N° RG 25/00979 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K4Q7

Copie délivrée

à

la SELARL [14] – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC

la SELARL [16]

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 17]

Le 30 Avril 2025

Troisième Chambre Civile

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N° RG 25/00979 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K4Q7

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, Troisième Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Association [18] ayant une antenne sise [Adresse 1], prise en la personne de son représentant statutaire en exercice, agissant es qualités de curateur de Monsieur [U] [D], né le 19.04.1989, domicilié : c/Mme [U] – [Adresse 7], autorisé à agir seul par représentation par ordonnance du Juge des Turelles du 01.12.2023, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL EVE SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, M^e Hugo PLYER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant,

à :

Mme [S] [L] [U]

née le [Date naissance 5] 1991 à [Localité 12], demeurant [Adresse 8]

représentée par la SELARL HCPL, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 20 Mars 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, Marianne ASSOUS, Vice-Président, et Chloé AGU, Juge assistées de Nathalie LABADIE, F.F. Greffier, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats ayant assisté aux débats.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [U] était propriétaire de lots consistant notamment en un magasin avec arrière-boutique et cave situé [Adresse 9] à [Localité 11].

Courant 2020, Madame [O] [U] et Madame [S] [U], sa fille, ont conclu un acte sous seing privé intitulé « bail commercial » portant sur ce local, d’une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction commençant à courir le [Date décès 3] 2020 pour un loyer de zéro euro. Le 15 novembre 2020 Madame [S] [U] a déclaré un commencement d’activité de vente de prêt-à-porter.

Le [Date décès 4] 2022, Madame [O] [U] est décédée laissant pour recueillir à sa succession ses enfants Madame [S] [U] et Monsieur [D] [U], placé sous curatelle renforcée par jugement du 9 novembre 2015 ayant désigné l’Association Tutélaire de Gestion ([10]) en qualité de curateur, mesure maintenue par jugement du 21 octobre 2020.

Par ordonnance en date du 1er décembre 2023, une mesure de représentation de Monsieur [D] [U] a été accordée à l’ATG pour intervenir dans le cadre de la succession de Madame [O] [U].

Par courrier recommandé avec avis de réception de son Conseil en date du 23 janvier 2024, l’ATG en qualité de curateur de Monsieur [D] [U] a mis en demeure Madame [S] [U], notamment, d’acquiescer à la nullité du contrat de bail.

Par jugement selon la procédure accélérée au fond en date du 11 décembre 2024, le Tribunal judiciaire de Nîmes a notamment autorisé l’ATG à saisir seule ladite juridiction d’une action en nullité du bail commercial conclu entre Madame [O] [U] et Madame [S] [U], et, s’agissant de la demande de Monsieur [D] [U] représenté par l’ATG au titre de la part annuelle dans les fruits et revenus de l’indivision, ordonné une expertise.

Par requête déposée le 20 janvier 2025, l’Association [18], prise en la personne de son représentant statutaire en exercice agissant en qualité de curateur de Monsieur [D] [U], a sollicité l’autorisation d’assigner à jour fixe Madame [S] [U].

Par ordonnance du 23 janvier 2025, l’Association [18] a été autorisée à assigner à jour fixe Madame [S] [U].

Par acte en date du 7 février 2025, l’Association [18], prise en la personne de son représentant statutaire en exercice agissant en qualité de curateur de Monsieur [D] [U], a assigné à jour fixe Madame [S] [U] aux fins notamment de nullité du bail commercial.

Aux termes de son assignation, l’ATG demande au Tribunal, sur le fondement des articles 815-9, 1169, 1178 et 1352-3 du Code civil, de :

PRONONCER la nullité du bail commercial à effet au [Date décès 3] 2020 conclu entre Madame [O] [U] et Madame [S] [U] portant sur les locaux sis [Adresse 9] à [Localité 11],FIXER la valeur de la jouissance à la somme annuelle de 11.594,98 euros en août 2020 avec indexation annuelle sur l’indice du coût de la construction,CONDAMNER Madame [S] [U] à payer la somme de 11.703,90 euros à titre de restitution de la valeur de la jouissance pour la période du [Date décès 3] 2020 au [Date décès 4] 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 janvier 2024,DIRE que Madame [S] [U] devra indemnité pour la jouissance privative et exclusive des locaux à compter du décès du [Date décès 4] 2022,CONDAMNER Madame [S] [U] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER Madame [S] [U] aux dépens.

Sur la nullité du bail, la demanderesse rappelle que le bail dont bénéficie Madame [S] [U] stipule que le « bail est consenti et accepté moyennant un loyer de ZERO EURO (0,00EUR) ». Elle soutient qu’il s’agit donc d’un vil prix de sorte que le bail est atteint d’un vice de nullité.

Sur les conséquences de la nullité, l’ATG sollicite la fixation de la créance de restitution de la valeur de la jouissance depuis le [Date décès 3] 2020 avec indexation annuelle sur l’indice du coût de la construction, en indiquant que le local a été loué entre 2000 et 2018 pour un loyer annuel initial de 7180,35 euros. Elle sollicite également la condamnation de la défenderesse au paiement de la créance à savoir d’une part la restitution de la valeur de la jouissance jusqu’au décès pour la période du [Date décès 3] 2020 au [Date décès 4] 2022 en rappelant qu’il est constant que l’héritier peut poursuivre le recouvrement de la créance indivise pour la part dont il est saisi. D’autre part, elle argue de ce que Madame [S] [U] sera redevable, dans le cadre des opérations de liquidation et partage, d’une indemnité d’occupation pour l’utilisation privative et exclusive des locaux en application des dispositions de l’article 815-9 du Code civil.

Lors de l’audience du 20 mars 2025, l’ATG a formulé une demande de rejet de la demande reconventionnelle présentée par Madame [S] [U] tendant à la conclusion d’un bail commercial, arguant de son absence de fondement juridique.

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Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 mars 2025, Madame [S] [U] demande au tribunal, sur le fondement des articles 815-9, 1169, 1178, 1188, 1190, 1352-3, 1875 et 1876 du Code civil, de :

à titre principal DEBOUTER l’ATG de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

DEBOUTER l’ATG de sa demande tendant à faire fixer la valeur de la jouissance à la somme annuelle de 11.594,98 € en août 2020 avec indexation annuelle sur l’indice du coût de la construction, soit la somme de 57.067,870 € qui serait due à l’indivision au 15 janvier 2025, DEBOUTER l’ATG de sa demande consistant à la voir condamner au paiement de la somme de 11.703,90 € à titre de restitution de la valeur de la jouissance pour la période du [Date décès 3] 2020 au [Date décès 4] 2022 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 janvier 2024, JUGER que l’indemnité d’occupation qui pourrait être due par elle pour la jouissance du bien sis [Adresse 9] à Bagnols-Sur-Cèze sera fixée par l’expert nommé par le Président du tribunal judiciaire de Nîmes dans son jugement en date du 11 décembre 2024,à titre reconventionnel JUGER, en cas de nullité du contrat souscrit entre feu [O] [U] et elle sur le local sis [Adresse 9] à Bagnols-Sur-Cèze, qu’un bail commercial sera régularisé au profit de cette dernière sur ledit local,

en tout état de cause :

DEBOUTER l’ATG de sa demande de condamnation au paiement d’une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, CONDAMNER l’ATG, ès-qualité de représentant de [D] [U], à lui payer 1 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

A titre liminaire, Madame [U] fait état des intérêts contraires de l’ATG et de Monsieur [D] [U], exposant que celui-ci a souhaité qu’elle devienne sa curatrice car elle agissait dans son intérêt contrairement à l’ATG.

A titre principal, elle sollicite le rejet de la demande en nullité du bail commercial en ce que le contrat s’apparente juridiquement à un prêt à usage conformément aux dispositions des articles 1875 et suivants du Code civil. Elle soutient que la volonté de Madame [O] [U] était de lui permettre d’utiliser gratuitement le local en compensation des sommes d’argent qu’elle versait à son fils. Ainsi, elle expose que ce contrat doit être requalifié en prêt à usage en rappelant qu’il est constant que l’absence de redevance implique qu’il s’agit d’un prêt et non d’un bail.

A titre subsidiaire, elle sollicite le rejet des demandes indemnitaires telles que formulées au titre de la fixation de la créance de restitution de la valeur de jouissance car l’évaluation repose sur un ancien loyer et ne tient pas compte de la dégradation de la rue, au titre de la restitution de la valeur de la jouissance jusqu’au décès du de cujus car l’évaluation de la valeur locative est irréaliste, au titre des fruits de l’indivision et au titre des fruits de l’indivision depuis le décès en ce que l’indemnité d’occupation devra être fixée par l’expert.

Reconventionnellement, Madame [U] sollicite la régularisation d’un bail commercial à son profit sur ledit local en rappelant son activité de commerçante.

A l’audience du 20 mars 2025 l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en nullité du contrat de bail commercial

L’article 1188 du Code civil dispose que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Aux termes des articles 1875 à 1878 du même Code le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. Ce prêt est essentiellement gratuit. Le prêteur demeure propriétaire de la chose prêtée. Tout ce qui est dans le commerce, et qui ne se consomme pas par l’usage, peut être l’objet de cette convention.

En l’espèce, la pièce n°6 de l’Association Tutélaire de Gestion est un contrat conclu entre Madame [O] [U] et Madame [S] [U] intitulé « bail commercial », désignant la première comme bailleur et la seconde comme preneur, stipulant :

« (…) Le bailleur confère un bail commercial, conformément aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce, au preneur qui accepte (…) DUREE Le bail est conclu pour une durée de 3 ANNEE FERME qui commencera à courir le [Date décès 3] 2020, renouvelable ensuite par tacite reconduction pour une durée de trois autres années et ainsi de suite. (…) LOYER Le bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de ZERO EURO (0,00 EUR). Cette location à titre gratuite s’entend hors taxes et charges. (…) ».

Aucun élément versé aux débats n’établit que Madame [O] [U] a entendu instaurer une location onéreuse du local.

Il est au demeurant constant que Madame [S] [U] a bénéficié, et bénéficie à ce jour, de l’usage gratuit du local objet du contrat conclu entre elle et Madame [O] [U].

Madame [S] [U] produit notamment :

une attestation de Monsieur [F] [J] mentionnant : « (…) déclare être le père de [D] (…) et de [S] [U] (…) [D] recevait beaucoup d’argent de la part de sa mère plus de 1000 euros par mois. Il était addict à la drogue et il le reconnaît. Elle a vendu des biens pour lui donner de l’argent et assouvir sa drogue.N° RG 25/00979 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K4Q7

En compensation elle laissait la gratuité du magasin à [S]. J’interviens pour éviter des frictions entre le frère et la sœur car [S] ne doit rien dans cette affaire. (…) je ne vois pas pourquoi on agresse [S] dans cette histoire. Elle ne doit rien. Je suis là pour tous les deux et éviter que des charges détruisent l’ambiance. [D] va beaucoup mieux et est solidaire de sa sœur donc je voudrais que cesse cette polémique autour de [S] et je suis pour mes deux enfants. (…) »,

une attestation de Monsieur [D] [U] mentionnant : « (…) j’ai sombré dans la drogue (…) aussi maman me donnait plus d’argent qu’à [S] (…) c’est pourquoi je trouve horrible cette (…) de l’ATG de demander de l’argent à ma sœur qui travaille et a besoin de son magasin ça me dérange beaucoup. ». L’ensemble de ces éléments amène à considérer que les parties avaient entendu conclure un prêt à usage.

Dès lors, Madame [S] [U] est fondée à arguer de la requalification de cette convention gratuite en prêt à usage.

L’Association [18] sera donc déboutée de sa demande en « nullité du bail commercial ».

II. Sur les demandes en paiement

Au regard de l’exacte qualification du contrat conclu entre Madame [O] [U] et Madame [S] [U], la demande de l’ATG en qualité de curateur de Monsieur [D] [U] en paiement de la somme de 11703,90 euros à titre de restitution de la valeur de jouissance pour la période du [Date décès 3] 2020 au [Date décès 4] 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 janvier 2024 sera rejetée.

Le commodat tire toutefois de sa nature gratuite la caractéristique de pouvoir cesser à tout moment, sans forme, et à l’initiative d’une des parties.

Il ressort des demandes présentées par l’ATG en qualité de curateur de Monsieur [D] [U] dans le cadre de la présente procédure que les coindivisaires ne s’accordent pas sur le maintien d’un prêt à usage au profit de Madame [S] [U].

En conséquence, à compter de la date du décès de Madame [O] [U] à savoir le [Date décès 4] 2022, l’ATG est fondée à solliciter une indemnité relative à l’occupation des lieux par Madame [S] [U] en application du deuxième alinéa de l’article 815-9 du Code civil qui dispose que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité, étant :

relevé que la demande formée par la défenderesse à titre reconventionnel tendant à ce qu’un bail commercial soit régularisé à son profit sans en préciser le fondement juridique ne saurait prospérer,rappelé que la présente décision ne fait pas obstacle à un accord ultérieur des parties quant à la conclusion d’un bail commercial.Comme sollicité par Madame [S] [U] à titre subsidiaire, il sera dit que l’indemnité d’occupation due par elle pour la jouissance du bien situé [Adresse 9] à [Localité 13] sera fixée par l’expert nommé par jugement en date du 11 décembre 2024, dont la mission sera étendue à cette fin avec fixation d’une provision complémentaire.

Il n’y a pas lieu de « fixer la valeur de la jouissance à la somme annuelle de 11594,98 euros en août 2020 avec indexation annuelle sur l’indice du coût de la construction » tel que demandé par l’ATG en qualité de curateur de Monsieur [D] [U].

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner chaque partie à la moitié des dépens de la présente procédure.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles de sorte qu’elles seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

3) Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute l’Association [18] en qualité de curateur de Monsieur [D] [U] de sa demande en nullité du bail commercial conclu entre Madame [O] [U] et Madame [S] [U] portant sur les locaux situés [Adresse 9] à [Localité 11],

Déboute l’Association [18] en qualité de curateur de Monsieur [D] [U] de sa demande en paiement de la somme de 11703,90 euros à titre de restitution de la valeur de la jouissance pour la période du [Date décès 3] 2020 au [Date décès 4] 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 janvier 2024,

Dit que Madame [S] [U] devra indemnité d’occupation du local situé [Adresse 9] à [Localité 13] à compter du décès de Madame [O] [U] soit à partir du [Date décès 4] 2022,

Dit que cette indemnité d’occupation sera fixée par l’expert nommé par jugement en date du 11 décembre 2024, à savoir

Madame [Y] [H]

[Adresse 6],

Etend à cette fin l’ensemble des chefs de la mission d’expertise confiée à Madame [Y] [H], expert judiciaire, par jugement en date du 11 décembre 2024, dans l’affaire enregistrée au répertoire des affaires civiles sous le n°24/00305,

Fixe à la somme de 1 000 euros le montant de la provision complémentaire à valoir sur les frais et honoraires de l’expert que l’Association Tutélaire de Gestion en qualité de curateur de Monsieur [D] [U] et Madame [S] [U] devront verser, à hauteur de 500 euros chacun, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Nîmes, au plus tard 6 semaines après la demande de consignation, délai de rigueur, faute de quoi la désignation de l’expert relative à l’extension de sa mission deviendra caduque,

Dit que cette consignation pourra être réglée :

*Par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de NIMES dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX015] – BIC : TRPUFRP1, en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement ;

*OU, à défaut, par chèque bancaire libellé à l’ordre du « Régisseur du Tribunal Judiciaire de NIMES,

Dit que le greffe fera parvenir la présente ordonnance à l’expert Madame [Y] [H],

Condamne chaque partie à la moitié des dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le Greffier, Le Président,