TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01233

N° Portalis DBX2-W-B7I-KUWO

[D] [T]

C/

[F] [R]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 JANVIER 2025

DEMANDEUR

M. [D] [T]

né le 02 Avril 1965 à NIMES (GARD)

185 Chemin de l’incinérateur

30210 CABRIERES

comparant en personne assisté de M^e Sophie SALTON, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEUR

M. [F] [R]

4 Impasse Des Jardins

30320 SAINT GERVASY

représenté par M^e Karine JAPAVAIRE, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, juge des contentieux de la protection Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 15 Octobre 2024

Date des Débats : 15 octobre 2024

Date du Délibéré : 07 janvier 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 07 Janvier 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 avril 2018, M.[D] [T] a donné à bail à M.[F] [R] un logement à usage d’habitation situé à Saint Gervasy (Gard), 4 impasse des Jardins, moyennant paiement d’un loyer de 360 euros.

Par acte extra-judiciaire du 29 mars 2024, M.[D] [T] a fait sommation à M.[F] [R] de payer la somme de 9 131,50 euros au titre des loyers impayés depuis le mois de mars 2022.

Par acte du 30 juillet 2024, M.[D] [T], représenté par l’UDAF du Gard, son tuteur en exercice, désigné à cette fonction par jugement rendu le 15 juillet 2024 par le juge des tutelles de Nîmes, a fait citer M.[F] [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, en vue de voir prononcer la résiliation du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de M.[F] [R] ainsi que de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique ; de condamner M.[F] [R] au paiement de la somme de 10 080 euros correspondant au montant des loyers impayés selon décompte arrêté au 30 juillet 2024 ; de le condamner également au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier terme du loyer et jusqu’à la date de libération effective du logement. Il demande la condamnation de M.[F] [R] au paiement de la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 15 octobre 2024, l’UDAF du Gard, comparaît en qualité de tuteur de M.[D] [T], représenté par son avocat.

Dans ses dernières écritures et à l’audience, le tuteur sollicite que soit prononcée la résiliation du bail pour défaut de paiement de la dette locative, actualisée à la somme de 10 450 euros le jour de l’audience. Il invoque que M.[F] [R] a manqué à ses obligations d’entretien et de jouissance paisible des lieux loués. Il allègue la présence au logement de nuisibles, d’odeurs nauséabondes et déplore des tapages nocturnes. Pour le surplus, il maintient ses demandes introductives d’instance.

M.[F] [R] comparaît, représenté par son avocat.

Il s’oppose aux demandes et sollicite des délais de paiement sur 36 mois, arguant que le paiement du loyer courant est repris depuis le mois de septembre 2024.

Il demande reconventionnellement la condamnation de M.[D] [T], représenté par son tuteur en exercice, au paiement de la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l’indécence des lieux loués, laquelle somme viendra s’imputer sur la dette de loyers impayés.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— sur la recevabilité de l’action en résiliation et expulsion

Selon les dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard le 2 août 2024, conformément aux dispositions sus-visées.

L’action de M.[D] [T], représenté par son tuteur en exercice, sera donc jugée recevable.

— sur la résiliation du bail et le paiement de la dette locative

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus » ; et que l’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Le preneur a l’obligation de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (Article 7-d de la loi du 6 juillet 1989).

En l’espèce, le bailleur produit le relevé de compte locatif arrêté au 31 juillet 2024, attestant que le locataire n’a effectué aucun paiement depuis le mois de mars 2022.

M.[F] [R], placé depuis le 12 juin 2024 sous sauvegarde de justice par décision du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Nimes désignant Mme [H] [O] en qualité de mandataire spécial, a repris le paiement des loyers en septembre et octobre 2024.

Il verse aux débats un constat d’indécence du logement réalisé le 31 janvier 2023 par la CAF du Gard et justifie du remplacement le 10 octobre 2024 par le bailleur du cumulus ; il prétend que le logement était dépourvu du système de fourniture d’eau chaude depuis 2022.

M.[F] [R] présente d’importantes fragilités depuis son veuvage en 2017, à l’origine d’une procédure tendant à l’ouverture d’une mesure de protection et d’un placement provisoire sous sauvegarde de justice.

En l’état, le Conseil Départemental l’accompagne dans sa recherche d’un logement social et Mme [H] [O] assure le paiement des charges locatives et l’accompagnement sanitaire et social de M.[F] [R].

Dans ce contexte, les manquements allégués par le bailleur sont insuffisants pour entraîner la résiliation du bail aux torts du locataire.

Le bailleur sera en conséquence débouté de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail.

Le bailleur verse aux débats un compte locatif arrêté au 31 juillet 2024 attestant d’une dette locative d’un montant de 10 080 euros qu’il convient d’actualiser à la somme de 10 440 euros comprenant le loyer impayé d’août 2024.

M.[F] [R] ne rapporte pas la preuve de sa libération et ne conteste pas le montant de la dette au 31 août 2024.

Il convient donc de condamner M.[F] [R] à payer à l’UDAF du Gard, en qualité de tuteur de M.[D] [T], la somme de 10 440 euros au titre des loyers impayés au 31 août 2024.

— sur les délais de paiement

Selon l’Article 1345-5 du Code civil : “compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette”.

En l’espèce, compte tenu de la situation de M.[F] [R], il convient de lui octroyer des délais de paiement conformément au dispositif de la décision.

— sur le préjudice de jouissance

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant par apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

En l’espèce, il résulte du diagnostic d’indécence établi le 31 janvier 2023 que le logement loué présente d’importantes dégradations (auréoles, moisissures et trous) dues à des infiltrations d’eaux pluviales sous toiture ; la porte d’entrée n’est pas étanche à l’air ; la fenêtre du séjour est branlante et laisse passer l’air, ainsi que la fenêtre de toit ; les escaliers sont dépourvus de garde-corps ; ventilation permanente insuffisante dans les pièces humides ; le dispositif de chauffage est insuffisant.

Le bailleur a fait procéder à la réfection intégrale de la toiture le 14 décembre 2023 et a remplacé le chauffe-eau le 10 octobre 2024.

Il réplique que le preneur ne justifie d’aucune mise en demeure du bailleur d’avoir à procéder aux travaux de remise aux normes.

Or, l’inaction du locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance.

M.[F] [R] allègue avoir cessé le paiement du loyer en mars 2022 face à l’inertie du bailleur qui refusait d’effectuer les travaux, de sorte que son préjudice sera indemnisé à la date du 1er mars 2022 et jusqu’au 14 décembre 2023 s’agissant notamment du défaut majeur d’étanchéité de la toiture. Pour le surplus des désordres, son préjudice sera indemnisé depuis le 1er janvier 2024 et jusqu’au prononcé de la décision.

Le preneur allègue avoir manqué d’eau chaude dès 2022 et jusqu’en septembre 2024, puis à nouveau, à compter d’octobre 2024. Or, aucun dysfonctionnement du chauffe-eau n’est signalé dans le rapport d’indécence et M.[F] [R] ne justifie d’aucune mise en demeure du bailleur d’avoir à procéder aux travaux de réparation du chauffe-eau qui a été remplacé le 10 octobre 2024.

En conséquence, le bailleur sera présumé avoir rempli son obligation de délivrance conforme du bien loué sur ce point.

Il convient dès lors d’indemniser comme suit le préjudice de jouissance du preneur, dans la limite de ses demandes :

— du mois de mars 2022 à décembre 2023 : 200 euros x 21 mois, soit 4 200 euros

— du 1er janvier 2024 au prononcé de la décision : 60 euros x 12 mois, soit 720 euros

L’UDAF du Gard, en qualité de tuteur de M.[D] [T], sera en conséquence condamné à payer au preneur la somme de 4 929 euros à titre de dommages et intérêts.

La compensation entre les sommes auxquelles sont condamnées les parties sera ordonnée, conformément aux dispositions de l’article 1348 du Code civil.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

M.[F] [R], succombant partiellement à l’instance, sera condamné à payer la moitié des dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

L’UDAF du Gard, en qualité de tuteur de M.[D] [T], supportera la charge des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

JUGE recevable l’action de M.[D] [T], représenté par l’UDAF du Gard, son tuteur en exercice,

DEBOUTE M.[D] [T], représenté par l’UDAF du Gard, de sa demande en résiliation du contrat de bail conclu le 15 avril 2018 avec M.[F] [R], concernant le logement à usage d’habitation situé à Saint Gervasy, 4 impasse des Jardins,

CONDAMNE M.[F] [R] à payer à l’UDAF du Gard, en qualité de tuteur de M.[D] [T], la somme de 10 440 euros au titre des loyers impayés au 31 août 2024,

CONDAMNE l’UDAF du Gard, en qualité de tuteur de M.[D] [T], à payer à M.[F] [R] la somme de 4 929 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,

ORDONNE la compensation entre les sommes auxquelles sont condamnées les parties,

AUTORISE en conséquence M.[F] [R] à s’acquitter de la somme de 5 511 euros en 23 mensualités de 220 euros chacune et une 24ième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que la première mensualité devra intervenir dans les dix jours de la notification de la présente décision et les suivantes au jour anniversaire de la première mensualité, la dernière échéance devant apurer l’intégralité des sommes dues,

PRECISE qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible sans autre formalité,

RAPPELLE que ce paiement intervient en plus du loyer courant, jusqu’à la libération définitive des lieux,

DEBOUTE M.[D] [T], représenté par l’UDAF du GARD, de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M.[F] [R] à payer la moitié des dépens, en ce compris le coût de l’assignation,

RAPPELLE que la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 5 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection