Copie délivrée

à

M^e Sylvie JOSSERAND

la SELARL PLMC AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 7]

**** Le 13 Mai 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 23/04525 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KDSZ

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

S.A.S. GSA

inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n°827 647 868, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvie JOSSERAND, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant, et par M^e Karine MASSON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

à :

M. [V] [O]

né le 06 Juin 1983 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 4]

M. [A] [R]

né le 02 Mars 1987 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par la SELARL PLMC AVOCATS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 11 Mars 2025 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 octobre 2022, par acte authentique passé en l’étude de Maître [H] [D], notaire à [Localité 7], Messieurs [V] [O] et [A] [R] ont signé une promesse unilatérale de vente avec la SAS GSA (représentée par M. [T] [X]), portant sur l’acquisition d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 10] moyennant la somme de 365.160 euros.

Les bénéficiaires de la promesse avaient pour projet l’implantation d’un nouveau magasin Bazarland dans la zone commerciale du [Adresse 11] à [Localité 9].

L’acte authentique stipulait le recours à un prêt dans les 15 jours calendaires après la signature de l’acte, soit au plus tard le 21 octobre 2022, et une réitération de la vente au 6 janvier 2023.

Il prévoyait en outre une indemnité d’immobilisation forfaitaire de 36.500 euros en cas de non réalisation de la vente dans les délais prévus de levée d’option. Un séquestre de 18.250 euros a été versé entre les mains du notaire rédacteur de la promesse afin de garantir la bonne exécution des stipulations contractuelles.

Un avenant a été établi et a prorogé la vente au 9 mai 2023 afin de permettre aux bénéficiaires de la promesse de lever l’option.

La vente n’ayant jamais été réitérée, la SAS GSA, estimant que M. [V] [O] et M. [A] [R] avaient manqué à leurs obligations contractuelles, les a assignés devant le tribunal judiciaire de Nîmes par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2023, pour lui demander, sur le fondement des articles 1124, 1103 et suivants du code civil de :

CONDAMNER in solidum M. [V] [O] et M. [A] [R] à lui payer la somme de 36.500 euros à titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2023, date d’expiration de la réitération de la vente ;

ORDONNER la remise du séquestre de 18.250 € détenu par Me [H] [D], notaire à [Localité 7] à la société GSA sans délai ;

CONDAMNER in solidum M. [V] [O] et M. [A] [R] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant de comportements déloyaux commis par les BENEFICIAIRES de la promesse ;

REJETER purement et simplement l’argumentation adverse comme étant infondée ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER in solidum M. [V] [O] et M. [A] [R] à lui payer la somme de 4000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens

* * *

La société GSA se prévaut de la promesse de vente qui prévoit que si les bénéficiaires de la promesse renoncent à acheter, notamment en cas de non-réalisation d’une condition suspensive, telle la non-obtention de son crédit, ou s’ils ne manifestent pas leur acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au promettant en dédommagement de l’immobilisation de son bien. Elle ajoute qu’aux termes de cet acte la carence s’entend d’un manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations au contrat, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.

Elle conclut que le fait de s’abstenir de toute demande de prêt, ou de fournir les justifications exigées par le promettant, ou encore de refuser sans motif légitime les offres de prêt caractérisent des négligences fautives de la part de M. [V] [O] et de M. [A] [R], qui sont dès lors redevables de l’indemnité d’immobilisation.

Elle constate à cette fin qu’aucune offre de prêt n’a été produite, mais seulement deux attestations, produites hors délai, dont l’une concernait un projet sans lien avec la promesse de vente, l’autre indiquant un accord de prêt pourtant jamais réalisé.

Elle fait état d’un préjudice supplémentaire et distinct découlant du travail administratif qu’elle a dû accomplir.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 5 juin 2024, M. [V] [O] et M. [A] [R] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1124, 1103 et suivants du code civil du code civil, de :

REJETER l’intégralité des demandes, fins et prétentions de la SAS GSA ;

CONDAMNER la société GSA à leur rembourser la somme de 18.250 €, détenue par Me [H] [D], notaire, sans délai, avec intérêts aux taux légal depuis le 27 avril 2023, date à laquelle la société GSA a fait savoir qu’elle ne donnerait pas suite à sa promesse.

En tout état de cause,

Concernant l’exécution provisoire,

Si le Tribunal entendait faire droit aux demandes de la société GSA,

ECARTER l’exécution provisoire de droit.

A contrario,

MAINTENIR l’exécution provisoire au titre de leurs demandes reconventionnelles, tenant sa compatibilité avec la nature de l’affaire.

Concernant l’article 700 et les dépens,

CONDAMNER la société GSA à leur payer la somme de 3.000 € chacun par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la société GSA aux entiers dépens.

Ils expliquent, à l’appui de leurs prétentions, que la promesse de vente prévoit expressément qu’ils pourront recouvrer l’indemnité d’immobilisation versée après justification des démarches accomplies nécessaires à l’obtention du prêt, et si la condition n’est pas défaillie de leur fait. Ils indiquent avoir transmis l’accord de prêt à la SAS GSA qui a choisi de ne pas donner suite à sa promesse car ils avaient refusé d’augmenter leur prix.

Ils estiment ainsi que c’est la requérante qui a rompu la promesse alors qu’ils avaient parfaitement respecté leur obligation.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 13 février 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état du même jour.

L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 11 mars 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 13 mai 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il est indiqué qu’il ne sera pas statué sur les « demandes » tendant à voir « constater », « déclarer », « juger » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens invoqués par les parties. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1104 du même code ajoute que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public. ».

Selon l’article 1124 du code civil, « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. ».

En l’espèce, la promesse de vente signée entre les parties le 6 octobre 2022, prévoit le versement entre les mains du notaire séquestre d’une somme de 36.500 euros. La clause d’indemnité d’immobilisation stipule que :

« Si la vente n’était pas réalisée, la somme globale de TRENTE-SIX MILLE CINQ CENTS EUROS (36.500 EUR) sera due au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour le préjudice résultant de l’immobilisation du bien immobilier pendant la durée des présentes ».

La promesse est toutefois « soumise à l’accomplissement de conditions suspensives » dont celle d’obtention d’un prêt par les bénéficiaires d’un montant maximum de 1.200.000 euros, sur une durée maximum de 15 ans, avec un taux d’intérêt maximum de 2%.

A cet effet, le promettant « s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du PROMETTANT par tout moyen de preuve écrite.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêt, au plus tard le 6 janvier 2023. Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au PROMETTANT. ».

Il y a lieu en préalable de souligner que si les lettres recommandées envoyées aux défendeurs par le conseil du requérant le 11 mai 2023 l’ont bien été à leurs adresses telles que stipulées dans la promesse de vente, ceux-ci avaient effectivement déménagé, comme ils l’allèguent et ainsi qu’en atteste l’assignation du 8 septembre 2023 sur laquelle le commissaire de justice a retranscrit manuscritement les modifications.

Il ressort du mail de Mme [C] [K], directrice des marchés professionnels et patrimoniaux de la Caisse d’Epargne – Languedoc, secteur d'[Localité 5], que les défendeurs ont sollicité son organisme « dès le 7 octobre au matin, soit le lendemain de la signature du compromis, pour finaliser le montage du dossier de prêt d’un montant de 1,2 m€ sur une durée de 15 ans ». Mme [C] [K] précise que ce dossier est « suivi, étape par étape », « depuis juin 2021 » par ses services. Ce mail est à rapprocher de l’attestation de M. [Y] [E], directeur adjoint de secteur, délivrée le 12 mai 2023, visant que M. [A] [G] a déposé auprès de son établissement le 1er juin 2021 une demande de financement pour un projet professionnel à hauteur de 1,2 millions d’euros.

Il est constant que l’intention de M. [V] [O] et de M. [A] [R] d’acquérir l’ensemble immobilier de la SAS GSA s’inscrivait dans un projet plus ancien et plus vaste d’implantation d’un magasin dans la zone commerciale concernée. La condition suspensive prévoyant l’obtention d’un prêt de plus de trois fois le montant de l’ensemble immobilier s’inscrit dans la continuité de ce plan global, et la SAS GSA, qui ne peut nier en avoir eu connaissance pour l’évoquer en début de son assignation, se trouve mal fondée d’arguer que cette démarche est sans rapport avec les demandes de prêts afférentes à la promesse unilatérale du 6 octobre 2022.

Davantage, les défendeurs, reconnaissent et établissent l’obtention d’un prêt auprès de la Banque populaire, sollicité au plus tard le 11 janvier 2023, selon mail de M. [M] [B], chargé d’affaires entreprise auprès de la succursale de [Localité 7] de cet organisme. Il ressort en effet du courriel du 27 avril 2023 de ce dernier un accord écrit de financement au profit de la SCI PORTI, co-gérée par Messieurs [R] et [O], pour un montant de 1,3 millions d’euros, remboursables sur 180 mois avec 10 mois de différé partiel, au taux (hors assurances) de 6,02 %.

Il y a lieu de souligner que l’avenant prorogeant le délai de réitération de la vente stipule que le prêt de financement doit être obtenu au plus tard le 30 avril 2023.

Les impressions d’écrans d’échanges téléphoniques écrits entre les parties établissent que cette acceptation de prêt a été portée à la connaissance de M. [X], président de la SAS GSA, dès le 27 avril 2023. Cela n’est pas nié par l’intéressé, qui produit dans ses pièces le mail de la banque portant acceptation de ce prêt alors transféré à son avocate. M. [X] reconnaît d’ailleurs dans son assignation qu’ « en réalité » ce mail lui a été transféré, en précisant que cela s’est fait après les délais impartis. S’il ne ressort pas des copies de mails versées aux débats la date précise d’envoi de ce mail à M. [X], les reproductions d’échanges téléphoniques écrits susmentionnés tendent à confirmer qu’il s’agit bien du 27 avril 2023 ; d’ailleurs M. [X] qui dispose du mail, pour l’avoir transféré à son avocate, était en mesure d’établir une transmission hors délai, ce qu’il ne fait pas.

La requérante invoque en définitive des « changements de projet » des bénéficiaires de la promesse, qui « ont décidé de ne pas concrétiser la vente de [Localité 9] et ont tenté de faire croire sans respecter les délais ni même le formalisme qu’ils n’avaient pas obtenus le prêt ». Etant établi que M. [X] a reçu le 27 avril 2023, soit dans les temps, l’acceptation du prêt de financement des candidats acquéreurs, cette assertion ressort de mauvaise foi.

Or, si la SAS GSA ne développe pas les « changements de projet » évoqués, les échanges téléphoniques écrits susmentionnés, produits par les défendeurs, en donnent un aperçu. Il apparaît en effet de cette communication, que M. [V] [O], après l’avoir informé de l’acceptation du financement par la banque, lui demande « si on valide le prêt à la banque ou si nous laissons tomber le projet ». M. [X] lui répond que « ça dépend de (lui) en fait » en précisant qu’il a « une solution alternative tout aussi intéressante ». M. [V] [O] lui rappelle que les dates sont fixées dans le mail de la banque, qu’il a eu, et que c’est à lui de voir, étant souligné qu’effectivement le banquier précise dans son courriel que la période de vacances scolaires et les jours fériés de mai rallongent les délais au 9 mai pour la signature du contrat de prêt. Il appert que le 9 mai est également la date limite de signature de l’acte définitif prévue à l’avenant prorogeant les délais.

A ce stade des échanges, M. [X] introduit dans la conversation l’éventualité d’une « compensation même symbolique » de la part des candidats acquéreurs. S’ensuivent des pourparlers notamment autour de l’établissement de factures de prestations réalisées par les défendeurs au nom de la SAS GSA, sollicité par M. [X], comme le déclarent les bénéficiaires de la promesse, de nature à lui rapporter une plus-value de 13.000 euros. La conversation se termine par un message de M. [X] indiquant pour le premier que « concrètement, la nouvelle offre que j’ai était égale à la votre avec les factures. Aujourd’hui, sans manque facture, vous êtes moins disant de 13000 e. Je préfère attendre 2 mois de plus et avoir 13000 e supplémentaire » ; suivi d’un « très bien bonne journée » des bénéficiaires de la promesse. M. [X] envoie alors une copie de la clause de l’acte stipulant qu’en cas de non-réalisation de la vente la somme de 36.500 euros lui serait due.

Les défendeurs justifient donc de leurs démarches pour obtenir le financement du projet, et même d’avoir obtenu l’offre de prêt avant le 30 avril 2023 comme stipulé dans l’avenant prorogeant les délais, ce dont la SAS GSA a été informée dans les temps. C’est donc de mauvaise foi que la requérante invoque la non-justification des démarches accomplies par les bénéficiaires de la promesse pour obtenir leur prêt, et il n’est pas établi qu’ils aient défailli dans la condition suspensive invoquée. C’est toujours de mauvaise fois que le requérant mentionne « d’autres projets » des défendeurs les ayant conduits à ne pas réitérer la vente alors qu’ils étaient en capacité de le faire pour le 9 mai, mais qu’il n’a pas voulu donner suite en sollicitant une « compensation ». La vente n’a donc pas eu lieu du fait de la société GSA comme le soutiennent M. [V] [O] et M. [A] [R].

La SAS GSA sera en conséquence déboutée tant de sa demande de condamnation in solidum de M. [V] [O] et de M. [A] [R] au paiement de l’indemnité d’immobilisation, que de celle d’indemnisation d’un préjudice, non démontré d’ailleurs, résultant de leurs « comportements déloyaux ».

Il sera donc fait droit à la demande de M. [V] [O] et de M. [A] [R] d’obtenir remboursement de la somme de 18.250 euros versée au titre du versement partiel de l’indemnité provisoire.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En outre, il est constant que la créance d’une somme d’argent dont le principe et le montant résultent du contrat et non de l’appréciation du juge porte intérêt dès la sommation de payer.

En l’espèce, les défendeurs demandent que la somme de 18.250 euros à leur reverser soit assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2023, date à laquelle la société GSA a fait savoir qu’elle ne donnerait pas suite à sa promesse, se fondant alors sur les messages téléphoniques écrits échangés avec M. [X]. Néanmoins ces échanges ne sauraient être considérés comme une mise en demeure d’avoir à restituer la somme concernée.

La première demande officielle au dossier de restitution de cette somme est matérialisée dans les conclusions des défendeurs signifiées le 5 juin 2024, date à laquelle commenceront à courir les intérêts légaux sollicités.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS GSA qui succombe à l’instance en supportera les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner la SAS GSA à payer à M. [V] [O] et à M. [A] [R] au titre des frais irrépétibles la somme de 1.500 euros chacun.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que “le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée”.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision qui est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

DEBOUTE la SAS GSA de sa demande de condamnation de M. [V] [O] et de M. [A] [R] à lui payer la somme de 36.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

DEBOUTE la SAS GSA de sa demande de condamnation de M. [V] [O] et de M. [A] [R] à lui payer des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS GSA à rembourser la somme de 18.250 euros à M. [V] [O] et M. [A] [R], détenue par Maître [H] [D], notaire à [Localité 7], avec intérêts au taux légal depuis le 5 juin 2024 ;

CONDAMNE la SAS GSA aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SAS GSA à payer à M. [V] [O] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS GSA à payer à M. [A] [R] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS GSA de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,