TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU

05 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/01093 – N° Portalis DB22-W-B7I-SIKY

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. SCI LE PETIT MANSENG C/ S.A.R.L. OPTICREA

DEMANDERESSE

La SCI LE PETIT MANSENG,

Société civile immobilière, immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le n° 351 086 863, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de ses co-gérants domiciliés es-qualité audit siège,

représentée par M^e Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441

DEFENDERESSE

La Société OPTICREA

Société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le n° 530 397 785, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Noémie LE BOUARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 113, M^e Damien AYROLE, avocat au barreau de PARIS,

Débats tenus à l’audience du : 24 Septembre 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 24 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Novembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2005, la SCI LE PETIT MANSENG a donné à bail mixte à la société CELLIER DU GUESCLIN des locaux sis [Adresse 3] MANTES [Adresse 14] JOLIE (78200), à savoir : au rez-de-chaussée, un local commercial de 98 m2 hors murs ; au sous-sol, des caves voûtées d’une surface de 33 m2 ; au premier étage, un appartement d’une superficie de 90 m2 comprenant un salon de 45m2 et une cuisine américaine ; à l’étage, deux chambre de 16 et 11 m2, une salle de bain et un wc.

Par acte de cession de droit au bail en date du 11 février 2011, la société CELLIER DU GUESCLIN a cédé son droit au bail à la société OPTICREA.

Un incendie survenu le 17 décembre 2022 dans les locaux voisins au [Adresse 9] a détruit en grande partie les locaux donnés à bail à la société OPTICREA, entrainant un arrêté de la ville de mise en sécurité et d’interdiction d’occupation des lieux le jour-même.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2023, la SCI LE PETIT MANSENG a assigné la société OPTICREA en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 1722 du Code civil :

— constater que la démolition des locaux a entrainé la résiliation du bail, en conséquence,

— ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la société OPTICREA et celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 16], y compris avec le concours de la force publique, dans le mois de la notification de l’ordonnance à intervenir,

— juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société OPTICREA à lui verser la somme de 24 890,94 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice financier,

— condamner la société OPTICREA à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Aux termes de ses conclusions la défenderesse sollicitait de voir :

— débouter la SCI LE PETIT MANSENG de ses demandes,

— condamner la SCI LE PETIT MANSENG par provision à lui restituer :

* le dépôt de garantie, soit la somme de de 6914,16 euros,

* le reliquat de loyer du 18 au 31 décembre 2022, soit la somme de 1382,83 euros,

— condamner la SCI LE PETIT MANSENG à lui restituer les effets personnels encore présents dans les lieux appartenant à la gérante de la société OPTICREA,

— condamner la SCI LE PETIT MANSENG à lui payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Par ordonnance de référé en date du 31 octobre 2023, le juge des référés, vu les articles 131-6 et 131-7 du code de procédure civile et l’accord des parties pour recourir à une médiation, a ordonné ladite médiation.

Aucun accord en médiation n’ayant abouti, l’affaire a été rétabli au rôle à la demande de la SCI LE PETIT MANSENG.

À l’audience du 24 septembre 2024, la demanderesse maintient ses demandes, sauf à actualiser sa demande de provision au titre du préjudice financier à la somme de 55 313,20 euros. La défenderesse maintient ses demandes.

La décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2024 prorogé au 5 novembre 2024.

MOTIFS

Il convient au préalable de rappeler que les « constats » ne sont que des rappels des moyens invoqués à l’appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, et ne s’analysent pas en des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que le bail est résilié en raison de la destruction des locaux par application de l’article 1722 du Code civil repris à l’article 11 du contrat de bail.

Sur la demande d’expulsion

La SCI LE PETIT MANSENG allègue qu’il y a urgence à expulser la société OPTICREA pour que les travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble détruit par l’incendie puissent être réalisés. Elle fait valoir que des travaux de mise en sécurité ont été faits mais ne sont pas terminés, faute pour le bailleur de pouvoir pénétrer dans les lieux. En effet, elle expose que malgré la résiliation du bail en date du 5 janvier 2023, la société OPTICREA persiste à se maintenir dans les lieux en refusant de reprendre ses objets personnels tel que du matériel, des meubles meublants et du stock.

La société OPTICREA fait valoir que d’une part, en raison des arrêtés municipaux faisant défense aux occupants de retourner dans les lieux, toute tentative de prétendre à un maintien dans les lieux est illusoire. D’autre part, comme l’illustre le rapport d’expertise de l’assureur de la SCI LE PETIT MANSENG et les photos qui y sont annexées, la bailleresse a de sa propre initiative fait poser de palissades devant la boutique ainsi qu’une porte dont elle seule avait la clef. De ce fait, elle s’est trouvée à la rue depuis le 5 janvier 2023 par la volonté de la bailleresse qui a repris possession des lieux sans équivoque possible en faisant poser une palissade et une porte fermant à clef.

Aux termes de l’article 835 du code de procedure civile, le President du Tribunal judiciaire peut, me^me en presence d’une contestation serieuse, prescrire en refere les mesures conservatoires ou de remise en etat qui s’imposent, soit pour prevenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 2

S’agissant du 3trouble manifestement illicite, il sera rappelé que celui-ci se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en faire la démonstration avec l’évidence requise devant le juge des référés.

S’il est établi que l’occupation sans autorisation de la propriété d’autrui caractérise un trouble manifestement illicite, il sera également rappelé que l’illicéité du trouble doit être manifeste, la seule méconnaissance d’une réglementation ne suffit pas à caractériser un trouble manifestement illicite, qui doit être apprécié en considération des conséquences en résultant. En outre, si la condition de l’absence de contestation sérieuse du droit invoqué n’est pas requise par l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En l’espèce, il n’est pas contesté, comme précédemment rappelé, que par lettre recommandée avec accusé de réception de la SCI LE PETIT MANSENG adressée à la société OPTICREA en date du 5 janvier 2023, que le bail a été résilié avec effet rétroactif au 17 décembre 2023. Cette résiliation, faite en application de l’article 1722 du Code civil et de l’article11 du bail visé, fait suite à l’arrêté municipal de mise en sécurité et interdiction d’occupation du 17 décembre 2022 qui a constaté que le bâtiment du [Adresse 1], chose louée, a été partiellement détruit du fait de l’incendie.

Il était précisé dans ledit arrêté que : « pour des raisons de sécurité, compte tenu des désordres constatés, les bâtiments [Adresse 6] [Adresse 7] et [Adresse 10] devront être entièrement évacués de leurs occupants dès notification du présent arrêté. Compte tenu du danger présenté par les locaux, ils sont interdits temporairement à toute habitation et à toute utilisation à compter du 17 décembre 2022 et jusqu’à la levée du présent arrêté ».

Cette interdiction d’habitation et d’utilisation a été maintenue par un arrêté du 9 février 2023 et un arrêté du 20 mars 2023.

Il ressort par ailleurs du rapport d’expertise que « la devanture vitrée, de ce local inexploité, dans un secteur à criminalité relativement élevée comme [Localité 17], a dû être protégée. SOVEA a remis les clés de cette porte à M. [C]. ». De plus, selon ce même rapport, il s’agit d’une « clôture provisoire réalisée par SOVEA à l’issue des opérations d’expertise et achevée dans la nuit du 5 au 06/01/2023, en présence de l’assuré Monsieur [C]. »

Par un courrier en date du 7 janvier 2023, la société OPTICREA s’est adressée à Monsieur [C], gérant de la SCI LE PETIT MANSENG, afin de le sommer de lui remettre sans délais les clés de la nouvelle porte installée par la SCI LE PETIT MANSENG. Puis, par email en date du 17 avril 2023, le Conseil de la société OPTICREA s’est adressé à l’Etude H2JUSTICE, qui interrogeait la société OPTICREA sur « la planification de la libération du local : déménagement puis ensuite restitution des locaux avec état des lieux », en l’invitant à se rapprocher de sa cliente (SCI LE PETIT MANSENG), afin « d’envisager d’obtenir toutes les autorisations nécessaires pour pouvoir autoriser ma cliente à pénétrer dans les lieux et pouvoir récupérer son matériel dans le respect du cadre légal fixé par les arrêtés municipaux et en garantissant la protection des personnels qui seront chargé des opérations de manutentions ».

Par courrier en date du 2 mai 2023, l’Etude H2JUSTICE a communiqué à la société OPTICREA, l’écrit de la commune de [Localité 15] confirmant la possibilité pour cette dernière d’accéder aux locaux et procéder à leur libération. En effet, par un courrier en date du 25 avril 2023, adressé à Monsieur [C], gérant de la SCI LE PETIT MANSENG, la Mairie confirmait que le « locataire du local commercial situé [Adresse 5], peut procéder au déménagement de la boutique « OPTICREA », et ce malgré l’arrêté de mise en sécurité n°7750 du 20/03/2023 », étant précisé que « l’accès audit commerce pourra se faire uniquement pour pouvoir vider le local et procéder au démontage du mobilier lui appartenant. » et que le « locataire devra préciser [à la bailleresse] la date et l’heure d’intervention, que [la bailleresse devra] également communiquer au service de l’urbanisme, pour assurer le suivi du dossier. Ce dernier devra également prendre toutes les précautions nécessaires ».

Parallèlement, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 9 juin 2023, la société OPTICREA a mis en demeure la SCI LE PETIT MANSENG de lui restituer ses meubles ainsi que les objets personnels restés dans les lieux et ayant échappé aux flammes au motif que ces biens se trouvent derrière les palissades et porte installées par la SCI LE PETIT MANSENG.

