Copie délivrée

à

la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS

la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI

M^e Magali FIOL

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

Le 21 Juillet 2025

1ère Chambre Civile

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N° RG 24/00738 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KKEC

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

M. [F] [W]

né le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

Mme [E] [W]

née le [Date naissance 3] 1973 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Magali FIOL, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant,

à :

S.A.R.L. [14],

dont le siège social est sis [Adresse 7] – [Localité 5]

représentée par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

S.A.R.L. [11],

immatriculée au RCS de NIMES sous le n°[N° SIREN/SIRET 6], prise en la personne de son représentant légal, domicilié es qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 12]

représentée par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 19 Mai 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrate à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique régularisé le 04 septembre 2019 devant Maître [X], notaire, M. [F] [W] et Mme [E] [W] ont acheté un Mazet à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 12] (30) pour un montant de 350.000 euros à la SARL [14], agence immobilière.

Un permis de construire pour agrandissement a également été transféré au profit de Mme [E] [W].

A l’acte de vente était joint un diagnostic, réalisé le 8 avril 2019, concluant notamment à l’absence d’indices d’infestation de termites.

Lors de la réalisation des travaux d’agrandissement, les artisans ont découvert une infestation probable de l’immeuble et du terrain par des termites.

Le 28 octobre 2019, les époux [W] ont alors fait dresser un constat par Maître [S], commissaire de justice. Le même jour, la société [8] a établi un nouveau diagnostic confirmant la présence des parasites.

Par ordonnance du 18 mars 2020, le juge des référés du tribunal judicaire de Nîmes a ordonné une expertise avant dire droit, désignant à cette fin M. [G] [M]. Celui-ci a rendu son rapport définitif le 10 octobre 2022.

Par actes de commissaire de justice des 24 janvier et 1er février 2024, les époux [W] ont assigné la SARL [14] et la SARL [11] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 19 février 2025, les époux [W] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1217, 1240 et 1641 et suivants du code civil, de :

Constater la responsabilité solidaire de la SARL [14] et de la SCP [11] ;

En conséquence,

Condamner solidairement la SARL [14] et la SCP [11] à leur verser la somme de 247.439 euros au titre de l’indemnisation des préjudices subis, soit :

—  17.600 euros au titre des traitements à réaliser ;

—  44.846 euros au titre des travaux supplémentaires réalisés ;

—  12.000 euros au titre du préjudice lié au changement de matériau et au retard de construction ;

—  100.000 euros pour le préjudice lié à la destination du Mazet ;

—  48.000 euros au titre de la perte de loyers futurs ;

—  20.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  4.993 euros en remboursement des frais d’expertise.

Condamner solidairement la SARL [14] et la SCP [11] à leur verser la somme de 5.000 euros en sus des frais d’expertise, soit la somme totale de 9.993 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Magali Fiol, avocate ;

Condamner la SARL [14] aux entiers dépens ;

Ordonner l’exécution provisoire tenant à la nature de l’affaire.

Les époux [W] soutiennent que le rapport d’expertise apporte la preuve du vice, de sa gravité, de son caractère occulte et de son antériorité. Ils ajoutent que la SARL [14] étant venderesse professionnelle, elle est présumée connaître les vices du bien. Ils font également état d’une discordance entre le permis de construire, qui indique que les locaux sont à usage de bureaux, et l’acte authentique de vente qui mentionne qu’ils sont à usage d’habitation.

Ils estiment que le notaire a failli dans son obligation de vérification de la validité des documents obligatoires lors de la signature de l’acte, pointant des incohérences de dates notamment, ainsi que des différences dans les critères d’identification du diagnostiqueur assuré. Ils soulignent en outre qu’il n’a exigé aucun document du vendeur apportant la preuve qu’il avait fait contrôler les éléments de toiture comme il le déclare dans l’acte authentique.

Ils considèrent dès lors que leur responsabilité est solidairement engagée dans la réparation de leurs préjudices.

Ils sollicitent l’indemnisation de deux traitements contre l’infestation de termites comme préconisé dans l’expertise. Ils font état de travaux supplémentaires engagés du fait des dégradations par les infestations de termites et autres xylophages. Ils expliquent que leur projet de construire une maison d’architecte en bois n’est plus réalisable, et demandent réparation du surcoût pour les matériaux plus onéreux auxquels ils doivent recourir ainsi que pour les 12 mois de retard des travaux. Ils indiquent que la désignation du Mazet comme étant à usage de bureaux leur créer un préjudice dans la mesure où ils comptaient l’habiter pendant la construction de leur maison principale puis le louer. Ils font dans le même temps état de la perte de loyers futurs. Ils expliquent qu’au regard des travaux à réaliser, ils ne pourront profiter qu’à partir de janvier 2022 de leur nouvelle maison, ce qui constitue un préjudice de jouissance. Ils demandent le remboursement des frais d’expert qu’ils ont avancés.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 18 février 2025, la SARL [14] demande au tribunal, de :

Constater qu’elle ne conteste pas sa qualité de vendeur professionnel ;

A Titre principal :

Juger l’action des époux [W] recevable sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Juger que seule la somme de 8.800 euros TTC correspondant au coût du traitement des termites du Mazet constitue un préjudice indemnisable ;

Débouter les époux [W] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires supplémentaires ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse où des sommes supplémentaires seraient accordées aux époux [W] :

Juger que la SCP [11] a engagé sa responsabilité délictuelle vis-à-vis d’elle en ne l’alertant pas sur l’absence d’assurance du diagnostiqueur et en la privant ainsi d’un recours contre celui-ci ;

Juger en conséquence que la SCP [11] devra la relever et garantir de 99% des sommes supplémentaires qui seraient accordées aux requérants ;

En tout état de cause

Condamner la SCP [11] aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Juger n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire.

La SARL [14] ne conteste pas le bien-fondé de l’action en garantie des vices cachés des époux [W] quant à l’infestation de termites, ni sa qualité de professionnelle de la vente, mais le montant des préjudices qu’ils demandent.

Elle explique que l’expert fixe à 8.800 euros le coût total des traitements de l’infestation de termites, et non pas le double comme demandé par les requérants. Elle indique que les époux [W] n’ont pas communiqué à l’expert les factures détaillées justifiant l’indemnisation des travaux supplémentaire qu’ils sollicitent, et souligne la production de documents sans aucun lien avec les conséquences de la présence de termites, voire antérieurs à la découverte du vice. Elle relève que le permis de construire et l’étude thermique transmis aux époux [W] prévoient une construction traditionnelle, invalidant leur préjudice théorique lié au surcoût du changement de matériaux de leur maison principale.

En ce qui concerne le préjudice de changement de destination du Mazet invoqué, elle explique que les époux [W] étaient parfaitement informés par la promesse de vente signée le 23 avril 2019 que le PLU ne permettait pas la présence de deux immeubles d’habitation sur le terrain acquis. En conséquence, l’affectation à usage d’habitation était une obligation pour leur permettre la construction de leur résidence principale.

Elle indique que le Mazet sert à l’activité Shiatsu de Mme [E] [W], et que le préjudice de perte de revenus locatifs n’est qu’hypothétique. Elle soutient que le fait pour les requérants de vivre dans le Mazet était lié à leur choix de rester sur le terrain qui allait accueillir leur future habitation, non la conséquence de l’infestation de termites.

Elle propose en conséquence de ne verser que 8.800 euros à titre d’indemnisation du préjudice des requérants.

Subsidiairement, elle explique que le notaire a commis une faute en ne détectant pas l’absence d’assurance du diagnostiqueur, la privant de la chance d’obtenir une condamnation de celui-ci.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 24 février 2025, la SCP [11] demande au tribunal de :

Juger l’absence de toute faute, tout préjudice et de tout lien causal au jour de la signature de l’acte authentique ;

Débouter les époux [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, dirigées à son encontre ;

Débouter la SARL [14] de toutes ses demandes formulées à son encontre ;

Subsidiairement :

Condamner la SARL [14], sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à la relever et garantir de toute condamnation qui serait accordée aux requérants.

En tout état de cause :

Ecarter l’exécution provisoire ;

Condamner solidairement les époux [W] et la SARL [14] à lui payer la somme de 4.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Le notaire explique dans un premier temps que le diagnostiqueur, alerté sur la situation, avait saisi sa compagnie d’assurance. Cependant, il a été placé en liquidation judiciaire le 31 janvier 2020, procédure clôturée le 17 décembre 2021 pour insuffisance d’actifs. Il ajoute que c’est ensuite l’assureur du diagnostiqueur qui a été mis en liquidation judiciaire, et que ces procédures sont postérieures à la réitération de la vente le 4 septembre 2019.

La SCP [11] indique ensuite qu’à la date du « rapport termites » le 8 avril 2019, elle détenait une attestation d’assurance valide couvrant la période considérée. Elle soutient que le diagnostiqueur était bien le [9] [V], qui a signé le rapport en son nom et qui était effectivement assuré au titre de sa responsabilité civile professionnelle. Elle conteste toute efficacité à l’entête du rapport faisant référence à une holding SAS [15]. Elle conclut ainsi que la communication d’une attestation d’assurance valide à la date d’édition du rapport n’était pas de nature à alerter le notaire.

Elle soutient son absence de raison de douter des conclusions du rapport du cabinet [V], tenant compte de leur concordance avec le précédent diagnostic du 16 décembre 2014.

Elle relève le manque de pièce appuyant les déclarations de l’expert quant à l’absence de certification du diagnostiqueur au moment de son intervention, soulignant que s’il ne figure plus sur l’annuaire disponible du site internet du service public c’est du fait de sa liquidation judiciaire. Elle soutient que M. [V] était un diagnostiqueur réputé et établi et que les éléments transmis sur sa certification ne permettaient pas de douter de sa réalité.

S’agissant du contrôle de la toiture, le notaire souligne que c’était un engagement du vendeur professionnel lors de la signature du compromis, sans stipulation quant à la remise d’une justification ou rapport d’expertise subséquent. Il estime que sa déclaration dans l’acte de réitération l’engageait à l’égard de ses cocontractants, qui n’avaient quant à eux pas sollicité que la remise d’une facture ou d’une expertise soit érigée en condition suspensive.

En ce qui concerne la destination du Mazet, la SCP [11] observe que le compromis stipulait comme condition suspensive le transfert du permis de construire, dont Mme [E] [W] s’est occupée. Celui-ci mentionnant la destination de l’immeuble, elle ne pouvait l’ignorer. Elle en conclut que les requérants étaient parfaitement informés de cette situation, et que leur projet était la construction d’une villa dans un secteur privilégié, avec l’utilisation du Mazet pour les besoins professionnels de Mme [E] [W].

La SCP [11] développe ensuite la différence entre le montant des préjudices évalué par l’expert et celui demandé par les requérants. Elle rappelle qu’ils n’ont pas fourni au technicien les factures qu’il a réclamées avec insistance, pour les produire ensuite dans la mise en état de la procédure au fond, sans possibilité d’en vérifier la pertinence, en violation du principe contradictoire. Elle relève que les factures versées aux débats participent d’une rénovation entière de l’immeuble et d’une remise à leur goût du bien, sans commune mesure avec les préconisations de l’expert. Elle souligne l’absence d’élément démontrant les préjudices allégués de changement de matériaux et de retard de construction, de destination du Mazet, de perte de revenus locatifs et de jouissance.

Elle soutient l’absence de lien causal entre la situation des requérants et son intervention à l’acte. Elle relève que les manquements du diagnostiqueur, à l’origine de leurs préjudices, devaient amener les époux [W] à l’attraire en personne à la procédure.

Elle excipe enfin de l’absence de démonstration par la SARL [14] de sa faute, de préjudices et d’un lien de causalité entre les deux, à l’appui de sa demande d’être relevée et garantie des condamnations éventuellement prononcées.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 24 février 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état en date du 6 février 2025. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 19 mai 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 21 juillet 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la garantie des vices caches de la SARL [14]

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. ».

Selon l’article 1642 du même code « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. »

Il résulte de ces textes que l’action en garantie des vices cachés est subordonnée à la démonstration d’un défaut inhérent à la chose, présentant un caractère occulte, c’est à dire non apparent et non connu de l’acquéreur et dont la cause est antérieure à la vente. En outre, l’action ne peut prospérer qu’en présence d’un vice grave, compromettant l’usage de la chose en considération de sa destination. Il appartient à l’acheteur de rapporter la preuve du vice, de sa gravité, de son caractère occulte et de son antériorité, ces critères étant cumulatifs.

Aux termes de l’article 1645 du code civil, « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. ».

En l’espèce l’expert confirme la « présence actuelle et passée d’une infestation de termites souterrains (Reticulitermes) (…) en différents points du périmètre concerné ». S’agissant des termites souterrains vivants et en activité en extérieur, il ne lui est pas possible de dater l’infestation comme ancienne. Il note cependant, s’agissant plus spécifiquement de l’immeuble, que la « dégradation des éléments bois infestés (bois feuilleté) à l’intérieur de la maison et la coloration des bois indiquent clairement une infestation ancienne datant de plusieurs années, sans qu’il soit possible de dater avec précision cette ancienneté ». Il note également la présence d’un piège à termites « ancien » découvert dans les combles de la maison, qui n’est plus autorisé depuis 2005.

L’expert relève également que les acquéreurs étant à l’origine de la découverte de l’infestation termite lors des travaux réalisés, « on peut donc raisonnablement conclure qu’ils n’avaient pas connaissance de cette infestation lors de l’acquisition ». Il sera noté que le vendeur professionnel lui-même indique qu’il n’en savait rien.

Enfin, l’expert indique que « les dégradations des bois par les termites souterrains ont affecté la solidité mécanique des bois supportant le plafond de la pièce carrée principale », caractérisant ainsi l’exigence de gravité du vice caché.

Les conditions de la garantie de la SARL [14] pour vices cachés sont donc réunies, ce qu’elle reconnaît.

La venderesse ne conteste pas non plus sa qualité de venderesse professionnelle, elle est donc irréfragablement présumée connaître les vices cachés de la chose vendue.

En conséquence, la SARL [14] sera tenue de l’intégralité des préjudices des époux [W] découlant de l’infestation de termites.

Sur les préjudices demandés

En ce qui concerne le coût du traitement des termites

Comme le soulignent les requérants, ce traitement des termites suppose deux phases. Cependant l’expert fixe à 8.800 euros le coût de ces deux phases, somme qui sera attribuée aux époux [W] au titre de ce préjudice, comme sollicité par la SARL [14].

En ce qui concerne le préjudice lié aux travaux supplémentaires du fait de la dégradation par les infestations de termites et autres xylophages

Les requérants sollicitent 44.846 euros à ce titre, excipant des premières conclusions de l’expert évaluant à 41.846 euros ce poste de préjudice, et y ajoutant ensuite 3.000 euros.

Néanmoins, il ressort clairement du rapport d’expertise que la dégradation des éléments de bois non détectée n’a touché que la pièce centrale principale. Par deux mails en date des 2 juin 2022 et 10 juillet 2022, l’expert a sollicité des requérants les justificatifs des travaux invoqués qu’ils auraient engagés, vainement.

Il constate alors que ces reprises concernent les éléments porteurs du plafond, le plâtre du plafond et la peinture, et les évalue à 3.000 euros de préjudice.

