TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01763 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KZEH

Société GRAND DELTA HABITAT. RCS AVIGNON N° 662 620 079.

C/

[U] [K], [W] [K]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 MARS 2025

DEMANDERESSE:

Société GRAND DELTA HABITAT. RCS AVIGNON N° 662 620 079.

3 Rue Martin Luther King

84054 AVIGNON CEDEX 1

représentée par Maître Sylvie SERGENT de la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS:

Mme [U] [K]

6 Rue Jean XXIII

Le Clos D’Orville Bât C . Ent 02 . Porte 233.

30000 NIMES

non comparante, ni représentée

M. [W] [K]

6 Rue Jean XXIII

Le Clos D’Orville Bât C . Ent 02 . Porte 233.

30000 NIMES

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET,magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

en présence de [V] [H], auditrice de justice

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 13 Janvier 2025

Date des Débats : 13 janvier 2025

Date du Délibéré : 03 mars 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 03 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Selon acte sous seings privés en date du 19 septembre 2013 avec effet au 23 septembre 2023, la Société GRAND DELTA HABITAT a donné à bail à Mme [U] [K] et M. [W] [K] un appartement situé 6 rue Jean XXIII, résidence Le Clos d’Orville, bât C, entrée 2, 30000 Nîmes.

Les locaux sont équipés d’un chauffage collectif au gaz et d’une production d’au chaude par chauffe bain au gaz.

La société GRAND DELTA HABITAT a lancé une campagne de travaux sur la résidence afin que l’entreprise missionnée installe un système de VMC pour l’immeuble et des bouches d’entrée et d’extraction d’air dans les appartements, pour éviter des risques d’intoxication au monoxyde de carbone, et remplace les chauffe-bains au gaz par des chauffe-eaux électriques.

Mme [U] [K] et M. [W] [K], malgré les démarches vaines de la société GRAND DELTA HABITAT ont refusé de permettre l’accès à leur logement, impactant ainsi l’ensemble des locataires, la VMC ne pouvant être installée.

Le 5 juillet 2024, la société GRAND DELTAT HABITAT a adressé une lettre recommandée aux défendeurs pour leur rappeler leur obligation de laisser l’accès au logement pour effectuer les travaux programmés.

Aucune réponse n’a été donnée.

En date du 4 décembre 2024 la société GRAND DELTA HABITAT assignait Mme [U] [K] et M. [W] [K], en référé pour l’audience du 13 janvier 2025 afin de voir, au visa des articles 7e) de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1724 du Code Civil :

— ordonner à Mme [U] [K] et M. [W] [K]

— de laisser pénétrer dans les lieux loués la société GRAND DELTA HABITAT et l’entrepriseV20, si nécessaire avec le concours de la force publique

— de permettre au bailleur ou à l’entreprise mandatée d’effectuer les travaux nécessaires pour le remplacement du chauffe bain par un chauffe-eau électrique, et à la pose des bouches d’entrée d’air et d’extraction pour la VMC, tant en leur présence qu’en leur absence aux jours et heures d’intervention, soit en confiant les clefs de leur logement, à toute personne qu’elles jugeront de confiance, au besoin un membre du personnel de GRAND DELTA HABITAT,

— assortir cette condamnation d’une autorisation d’obtenir l’ouverture forcée du logement avec le concours d’un serrurier,

A défaut d’ouverture et subsidiairement,

— assortir cette obligation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard 15 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir

— condamner in solidum Mme [U] [K] et M. [W] [K] à payer la somme de 850,00 euros au titre de l’article 700 du CPC et les entiers dépens de l’instance

En demande, la société GRAND DELTA HABITAT comparaît par son avocat et s’en rapporte à ses écritures.

En défense, Mme [U] [K] et M. [W] [K] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire est mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS

Suivant les dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile :« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande principale

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de Procédure Civile « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Aux termes de l’article 6 alinéa 3c) de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués »

Réciproquement, l’article 7 e) de la même loi précise que le locataire se doit " De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ; "

En l’espèce, il est constant que la société GRAND DELTA HABITAT a entrepris des travaux de rénovation des chaudières individuelles et de pose de VMC dans les logements qu’elle donne à bail dans la résidence Le Clos d’ Orville .

Il est également constant et il ressort des pièces versées que les travaux de pose de la VMC dans l’ensemble des logements n’ont pu être réalisés du fait de la résistance de Mme [U] [K] et M. [W] [K] a permettre l’entrée dans leur logement pour leur réalisation, puisque les travaux concernant la VMC doivent être réalisés de façon groupée pour l’ensemble de la résidence.

La société V20 ENERGIE qui a été mandatée pour effectuer les travaux a informé le bailleur que les locataires ont refusé les travaux, ne voulant pas bouger leur meubles et lui ont fermé la porte au nez.

Il ressort de la nature des travaux entrepris que ces derniers ont pour objectif de maintenir les lieux dans un bon état d’entretien, d’en permettre une jouissance paisible, et surtout d’assurer la sécurité de l’ensemble des locataires afin de permettre une bonne aération des gaz de combustion du système de chauffage collectif au gaz.

La société GRAND DELTA HABITAT ne produit pas la notification de travaux prévue à l’article 7 e) de la loi du 6 juillet1989, mais Mme [U] [K] et M. [W] [K] ne pouvaient pas ignorer de leur existence et de leur nécessité puisqu’une lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à ouvrir leur porte pour permettre l’accès au logement des techniciens leur a été adressée le 5 juillet 2024.

