TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01748 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KZAV

S.C.I. LA SCI MACHA IMMO .RCS TARASCON N° 851 421 917.

C/

[J] [N] né le 01/10/1984 à TAOURIT (MAROC).

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LA SCI MACHA IMMO .RCS TARASCON N° 851 421 917.

5 Maryse Bastie

30129 REDESSAN

représentée par M^e Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

M. [J] [N] né le 01/10/1984 à TAOURIT (MAROC).

né le 01 Octobre 1984 à TAOURIT (MAROC)

97 Route De Beaucaire

Bât -H

30000 NIMES

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, Vice-Présidente exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Coraline MEYNIER lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 21 Janvier 2025

Date des Débats : 21 janvier 2025

Date du Délibéré : 18 mars 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 18 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 2 novembre 2020, la S.C.I. MACHA IMMO a donné à bail à M. [J] [N] un appartement de type 3, situé à Nîmes, 97 route de Beaucaire / 3 rue Jean Bruce, pour un loyer mensuel de 580 euros et une provision sur charges de 70 euros.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé entre les parties.

Par ordonnance de référé exécutoire à titre provisoire du 19 juin 2023, le tribunal judiciaire de Nîmes a notamment constaté la résiliation du bail et ordonnait l’expulsion de M. [J] [N].

Le 18 juin 2024, un procès-verbal d’expulsion était dressé, faisant apparaître l’absence de toute personne mais la présence d’effets mobiliers sans valeur marchande ainsi que des lieux dégradés et sales.

Le 10 juillet 2024, un procès-verbal de constatations par commissaire de justice était établi à la demande de la S.C.I. MACHA IMMO, représentée par Monsieur [I], pour procéder à l’état des lieux de sortie, hors présence du locataire régulièrement convoqué.

Invoquant des travaux de remise en état, la S.C.I. MACHA IMMO a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, par acte du 31 octobre 2024, pour obtenir la condamnation de M. [J] [N] au paiement de :

—  14.619 euros au titre des travaux de remise en état,

—  3.480 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais de commandement et de sommation de payer.

A l’audience du 21 janvier 2025, la S.C.I. MACHA IMMO comparaît, représentée par son avocat.

Elle poursuit le bénéfice de son assignation et reconnaît que le dépôt de garantie d’un montant de 580 euros n’a pas été restitué au locataire.

M. [J] [N], régulièrement cité selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- SUR LES REPARATIONS LOCATIVES

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations survenues pendant la durée du bail à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par la faute du bailleur ou par le cas de force majeure et il doit procéder à l’entretien du logement et aux réparations locatives sauf si les travaux à exécuter sont les conséquences de la vétusté, de malfaçons et d’un usage normal des lieux.

Il appartient au bailleur de démontrer le préjudice occasionné par la défaillance contractuelle du preneur dans ses obligations d’entretien et de réparation.

Aux termes de l’article 3 de cette même loi, dont les dispositions sont d’ordre public, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice.

Conformément aux dispositions de l’article 1731 du Code civil, en l’absence d’état d’entrée des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.

Le bon état de réparations locatives à la restitution impose de tenir compte de la vétusté du logement c’est à dire de l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement, afin de déterminer les éventuels frais de remise en état incombant au locataire.

En l’espèce, il n’est pas produit d’état des lieux entrant du logement, de sorte que les lieux seront présumés délivrés en bon état d’usage.

L’occupation du logement a duré près de 4 ans.

la S.C.I. MACHA IMMO sollicite l’indemnisation du préjudice matériel relatif à la mise en déchetterie des meubles, au nettoyage complet du logement, à la dépose des tapisseries, la reprise des enduits et la peinture du logement, au remplacement de la fenêtre vitrée de la salle de bains et du meuble vasque, à la pose de 20 m² de parquet et d’une plaque en vitro-céramique neuve.

L’état des lieux sortant résulte des constatations figurant sur le procès-verbal de constat réalisé le 10 juillet 2024 par commissaire de justice.

Préalablement à la description détaillée poste par poste de l’état des lieux, le commissaire de justice constate les éléments suivants :

— la porte d’entrée, depuis la procédure d’expulsion du 18 juin 2024, n’a pas fait l’objet d’une effraction,

— des personnes sont rentrées à nouveau dans l’appartement pour récupérer deux trottinettes, des vélos et un sac plastique contenant des téléphones portables, inventoriés dans le procès-verbal d’expulsion,

— les personnes sont entrées par la vitre brisée située dans la salle de bains, et ressorties par la porte de la loggia de la cuisine entrouverte,

— le voisinage n’a vu personne et ne veut pas faire de témoignage.

Le procès-verbal de constat de l’état des lieux de sortie du 10 juillet 2024 mentionne notamment:

— couloir d’entrée

— au sol, parquet très sale, crasseux,

— plinthes assorties très sales, goulotte fixée au dessus arrachée, câbles apparents,

— murs entièrement à repeindre, abîmés, heurtés,

— au plafond, peinture craquelée,

— au sol traînent des poubelles, déchets, morceau de lit en bois.

