TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01684 -

N° Portalis DBX2-W-B7I-KYND

Société ACTION LOGEMENT SERVICE

C/

[N] [I]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

DEMANDERESSE

Société ACTION LOGEMENT SERVICE

RCS PARIS N° 824 541 148

19 – 21 Quai D’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON substituée par la SELARL MAS, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

Mme [N] [I]

née le 04 Mars 2001 à OBERNAL

25 A Boulevard Talabot

30000 NIMES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, juge des contentieux de la protection Greffier : Coraline MEYNIER lors des débats et de Stéphanie RODRIGUEZ la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 21 janvier 2025

Date du Délibéré : 18 mars 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 18 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS

Par acte du 3 juillet 2023, la SCI “Les Oliviers” a donné à bail à Mme [N] [I] un logement à usage d’habitation situé à Nîmes (Gard), 25 A boulevard Talabot, moyennant un loyer mensuel de 550 euros et une provision sur charges de 40 euros.

Une garantie des loyers impayés a été conclue par le bailleur avec la société Action Logement Services.

Par acte du 17 octobre 2024, la société Action Logement Services à fait citer Mme [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire de Nîmes.

Elle sollicite, à titre principal, que soit constatée la résiliation du bail d’habitation en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et ordonnée son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique. Subsidiairement, elle sollicite que soit ordonnée la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Elle demande la condamnation de Mme [N] [I] au paiement de la somme de 4 867,72 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer daté du 10 juin 2024 sur la somme de 2 360 euros et pour le surplus à compter de l’assignation. Elle sollicite la condamnation de Mme [N] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération définitive des lieux.

Elle demande la condamnation de Mme [N] [I] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 21 janvier 2025, la société Action Logement Services comparaît, représentée par son avocat ; elle poursuit le bénéfice de son assignation et sollicite que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle soit fixée à la somme de 590 euros.

Mme [N] [I] comparaît en personne. Elle déclare qu’en raison de problèmes de santé elle n’était plus en mesure de payer son loyer. Elle indique avoir quitté les lieux, sans remise des clés au bailleur, depuis le 28 avril 2024 après envoi d’un préavis par lettre simple.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la recevabilité des demandes

Selon les dispositions des articles 1249 et suivants du code civil, le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachent à cette créance immédiatement avant le paiement.

La juridiction compétente pour connaître d’un recours subrogatoire est celle qui a compétence pour connaître de l’action principale du subrogeant.

En l’espèce, il ressort de la quittance subrogative 13 décembre 2024 que la somme totale de 6 785,44 euros a été réglée au bailleur en exécution de l’engagement de caution au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues pour la période du mois de janvier 2024 au mois de décembre 2024.

Par conséquent, la société Action Logement Services est donc subrogée conventionnellement dans les droits du bailleur. La subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Gard le 18 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 juin 2024.

La société Action Logement Services a donc qualité pour engager à l’encontre du locataire son action en résolution du bail et ses demandes seront jugées recevables.

— Sur les demandes principales

Le débiteur peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu disposer initialement contre son créancier originaire.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire stipulant expressément un délai de résiliation de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; cette stipulation est plus favorable au locataire et recevra application au motif que le nouveau délai de six semaines imparti au locataire par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, au lieu et place du délai de deux mois prévu dans la rédaction antérieure, n’a pas pour objet ou effet de protéger les intérêts du locataire, partie protégée par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection du locataire.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 10 juin 2024 par la société subrogée pour la somme en principal de 2 360 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 août 2024.

La clause résolutoire sera donc réputée acquise et l’expulsion du locataire, qui n’a pas donné congé dans les formes requises et n’a pas restitué les clés, sera ordonnée.

* Sur l’arriéré des loyers et charges impayés

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé. On ne peut attribuer au subrogé plus qu’il n’a payé.

En l’espèce, la société Action Logement Services démontre qu’elle a payé la somme de 4 228,48 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 août 2024, date de résiliation du bail.

Mme [N] [I], lors de l’audience, ne rapporte pas la preuve de sa libération.

Elle sera en conséquence condamnée à verser à la société Action Logement Services la somme de 4 228,48 euros au titre des loyers et chargés impayés jusqu’à la date de résiliation le 10 août 2024, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 10 juin 2024 sur la somme de 2 360 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation datée du 17 octobre 2024.

Il convient par ailleurs de condamner Mme [N] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 590 euros à compter de la date de résiliation du bail, jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par la remise des clés, et dans la limite des sommes que la caution aura elle-même réglées au bailleur à ce titre.

— Sur les demandes accessoires

Mme [N] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens de la procédure et sera condamnée à payer à la caution la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

JUGE recevables les demandes de la société Action Logement Services, subrogée dans les droits et actions de la SCI “Les Oliviers”

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juillet 2023 entre la SCI “Les Oliviers” et Mme [N] [I], concernant le logement à usage d’habitation situé à Nîmes (Gard), 25 A boulevard Talabot, sont réunies à la date du 10 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 10 août 2024,

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de Mme [N] [I] des lieux loués tant de sa personne que de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [N] [I] à verser à la société Action Logement Services la somme de 4 228,48 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 août 2024, date de résiliation du bail,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter à compter du 10 juin 2024 sur la somme de 2 360 euros, et pour le surplus à compter du 17 octobre 2024,

CONDAMNE Mme [N] [I] à verser à la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation de 590 euros, depuis la date de résiliation du bail le 10 août 2024, jusqu’à la date de libération définitive des lieux, et dans la limite des sommes réglées à la SCI “Les Oliviers” en exécution de la garantie,

CONDAMNE Mme [N] [I] à payer à la société Action Logement Services la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [I] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du tribunal judiciaire de Nîmes le 18 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente

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