Il est remarquable également qu’il apparait aux pièces versées aux débats notamment d’une lettre de la préfecture du Gard adressée au Service Habitat et Construction et d’un rapport de la technicienne de la DDTM en date du 6 aout 2024 que le logement occupé par les défendeurs ne répond pas aux caractéristiques d’un logement décent, le diagnostic de décence mentionnant des traces de moisissure sur le plafond de la salle de douche et des grilles d’aération encombrées.

Il n’est pas inutile de rappeler qu’il est constant que le nettoyage des grilles d’aération du logement fait partie des obligations d’entretien courant à la charge du locataire.

Ces désordres qui pourraient trouver leur solution dans l’installation de bouches d’entrée et d’extraction d’air ont été précédemment évoqués dans des échanges de courriers entre la société GRAND DELTA HABITAT et la Confédération Syndicale des Familles et il apparait que Mme [U] [K] et M. [W] [K] refusent les travaux car ils nécessitent le déplacement de gros meubles de cuisine.

Mme [U] [K] et M. [W] [K] ne peuvent à la fois prétendre que leur logement est indécent et empêcher la réalisation de travaux qui devraient remédier aux défauts qui sont la cause du désordre comme cela leur a été expliqué par la technicienne mandaté par la préfecture après leur plainte visant a faire constater le logement indécent et qu’elle mentionne dans son rapport du 6 aout 2024.

L’urgence est caractérisée par la nature des travaux, tenant à la sécurité de l’ensemble des locataires de la résidence puisqu’ils consistent à assurer une meilleure aération des locaux par la pose d’une VMC et la pose de chauffe eaux électriques à la place des chauffe-bains à gaz. Elle est aussi caractérisée par le fait que tant que les travaux ne seront pas effectués dans l’appartement des défendeurs, la VMC ne pourra pas être mise en route et que tous les autres locataire en subiront les conséquences.

Par conséquent, la Société GRAND DELTA HABITAT et les entreprises missionnées seront autorisées à pénétrer dans le logement occupé par Mme [U] [K] et M. [W] [K], effectuer les travaux de remplacement du chauffe-bain au gaz par un chauffe-eau électrique et poser des bouches d’entrée d’air et d’extraction pour la VMC, au besoin en débarrassant les meubles et agencements dont la dépose serait nécessaire.

Il sera ordonné à Mme [U] [K] et M. [W] [K] de permettre l’accès à ce logement pour l’exécution des travaux, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision.

A défaut, il conviendra d’autoriser la société GRAND DELTA HABITAT à faire procéder à l’ouverture forcée du logement par un Commissaire de Justice, assisté d’un serrurier, de deux témoins ou à défaut de la force publique, aux jours et heures légales, et qui dressera constat des opérations.

Sur la demande d’astreinte subsidiaire à défaut d’ouverture forcée

L’article L131-1 alinéa 1 du Code des Procédures Civiles d’exécution dispose :

« Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

En l’espèce, vu la décision d’ordonner aux locataires de permettre l’accès aux locaux dans un délai de 15 jours au-delà duquel l’intervention de la force publique et l’ouverture forcée sera autorisée, cette demande sera rejetée.

Sur l’article 700 du CPC et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, Mme [U] [K] et M. [W] [K] seront solidairement condamnés à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme provisionnelle de 800,00€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Mme [U] [K] et M. [W] [K], qui succombent, supporteront solidairement les entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

Renvoie les parties à mieux se pourvoir au principal mais dès à présent, vu l’urgence,

Autorisons la société GRAND DELTA HABITAT à faire installer des bouches d’entrée d’air et d’extraction de VMC et procéder au remplacement du chauffe-bain à gaz par un chauffe-eau électrique dans le logement situé 6 rue Jean XXIII, résidence Le Clos d’ Orville, bât C, entrée 2, 30000 Nîmes et occupé par Mme [U] [K] et M. [W] [K],

Ordonnons à Mme [U] [K] et M. [W] [K] de permettre l’accès au bailleur et aux entreprises missionnées dans le logement sis 6 rue Jean XXIII, résidence Le Clos d’ Orville, bât C, entrée 2, 30000 Nîmes et occupé par Mme [U] [K] et M. [W] [K] pour l’exécution de travaux consistant à la pose de bouches d’entrée d’air et d’extraction d’une VMC et au remplacement du chauffe-bain à gaz par un chauffe-eau électrique, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, en confiant les clefs à toute personne qu’ils jugeront de confiance, ou à un membre de la société GRAND DELTA HABITAT,

Passé ce délai,

Autorisons la société GRAND DELTA HABITAT à faire procéder à l’ouverture forcée du logement par un Commissaire de Justice qui dressera constat des opérations, assisté d’un serrurier, de deux témoins ou à défaut de la force publique, aux jours et heures légales,

Autorisons la société GRAND DELTA HABITAT à faire procéder à l’enlèvement des meubles et agencements dont la dépose sera rendue nécessaire par les travaux, aux frais risques et périls de Mme [U] [K] et M. [W] [K],

Déboutons la société GRAND DELTA HABITAT de sa demande subsidiaire de condamnation à une astreinte,

Condamnons in solidum Mme [U] [K] et M. [W] [K] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme provisionnelle de 800,00€ sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Condamnons in solidum Mme [U] [K] et M. [W] [K] aux entiers dépens,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge