Tribunal Judiciaire de Béziers, Chambre 1 section 8, 16 février 2026, n° 24/00694

TJ Béziers 16 février 2026

Arguments

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Accepté
Violation du droit de jouissance privative
La cour a jugé que la clôture a été installée en dehors des limites votées par l'assemblée générale, portant atteinte au droit de jouissance privative de Monsieur [O].
Accepté
Préjudice de jouissance dû à la clôture
La cour a reconnu que le préjudice de jouissance était limité à la vue et à l'espace extérieur, et a accordé des dommages-intérêts en conséquence.
Accepté
Frais irrépétibles exposés
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à verser des frais irrépétibles à Monsieur [O] en raison de sa victoire dans l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Béziers, ch. 1 sect. 8, 16 févr. 2026, n° 24/00694
Numéro(s) :	24/00694
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas OOSTERLYNCKPhilippe DELSOL
Cabinet(s) :	GDG
Parties :	prise, Syndicat des copropriétaires de la [ Adresse 2 ], son Syndic en exercice la SAS CIM

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

N° Minute : 26/98

N° RG 24/00694 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3HY2

Jugement rendu le 16 Février 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [B] [J] [O]

né le 22 Septembre 1956 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Delphine CAUSSE, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas OOSTERLYNCK, avocat au Barreau de CARPENTRAS

DÉFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2]

sise [Adresse 3]

[Localité 4]

prise en la personne de son Syndic en exercice la SAS CIM

inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 477 485 668

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 5],

elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice

Représenté par Maître Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Joël CATHALA, Vice-Président,

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

Violaine MOTA, Greffier,

En présence de [A] [Z], auditeur de justice,

Magistrats ayant délibéré :

Joël CATHALA, Vice-Président,

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 octobre 2025, différée dans ses effets au 01 Décembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 15 Décembre 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 16 Février 2026 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Rédigé par Julie LUDGER, Vice Présidente et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA, Vice-Président, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

**********

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [O] est propriétaire en usufruit, dans un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6], au rez-de-chaussée du bâtiment E, d’un appartement de type studio F.

Le syndic est la Société par Actions Simplifiée (SAS) CIM.

Il bénéficie de la jouissance exclusive et privative d’un jardin situé au-devant dudit appartement, donnant sur la mer, clôturé par une barrière en bois équipé d’un portillon individuel permettant d’accéder au quai. Cette barrière en bois était prolongée, côté pelouse par une clôture grillagée en panneaux rigides d’une hauteur d’environ 1 mètre 50, avec portillon.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2019 (résolution n°10), il a été décidé de la mise en place d‘une clôture grillagée en panneau rigides, en limite côté pelouse et quai, ainsi qu’un portillon piéton, le tout à hauteur de 1 mètre 70.

Par courrier du 13 juillet 2020, Monsieur [O] alertait le syndic de copropriété quant à l’enlèvement de la clôture en bois et du portillon pour être remplacés par une clôture grillagée sans portillon s’appuyant sur le mur de son appartement avec des trous sur sa terrasse. Il indiquait que selon lui, la résolution votée n’autorisait pas de travaux au-delà de la partie gazonnée. Il se prévalait d’un trouble de jouissance.

Par courrier du 17 septembre 2020, Monsieur [O] proposait au syndic un règlement amiable, à savoir :

La mise en place à l’identique dans leur forme d’une nouvelle clôture en bois et d’un portillon sécurisé par une fermeture à clé, le tout d’une hauteur de 1 mètre 25 ; La mise ne place, lors de ses absences, d’une réhausse amovible d’une hauteur de 0,50 mètre, sécurisée côté jardin privatif en plusieurs points par cadenas.

Par courrier du 30 octobre 2020, le syndic de copropriété acceptait d’étudier la proposition de Monsieur [O] compte tenu de la prescription afférente à l’ancienne clôture en bois, nonobstant l’absence d’autorisation pour la poser, et de la sécurité équivalente offerte par sa proposition.

Néanmoins, lors des assemblées générales des copropriétaires du 28 août 2021 et 22 juillet 2022, la proposition de Monsieur [P] [O] a été rejetée.

Aucune solution amiable n’a été trouvée.

***

Par acte du 05 mars 2024, Monsieur [P] [O] a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS CIM, devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement des articles 6-3, 9, 15 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, aux fins de :

Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à procéder, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à enlever la clôture grillagée en panneaux rigides d’une hauteur de 1 mètre 70 installée le long du jardin de son appartement et à réinstaller une clôture en bois d’une hauteur d'1 mètre 30 identique à celle qui existait auparavant équipée d’un portillon d’accès au quai, Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à lui payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subit, Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à lui payer 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 septembre 2025, Monsieur [P] [O] demande au tribunal, sur le fondement des articles 6-3, 9, 15 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] de toutes ses demandes, fins et conclusions,Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] à procéder, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à enlever la clôture grillagée en panneaux rigides d’une hauteur de 1 mètre 70 installée le long du jardin de son appartement et à réinstaller une clôture en bois d’une hauteur d'1 mètre 30 identique à celle qui existait auparavant équipée d’un portillon d’accès au quai, Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] à lui payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subit, Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] à lui payer 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 18 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS CIM demandent au tribunal, sur le fondement des articles 6-3 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

Débouter Monsieur [P] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Condamner Monsieur [P] [O] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [P] [O] aux entiers dépens.Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 16 octobre 2025, la clôture a été fixée au 1er décembre 2025 et renvoyée à l’audience collégiale de plaidoiries du 15 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la clôture

Aux termes de l’article 6-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte ».

L’article 9 I et III de cette même loi ajoute que « I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive ».

L’article 15 alinéas 1 et 2 de cette loi précise que « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ».

L’article 26 alinéa 4 de la loi de 1965 dispose que « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».

En l’espèce, lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 2] du 28 juin 2019, la résolution n°10 a été adoptée selon ces termes :

« 10) Clôture de la copropriété côté parking, bâtiment C et pelouse

L’assemblée générale après avoir :

Pris connaissance des conditions essentielles des travaux définies dans les devis ci-joints, qui consistent en :*En limite côté [Localité 7] / quai : Mise en place d’une clôture grillagée en panneaux rigides, ainsi qu’un portillon piéton, le tout d’une hauteur de 1,70 M.

*En limite côté parking – Bâtiment C / allée publique : Mise en place d’une clôture grillagée en panneaux rigides sur muret existant. (Ce dernier devra être repris au niveau des parties détériorées et fissurées), avec conservation d’un accès par portillon piéton..

*A l’entrée de la résidence : [P] en place d’un système de gestion d’accès ( A définir) sur le portillon existant, actuellement en ouverture libre.

Pris acte des caractéristiques des différents systèmes de gestion d‘accès proposés (Digicode, lecteur de badges Vigik, ou système mixte) (…)

B – Décide d’effectuer les travaux relatifs à la clôture de la copropriété côté parking et bâtiment C, pelouse, avec solution de gestion des accès avec un lecteur de badges Vigik sur chacun des 3 portillons ».

Monsieur [P] [O] est propriétaire en usufruit de l’appartement de type studio F situé au bâtiment E de la résidence L’ARCHE DE [Localité 8].

Il bénéficie de la jouissance exclusive et privative du jardin situé au-devant de son appartement, partie commune. A cet égard, le règlement de copropriété stipule que « les jardins privatifs sont des parties communes affectées à l’usage exclusif des copropriétaires qui en ont la jouissance privative, en contrepartie, ils devront les maintenir en parfait état d’aménagement et d’entretien ».

Il résulte de la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2019 que les travaux votés avaient pour objet la mise en place d’une clôture grillagée d’une hauteur d'1 mètre 70 en limite côté pelouse et quai ainsi que côté parking – bâtiment et allée publique.

Il résulte de la configuration des lieux, ainsi que des photographies produites contradictoirement aux débats, non contestées, que la clôture a été mise en place le long de la pelouse, conformément au vote de l’assemblée générale, mais également sur le prolongement de la clôture, le long du jardin à usage exclusif de Monsieur [O]. Or, il est clairement établi que le jardin à usage privatif du demandeur, attenant à la clôture n’est pas une pelouse mais une terrasse composée de dalles. Ainsi, il est avéré que cette partie de clôture n’était pas inclus dans le vote de l’assemblée générale en ce que la résolution concernée stipule expressément que les travaux étaient limités au côté pelouse et quai, sans qu’il ne soit évoqué la clôture côté pelouse, jardin à usage privatif du lot 83 et quai.

Sur ce point, il convient de souligner qu’il ne peut être reproché à Monsieur [O] de ne pas avoir contesté la résolution en cause en ce que ce n’est pas son objet que conteste le demandeur dans la présente instance mais sa mise à exécution.

Il est démontré que la teneur des travaux réalisés est de nature à porter atteinte au droit réel de jouissance exclusive d’une partie commune rattaché au lot de Monsieur [O], compte tenu de la suppression du portillon d’accès direct au quai et de la hauteur supplémentaire imposée par la nouvelle clôture, précision faite que le jardin ouvre une vue sur la mer.

Si le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS CIM, se prévaut de la sécurité de la résidence, il n’en justifie pas. Aucune urgence n’est également démontrée.

En conséquence, il conviendra de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS CIM, à enlever la clôture grillagée en panneaux rigides d’une hauteur de 1 mètre 70 installée le long du jardin de l’appartement de Monsieur [P] [O] et à réinstaller une clôture en bois d’une hauteur d'1 mètre 30 identique à celle qui existait auparavant équipée d’un portillon d’accès au quai.

En application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 80 euros par jour de retard, et ce pendant un délai de six mois, passé le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement.

Sur le préjudice de jouissance

Il résulte du procès-verbal de constat du 07 octobre 2022, ainsi que des attestations produites par Monsieur [P] [O], que ce dernier subit un préjudice de jouissance en raison de la pose de la nouvelle clôture, plus haute que l’ancienne, affectant la vue sur la mer, et créant une situation d’enfermement.

Il convient néanmoins de souligner que ce préjudice demeure limité à la vue et à la jouissance de l’espace extérieur.

En conséquence, il conviendra de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS CIM, à verser 1.000 euros à Monsieur [P] [O] en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS CIM, succombe à la présente instance. Il lui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS CIM, étant condamné aux dépens, il conviendra de le condamner à verser 1.700 euros à Monsieur [P] [O] au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement , par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS CIM, à enlever la clôture grillagée en panneaux rigides d’une hauteur de 1 mètre 70 installée le long du jardin de l’appartement de Monsieur [P] [O] et à réinstaller une clôture en bois d’une hauteur d'1 mètre 30 identique à celle qui existait auparavant équipée d’un portillon d’accès au quai, et ce, sous astreinte de 80 euros par jour de retard, et ce pendant un délai de six mois, passé le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS CIM, à verser 1.000 euros de dommages et intérêts à Monsieur [P] [O] en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS CIM, à supporter la charge des entiers dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS CIM, à verser à Monsieur [P] [O] la somme de 1.700 euros au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 16 Février 2026

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Joël CATHALA

Copie à M^e Delphine CAUSSE, Maître Philippe DELSOL de la SELARL GDG