TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01470 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWZS

S.A. SEMIGA .RCS NIMES B 650 200 405.

C/

[R] [P]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 27 JANVIER 2025

DEMANDERESSE:

S.A. SEMIGA .RCS NIMES B 650 200 405.

Hôtel du Département 32 Rue Guillemette

BP 9093

30000 NIMES

non comparante, représentée par Maître Mireille BRUN, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE:

Mme [R] [P]

Residence Santolines -Bât G – Lgt 027

20 Rue De Valencina

30600 VAUVERT

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 02 Décembre 2024

Date des Débats : 02 décembre 2024

Date du Délibéré : 27 janvier 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 27 Janvier 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Selon actes sous seings privés en date du 16 février 2024, la SA D’HLM SEMIGA a donné à bail à Madame [P] [R] un pavillon situé sur la commune de VAUVERT (30600), 20 rue de Valencina, Résidence Les Santolines, Bâtiment G, logement 27, moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 517,66€.

Des loyers demeuraient impayés et le bailleur signalait la situation d’impayé à la Commission de Coordination de Prévention des Expulsions (CCAPEX) près la Caisse d’Allocations Familiales du Gard le 24 juin 2024.

La situation persistait, et en date du 16 juillet 2024, la SEMIGA faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire du bail à sa locataire, pour un montant de 2349,47€.

En date du 24 septembre 2024, la SEMIGA assignait Madame [P] [R] devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 02 décembre 2024 afin de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire du bail au 28.08.2024

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier

— fixer une indemnité légale d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter du 28.08.2024, et jusqu’au départ effectif de Madame [P] [R], et la condamner au paiement en deniers ou quittance valable

— condamner Madame [P] [R] à payer :

par provision, la somme de 2294,79€ arrêtée au 18.09.2024 en deniers ou quittance valable, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16.07.2024 pour les sommes portées au commandement et à compter de la date de l’assignation pour les sommes dues postérieurement à celui-ci, outre les frais de procédure, conformément à l’article 1153 du Code Civil, majorée de l’indemnité d’occupation courue jusqu’au jugement.

la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du CPC

les entiers dépens de l’instance

En demande, la SEMIGA comparaît représentée par son avocat. Elle maintient ses demandes initiales, et actualise la dette à la somme de 1903,97€.

En défense, Madame [P] [R] comparait en personne. Elle reconnait l’existence et le montant de la dette, et sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension du jeu de la clause résolutoire.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SEMIGA justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Caisse d’Allocations Familiales du Gard le 24 juin 2024.

La situation d’impayé a persisté, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée être intervenue à cette date, et au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 24 septembre 2024.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à cette même date, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique en date du 25 septembre 2024 pour l’audience du 02 décembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [P] [R] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :

« « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 16 juillet 2024.

Le délai de six semaines pour régulariser la situation expirait le 27 août 2024, et à cette date, le commandement de payer demeurait infructueux, ainsi que cela ressort du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [P] [R] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [P] [R] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

La SEMIGA produit un décompte arrêté au 30 novembre 2024 faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 1903,97€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte, somme qui ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Madame [P] [R] sera condamnée à payer à la SEMIGA la somme provisionnelle de 1903,97€.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire :

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Madame [P] [R] sollicite l’octroi de délais de paiement.

La SEMIGA s’y oppose tenant l’absence de règlement dès l’entrée dans les lieux.

Madame [P] [R] déclare lors des débats être célibataire et élever deux enfants. Elle déclare percevoir un revenu de solidarité active de 1031,00€ mensuel, et ne pas être en situation de surendettement.

Il ressort des pièces produites et notamment du décompte locatif que Madame [P] [R] a repris le paiement du loyer courant depuis deux mois et s’en acquitte en totalité (522,66€). Les aides au logement versées directement au bailleur à hauteur de 386,67€ viennent en remboursement de la dette.

Le reliquat de loyer à sa charge s’élève à 65,92€, et représente 6,40% des ressources du foyer.

Lui accorder des délais de paiement, à hauteur de 60,00€ par mois en sus du loyer courant, reviendrait à lui faire supporter un taux d’effort de 12,20%, ce qu’elle parait en capacité d’assumer dans l’attente d’un FSL, tenant aux efforts entrepris.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et de favoriser son maintien dans les lieux ;

Dès lors, il conviendra de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au parfait paiement, de prévoir une clause de déchéance pour défaut de respect du plan d’apurement dont les modalités sont fixées dans le dispositif, puis d’en tirer toutes les conséquences.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

En l’espèce, Madame [P] [R] sera condamnée à payer à la SEMIGA la somme de 200,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [P] [R], qui succombe, supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par la SEMIGA recevable et bien-fondée;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire son profit, et la résiliation du bail consenti à Madame [P] [R] à la date du 27 août 2024 ;

Suspendons rétroactivement les effets de la clause résolutoire,

Condamnons Madame [P] [R] à payer à la SEMIGA la somme provisionnelle de 1903,97€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 30 novembre 2024,

Autorisons Madame [P] [R] à se libérer de ladite somme en 31 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 30 mensualités de 60,00€ et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais.

Disons que si Madame [P] [R] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet ;

Dans ce cas

Ordonnons, l’expulsion domiciliaire de Madame [P] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis à VAUVERT (30600), 20 rue de Valencina, Résidence Les Santolines, Bâtiment G, logement 27, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution

Condamnons Madame [P] [R] à payer par provision à la SEMIGA et ce, jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

Condamnons Madame [P] [R] à payer à la SEMIGA la somme de 200,00€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamnons Madame [P] [R] aux entiers dépens.

AINSI PRONONCE LES JOUR, MOIS ET AN SUSMENTIONNES

La Greffière, La Juge,