TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01527 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KXCY

S.A. SFHE . RCS AIX EN PROVENCE N° B 642 016 703.

C/

[X] [D]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 24 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE:

S.A. SFHE . RCS AIX EN PROVENCE N° B 642 016 703.

1175 Petite Route des Milles

CS 40665

13100 AIX EN PROVENCE

représentée par Maître Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER-CARRETERO, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

M. [X] [D]

Les Menestrels Logt N° 532

283 Rue Thales

30000 NIMES

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Coraline MEYNIER lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 09 Décembre 2024

Date des Débats : 06 janvier 2025

Date du Délibéré : 24 février 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 24 Février 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

AGE\*MERGEFORMAT2

Selon acte sous seings privés en date du 10 avril 2006 avec effet rétroactif au 1er avril 2006, la SA d’HLM SFHE a donné à bail à Monsieur [D] [X] un logement situé sur la commune de NIMES (30900), 283 rue Thalès, Résidence Les Ménestrels, logement 532 moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 408,00€.

Des loyers demeuraient impayés et le bailleur signalait la situation d’impayé était à la Commission de Coordination de Prévention des Expulsions (CCAPEX) près la Caisse d’Allocations Familiales du Gard le 26 juillet 2024.

La situation d’impayé persistait et en date du 1er août 2024, la SFHE faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire du bail à son locataire, pour un montant de 564,31€.

Le 03 octobre 2024, la SFHE assignait Monsieur [D] [X] devant le Tribunal de céans, à l’audience du 09 décembre 2024 afin de voir :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat et en conséquence :

— ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier

— dire qu’en suite de son expulsion, en cas de réinstallation, il se rendra coupable de voie de fait et sa nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement, y compris pendant la trêve hivernale

— de le condamner au paiement par provision :

De la somme de 1478,92€, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus en avril 2023, avec intérêts de droit à compter de la décision

D’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter de ce jour et jusqu’à entière libération des lieux

Du SLS, de l’indemnité pour frais de dossier ainsi que de la pénalité mensuelle applicable en cas de non réponse ou réponse incomplète

De la somme de 300,00€ au titre de l’article 700 du CPC et des entiers dépens de l’instance

Initialement appelée à l’audience du 09 décembre 2024, l’affaire était renvoyée au 06 janvier 2025 afin de permettre au défendeur de justifier de ses règlements.

En demande, la SFHE comparaît représentée par son avocat.

Elle maintient ses demandes initiales et actualise la dette à la somme de 1248,99€. Elle déclare ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [D] [X] comparait en personne. Il reconnait l’existence et le montant de la dette, et sollicite l’octroi de délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux. Il indique avoir repris le paiement du loyer courant et verser la somme de 50,00€ en sus afin d’apurer la dette.

L’affaire est mise en délibéré au 24 février 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Selon les dispositions de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur au jour de la délivrance de l’assignation : « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SFHE justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Caisse d’Allocations Familiales du Gard le 26 juillet 2024.

La situation d’impayé a persisté, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée à cette date, et est intervenue au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 03 octobre 2024.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à la date de délivrance de l’assignation, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 04 octobre 2024 pour l’audience du 09 décembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [D] [X] déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le contrat de bail signé entre les parties prévoit que ce délai est porté à deux mois. Ce délai étant plus favorable au locataire, il convient de le faire prévaloir.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [D] [X] le 1er août 2024.

Le délai de deux mois pour régulariser la dette expirait le 1er octobre 2024, et à cette date, le commandement demeurait infructueux, ainsi que cela ressort du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [D] [X] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

L’article R441-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose :

« La réinstallation sans titre de la personne expulsée dans les mêmes locaux est constitutive d’une voie de fait.

Le commandement d’avoir à libérer les locaux signifié auparavant continue de produire ses effets ; l’article R.412-2 n’est pas applicable.. »

En l’espèce, la SFHE sollicite qu’il soit jugé qu’en cas de réinstallation dans les mêmes locaux, Monsieur [D] [X] se rendra coupable de voie de fait et que sa nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement, y compris pendant la période hivernale.

Il est constant que les dispositions légales et règlementaires en vigueur permettent au Commissaire de Justice instrumentaire de bénéficier des effets du commandement de quitter les lieux délivré avant réintégration, sans qu’il ne soit besoin de saisir la juridiction.

Ainsi, il n’appartient pas au Juge des Référé de statuer sur la qualification d’une hypothétique réintégration.

Par conséquent, la SFHE sera déboutée de sa demande.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [D] [X] sera condamné à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur les demandes provisionnelles :

La SFHE produit un décompte arrêté à la date du 06 décembre 2024 faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 1248,99€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte, somme qui ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Monsieur [D] [X] sera condamné à payer par provision à la SFHE la somme de 1248,99€.

Sur les demandes au titre du supplément loyer solidarité, des frais de dossiers et pénalités d’enquête :

La loi du 06 juillet 1989, d’ordre public, énonce en son article 4p) qu’est réputée non écrite toute clause « p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ; »

En l’espèce, la SFHE sollicite la condamnation de Monsieur [D] [X] au paiement d’une indemnité pour « frais de dossier ».

Ces frais étant proscrits, il convient de la débouter de sa demande.

Suivant les dispositions de l’alinéa 1 de l’article L442-5 du Code de la Construction et de l’Habitation relatif à l’enquête sociale des organismes HLM auprès de leurs locataires, « Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. »

En l’espèce, la SFHE sollicite la condamnation de Monsieur [D] [X] au paiement de cette pénalité pour non-retour d’enquête.

La SFHE ne justifie d’aucune démarche relative à ces enquêtes ni d’aucune défaillance de Monsieur [D] [X] dans leur retour, et cette dernière ne saurait être condamnée par anticipation à leur paiement.

De même, la SFHE ne justifie pas que Monsieur [D] [X] soit soumis à l’application du supplément loyer solidarité, tenant à ses ressources.

Par conséquent, la SFHE sera déboutée de ses demandes.

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [D] [X] sollicite l’octroi de délais de paiement, à hauteur de 50,00€ mensuels en sus du loyer courant.

Il indique percevoir le RSA, et avoir un fils majeur à charge.

Monsieur [D] [X] précise ne pas être en situation de surendettement.

La SFHE ne s’oppose pas à ces demandes.

Il ressort décompte produit en demande et des débats que la reprise du loyer courant est effective depuis deux mois, et que Monsieur [D] tente d’apurer sa dette par des versements de 50,00€ mensuels.

Le reliquat de loyer à sa charge d’un montant de 271,03€ représente 31% des ressources du foyer.

Octroyer des délais de paiement sur 25 mois à Monsieur [D] [X] reviendrait à solliciter de sa part un taux d’effort de 36%, ce qu’il parait en capacité d’assumer, tenant compte des efforts dernièrement fournis.

Aussi, il convient de lui accorder des délais de paiement afin de favoriser son maintien dans les lieux.

Dès lors, il conviendra de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au parfait paiement, de prévoir une clause de déchéance pour défaut de respect du plan d’apurement dont les modalités sont fixées dans le dispositif, puis d’en tirer toutes les conséquences.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [D] [X] a entrepris des efforts afin de régulariser la situation.

Aussi, pour des raisons tenant à l’équité et à la situation économique des parties, aucune somme ne sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [D] [X] qui succombe, supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par la SFHE recevable et bien fondée;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Monsieur [D] [X] à la date du 1er octobre 2024 ;

Suspendons rétroactivement les effets de la clause résolutoire ;

Condamnons Monsieur [D] [X] à payer à la SFHE la somme provisionnelle de 1248,99€ au titre de la dette locative arrêtée à la date du 06 décembre 2024 ;

Autorisons Monsieur [D] [X] à se libérer de ladite somme en 25 mensualités payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance par 24 mensualités de 50,00,€ et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal et frais ;

Disons que si Monsieur [D] [X] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet ;

Dans ce cas

Ordonnons, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [D] [X] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux sis à NIMES (30900), 283 rue Thalès, Résidence Les Ménestrels, logement 532, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution ;

Déboutons la SFHE de ses demandes au titre d’une éventuelle réintégration ;

Condamnons Monsieur [D] [X] à payer par provision à la SFHE et ce, jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales ;

Déboutons la SFHE de ses demandes au titre du supplément loyer solidarité, des frais de dossier et pénalité d’enquête ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamnons Monsieur [D] [X] aux entiers dépens.

La Greffière, La Juge,