Copie délivrée

à

la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES

M^e Martine SCOLLO-OGIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 9]

**** Le 19 Décembre 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 24/03516 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KR4X

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

M. [M] [V]

né le 07 Août 1945 à [Localité 5]

agissant tant en son nom personnel qu’es qualité d’héritier de Mme [U] [V], décédée le 27 mai 2024

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

M. [L] [N]

né le 29 mars 1976 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Martine SCOLLO-OGIER, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Mme [E] [G] épouse [N]

né le 5 juin 1977

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Martine SCOLLO-OGIER, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 07 Octobre 2025 devant Christophe NOEL, Juge, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte en date du 16/7/2024, M. [M] [V] a fait assigner M. [L] [N] et Mme [E] [N] née [G], devant le tribunal judiciaire de NIMES afin de voir ce dernier :

— Juger nul l’acte de location-cession du 22/01/2024,

Subsidiairement,

— Juger que le contrat de location-vente du 22/1/2024 est résilié aux torts exclusifs des époux [N],

En tout état de cause,

— Condamner les époux [N] à lui payer une indemnité d’occupation à hauteur du montant des loyers et charges à compter soit de l’entrée dans les lieux en cas de nullité, soit à compter de la date de résiliation selon la sanction retenue par la juridiction.

— Ordonner leur expulsion ou de tout occupant de leur chef.

— Condamner les époux [N] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts.

— Condamner les époux [N] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du CPC outre les dépens.

M. [V] qui a constitué avocat et comparait représenté par Me [W] sollicite dans ses écritures notifiées par RPVA auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens en application de l’article 455 du CPC, de voir la juridiction :

— Juger nul l’acte de location-cession du 22/01/2024.

Subsidiairement,

— Juger que le contrat de location-vente du 22/01/2024 est résilié aux torts exclusifs des époux [N].

En tout état de cause,

— Condamner les époux [N] à lui payer une indemnité d’occupation à hauteur du montant des loyers (650 euros) et charges à compter soit de l’entrée dans les lieux en cas de nullité, soit à compter de la date de résiliation selon la sanction retenue par la juridiction.

En cas de résiliation, juger qu’elle est intervenue dès le premier jour soit le 1er février 2024.

— Ordonner leur expulsion ou de tout occupant de leur chef.

— Condamner les défendeurs à remettre en état les lieux sous astreinte de 100 euros par jour à compter du mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

— Débouter les époux [N] de leurs demandes reconventionnelles.

— Condamner les époux [N] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts.

— Condamner les époux [N] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du CPC outre les dépens.

Les époux [N] qui ont constitué avocat et comparaissent représentés par M^e SCOLLO-OGIER sollicitent dans leurs écritures notifiées par RPVA le 8/09/2025 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du CPC, de voir la juridiction ordonner avant dire droit :

— toute mesure permettant de procéder à la vérification d’écriture et notamment d’ordonner à M. [M] [V] de remettre l’original de l’écrit litigieux.

— Recourir à un technicien.

— Faire comparaître personnellement les parties.

— Faire comparaître Mme [C].

— Faire procéder sous sa dictée, à la rédaction manuscrite d’un extrait du contrat litigieux par les parties à l’instance.

— Faire procéder sous sa dictée, à la rédaction manuscrite d’un extrait du contrat litigieux par Mme [C].

— Régler les difficultés d’exécution de la vérification d’écriture et tirer les conclusions et conséquences des éventuels refus de comparaître.

— Répartir équitablement le cas échéant entre les deux parties le paiement de la provision des sommes correspondantes à la rémunération du technicien.

Au fond,

— Débouter M. [M] [V] de l’ensemble de ses demandes.

A titre reconventionnel,

— Prononcer la nullité du contrat de location-vente conclu le 22/01/2024 entre M. [M] [V] et les époux [N], aux torts exclusifs de M.[V].