En définitive, s’il apparaît que la société OPTICREA peut être considérée comme demeurant dans les lieux en ce que ses biens s’y trouvent encore, force est de constater que cette occupation ne résulte pas d’une volonté manifeste de la société OPTICREA de se maintenir dans les lieux, dans la mesure où il est justifié de sa demande pour pouvoir déménager son matériel encore entreposé dans les locaux, effectuée auprès de la SCI LE PETIT MANSENG, à laquelle cette dernière n’a pas répondu favorablement.

S’il est déplorable de constater que les deux parties semblent rester sur leurs positions, le trouble manifestement illicite n’est cependant pas caractérisé.

S’agissant du dommage imminent, celui-ci est défini comme 4le dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Il est établi qu’un risque sérieux d’effondrement d’un bâtiment constitue une circonstance établissant l’existence d’un dommage imminent.

En l’espèce, il ressort effectivement de l’arrêté de la commune de [Localité 15] en date du 17 décembre 2022 qu’un « effondrement soudain mettrait en péril les immeubles adjacents et les administrés circulant à proximité » et que « la situation d’extrême urgence caractérisée par un risque d’effondrement soudain du bâtiment sis [Adresse 9] parcelle cadastrée [Cadastre 13] crée une situation de danger grave et imminent pour la sécurité publique », ayant entraîné des mesures d’interdiction d’accès aux parcelles cadastrales n°AB [Cadastre 11] à [Cadastre 12], de réalisation d’un périmètre de sécurité sur ces parcelles et d’interdiction d’occupation des bâtiments sis [Adresse 6] [Adresse 8], ledit périmètre étant conservé jusqu’à la réalisation des travaux de mise en sécurité des immeubles.

Toutefois, s’il apparaît nécessaire de procéder à la libération des lieux appartenant à la SCI LE PETIT MANSENG, afin d’effectuer les travaux de mise en sécurité et de rénovation des locaux, il ressort des éléments précédemment développés que l’empêchement de réalisation desdits travaux ne résulte pas uniquement de l’obstruction exclusive de la société OPTICREA, mais d’une impossibilité réciproque des parties à organiser les conditions du déménagement du matériel de la société OPTICREA, qui permettrait ainsi de faire cesser le dommage imminent.

La demande d’expulsion sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes de provisions

La SCI LE PETIT MANSENG allègue que la clause résolutoire insérée au bail prévoit une expulsion dans le cas où le preneur se refuserait à évacuer les lieux et prévoit que cette ordonnance d’expulsion serait exécutoire par provision.

Elle soutient d’une part que la société OPTICREA se maintient dans les lieux depuis le 5 janvier 2023, empêchant le bailleur de faire procéder aux travaux ordonnés par les arrêtés communaux, d’autre part que l’impossibilité de faire procéder aux travaux de remise en état des locaux empêche le bailleur de les redonner à bail ou à vente.

Elle précise qu’elle a consenti une promesse de vente sur le bien sous condition suspensive de la réalisation des travaux de mise en conformité du bien par le vendeur et fait valoir qu’il résulte ainsi un préjudice financier égal au montant du loyer depuis le mois de janvier 2023 soit 55.313,20 euros (2 765,66 x 20 mois) sauf à parfaire.

La société OPTICREA allègue que la demande de paiement d’une indemnité d’occupation n’a aucun fondement, soutenant que la bailleresse a repris son bien dès le 5 janvier 2023 en lui interdisant l’accès en posant une porte devant la porte du local commercial.

Elle soutient d’autre part que la SCI LE PETIT MANSENG a été en tout ou partie indemnisée pour le même chef de préjudice, faisant valoir que d’après le rapport d’expertise, la SCI LE PETIT MANSENG percevra non seulement une indemnisation de 396 000 euros, mais surtout percevra une indemnisation pour la perte de loyer estimée à 27 657 euros sur douze mois. La défenderesse ne peut donc pas réclamer à son ancien locataire une indemnité pour une prétendue occupation alors même que l’assureur du bailleur va lui régler le montant des loyers qu’elle n’aura pas perçu du fait de la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 835 alinea 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas ou’ l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation me^me s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du Juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

En l’espèce, dès lors qu’il a été statué précédemment que le refus de la locataire d’évacuer les lieux n’était pas établi de manière manifeste et qu’il n’a pas été fait droit à la demande d’expulsion, les demandes de provisions tant principale que reconventionnelles sont sérieusement contestables.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes, de même que sur la demande reconventionnelle de restitution des effets personnels de la gérante de la société OPTICREA.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il y a lieu de condamner la demanderesse, partie succombante, à payer à la défenderesse la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demanderesse sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant en qualité de Juge des référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique :

Rejetons la demande d’expulsion,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes principale et reconventionnelles,

Condamnons la SCI LE PETIT MANSENG à payer à la société OPTICREA la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile,

Condamnons la SCI LE PETIT MANSENG au paiement des depens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY