TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 14 Octobre 2025

GROSSE :

Le 09/12/2025

à M^e Philippe CORNET

EXPEDITION :

N° RG 25/01481 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6E3O

PARTIES :

DEMANDERESSE

SDC de l’immeuble dénommé 2EME ELEMENT, sis [Adresse 4],

pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET GESPAC IMMOBILIER SAS dont le sigèe socila est sis [Adresse 8], pris en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [I], [V] [F]

né le 15 Août 1965 à [Localité 12] (ETATS UNIS), demeurant [Adresse 5]

non comparant

Madame [Z], [R] [W]

née le 22 Juin 1967 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [W] sont propriétaires des lots n°200 et 2 au sein de la résidence [6], situé [Adresse 4].

Par actes de commissaire de justice des 3 et 10 septembre 2024, le Syndicat des Copropriétaires (SDC) de la résidence [6], situé [Adresse 4], a fait signifier à Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [W] une sommation de payer la somme au principal 2.795,78 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par courriers recommandés des 7 novembre 2024, le SDC de la résidence [6], situé [Adresse 4], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [W] de lui payer la somme de 4.547,50 euros au titre de charges de copropriété impayées comprenant la quote-part prévisionnelle de l’exercice en cours.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, le SDC de la résidence [6], situé [Adresse 2] et [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société GESPAC IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [W], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation solidaire à lui payer les sommes de :

—  4.606,04 euros au titre des provisions et des charges de copropriété dues au 3 février 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2024, date du commandement de payer,

—  961,31 euros au titre des frais nécessaires,

—  2.500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 14 octobre 2025, le SDC de la résidence [6], situé [Adresse 4], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation, actualisant sa créance à la somme de 4.981,4 euros, compte tenu des paiements intervenus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités à étude, Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [W] ne sont ni comparants ni représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 9 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [W] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de la résidence [6], situé [Adresse 4] justifie de la qualité de copropriétaires de Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [W] par la production du relevé de propriété et de l’acte de vente en date du 7 décembre 2017 reçu par Maître [C] [P], notaire à [Localité 10].

Le contrat de syndic du 30 janvier 2024, expirant le 29 mars 2025, est également versé au débat.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de la résidence [6], situé [Adresse 3] [Adresse 9] produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales des 30 novembre 2022 et 30 janvier 2024 approuvant les comptes du syndic en exercice pour l’exercice du 27 septembre 2019 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 d’une part, et votant les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026.

Il communique un décompte sur la période du 30 janvier 2024 au 3 février 2025 indiquant un solde débiteur de 4.606,04 euros. Il joint les relevés individuels de charges et les appels de fonds correspondant à la période retenue au décompte.

En l’absence de notification à Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [W], le décompte actualisé au 30 septembre 2025 ne peut être pris en compte, en application de l’article 16 du code de procédure civile.

Les frais nécessaires au recouvrement de 961,31 euros sollicités sont justifiés s’agissant de la sommation de payer pour une somme de 231,31 euros.

S’agissant de la solidarité, celle-ci ne se présumant pas et le requérant ne justifiant d’aucune clause la stipulant, elle sera écartée.

Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [W] seront par conséquent condamnés à payer au SDC de de la résidence [6], situé [Adresse 4] les sommes suivantes :

—  231,31 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires impayés,

—  4.606,04 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 30 janvier 2024 au 3 février 2025,

Ce, avec intérêt légal à compter de la sommation de payer du 3 septembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [W] à leur obligation essentielle à l’égard du SDC de la résidence [6], situé [Adresse 4] de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de la résidence [6], situé [Adresse 4] des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [W] seront condamnés à payer au SDC de la résidence [6], situé [Adresse 3] [Adresse 9] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [W] succombant, ils seront condamnés à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement au SDC de la résidence [6], situé [Adresse 4] de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [W] à payer au SDC de la résidence sis [6], situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la Société GESPAC IMMOBILIER les sommes suivantes :

— deux cent trente et un euros trente et un centime (231,31 euros) au titre des frais de recouvrement impayés,

— quatre mille six-cent six euros et quatre centimes (4.606,04 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 30 janvier 2024 au 3 février 2025,

Avec intérêt légal à compter de la sommation de payer du 10 septembre 2024 sur la somme de 2.795,78 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [W] à payer au SDC de la résidence [6], situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la Société GESPAC IMMOBILIER, la somme de trois cents euros (300 euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [W] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [I] [F] et Madame [Z] [W] à payer au SDC de la résidence [6], situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la Société GESPAC IMMOBILIER, la somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SDC de la résidence 2EME ELEMENT située [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE