Copie délivrée

à

la SELARL GAUTIER 2 – AVOCATS ASSOCIES

la SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 9]

Le 29 Octobre 2025

Troisième Chambre Civile

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N° RG 24/04618 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWEL

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, Troisième Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

S.C.I. [F] immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le n° 381 157 924 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant,

à :

S.A.S. AB2J GESTION en sa qualité de représentant du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence l’Oratoire sise [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 8], sis [Adresse 3]

représentée par la SELARL GAUTIER 2 – AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 18 Septembre 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, Chloé AGU, Juge, et Margareth BOUTHIER-PERRIER, assistées de Corinne PEREZ, Greffier présent lors des débats, et Nathalie LABADIE, F.F. Greffier présent lors de sa mise à disposition, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats ayant assisté aux débats.

N° RG 24/04618 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWEL

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [F] est propriétaire des lots n°11, 87 et 126 dépendant de l’immeuble en copropriété, la résidence l’Oratoire sise [Adresse 1] à Villeneuve-Lès-Avignon (30).

Le 30 mai 2022, une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue. Par lettre du 1 juin 2022, distribuée le 8 juin 2022, le procès-verbal de l’assemblée générale a été notifié à la SCI [F].

Considérant que le mandat de syndic de la SAS AB2J GESTION avait expiré et qu’elle n’avait pas qualité pour convoquer l’assemblée générale du 30 mai 2022, la SCI [F] a fait délivrer le 1er juillet 2022 au [Adresse 11] [Adresse 7], pris en la personne de la SAS AB2J GESTION, une assignation à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nîmes, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 aux fins notamment d’annulation de l’assemblée générale du 30 mai 2022.

Par conclusions d’incident notifiées par voie dématérialisée le 18 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], représenté par la SAS AB2J GESTION, a demandé au juge de la mise en état d’ordonner un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt qui sera rendu par la 1ere chambre de la Cour d’appel de Nîmes, dans le cadre d’une procédure parallèle concernant une demande d’annulation d’une précédente assemblée générale en date du 03 septembre 2020. La SCI [F] s’est associée à cette demande de sursis à statuer.

Par ordonnance du 31 août 2023, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes, qui a, par arrêt du 26 novembre 2024 déclaré l’assemblée générale du 03 septembre 2020 nulle et a rejeté la demande de désignation d’un administrateur provisoire. Cet arrêt a été frappé de pourvoi et la Cour de cassation a, par arrêt du 26 septembre 2024, débouté la société AB2J gestion de son pourvoi.

Par conclusions notifiées le 02 octobre 2024, la SCI [F] a sollicité le ré-enrôlement de l’affaire, qui, aux termes de l’ordonnance du 03 octobre 2024 a fait l’objet d’une redistribution à la troisième chambre civile.

***

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, la SCI [F] au visa de l’article 42 du code de procédure civile, demande au tribunal de :

JUGER QUE la SAS AB2J IMMOBILIER n’avait pas qualité pour convoquer à l’assemblée du 30 mai 2022 et pour tenir ladite assemblée, son mandat de syndic étant expiré depuis le 02 septembre 2020,

JUGER QUE l’assemblée générale du 30 mai 2022 est nulle

ANNULER l’assemblée générale du 30 mai 2022,

DISPENSER la SCI [F], en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans le cadre de la présente instance au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER la SAS AB2J IMMOBILIER à payer à la SCI [F] la somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la SAS AB2J IMMOBILIER aux entiers dépens.

La SCI [F] fait valoir que le syndic de la copropriété a été élu par assemblée générale du 03 juin 2019 pour une durée de 15 mois à compter de cette date pour se terminer le 02 septembre 2020. Ainsi, elle soutient qu’il n’avait pas qualité pour la convoquer à l’assemblée générale du 30 mai 2022.

Elle précise que les ordonnances dites COVID et notamment la dernière ordonnance du 20 mai 2020 prévoit que la période juridiquement protégée prend fin au 23 juillet 2020, de telle sorte qu’au moment de la convocation de l’assemblée générale au 30 juin 2022, la période d’urgence n’existait plus.

Elle ajoute que la Cour d’appel de Nîmes dans son arrêt définitif du 23 mars 2023 a jugé, dans une affaire parallèle, la nullité de l’assemblée générale du 03 décembre 2020 car le mandat avait expiré durant la période non couverte par la prolongation automatique de telle sorte que le syndic n’était pas doté d’un mandat valable pour procéder à la convocation de l’assemblée générale.

Bien que régulièrement constitué le syndicat des copropriétaires représenté par le Syndic n’a pas conclu dans cette instance et les conclusions papier intégrées dans le dossier de plaidoirie, avec modification manuelle du numéro de rôle (8 au lieu de 7) comme se rapportant à la présente affaire (24/04618) ont été notifiés le 22 mai 2025 dans une autre instance en cours enregistrée sous le numéro de rôle 24/04617 qui se rapporte à la demande de nullité des assemblées générales des 17 juin 2021 et 23 juillet 2021. En outre, il n’y a pas de notification par RPVA de bordereau de pièces, dans cette instance, de sorte que dans le respect du principe du contradictoire que le juge doit faire respecter en toutes circonstances en vertu des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, lesdites conclusions et pièces ne seront pas examinées par le tribunal.

***

L’instruction a été clôturée le 23 mai 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du 23 mai 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 18 septembre 2025 et mise en délibéré au. 29 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 mai 2022

Selon l’article 7 du décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965 « Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 (alinéas 2 et 3), 47 et 50 du présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic. »

En l’espèce il est fait grief à SAS AB2J IMMOBILIER de ne pas être investi du mandat de syndic lors de la convocation de l’assemblée générale du 30 mai 2022.

Il ressort des pièces versées à la procédure que lors de l’assemblée générale du 3 juin 2019 la SAS AB2J IMMOBILIER a été élu comme syndic pour une durée de 15 mois de sorte que son mandat expirait le 2 septembre 2020. La loi précitée ne prévoit pas la faculté pour le syndic de continuer d’assurer la gestion de la copropriété à l’expiration de son mandat.

N° RG 24/04618 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWEL

Comme le soutient le demandeur les mesures prises lors de la crise sanitaire par :

o Ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété prévoient qu’aux termes des dispositions de son article 22, renouvelé les contrats de syndic qui devaient prendre fin entre le 12 mars 2020 et « l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire » soit jusqu’au 24 juin, date initiale de cessation de l’état d’urgence,

o Ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 portant diverses mesures prises pour faire face à l’épidémie de covid-19 prévoit qu’aux termes de son article 1, allongé la durée de la période juridiquement protégée : deux mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire soit le 23 juillet et prolongé la période de renouvellement des mandats

o La loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 a prolongé la période de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 10 juillet inclus de sorte que la période juridiquement protégée s’en trouvait mécaniquement allongée pour s’achever le 10 septembre 2020 inclus

o Toutefois l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 modifiant l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété a, aux termes de son article 13, modifié pour la deuxième fois celle du 25 mars 2020 et en particulier les articles 22 et 22-1 opérant un retour partiel aux dispositions antérieures :

o En effet, l’article 13 alinéa 1 de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 dispose :

«  Le titre II de la même ordonnance est ainsi modifié :

1° A l’article 22, les mots : « l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er » sont remplacés par les mots : « le 23 juillet 2020 inclus » et les mots : « huit mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er » sont remplacés par les mots 31 janvier » ;

2° A l’article 22-1, les mots : « l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de la cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er » sont remplacés par les mots : « le 23 juillet inclus » et les mots : « huit mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er » sont remplacés par les mots : « le 31 janvier 2021 » ;

De sorte qu’en vertu de cette ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020, la période juridiquement protégée a pris fin le 23 juillet 2020.

Cependant la prorogation de certaines restrictions sanitaires a conduit aux dispositions prises par Ordonnance 2020-1400 du 18.11.20 dans son article 8 qui prévoient que :

Le titre II de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 susvisée est ainsi modifié :

1° L’article 22 est ainsi modifié (…)

«  II. Par dérogation aux mêmes dispositions, le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020 inclus est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d’effet intervient au plus tard le 31 janvier 2021.

«  Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de l’ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux copropriétés, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 29 octobre 2020.

« La rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement dans les conditions définies aux alinéas précédents. » ;

2° L’article 22-1 est ainsi modifié :

a) Le premier alinéa est précédé d’un I

b) Sont ajoutés deux alinéas ainsi rédigés : " II. Par dérogation aux mêmes dispositions, le mandat confié par décision de l’assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020 inclus, est renouvelé jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale intervient au plus tard le 31 janvier 2021.

Il résulte de ces dispositions que pour faire face aux difficultés matérielles de réunion des assemblées générales des copropriétaires, l’ordonnance du 25 mars 2020 (modifiée par celle du 20 mai) prévoyait le renouvellement de plein droit des contrats de syndic arrivés à terme entre le 12 mars et le 23 juillet 2020 inclus.

Ce renouvellement de plein droit a été étendu aux contrats de syndic expirant entre le 29 octobre et le 31 décembre 2020 inclus,

En l’espèce, le mandat ayant pris fin le 2 septembre 2020 n’est pas concerné par ces dernières mesures.

Par conséquent, lors de la convocation en date du 29 avril 2022 à l’assemblée générale du 30 mai 2022 la société AB2J GESTION ne détenait pas de mandat de gestion pour la copropriété [Adresse 7].

Il s’ensuit qu’il y a lieu de déclarer nulle l’assemblée générale du 30 mai 2022.

Sur la demande de dispense des frais et honoraires

La SCI [F] sollicite de se voir dispenser en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans le cadre de la présente instance au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :(…)

«  Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. "

En l’espèce, l’équité ou la situation économique des parties ne justifient pas de ne pas faire droit à la demande.

Par conséquent, il y a lieu de dispenser la SCI [F], en sa qualité de copropriétaire, de la charge des dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente instance.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le [Adresse 12] pris en la personne de la société AB2J GESTION sera débouté de sa demande à ce titre et sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En vertu de ces dispositions le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le [Adresse 12] pris en la personne de la société AB2J GESTION sera condamné à verser la somme de 2000 € à la SCI [F] en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de rejeter la demande à ce titre du [Adresse 12] pris en la personne de la société AB2J GESTION.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.

Il y a lieu de constater l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort ;

DECLARE nulle l’assemblée générale du 30 mai 2022,

DISPENSE la SCI [F], en qualité de copropriétaire, des dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente instance,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] pris en la personne de la société AB2J GESTION à verser la somme de 2 000 € à la SCI [F] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le [Adresse 11] [Adresse 6]Oratoire pris en la personne de la société AB2J GESTION de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] pris en la personne de la société AB2J GESTION aux dépens de l’instance et le déboute de sa demande de ce chef,

CONSTATE l’exécution provisoire du jugement.

Le Greffier, Le Président,