TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01685 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KYNI

Société ACTION LOGEMENT SERVICE . RCS PARIS N° 824 541 148.

C/

[L] [J]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 MAI 2025

DEMANDERESSE

Société ACTION LOGEMENT SERVICE . RCS PARIS N° 824 541 148.

19 – 21 Quai D’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Renaud ROCHE de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON substituée par M^e Marie-Ange SEBELLINI, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEUR

M. [L] [J]

né le 30 Mai 1978 à LE MANS (SARTHE)

8 Rue De La Mazère

30250 SOMMIERES

représenté par M^e Camille ANDRE, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Laurence ALBERT, Vice-Présidente exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 21 Janvier 2025

Date des Débats : 18 février 2025

Date du Délibéré : 06 mai 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 06 Mai 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 5 octobre 2023, Mme [P] [X] a donné à bail à M. [L] [J] un logement à usage d’habitation situé à SOMMIERES (Gard), 8 rue de la Mazère, moyennant un loyer mensuel de 395 euros et une provision sur charges de 25 euros.

Une garantie des loyers impayés a été conclue par le bailleur avec la société Action Logement Services.

Par acte du 8 octobre 2024, la société Action Logement Services à fait citer M. [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire de Nîmes.

Elle sollicite, à titre principal, que soit constatée la résiliation du bail d’habitation en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et que soit ordonnée son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique. Subsidiairement, elle sollicite que soit ordonnée la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Elle demande la condamnation de M. [L] [J] au paiement de la somme de 3 282 euros, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, daté du 11 juillet 2024, sur la somme de 1 673 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation. Elle requiert la condamnation de M. [L] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux.

Elle demande la condamnation de M. [L] [J] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 18 février 2025, la société Action Logement Services comparaît, représentée par son avocat.

Elle poursuit le bénéfice de son assignation et sollicite que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle soit fixé à la somme de 420 euros.

M. [L] [J] comparaît, représenté par son avocat. Il indique avoir repris le règlement des loyers depuis le mois de décembre 2024 et sollicite l’octroi de délais de paiement. Il ne conteste pas le montant de la dette locative arrêtée au 18 février 2025 à la somme de 3 593,02 euros.

La société Action Logement Services ne conteste pas la reprise du paiement des loyers courants depuis le mois de décembre 2024 et ne s’oppose pas à la demande d’octroi de délai de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la recevabilité des demandes

Selon les dispositions des articles 1249 et suivants du code civil, le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachent à cette créance immédiatement avant le paiement.

La juridiction compétente pour connaître d’un recours subrogatoire est celle qui a compétence pour connaître de l’action principale du subrogeant.

En l’espèce, il ressort de la quittance subrogative du 9 décembre 2024 que la somme totale de 3 593,02 euros a été réglée au bailleur en exécution de l’engagement de caution au titre des loyers, charges impayés depuis le mois de novembre 2023 et, arrêtés au mois de novembre 2024.

La société Action Logement Services est donc subrogée conventionnellement dans les droits du bailleur. La subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard le 9 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 juillet 2024.

Par conséquent, la société Action Logement Services a qualité pour engager à l’encontre des locataires son action en résolution du bail et ses demandes seront jugées recevables.

— Sur les demandes principales

Le débiteur peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu disposer initialement contre son créancier originaire.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur depuis le 29 juillet 2023, prévoit que : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire stipulant expressément un délai de résiliation de six semaines après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement visant cette clause a été signifié le 11 juillet 2024 par la société subrogée pour la somme en principal de 1 673 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 août 2024.

Par conséquent, la clause résolutoire sera réputée acquise et l’expulsion du locataire sera ordonnée.

* Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : “ Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)”.

L’article 24 VII la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, il résulte du compte locatif, arrêté à la date de l’audience, que le paiement demeure régulier depuis le mois de décembre 2024, de sorte que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés selon les modalités figurant au dispositif de la décision.

* Sur l’arriéré des loyers et charges impayés

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé. On ne peut attribuer au subrogé plus qu’il n’a payé.

En l’espèce, la société Action Logement Services démontre qu’elle a payé la somme de 3 593,02 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 18 février 2024.

M. [L] [J] ne rapporte pas la preuve de sa libération.

Il sera, en conséquence, condamné à verser à la société Action Logement Services la somme de 3 593,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 juillet 2024 sur la somme de 1 673 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation datée du 8 octobre 2024.

Il convient par ailleurs de prévoir que, d’une part, tout défaut de paiement des loyers et charges courant et, d’autre part, des délais de paiement justifiera la condamnation de M. [L] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 420 euros jusqu’au départ effectif du locataire, matérialisé par la remise des clés. S’agissant d’une indemnité quasi-délictuelle, le mécanisme de l’indexation, stipulé au contrat de bail résilié, ne saurait s’appliquer.

— Sur les demandes accessoires

M. [L] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens de la procédure et sera condamné payer à la caution la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

JUGE recevables les demandes de la société Action Logement Services, subrogée dans les droits et actions de Mme [P] [X],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 octobre 2023 entre M. [L] [J] et Mme [P] [N], concernant le logement à usage d’habitation situé à SOMMIERES (Gard), 8 rue de la Mazère, sont réunies à la date du 23 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 23 août 2024,

CONDAMNE M. [L] [J] à verser à la société Action Logement Services la somme de 3 593,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 février 2024,

JUGE que cette somme portera intérêt au taux légal à compter à compter du 11 juillet 2024 sur la somme de 1 673 euros, et pour le surplus à compter du 8 octobre 2024,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

AUTORISE M. [L] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et provisions sur charges courants, en 35 mensualités de 102,66 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

RAPPELLE que ce paiement intervient en plus du loyer courant,

PRECISE que la première mensualité devra intervenir dans les dix jours de la notification de la présente décision et les suivantes au jour d’anniversaire de la première mensualité, la dernière échéance devant apurer l’intégralité des sommes dues au titre du retard de paiement des loyers et charges,

JUGE que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

En cas de défaut de paiement d’une mensualité, sans autre formalité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

CONSTATE que la clause résolutoire reprend son plein effet et, en conséquence la résiliation du bail à la date du 23 août 2024,

ORDONNE à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de M. [L] [J] des lieux loués tant de sa personne que de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE si besoin M. [L] [J] à verser à la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation de 420 euros jusqu’à la date de libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés, et dans la limite des sommes réglées à Mme [P] [N] en exécution de la garantie,

Et, en tout état de cause,

CONDAMNE M. [L] [J] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [L] [J] à payer à la société Action Logement Services la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du tribunal judiciaire de Nîmes le 6 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,