A titre principal,

— Ordonner la requalification du contrat litigieux en un bail d’habitation au sens de la loi du 6/7/1989,

A titre subsidiaire,

— Condamner M. [V] à leur rembourser la somme de 7 800 euros (650 euros x 12) correspondante au « Loyer de jouissance » versée par des deniers, somme à parfaire au jour de l’audience,

— Ordonner l’attribution d’un délai de 18 mois aux époux [N] afin de libérer les lieux, moyennant une indemnité d’occupation de 650 euros à compter de la date du jugement.

— Condamner M.[V] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice financier lié au relogement des défendeurs,

En tout état de cause,

— Condamner M.[V] à leur rembourser la somme de 8 200 euros correspondante à la quote part capital versée du mois de février 2024 au mois d’octobre 2024.

— Condamner le requérant à leur payer la somme de 9 850 euros correspondante aux travaux réalisés dans la marina.

— Condamner M. [V] à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi du fait de la nullité du contrat et de la perte de chance pour les requis d’acquérir un bien immobilier dans des conditions régulières et le temps perdu par eux.

— Condamner M.[V] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

***

Selon ordonnance en date du 12/06/2025, le juge de la mise en état a fixé la clôture différée de l’instruction au 9/09/2025.

***

MOTIFS

I – SUR LA VALIDITE DU CONTRAT DU 22 JANVIER 2024 ET LA DEMANDE D’EXPERTISE GRAPHOLOGIQUE AVANT DIRE DROIT DES REQUIS

Attendu que le requérant produit un document manuscrit en date du 22/01/2024 intitulé « Contrat de location-vente » conclu entre les soussignés bailleurs cédants [M] et [U] [V] et les preneurs concessionnaires Monsieur et Madame [N] [L] et [N] [E] née [G] concernant une marina type 2 de 54 m2 size [Adresse 2] comprenant Lot 1 appartement T2

— Lot 26 garage,

— Lot 36 cave,

— Lot 65 appartements M 244 C-001

M 244 C-002

Que ledit document mentionne ensuite que : « Prix de vente : Les parties conviennent d’un prix de vente 470 000 Euros… Ladite location-vente est consentie sans apport financier de la part du preneur concessionnaire. Les parties conviennent d’une échéance mensuelle de 1850 euros …

Un loyer de jouissance du Bien de 650 euros.

Une quote part capital de 1200 euros.

DUREE

La location-vente est consentie pour une durée de 36 mois à compter du 1er février 2024.

CLAUSES GENERALES

Le preneur concessionnaire s’engage à réaliser la vente dans, au plus tard, au dernier jour des 36 mois soit le 31 janvier 2027.Lors de la réalisation de la vente notariale le montant total de la quote part capital versée au cédant sera déduite du paiement. »

Attendu que les défendeurs sollicitent avant dire droit des mesures d’expertise graphologique au motif que ledit document du 22/01/2024 n’aurait pas été rédigé par M. [M] [V] ou sa mère M. [U] [V].

Attendu cependant que la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière prévoit dans son article 1er que :

« Est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée de l’option. »

Attendu que la redevance est la contrepartie du droit de l’accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien ;

Attendu qu’il ressort de la lecture du document manuscrit du 22/01/2024 intitulé « Contrat de Location-vente » que celui constitue un contrat de location accession à la propriété immobilière soumis par conséquent aux dispositions de la loi 84-595 du 12 juillet 1984 susvisée.

Que l’article 4 de la loi 84-595 du 12 juillet 1984 prévoit que « Le contrat de location-accession est conclu par acte authentique et publié au fichier immobilier ».

Attendu cependant que M.[V] ne justifie pas de l’établissement du contrat de location-accession selon acte authentique et sa publication au fichier immobilier, conformément aux exigences de l’article 4 de la loi 84-595 du 12 juillet 1984, de sorte que se trouve ainsi dépourvu de validité le document sous seing privé du 22/01/2024 établi de manière manuscrite, produit par M.[V].