— pièce à vivre

— même état de saleté que la pièce précédente, à savoir au sol un parquet sale, taché, jonché de déchets, crasseux, très poussiéreux, infesté de puces, parasites,

— plinthes assorties sales, crasseuses,

— les murs sont recouverts de tapisserie, sur tous les pans de murs, traces noires et traces de doigts, tapisserie déchirée, trous dans les murs,

— trous dans le murs et au dessus de la première porte fenêtre,

— meubles abandonnés, chaussures, nourriture avariée,

— grande tâche de café au sol.

— loggia côté pièce à vivre

— au sol, carrelage très sale, crasseux,

— jardinière en bois, déchets, planches, lattes, plastiques, tringles abandonnés,

— murs blancs entièrement à repeindre,

— plafond en état d’usage,

— vitre intacte mais très sale, ensemble très crasseux.

— cuisine

— au sol, carrelage extrêmement sale, taché avec plinthes assorties tachées,

— murs blancs entièrement à repeindre, traces de doigts crasseux, projections sur tous les pans de murs, mur peint en noir autour de l’évier,

— ensemble sale, crasseux,

— la cuisine a été vandalisée, il reste un plan de travail, la plaque de cuisson a disparu, les portes en partie basse sont déréglées et crasseuses,

— tuyauterie, sol très sales et tachés,

— sur la loggia

— au sol carrelage brisé et cassé,

— baies coulissantes dans un état de saleté déplorable,

— murs crasseux,

— au sol déchets, objets abandonnés.

— sur le dégagement côté chambres et sanitaires

— porte entièrement à repeindre,

— au sol parquet et plinthes dans un état déplorable de saleté avec présence d’un tapis et déchets au sol,

— les murs sont entièrement à repeindre, avec auréoles d’humidité, infiltrations.

— sur les WC

— saleté déplorable au sol, et sur le WC,

— murs crasseux entièrement à repeindre,

— plafond avec traces d’infiltration,

— déchets à jeter.

— sur la salle d’eau

— porte entièrement à repeindre,

— au sol carrelage gris très sale, crasseux, jonché des débris de la vitre brisée au niveau de la cabine de douche,

— pièce entièrement à repeindre en raison de la crasse sur tous les murs y compris les interrupteurs,

— meuble lavabo difficilement récupérable, très mauvais état des tiroirs, de même que la robinetterie mitigeur,

— traces d’humidité au plafond,

— fenêtre cassée.

— sur les chambres

— pièces sales,

— présence de déchets,

— tapisseries arrachées.

Il ressort de ces éléments que les travaux mentionnés dans la facture établie par la société ARS Rénovation, acquittée le 18 septembre 2024 par la bailleresse, sont conformes à la réalité des dégradations décrites par le commissaire de justice.

L’état du logement est particulièrement dégradé et vandalisé, justifiant une rénovation générale.

En conséquence, il y a lieu de fixer à la somme de 14.619 euros le montant des travaux de remise en état du logement dont M. [N] est jugé redevable envers la S.C.I. MACHA IMMO.

— sur les comptes entre les parties

Selon l’article 22, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il est restitué dans le délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre ou par LRAR des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Le délai de restitution dans les mêmes conditions est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

En l’espèce, la S.C.I. MACHA IMMO a conservé le dépôt de garantie, soit la somme de 580 euros.

Le montant des sommes restant dues à la bailleresse s’élève donc à la somme totale de 14.039 euros (soit 14.619 euros – 580 euros).

M. [N] sera donc condamné à verser à la S.C.I. MACHA IMMO la somme de 14.039 euros, pour solde de tout compte.

2. SUR LE PREJUDICE DE JOUISSANCE

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 9 du Code de procédure civile énonce ainsi qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la S.C.I. MACHA IMMO sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance lié à l’impossibilité de relouer le logement pendant une durée de 6 mois, compte tenu des délais de livraison des matériaux et d’exécution des travaux.

La S.C.I. MACHA IMMO n’explique par les raisons pour lesquelles la reprise des lieux a été effectuée 12 mois après le 19 juin 2023, date du prononcé de l’ordonnance de référé ordonnant l’expulsion du locataire, à une période particulièrement éloignée de la trêve hivernale.

La facture de l’entreprise ARS RENOVATION a été acquittée le 18 septembre 2024, trois mois après la reprise des lieux.

Il convient donc de limiter le montant de la somme allouée en réparation du préjudice de jouissance à 1 950 euros, correspondant au manque à gagner pour le bailleur de trois mois de loyers entre la reprise des lieux et l’exécution des travaux de remise en état du logement.

M. [N] sera donc condamné à verser à la S.C.I. MACHA IMMO la somme de 1 950 euros en réparation du préjudice de jouissance subi.

3- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [N], partie perdante, supportera la charge des dépens de la procédure comprenant le coût de l’assignation.

Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. MACHA IMMO l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [N] à payer à la demanderesse la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [J] [N] à payer à la S.C.I. MACHA IMMO la somme de 14.039 euros au titre des réparations locatives,

CONDAMNE M. [J] [N] à payer à la S.C.I. MACHA IMMO la somme de 1 950 euros au titre du préjudice de jouissance,

CONDAMNE M. [J] [N] à payer à la S.C.I. MACHA IMMO la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [N] aux entiers dépens, comprenant le coût de l’assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes le 18 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,