AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 MAI 2026

N° RG 25/00697 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LXLD

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

Madame [J] [K], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Hayri ARSLAN, avocat au barreau de SARREGUEMINES,

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [H] [N], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 05 mars 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e ARSLAN (LS)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e ARSLAN (LS)

Mme [N] (LS)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er février 2021, Madame [J] [K] a consenti à Madame [H] [N] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 500 euros ainsi que 30 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Madame [J] [K] a fait signifier à Madame [H] [N] le 6 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 10 150 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2025 remis à étude, Madame [J] [K] a fait assigner Madame [H] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2026 puis renvoyée à l’audience du 5 mars 2026.

Aux termes de son assignation, Madame [J] [K] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Déclarer ses demandes recevables et bien fondées ; Déclarer la résiliation du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire ; Ordonner l’expulsion de Madame [H] [N] et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ou d’un serrurier ; Déclarer que le sort des meubles est régi par les articles L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner Madame [H] [N] à titre provisionnel au paiement de la somme de 12 270 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 11 août 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; Condamner Madame [H] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 530 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ; Condamner Madame [H] [N] à payer à Madame [J] [K] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Débouter Madame [H] [N] de toutes demandes ; Condamner Madame [H] [N] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ; Juger que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est compatible avec la nature de l’affaire.

Au soutien de ses demandes, Madame [J] [K] fait valoir que la locataire n’a pas régularisé l’arriéré de loyers et charges dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

À l’audience, Madame [J] [K], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et actualise le montant de la dette locative laquelle s’élève désormais à la somme de 15 980 euros arrêtée au 05 mars 2026.

En défense, Madame [H] [N], présente à l’audience, reconnait le principe et le montant de la créance locative. Elle indique qu’elle ne souhaite pas rester dans les lieux mais demande un délai d’un mois pour les quitter. En outre, elle actualise sa situation indiquant percevoir la somme de 568 euros par mois au titre du revenu de solidarité active, et précise qu’elle n’a pas d’enfants à charge ni de crédits.

Une note en délibéré est accordée au bailleur avec un délai de huit jours pour production de la dénonciation de l’assignagtion à la préfecture.

Par courriel reçu le 9 mars 2026 au tribunal judiciaire de Metz, Madame [J] [K], représenté par son conseil, a transmis l’accusé de reception électronique enregistrée le 4 septembre 2025 par le préfecture de la Moselle de l’assignation de la locataire Madame [H] [N].

L’affaire était mise en délibéré au 05 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, la décision par laquelle le juge des contentieux de la protection statue sur une action en matière locative pour laquelle la demande est supérieure à 5.000,00 euros ou indéterminée, est rendue en premier ressort et susceptible d’appel.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement, dans la mesure où il est susceptible d’appel, sera contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 06 mai 2025, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 07 mai 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 3 septembre 2025 , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 04 septembre 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 5 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article XI ) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 06 mai 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 10 150 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 07 juillet 2025 .

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Madame [J] [K] produit un décompte actualisé au 05 mars 2026 aux termes duquel Madame [H] [N] lui doit la somme de 15 980 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de mars 2026.

Madame [H] [N] reconnait à l’audience le principe et le montant de cette dette.

En conséquence, Madame [H] [N] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à Madame [J] [K] la somme de 15 980 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

À l’audience Madame [H] [N] n’a pas sollicité de délai de paiement pour apurer sa dette locative.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Madame [H] [N] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [H] [N] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation:

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Madame [H] [N] sera condamnée au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Madame [H] [N] est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 7 juillet 2025 , et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 500 euros outre 30 euros pour les charges. Le montant sera donc révisé conformément au bail.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [H] [N] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 15 980 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 07 juillet 2025.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

Sur les dépens:

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [H] [N], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 6 mai 2025, de l’assignation du 3 septembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 4 septembre 2025 , sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [H] [N] , supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à Madame [J] [K] la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Madame [H] [N] .

Sur l’exécution provisoire:

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 1 février 2021 entre Madame [J] [K] et Madame [H] [N] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 07 juillet 2025 et que le bail sera résilié à cette date ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [H] [N] à payer à Madame [J] [K] la somme de 15 980 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Madame [H] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS à Madame [H] [N] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [N] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Madame [J] [K] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [H] [N] à payer à Madame [J] [K] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 500 euros augmentée de 30 euros à compter du 07 juillet 2025, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 15 980 euros outre intérêts à laquelle Madame [H] [N] est déjà condamnée provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 07 juillet 2025 et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [H] [N] à payer à Madame [J] [K] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [N] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 06 mai 2025, de l’assignation en référé du 03 septembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 04 septembre 2025  ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 05 mai 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge , assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le Greffier La Juge