Attendu par conséquent qu’en l’état de ces constatations, il apparait :

— d’une part que la demande d’expertise graphologique du document du 22/01/2024 sollicitée par les époux [N] apparait sans objet, d’autant que ces derniers auraient pu la solliciter avant dire droit devant le juge de la mise en état ce qu’ils n’ont pas fait, de sorte qu’elle sera donc rejetée

— d’autre part que faute d’avoir été établi par acte authentique ainsi que le prévoit l’article 4 de la loi 84-595 du 12 juillet 1984 ; le document intitulé « contrat de location-vente » qui constitue un contrat de location accession immobilière doit être considéré comme dépourvu de validité et donc privé d’effet, ce qu’il convient de constater.

II – SUR LES DEMANDES DE M. [V] TIREES DE L’ABSENCE DE VALIDITE DU CONTRAT DE LOCATION VENTE DU 22/01/2024 ET SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DES EPOUX [N]

Vu l’article 9 du CPC,

Attendu par conséquent que le contrat du 22/01/2024 étant dépourvu de validité, M. [V] sollicite notamment l’expulsion des requis occupants sans droit ni titre et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant à la période d’occupation du bien immobilier ;

Attendu à l’inverse que les défendeurs sollicitent le rejet des demandes adverses et la requalification de la convention du 22/01/2024 en contrat de bail d’habitation soumis à la loi du 6/7/1989 ;

Attendu que l’article 1188 du code civil prévoit que :

« Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ».

Attendu par conséquent que :

— d’une part, le contrat du 22/01/2024 du terme « location-vente » opère une distinction dans le contrat entre un loyer de jouissance du bien de 650 euros et une quote part capital de 1 200 euros.

— d’autre part que le contrat du 22/01/2024 prévoit expressément que « Le preneur concessionnaire s’engage à réaliser la vente dans, au plus tard, au dernier jour des 36 mois soit le 31 janvier 2027. Lors de la réalisation de la vente notariale le montant total de la quote part capital versée au cédant sera déduite du paiement. »

Attendu que les défendeurs ne contestent pas avoir signé le contrat du 22/01/2024 ;

Attendu dès lors qu’Il ressort de ces constatations que les parties n’ont pas entendu conclure un contrat de bail d’habitation soumis à la loi du 6/07/1989, de sorte que la demandes des époux [N] visant à faire requalifier en contrat de bail d’habitation, le contrat du 22/01/2024, sera rejetée ;

Attendu par conséquent que le contrat du 22/01/2024 se trouvant privé d’effet, il en résulte que les époux [N] sont occupants sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 3] [Localité 4] ;

Attendu dès lors que seront également rejetées les autres demandes des époux [N] qui auraient découlé de cette requalification ;

Attendu dès lors qu’il convient d’ordonner aux époux [N] de quitter les lieux indûment occupés dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement avec tous les meubles et les occupants s’y trouvant de leurs chef, faute de quoi ils seront expulsés au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Attendu qu’il convient de condamner les époux [N] à payer à M. [V] à compter du 1er février 2024, date d’entrée dans les lieux des défendeurs jusqu’à la complète libération des lieux par ces derniers, une indemnité d’occupation qui sera fixée à la somme mensuelle de 650 euros ;

Attendu que les époux [N] ne produisant aucun reçu ou ne produisant aucun document bancaire justifiant du règlement à M.[V] de sommes depuis le 1er février 2024 correspondant au versement d’une somme de 650 euros et/ou la quote part en capital de 1 200 euros ;

Qu’en effet, que le seul document bancaire attestant de virement par les époux [N] à M.[V] qui a été produit le 19/03/2024 mentionnant qu’une banque Sogexia atteste d’un versement de 2 400 euros par M. [L] [N] à M.[M] [V] constituait un faux qui a donné lieu la condamnation de M. [N] au paiement d’une amende de 300 euros selon ordonnance pénale du 25/02/2025 du président du tribunal judiciaire de NIMES, condamnation dont M.[N] ne justifie pas qu’il l’a contesté en exerçant un droit de recours, de sorte que cette condamnation apparaissant définitive, doit en tout état de cause est considérée comme de nature à jeter la suspicion sur d’autres documents bancaires qui pourraient être produits par les défendeurs et à considérer comme infondées et injustifiées leurs demandes de remboursement de sommes à l’encontre de M. [V] ;

Qu’ainsi, il résulte de ces constatations que les défendeurs seront déboutés de leurs demandes visant à obtenir le remboursement par M. [V] des « loyers de jouissance » ou « de la quote part capital », de sorte qu’il n’y a lieu de déduire aucune de ces sommes du montant global des indemnités d’occupation dues par les époux [N] à M. [V] depuis le 1er février 2024 ;

Attendu que sera également rejetée la demande en paiement de la somme de 9 850 euros au titre des travaux prétendument réalisés par M.[N] au sein de la Marina dont les requis ne rapportent pas la preuve en l’absence de témoins et de production d’un procès-verbal de constat d’état par un commissaire de justice lors de l’entrée dans les lieux et un procès-verbal de constat actuel ;

Attendu enfin que les défendeurs seront également déboutés de leur demande en dommages-intérêts en remboursement d’une somme de 20 000 euros pour le préjudice moral subi du fait de la nullité du contrat et de la perte de chance pour les requis d’acquérir un bien immobilier dans des conditions régulières et le temps perdu par eux, en ce qu’ils ont contribué à leur préjudice en cherchant à se maintenir dans les lieux au-delà du 1e février2024, en usant de manœuvres en faisant croire à leur solvabilité à M.[V] avec la production le 19/03/2024 de document bancaire faisant état d’un virement prétendument effectué par M. [N] sur le compte de M.[V], document reconnu comme faux par la juridiction pénale dans une ordonnance pénale du 25/02/2025 ;

Attendu que M.[V] ne verse au dossier aucun état des lieux d’entrée ni aucune attestation de témoins de nature à établir l’état des locaux lors de l’entrée dans les lieux des époux [N], tandis que les époux [N] n’établissent pas la réalité des travaux qu’ils prétendent avoir entrepris au sein du logement, de sorte qu’en l’état de ces constatations, M.[V] sera débouté de sa demande de remise en état des lieux par les défendeurs sous astreinte  ;

III – SUR LES AUTRES DEMANDES ACCESSOIRES

Attendu qu’il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Attendu qu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [V] les frais irrépétibles de l’instance, de sorte qu’il convient de condamner les époux [N] à payer au requérant la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande d’expertise graphologique sollicitée par les époux [N],

DIT que le document manuscrit sous seing privé en date du 22/01/2024 intitulé contrat de location-vente signé par M. [M] [V] et les époux [N] doit être qualifié de contrat de location accession immobilière relevant de la loi 84-595 du 12 juin 1984,

DIT que le document manuscrit sous seing privé en date du 22/01/2024 intitulé contrat de location-vente signé par M. [M] [V] et les époux [F], ne respecte pas les exigences de l’article 4 de la loi 84-595 du 12 juin 1984 imposant la rédaction du contrat de location accession immobilière par acte authentique et sa publication aux services de la publicité foncière,

DIT le document manuscrit sous seing privé en date du 22/01/2024 intitulé contrat de location-vente signé par M. [M] [V] et les époux [F], n’est pas valable au regard des exigences de la loi 84-595 du 12 juin 1984 et se trouve par conséquent privé d’effets,

REJETTE la demande de requalification de la convention du 22/01/2024 conclut entre les parties en contrat de bail d’habitation soumis à la loi du 6/7/1989,

Par conséquent,

DIT que les époux [N] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er février 2024 de l’ensemble des locaux immobiliers situés [Adresse 2],

ORDONNE à M. [L] [N] et à Mme [E] [N] épouse [G] de quitter lesdits locaux indûment occupés dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement avec tous les meubles et occupants s’y trouvant de leur chef, faute de quoi ils seront expulsés au besoin avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE les époux [N] à payer à M. [V] à compter du 1er février 2024, date d’entrée dans les lieux des défendeurs jusqu’ à la complète libération des lieux par ces derniers, une indemnité d’occupation qui sera fixée à la somme mensuelle de 650 euros,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE les époux [N] au paiement des entiers dépens,

CONDAMNE les époux [N] à payer à M. [V] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du CPC,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le présent jugement a été signé par Christophe NOEL, Juge et par Aurélie VIALLE, Greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,