des défauts de paiement du loyer, la SCPI URBAN PIERRE N°4 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à M.[B] [I] par acte du 9 août 2023.

La SCPI URBAN PIERRE N°4 a fait citer M.[B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes par acte du 6 juin 2024, en vue de constater la résiliation du bail d’habitation en application de l’article 24 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 ; d’ordonner l’expulsion de M.[B] [I] ainsi que de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique ; de condamner M.[B] [I] au paiement de la somme de 6 129,22 euros correspondant au montant des loyers impayés selon décompte arrêté au 9 octobre 2023 ; de le condamner également au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 766,02 euros du jour de la résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective du logement. Elle demande la condamnation de M.[B] [I] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 19 novembre 2024, la SCPI URBAN PIERRE N°4 comparaît, représentée par son avocat.

Elle poursuit le bénéfice de son assignation.

M.[B] [I] comparaît en personne.

Il sollicite reconventionnellement l’octroi de délais de paiement et expose qu’il a repris le paiement des loyers courants depuis le mois de septembre 2024.

Le bailleur ne conteste pas cette reprise des paiements et s’en rapporte à la décision du tribunal concernant l’octroi de délais.

MOTIFS DE LA DECISION

— sur la recevabilité de l’action en résiliation et expulsion

Selon les dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard le 7 juin 2024, conformément aux dispositions sus-visées.

L’action de la SCPI URBAN PIERRE N°4 sera donc jugée recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire stipulant expressément un délai de résiliation de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; cette stipulation est plus favorable au locataire et recevra application au motif que le nouveau délai de six semaines imparti au locataire par la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023, au lieu et place du délai de deux mois prévu dans la rédaction antérieure, n’a pas pour objet ou effet de protéger les intérêts du locataire, partie protégée par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection du locataire.

Un commandement visant cette clause a été signifié à M.[B] [I] le 9 août 2023 pour la somme en principal de 4 597,18 euros.

Il résulte des décomptes établis par le bailleur que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 octobre 2023.

La clause résolutoire sera donc réputée acquise.

— sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L’article 24 VI dispose que “par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, et lorsque la commission de surendettement a rendu une décision de recevabilité, accorde des délais jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant les mesures prévues aux articles L 733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du Code de la consommation, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement ouvrant une procédure de liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement”.

L’article VII dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il résulte des déclarations des parties et du compte locatif que le locataire a repris le versement du loyer courant.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors suspendus pendant le cours des délais accordés selon les modalités figurant au dispositif de la décision.

— sur l’arriéré des loyers et charges impayés et les indemnités d’occupation

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du décompte établi par le bailleur que M.[B] [I] est débiteur de la somme de 9 045,16 euros, correspondant à la dette locative arrêtée au 1er novembre 2024.

Le locataire ne conteste pas le montant de la dette et précise que le loyer de novembre 2024 a été réglé peu avant l’audience et n’apparaît pas encore au crédit du compte locatif.

Il sera en conséquence condamné à verser à la SCPI URBAN PIERRE N°4 la somme de 9 045,16 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés au 1er novembre 2024.

Il convient par ailleurs de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M.[B] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 766,02 euros jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par la remise des clés. S’agissant d’une indemnité d’origine quasi-délictuelle, le mécanisme de l’indexation stipulé au contrat de bail résilié ne saurait s’appliquer.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

M.[B] [I], succombant au principal, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCPI URBAN PIERRE N°4 l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M.[B] [I] à lui payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

JUGE recevable l’action de la SCPI URBAN PIERRE N°4,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 octobre 2020 entre la SCPI URBAN PIERRE N°4 et M.[B] [I] concernant un logement à usage d’habitation situé à Nîmes, 15 rue Saint Castor, sont réunies à la date du 9 octobre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 9 octobre 2023,

CONDAMNE M.[B] [I] à payer à la SCPI URBAN PIERRE N°4 la somme de 9 045,16 euros, au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 1er novembre 2024,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

AUTORISE M.[B] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 250 euros chacune et une 36ième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

RAPPELLE que ce paiement intervient en plus du loyer courant,

PRECISE que le première mensualité devra intervenir dans les dix jours de la notification de la présente décision et les suivantes au jour anniversaire de la première mensualité, la dernière échéance devant apurer l’intégralité des sommes dues au titre du retard de paiement des loyers et charges,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

En cas de défaut de paiement d’une mensualité, sans autre formalité, qu’elle soit due au titre

du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

CONSTATE que la clause résolutoire reprend son plein effet et en conséquence la résiliation du bail à la date du 9 octobre 2023,

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de M.[B] [I] des lieux loués tant de sa personne que de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M.[B] [I] à payer à la SCPI URBAN PIERRE N°4 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges dus à compter de la résiliation du bail, soit la somme de 766,02 euros, et jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par la remise des clés au bailleur,

RAPPELLE que s’agissant d’une créance quasi-délictuelle, l’indemnité d’occupation n’est pas

soumise à indexation,

Et en tout état de cause,

CONDAMNE M.[B] [I] à payer à la SCPI URBAN PIERRE N°4 la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M.[B] [I] aux dépens,

RAPPELLE que la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 11 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au

deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection