DOSSIER N° : N° RG 24/00034 – N° Portalis DB2-W-B7I-KVZ7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

Expropriation

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

EXPROPRIANT

SPL AGATE (AMENAGEMENT ET GESTION POUR L’AVENIR DU TERRITOIRE), immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 752 100 461, prise en la personne de son représentant légal en exercice,, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe PONS de la SCP VERBATEAM, avocats au barreau de MONTPELLIER

EXPROPRIE

S.A.R.L. PRONET 30, immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 844 502 849, prise en la personne de son représentant légal en exercice,, dont le siège social est sis [Adresse 26]

représentée par Maître Jean-pascal PELLEGRIN de la SELARL CABINET PELLEGRIN AVOCAT-CONSEIL, avocats au barreau de NIMES

PARTIE INTERVENANTE

[Adresse 8], dont le siège social est sis M le Commissaire du Gouvernement – [Adresse 5]

comparante

Nous, Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, juge de l’expropriation du département du Gard près le Tribunal judiciaire de Nîmes conformément à l’article L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, Greffier, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 27 mars 2025, en présence de DAGOLDI François , Commissaire du Gouvernement, où l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

FAITS, PROCEDURE

La société AMENAGEMENT ET GESTION POUR L’AVENIR DU TERRITOIRE (ci-après dénommée la SPL Agate) a été désignée en qualité de concessionnaire d’aménagement par le Conseil Communautaire de [Localité 16] Métropole suivant délibération du 3 février 2020 pour accompagner la réalisation de l’opération de requalification du secteur du Marché Gare.

Par arrêté préfectoral n°30-2023-01-19-00001 du 19 janvier 2023, l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet de ZAC « Marché Gare » a été ouverte.

Par arrêté n°30-2023-09-21-00001 du 21 septembre 2023, le représentant de l’Etat dans le département a déclaré d’utilité publique le projet de création de la ZAC du « Marché Gare ».

Dans le périmètre du projet, la société Pronet 30 est titulaire depuis contrat du 26 octobre 2018 (à effet au 1er janvier 2019) d’un « bail de locaux à usage d’entrepôt » portant sur le lot n°21 sur la parcelle KL n°[Cadastre 2], sise [Adresse 3] à [Localité 16], local acquis par la SPL Agate auprès de [Localité 16] Métropole (acte notarié du 28 mars 2023).

Par courrier du 22 novembre 2023, la SPL Agate a formulé une offre d’éviction à la société Pronet 30 à hauteur de 8 035 euros au titre de l’indemnité principale (droit au bail), 402 euros au titre de l’indemnité de remploi et 15 822 euros au titre du trouble commercial.

La société Pronet 30 a refusé l’offre.

Par mémoire de saisine enregistré au greffe le 18 septembre 2024, la SPL Agate a saisi le juge de l’expropriation du département du Gard aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction à allouer à la société Pronet 30 à la somme de 8 337 euros, décomposée comme suit :

— indemnité principale : 8 035 euros,

— indemnité de remploi : 302 euros,

ainsi qu’une indemnité pour trouble commercial évaluée à 21 905 euros sur justification d’une réinstallation.

L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 15 novembre 2024 a été rendue le 4 octobre 2024.

Le transport s’est déroulé le 15 novembre 2024 en présence de l’ensemble des parties et du commissaire du gouvernement.

A l’issue du transport, l’audience a été fixée au 23 janvier 2025.

Après deux renvois contradictoires, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 mars 2025, plaidée et mise en délibéré au 22 mai 2025.

OFFRES ET DEMANDES DES PARTIES

Offre de la partie expropriante (mémoire récapitulatif) :

La SPL Agate expose que la présente procédure a pour objet de fixer l’indemnité d’éviction commerciale due à la SARL PRONET 30, exploitant un fonds de commerce, dont le bail commercial du 26 octobre 2018 sera résilié de plein droit, en application des dispositions de l’article L.222-2 du cde de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le service des domaines a considéré que l’activité de la SARL PRONET était transférable et, par conséquent, qu’il y avait lieu d’évaluer la valeur du droit au bail.

Selon la méthode d’évaluation du différentiel de loyer, le service des domaines a retenu une valeur locative réelle de 65 euros/m². La société Pronet 30 loue le local pour un loyer de 41,71euros/m²/ an soit 5 756,64 euros/an, soit un différentiel de loyer de 3 213,36 euros. Tenant l’état dégradé du local, l’autorité expropriante retient le coefficient de situation à 2,5.

Ainsi, elle considère que la valeur du droit au bail doit être fixée à hauteur de 8 035 euros.

En réponse aux conclusions adverses, la SPL Agate souligne que la société Pronet 30 se fonde seulement sur deux termes de comparaison pour retenir une valeur de 80 euros/m². Ces deux termes ne sont pas probants car ils concernent des petites surfaces. La valeur locative doit être fixée à 65 euros/m². La différence de valeur locative s’explique par l’état relativement dégradé des locaux de la société Pronet 30, là où les termes de références visent des entrepôts en bon état.

Le coefficient de commercialité ne peut pas être fixée à 5 car le bail vise un local à usage d’entrepôt et le local n’est pas visible depuis la route. La zone, certes bien desservie, n’est plus attractive.

L’indemnité de remploi sera calculée selon le barème de l’article R 322-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et la jurisprudence habituelle.

La SPL Agate évalue le montant de l’indemnité proposée pour trouble commercial à la somme de 27 711 euros calculée sur la base de 15 jours de CA HT (bilans des années 2021, 2022 et 2023) sur la base d’une recette annuelle de 300 jours.

En réponse aux conclusions adverses (méthode d’évaluation de 1,5 mois de salaires et charges), la SPL Agate rappelle que la grande majorité des salariés de l’entreprise se déplace directement chez les clients pour effectuer les prestations commandées. Elle précise qu’une partie des outils de travail est stockée chez les clients ou dans les véhicules, de sorte que le personnel ne sera que très peu impacté par le déménagement de la société. Elle estime au regard du nombre limité d’équipements situés sur place, que le déménagement pourra se faire en une journée maximum. Seul le gérant de la société sera impacté par la réinstallation, et sur une courte durée. Elle conclut que le choix de la méthode des salaires ne correspond pas au mieux à la situation particulière.

S’agissant des l’indemnisation des frais accessoires, la SPL Agate propose 1 560 euros pour les frais de déménagement. La demande de frais de réinstallation à hauteur de 28 420,08 euros n’est pas justifiée, la partie expropriée de présentant qu’un seul devis et l’aménagement actuel rudimentaire. La demande d’indemnité au titre d’installations non amorties à la date de départ des locaux commerciaux n’est pas étayée et devra être rejetée. Il en sera de même pour la demande au titre des frais administratifs, non détaillés, et compensés par l’indemnité de remploi. La demande au titre de frais de transfert n’est pas étayée et peut être considérée comme une double indemnisation d’un même préjudice. Enfin, l’autorité expropriante étant propriétaire du local, il n’y a pas lieu de prononcer d’indemnité de double frais notamment double loyer.

En conséquence, la SPL Agate demande au juge de l’expropriation du département du Gard de :

— fixer l’indemnité d’éviction de la société Pronet 30 du local commercial à la somme globale de 8 437 euros décomposée comme suit :

— indemnité principale : 8 035 euros,

— indemnité de remploi : 402 euros,

— indemnité pour trouble commercial : 27 711 euros sur justification d’une réinstallation,

— indemnité pour frais de déménagement : 1 560 euros,

— rejeter toute demande plus ample ou contraire.

Demande de la partie expropriée (mémoire récapitulatif en réponse) :

La société Pronet 30 rappelle qu’elle est bénéficiaire du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement afférent. Elle précise que la vétusté des locaux n’a pas à être prise en compte à son préjudice car c’est précisément par la faute de ceux qui devaient les entretenir et les mettre aux normes qu’ils sont aujourd’hui dans cet état. Les locaux ne sont pas uniquement à usage d’entrepôt mais à usage d’entrepôt et de bureau. Sans ce type de locaux qui ne sont pas accessoires, elle ne peut pas exercer son activité. Les comparaisons avec d’autres locaux doivent être effectuées.

La société Pronet 30 ne conteste pas le caractère transférable de son activité et donc de son fonds de commerce, ni l’application de la méthode d’évaluation du différentiel de loyer, correspondant à la différence entre la valeur locative et le loyer réel du bail, avec application d’un coefficient de situation. Elle estime toutefois que cette formule ne doit pas être appliquée isolément et doit être croisée avec d’autres méthodes.

La société Pronet 30 estime que le défaut d’entretien et le mauvais état des locaux, ne peut être un facteur de minoration de la valeur locative. Elle en déduit que la valeur locative doit être fixée a minima à 75 euros/m² HT/HC.

Le commissaire du gouvernement relève lui-même que la zone est bien desservie. Ce constat de la bonne desserte du local suffit à écarter l’application du coefficient de commercialité le plus faible. La partie expropriée souligne jouir d’une bonne réputation dans un secteur en pleine croissante, les locaux n’étant pas à usage exclusif de dépôt ni d’atelier.

En conséquence, la Société PRONET 30 maintient sa proposition de coefficient de situation de 5 et conclut à une indemnité principale de 28 317 euros et à une indemnité de remploi de 3 832 euros.

La société Pronet 30 souligne, s’agissant de l’indemnité pour trouble commercial, que le service des Domaines ne justifie pas le choix de la méthode d’évaluation basée sur 15 jours de chiffre d’affaires HT. En outre, son avis (valable une année au demeurant) est obsolète tenant l’ancienneté des éléments comptables pris en considération.

La société Pronet 30 croise trois méthodes (multiplicateur de l’EBE, masse salariale et chiffre d’affaires). Considérant que le déménagement conduira nécessairement à une perturbation de son activité, la proposition de l’expert consistant à faire la moyenne des trois méthodes habituellement utilisées doit être retenue. En effet, à défaut de retenir la méthode la plus favorable, et considérant qu’il n’y a pas lieu de retenir à l’inverse, le calcul le moins-disant, la combinaison des trois méthodes est tout à objective et équitable, le Juge de l’expropriation ayant dans ce domaine un pouvoir souverain d’appréciation.

Produisant le rapport dressé par M. [K], la partie expropriée demande ainsi la fixation de l’indemnité due au titre du trouble commercial à 47 345 euros.

S’agissant des frais de déménagement, elle a fait réaliser trois devis et rien ne justifie que le devis le moins-disant soit retenu. Ainsi l’indemnité pour frais de déménagement s’élève en moyenne à la somme de 2 064 euros.

S’agissant des frais de réinstallation, elle a fait réaliser à titre indicatif un devis pour l’aménagement d’un entrepôt sis [Adresse 10] (plateau vide) que la société PRONET 30 avait visité à l’époque. Elle s’estime bien fondée à solliciter l’allocation d’une indemnité de 28 420,08 euros correspondant au coût de l’aménagement de nouveaux locaux conformes à l’exercice de son activité. Cette indemnisation ne donnera pas lieu à un abattement pour vétusté. Si par impossible cette indemnité ne lui était pas accordée, alors il conviendra de réserver ses droits à ce titre et de juger que l’indemnité pour frais de réinstallation lui sera due sur présentation des devis et justificatifs comptables, le Commissaire du Gouvernement ne s’opposant à la prise en charge de ce type de frais.

La Société PRONET 30 sollicite également l’octroi de la somme de 5 910 euros correspondant au coût de son installation non amortie, lors de son départ des lieux loués. Il s’agit au cas particulier de la valeur nette comptable figurant dans les comptes clos au 31 décembre 2023.

S’agissant des frais administratifs, ils correspondent aux frais que la Société PRONET 30 sera contrainte d’exposer. Le Commissaire du gouvernement ne s’oppose pas à la prise en charge de ce type de frais. Ils sont dus conformément à la jurisprudence ci-avant rappelée et l’indemnité allouée ce titre peut être fixée forfaitairement à la somme de 5 000 €.

S’agissant des frais de transfert, ils correspondent notamment aux frais exposés par la Société PRONET 30 aux fins de rechercher un nouveau local (commission d’agence immobilière par exemple). La prise en charge de ces frais n’est pas contestée par le Commissaire du gouvernement qui considère cependant qu’ils doivent être indemnisés sur devis ou forfait. Ils sont également dus au locataire évincé et l’indemnité sera allouée à la Société PRONET 30 sur devis ou présentation des justificatifs comptables. Il convient donc de réserver les droits de la Société PRONET 30 à ce titre.

S’agissant des double frais et double loyer, ils seront également dus à la Société PRONET 30 sur présentation des justificatifs comptables. Ses droits doivent être réservés.

En conséquence, la société Pronet 30 demande au juge de l’expropriation du département du Gard de :

— débouter la SPL Agate de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— fixer l’indemnité d’éviction du local commercial à la somme de :

—  28 317 euros au titre de l’indemnité principale,

—  3 832 euros au titre de l’indemnité de remploi,

— fixer l’indemnité pour trouble commercial à la somme de 47 345 euros,

— fixer l’indemnité due au titre des frais de déménagement à la somme de 2 064 euros,

— fixer l’indemnité due au titre des frais de réinstallation à la somme de 28 420,08 euros,

A défaut,

— juger que les frais de réinstallation consécutifs à l’éviction lui seront dus sur présentation des justificatifs comptables à intervenir,

— réserver ses droits au titre de l’indemnité due pour frais de réinstallation,

— fixer l’indemnité due au titre des installations non amorties à la date de départ des locaux commerciaux à la somme de 5 910 euros,

— fixer l’indemnité due au titre des frais administratifs à la somme de 5 000 euros,

— juger que les frais de transfert consécutifs à l’éviction lui seront dus sur présentation des justificatifs comptables à intervenir,

— réserver ses droits au titre de l’indemnité due pour frais de transfert,

— juger que les doubles frais consécutifs à l’éviction lui seront dus sur présentation des justificatifs comptables à intervenir,

— réserver ses droits au titre de l’indemnité due pour doubles frais,

— juger que le double loyer consécutif à l’éviction lui sera dû sur présentation des justificatifs comptables à intervenir,

— réserver ses droits au titre de l’indemnité due pour double loyer,

— condamner la SPL Agate au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Propositions du Commissaire du Gouvernement (écritures pour l’audience du 27 février 2025) :

Le bien se situe à l’entrée ouest de [Localité 16] dans la zone d’activité du Marché Gare. Cet ancien marché d’intérêt national est aujourd’hui en déclin (locaux industriels vieillissants et non entretenus, présence de logements malgré l’interdiction, dépôts sauvages) malgré sa bonne desserte :

— accès routier par la RN 113,

— arrêt de bus J Mas des Rosiers K à l’entrée de la zone (lignes C33 et C35),

— gare SNCF de [Localité 21] à 700 m.

Les locaux occupés sont desservis sur 4 côtés par la voirie du lotissement [Adresse 14] et comprennent sur sa façade [22] un quai de déchargement et à l’intérieur une allée centrale. L’immeuble est en très mauvais état (amiante, problèmes d’étanchéité sur la toiture, éléments structuraux en béton présentant une profondeur importante de carbonatation et poutres nécessitant des renforcements).

Les locaux occupés ne sont pas visibles de la [Adresse 19].

La surface louée correspond à une partie du lot 21 qui se situe sur la façade ouest des Halles. Le bail indique un usage d’entrepôt.

Suite au transport intervenu le 15/11/2024 il a été constaté que le local correspondait au descriptif du constat d’huissier précisant le local comme suit :

— grand espace d’environ 130 m² qui permet le stockage du matériel et des machines (local brut de béton ; murs parpaings ; accès par portail coulissant) ;

— dans cet espace, un bureau cloisonné (sol parquet, murs et plafond peints, spots encastrés) ;

— sanitaires avec robinet et WC.

Le local constitue un lieu de stockage de marchandises, de produits d’entretien et de stationnement des véhicules utilisés en journée par les employés. Ce local dispose d’un espace cloisonné type algéco d’environ 6m² à usage de bureau.

Le sol est en dalle béton, les murs en parpaings.

Le bail a été conclu le 26 octobre 2018 à effet du 1er janvier 2019 pour des locaux à usage d’entrepôt, exclu du bénéfice du statut du 30 septembre 1953. Il mentionne une surface de 138 m².

Le loyer annuel au moment de la cession : 5 756,64 euros HC soit 41,71 euros/m²/an HC-HT.

L’activité de l’entreprise est principalement liée aux prestations de services (nettoyage courant de bâtiment).

La date de référence est la date d’opposabilité de la délibération relative à la première modification simplifiée du PLU soit le 16 juillet 2019. A cette date, la parcelle est touchée :

— par la zone VUEa regroupant des activités liées à l’agroalimentaire ou compatibles avec celles-ci, où l’habitat autre que celui de fonction est interdit ;

— par une servitude d’attente de projet n°1 de sorte que seules sont autorisées la réhabilitation ou l’extension des constructions existantes et régulièrement édifiées, dans la limite de 10% du plancher existant ;

— par un droit de préemption urbain renforcé ;

— par un PPRI aléa modéré.

S’agissant de l’indemnité principale, la méthode d’évaluation est celle dite du différentiel de loyer : la valeur du droit au bail est la différence entre la valeur locative et le loyer réel du bail auquel est appliqué un coefficient de situation ou d’emplacement.

Pour la détermination du loyer théorique par l’étude de marché, eu égard au projet de rénovation visant le Marché Gare et la faible conclusion de baux commerciaux nouveaux sur la zone au cours des dernières années, l’étude de marché est réalisée sur une zone élargie d’un rayon de 500 mètres sur une période de 4 à 5 ans. Le prix moyen du loyer s’élève à 62 €/m²/an HC. Le terme à 97 €/m² concerne une toute petite surface. Le terme à 56 €/m² concerne un bien de plus grande surface. Le terme le plus pertinent est à 66 €/m² pour 95 m². L’étude des offres locatives actuelles dans le secteur de [Localité 16] Ouest met en évidence des valeurs de 58 €/m² à 100 €/m². Les valeurs supérieures à 70 €/m² concernent des locaux aménagés avec bureaux, salles de réunion (confort de type clim et kitchenette), revêtement de sol type lino, carrelage (non comparable avec le bien considéré en brut de béton). Quant à la côte [B] 2024 pour des entrepôts, elle retient une valeur de 55 €/m². Le commissaire du gouvernement procède à l’arbitrage suivant : « Les locaux ne bénéficient pas de visibilité sur route, font partie d’un bâtiment ancien en mauvais état et avec amiante. La plupart des offres locatives recensées concernent des locaux en meilleur état. Au regard de ces éléments, il sera retenu un loyer de marché situé dans la fourchette basse des termes soit 65 €/m²/an HC. »

Ainsi le différentiel de loyer sur la base de la valeur locative réelle est :

8 970 € – 5 756,64 € = 3 213,36 €.

La jurisprudence peut admettre l’application d’un coefficient pour les locaux artisanaux et industriels, mais il est limité entre 2,5 à 3. La zone d’activité est bien desservie mais elle n’est plus attractive en raison de son état de délabrement (il s’agit de la plus ancienne zone d’activité de [Localité 16]), du non-respect des règles liées aux activités autorisées1 et de la concurrence de nouvelles zones plus modernes ([Localité 9]) ou mieux entretenues ([Adresse 25]). Au regard de ces éléments et en prenant en compte le fait que le local ne bénéficie d’aucune visibilité sur la route, qu’il n’a pas vocation à usage commercial (il ne s’agit pas d’un atelier artisanal avec accueil d’une clientèle), que le bail n’est pas soumis aux statuts des baux commerciaux, il sera maintenu un coefficient de situation de 2,5.

En conséquence, le commissaire du gouvernement propose une indemnité principale de : Différentiel de loyer X coef de commercialité = 3 213,36 X 2,5 = 8 033,40 € arrondi à 8 035 €.

L’indemnité de remploi est estimée à 402 euros.

S’agissant de l’indemnité pour trouble commercial, la méthode à privilégier est celle qui reflète au plus juste l’importance du trouble. En l’espèce, l’activité de la société (service de nettoyage) ne sera pas trop impactée par un transfert. La jurisprudence récente a retenu par exemple (en principe non cumulatif) :

—  3 mois de bénéfice net ou d’Excédent Brut d’Exploitation (EBE) ;

—  1,5 mois de salaires avec charges ;

—  15 jours de CA sur la base d’une recette annuelle de 300 jours.

Les données comptables issues des déclarations de résultat de la société PRONET 30 sont les suivantes : entre 2020 et 2023, le CA HT moyen est 554 217 € soit une indemnité pour trouble commercial de 27 711 € sur la base de 15 jours de CA HT.

L’indemnité pour trouble commercial est estimée à 27 711 €.

S’agissant des autres Indemnités accessoires :

— Frais de déménagement : au réel ou sur devis (au minimum 3).

— Indemnité pour frais liés au transfert : sur devis ou forfait.

— Indemnité pour double frais : 15 jours sur la base des frais correspondants dans les écritures comptables du dernier exercice.

— Indemnité pour double loyer : sur justificatif (bail, quittances….) et au maximum un mois de loyer.

Le Commissaire du Gouvernement demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnisation de la société Pronet 30 comme suit :

— indemnité principale à 8 035 euros,

— frais de remploi à 402 euros,

— indemnité pour trouble commercial à 27 711 euros,

— autres indemnités accessoires : sur devis ou justificatifs.

MOTIFS

Le juge de l’expropriation a pour fonction de rendre l’ordonnance d’expropriation et de fixer les indemnités, à défaut d’accord amiable entre les parties.

En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique la saisine du juge de l’expropriation n’intervient qu’à défaut d’accord amiable entre les parties sur le montant des indemnités qui doivent être réglées par la partie expropriante.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, l’autorité expropriante doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité devant être allouée doit ainsi permettre à la partie expropriée de se replacer dans l’état dans lequel elle se trouvait avant l’expropriation. Cette indemnité ne doit pas, cependant, lui procurer un enrichissement sans cause.

L’article R 311-22 du même code précise que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Ainsi l’indemnité globale allouée ne peut être ni supérieure à la demande de l’exproprié, ni inférieure à la somme la plus basse de l’offre faite par l’entité expropriante et de la proposition faite par le commissaire du gouvernement.

1. Sur le bien exproprié

Le bien exproprié dépend d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 17] [Adresse 4] cadastré section KL n°[Cadastre 2].

Le bien se situe dans la zone d’activité « Marché Gare » de 23 ha, principalement dédiée aux activités liées à l’agroalimentaire ou compatibles avec celles-ci, située à l’entrée ouest de [Localité 16]. Cet ancien Marché d’Intérêt National s’est dégradé malgré une situation géographique toujours attractive bien qu’éloignée des quartiers résidentiels.

Il s’agit plus précisément du lot n°21 d’une surface de 138 m². Il comprend un local à usage d’entrepôt avec un grand espace d’environ 130 m² qui permet le stockage du matériel et des machines (local brut de béton ; murs parpaings ; accès par portail coulissant), un bureau cloisonné de 6m² type algéco (sol parquet, murs et plafond peints, spots encastrés), sanitaires avec robinet et WC.

Les parties au contrat de bail conclu le 26 octobre 2018 (à effet du 1er janvier 2019) ne contestent pas le statut de preneur à bail commercial pour la société Pronet 30.

La société Pronet 30 a fixé son siège social en ces lieux. Son activité implique la réalisation des prestations hors du local visé dans le bail, ce local servant de réserve et d’entrepôt avec un bureau. Le local n’est pas visible depuis la route principale desservant la zone.

2. Sur la date de référence

La date de référence est la date d’opposabilité de la délibération relative à la première modification simplifiée du PLU soit le 16 juillet 2019.

Cette date n’est pas contestée par les parties.

A cette date, la parcelle cadastrée [Cadastre 12] est touchée :

— par la zone VUEa regroupant des activités liées à l’agroalimentaire ou compatibles avec celles-ci, où l’habitat autre que celui de fonction est interdit ;

— par une servitude d’attente de projet n°1 de sorte que seules sont autorisées la réhabilitation ou l’extension des constructions existantes et régulièrement édifiées, dans la limite de 10% du plancher existant ;

— par un droit de préemption urbain renforcé ;

— par un PPRI aléa modéré.

3. Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale doit correspondre à la valeur du bien exproprié. Elle doit donc être fixée au prix le plus probable auquel le bien serait vendu dans des conditions normales.

La loi ne définit pas de méthode d’évaluation qui s’imposerait dans le cadre de la procédure d’expropriation.

Pour autant, pour déterminer la valeur d’un bien, il est d’usage de recourir à la méthode dite par comparaison, en se fondant sur des termes de références, soit en l’occurrence des prix convenus lors de cessions de biens comparables dans le même secteur que le bien concerné ou, à défaut, dans une zone similaire.

En toute hypothèse, le juge choisit la méthode qu’il utilise à l’exception des procédures d’expropriation poursuivie sur le fondement des articles L511-1 et suivants du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

En l’espèce, l’indemnité principale due à la société Pronet 30 doit correspondre à la valeur du droit au bail dans la mesure où cette société, évincée du local d’entrepôt avec un bureau, peut se réinstaller et poursuivre son activité sans perte de clientèle.

Les parties s’accordent sur la méthode dite du différentiel de loyer.

La valeur du droit au bail est la différence entre la valeur locative et le loyer réel du bail auquel est appliqué un coefficient de commercialité (aussi appelé coefficient situation ou d’emplacement).

3.1 Sur la valeur locative et le différentiel entre la valeur locative et le loyer réel

Tenant la nature du local (entrepôt de 110 m² avec un bureau de 6 m² pour une superficie totale de 138 m²) et sa localisation (absence de visibilité depuis la route principale desservant la zone), sont écartés les termes de comparaison suivants :

— bail conclu dans le secteur Marché Gare [11] 336 local de 37 m², valeur de 97 €/m²/an ;

— bail conclu à proximité du Marché Gare [13] 35 local de 1000 m², valeur de 56 €/m²/an ;

— bail conclu dans le secteur Marché Gare [11] 336 local de 186 m² (à usage exclusif d’entrepôt avec quais), valeur de 29 €/m²/an ;

— janvier 2025 : offre locative de locaux à usage d’entrepôt (200 m²) et de bureaux (110 m²) avec parking clôturé goudronné, [Adresse 6], d’une superficie totale de 350 m2 avec un loyer/m²/ an de 58 euros,

— janvier 2025 : offre locative de locaux à usage de stockage (300 m²) et de bureaux (50 m²) ZI de [Localité 20] [Adresse 7] d’une superficie de 350 m2 avec un loyer/m²/an de 60 euros,

— février 2024 : offre locative de locaux à usage de bureaux, [Adresse 23] [Localité 20] [Adresse 7], d’une superficie de 350 m² avec un loyer/m²/an de 60 euros,

— octobre 2024 : offre locative de locaux à usage de bureaux, ZI de [Localité 20] [Adresse 7], d’une superficie de 350 m² avec un loyer/m²/an de 60 euros,

— octobre 2024 : offre locative de locaux à usage d’entrepôt en octobre 2024 [Adresse 15] d’une superficie de 360 m² avec un loyer/m²/an de 67 euros,

— octobre 2024 : offre locative de locaux à usage d’entrepôt (140 m²) et de bureaux (70 m²), [Adresse 24] d’une superficie de 210 m² avec un loyer/m²/an de 86 euros,

— octobre 2024 : offre locative de locaux à usage de bureau, salle de réunion et salle de formation, [Adresse 24], d’une superficie de 330 m² avec un loyer/m²/an de 70 euros.

Est en revanche pertinent le terme suivant : bail de courte durée Marché Gare [11] 336 local de 95 m² à usage d’activité sans visibilité : 66 €/m²/an.

La côte [B] 2024 indique les valeurs suivantes sur la commune :

— locaux industriels : 72 €/m² (prix pour surface < 1000 m²)

— entrepôts : 55 €/m²

— bureaux : de 53 €/m² à 73 €/m² dans l’ancien.

Au regard de ces éléments, la valeur proposée par l’autorité expropriante et le commissaire du gouvernement à 65€/m²/an n’est pas justifiée.

Toutefois, celle proposée par la partie expropriée à 75€/m²/an n’est pas non plus justifiée.

Tenant le local concerné (majoritairement un entrepôt et accessoirement un bureau), le terme de comparaison pertinent et la côté [B] 2024, il est retenu une valeur locative de 70 €/m²/an.

Le loyer actuel hors taxes et hors charges est de 5 756,64 euros par an soit 41,71 €/m²/an.

Ainsi le différentiel entre la valeur locative (9 660 euros sur la base de 70 €/m²/an) et le loyer réel (5 756,64 euros) est de 3 903,36 euros.

3.2. Sur le coefficient de commercialité

Le local est principalement/majoritairement à usage d’entrepôt.

Les locaux de dépôt, ateliers ou industriels sont classiquement associés à des coefficients de 2,5 à 3.

La partie expropriée sollicite un coefficient de 5. Toutefois la jurisprudence versée concerne des locaux/boutique/vitrine de l’artisan ou une activité de garage automobile.

Le local donné à bail en l’espèce est à usage d’entrepôt et accessoirement un bureau y a été installé. L’activité se déroule chez les clients et il n’est pas démontré que l’entrepôt serve de lieu de « boutique » pour les clients. Il s’agit principalement du lieu de stockage du matériel nécessaire aux salariés pour réaliser les prestations chez les clients.

Le coefficient de commercialité sera donc fixé à 2,5.

3.3. En conséquence

L’indemnité principale d’éviction est fixée à la somme de : 3 903,36 x 2,5 = 9 758,40 euros.

4. Sur l’indemnité de remploi

L’article R 322-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose :

« L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir l’ensemble des frais engagés par l’exploitant pour retrouver des locaux comparables à ceux dont il est évincé : droits de mutation et d’enregistrement d’un nouveau bail, frais de notaire, frais de recherche et d’agence, éventuellement droit d’entrée. Cette indemnité accessoire vient compenser les frais de recherche et d’acquisition d’un nouveau fonds équivalent.

L’indemnité principale constitue l’assiette de calcul de l’indemnité de remploi.

Les parties s’accordent sur un calcul forfaitaire par l’application des taux dégressifs suivants sur le montant de l’indemnité principale :

—  5 % pour la fraction de l’indemnité d’éviction inférieure ou égale à 23 000 € ;

—  10 % pour le surplus.

Il s’ensuit l’indemnité de remploi suivante :

(5 % X 9 758,40 €) + (10 % x 0 €) = 487,92 €.

5. Sur l’indemnité pour trouble commercial

L’exploitant évincé peut demander réparation du trouble commercial consécutif à la mesure d’expropriation, dès lors qu’il est distinct du préjudice indemnisé par l’allocation de la valeur du droit au bail et par l’indemnité de remploi.

L’indemnité pour trouble commercial est destinée à couvrir les frais assumés par l’exploitant évincé pendant la période de déménagement/réinstallation, au cours de laquelle il ne peut pas exercer son activité commerciale.

Eu égard à la jurisprudence en la matière, elle est forfaitairement fixée à trois mois de bénéfice net, 1,5 mois de salaires et charges ou 15 jours de chiffre d’affaires hors taxe sur la base de 300 jours.

S’agissant de la méthode à retenir, la société Pronet 30 entend voir retenue celle la plus favorable et cite deux arrêts de la Cour d’Appel de [Localité 18] au soutien de cette prétention.

Toutefois, à la lecture de l’arrêt de la Cour d’Appel de [Localité 18] (pôle 4, Chambre 7) du 21 mars 2024 (n°23/04932) citée par la société Pronet 30, il apparaît le recours à la méthode de calcul sur la base de 15 jours de chiffre d’affaires pour fixer l’indemnité de trouble commercial ET à la méthode de calcul sur la base de 1,5 mois de salaires et charges pour fixer une indemnité distincte pour perte sur salaires et charges, l’activité de la société étant dans ce litige perturbée à la suite du déménagement intervenu. Dans la présente instance, aucune demande d’indemnité du chef de perte sur salaires et charges n’est formulée.

Il ne ressort donc que d’une jurisprudence ponctuelle en 2021 de la Cour d’Appel de [Localité 18] une évaluation du trouble commercial à partir du mode de calcul le plus favorable parmi les 3 méthodes susvisées.

Tenant ces éléments, tenant le principe d’une indemnisation d’un préjudice direct, matériel et certain et tenant l’emploi de méthodes d’évaluation différentes, il convient d’évaluer l’indemnité selon chacune des trois méthodes et de retenir la valeur qui indemnise le préjudice réel.

Sur ce dernier point, durant le temps du transfert dans un nouveau local d’entrepôt avec un bureau, l’activité de la société, à savoir des prestations de nettoyage courant dans des bâtiments, ne sera que partiellement impactée puisque les véhicules des salariés dans lesquels les matériels sont stockés ne seront pas à l’arrêt. Sans minimiser la perturbation de l’activité durant le trabsfert, elle ne sera néanmoins que partielle et très temporaire.

S’agissant de la méthode des trois mois de bénéfice, le bénéfice moyen des trois derniers exercices disponibles est de 75 976,67 soit une indemnité de 18 994,17 euros (3 / 12 x 75 976,67).

S’agissant de la méthode des 15 jours de chiffres d’affaires hors taxe, le chiffre d’affaires moyen (2021 – 2023) est de 554 216,67 euros soit une indemnité de 27 710,83 euros (15 / 300 x 554 216,67).

S’agissant de la méthode des 1,5 mois de salaires et charges, la société Pronet 30 a réglé la somme de 307 311 euros au titre des salaires et 38 586 euros au titre des charges sociales, soit une indemnité de 43 237,12 euros (1,5 / 12 x 345 897).

Il convient de retenir la méthode des 15 jours de chiffres d’affaires hors taxe qui permet d’évaluer au plus près le trouble commercial subi.

Par conséquent, l’indemnité pour trouble commercial est fixée à 27 711 euros.

6. Sur les indemnités accessoires

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

6.1. Sur les frais de déménagement

L’indemnité de déménagement a pour objet de couvrir les frais exposés par les expropriés pour muter dans ses nouveaux locaux des meubles et matériaux nécessaires à son activité commerciale. L’indemnité de déménagement n’est due que s’il est démontré que le preneur doit faire face à des frais de déménagement.

Trois devis sont produits par la société Pronet 30 :

— devis de la société ABC Déménagement du 21 décembre 2023 : 1 560 euros

— devis de la société AB Déménagement du 20 décembre 2023 : 1 656 euros,

— devis de la société Gaby du 27 juillet 2023 : 2 976 euros.

Le devis le plus récent et au demeurant le moins disant n’est pas critiqué par la partie expropriée comme ne répondant pas à ses besoins.

Par conséquent, l’indemnité de déménagement est fixée à 1 560 euros.

6.2. Sur les frais de réinstallation

L’indemnité pour réinstallation a pour objet de couvrir les frais exposés par l’exproprié pour mettre en place dans ses nouveaux locaux des aménagements semblables à ceux qu’il perd. L’indemnité de réinstallation n’est due que s’il est démontré que le preneur doit faire face à des frais d’installations spécifiques ou qu’il a dû supporter des frais d’installation non-amortis. Cette indemnité doit en outre concerner la partie du local accessible à la clientèle.

La société Pronet 30 verse aux débats un devis (pièce 16) à hauteur de 28 420,08 euros.

L’indemnité pour frais de réinstallation ne pourrait concerner que la partie bureau, soit une surface de 6 m² qui serait alors considérée comme accessible au public. Comme développé ci-dessus, la société Pronet 30 n’a pas démontré que l’entrepôt était une boutique/vitrine de ses activités pour sa clientèle.

Tenant ces éléments, la société Pronet 30 échoue à démontrer que les installations sur une superficie de 6 m² doivent être valorisées à 28 420,08 euros, soit 4 736,68 euros/m².

Par conséquent, il convient de débouter la société Pronet 30 de sa demande relative aux frais de réinstallation.

6.3. Sur les frais d’installations non amorties

Tout locataire évincé ne pouvant plus amortir les frais des aménagements réalisés dans le local loué et n’ayant pas à supporter les frais d’une réinstallation coûteuse à proportion du degré d’amortissement des investissements qu’il abandonne par la contrainte, la jurisprudence admet l’allocation d’une somme correspond à la valeur nette de ses immobilisations.

La société Pronet 30 sollicite de ce chef la somme de 5 910 euros sur la base de la valeur nette comptable figurant à l’actif de ses comptes annuels clos au 31 décembre 2023 (pièce 11 page 9 « Autres immobilisations corporelles »).

La lecture de cette pièce et plus précisément de la page 9 « Autres immobilisations corporelles » met en évidence que cela concerne des « installations et agencement divers », du « matériel de transport », du « matériel de bureau et informatique » et du « mobilier ».

La société Pronet 30 ne précise pas plus ces éléments et échoue à démontrer que ceux-ci sont altérés par le déménagement et la réinstallation dans un autre local.

Par conséquent, il convient de débouter la société Pronet 30 de sa demande d’indemnisation relative aux installations non amorties.

6.4. Sur les frais administratifs

La société Pronet 30 sollicite une indemnité forfaitaire de 5 000 euros pour des « frais administratifs ».

En l’absence d’explication concrète sur ces frais dits administratifs et sur leur chiffrage, la demande est rejetée.

6.5. Sur les frais de transfert

La société Pronet 30 sollicite que soit arrêté le principe d’un droit à indemnisation de « frais de transfert » qu’elle détaille comme « notamment les frais exposés pour la recherche d’un nouveau local (commission d’agence immobilière par exemple) ».

A défaut de démontrer que de tels frais sont distincts de ceux indemnisés au titre de l’indemnité de remploi, étant rappelé que l’indemnité de remploi est destinée à couvrir l’ensemble des frais engagés par l’exploitant pour retrouver des locaux comparables à ceux dont il est évincé (droits de mutation et d’enregistrement d’un nouveau bail, frais de notaire, frais de recherche et d’agence, éventuellement droit d’entrée) et vient compenser les frais de recherche et d’acquisition d’un nouveau fonds équivalent, la société Pronet 30 est déboutée de sa demande de ce chef.

Il n’y a pas lieu à réserver la fixation d’une telle indemnité.

6.6. Sur les frais dits « doubles »

La société Pronet 30 échoue à établir un préjudice certain de sorte qu’il n’y a pas lieu à réserver l’évaluation d’une indemnisation de ce chef.

7. Sur les demandes accessoires

En application de l’article L 312- 1 du Code de l’expropriation, l’entité expropriante supportera seule les dépens de première instance.

L’équité commande de faire supporter à la SPL Agate une partie des frais non compris dans les dépens engagés par la société Pronet 30 en la condamnant à payer à cette dernière une somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de l’expropriation, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

FIXONS les indemnités revenant la société Pronet 30 au titre de la dépossession du lot de copropriété n°21 sur la parcelle KL n°[Cadastre 2], sise [Adresse 3] à [Localité 16] :

— indemnité principale : 9 758,40 euros ;

— indemnité de remploi : 487,92 euros ;

— indemnité pour trouble commercial : 27 711 euros ;

— indemnité de déménagement : 1 560 euros ;

REJETONS le surplus et les autres demandes indemnitaires présentées par la société Pronet 30 (frais de réinstallation ; frais d’installations non amorties ; frais administratifs ; frais de transfert ; frais dits « doubles »)

DISONS n’y avoir lieu à réserver la fixation d’autres indemnités accessoires ;

CONDAMNONS la SPL Agate à payer à la société Pronet 30 la somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions,

DISONS que l’autorité expropriante supportera seule les dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an susdits ;

Le greffier, Le juge de l’expropriation,