Les époux [W] fournissent un grand nombre de factures à l’appui de leurs conclusions, sans justifier de leur lien ni de leur pertinence au regard des dégâts constatés, alors qu’ils étaient à même de le faire, contradictoirement, dans le cadre des opérations expertales comme cela leur était demandé par l’expert. Ils échouent ainsi à démontrer le montant de la créance qu’ils sollicitent, laquelle sera fixée à 3.000 euros pour ce poste de préjudice, comme évalué par l’expert missionné à cette fin, dont aucun élément versé aux débats ne permet de remettre en cause les conclusions.

En ce qui concerne le préjudice lié au changement de matériau et au retard de construction

Les époux [W] produisent un devis du 5 juin 2019, donc antérieur à la découverte de l’infestation de termites, pour la construction d’une maison en bois à 190.731,60 euros, tendant à soutenir leur volonté de projet en ce sens. En cela, peu importe que le projet initial du vendeur, avant transfert du permis de construire, ne concernait pas ce type d’habitation.

Ils versent ensuite un devis pour une villa individuelle classique, accepté le 16 janvier 2020, d’un montant de 235.935 euros. Rien dans ces documents ne permet cependant de considérer qu’il s’agit d’ouvrages proposant les mêmes prestations en termes de volumes, aménagement, etc. Il n’est ainsi pas établi que la différence de prix entre les deux constructions ne repose que sur le passage d’une maison en bois à une villa traditionnelle, d’autant que l’expert relève dans sa réponse aux dires que « le coût d’une construction en bois est généralement un peu plus élevé que le coût de la même construction en brique ». Il précise en outre que, là encore, « aucun élément (devis) ne lui a été transmis sur le coût de ces différentes constructions ».

Par ailleurs, qu’il s’agisse d’une villa traditionnelle ou d’une maison en bois, la construction d’un tel ouvrage n’est pas concevable dans une zone encore infestée de termites. L’expert explique à cet effet, dans sa réponse aux dires, « que pour les constructions dans les zones termitées ou susceptibles de l’être, les constructeurs ont l’obligation de mettre en place les mesures préventives sous forme de films anti termite en soubassement de la maison, et pour les maisons en bois l’imprégnation des bois de construction par des produits de traitements adaptés ». Il ajoute « que ces produits de traitement sont moins polluants et donc moins rémanents au vu de la législation sur la pollution des sols ». Ainsi, les deux types de maison restent envisageables sur la zone considérée, après traitement et avec des précautions adéquates.

Il s’évince de ces développements que les époux [W] ne démontrent pas de préjudice afférent à leur changement de projet de maison de bois en villa traditionnelle, n’étant pas établi de surcoût lié au changement de matériau, ni même avoir perdu une chance de persévérer dans leur projet, qui restait réalisable.

Ce chef de préjudice ne sera pas retenu.

En revanche, il est établi par l’expert que la première phase de traitement de l’infestation dure approximativement un an, et il retient dès lors à juste titre un préjudice de retard dans les travaux d’édification de la villa, qu’il ne chiffre cependant pas. Les requérants sollicitent 12.000 euros à ce titre, en y associant le préjudice lié au changement de matériau ci-dessus écarté, sans justificatif sur la somme demandée ni élément de nature à la déterminer. L’indemnisation sollicitée pour le retard dans la construction, qui s’analyse en un préjudice de jouissance, sera dès lors plus justement ramené à la somme de 6.000 euros.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance

Les époux [W] invoquent l’article 1217 du code civil pour leurs préjudices liés à la destination du bien, dans lesquels ils classent leur préjudice de jouissance qu’ils caractérisent par le fait de n’avoir pu profiter de leur maison neuve qu’à partir de janvier 2022, et d’avoir habité le Mazet au lieu de le mettre en location.

Ce préjudice étant inhérent, dans sa définition par les requérants, aux conséquences de l’infestation de termite, il convient de l’aborder avec les autres demandes y afférentes.

En toute hypothèse, ce préjudice rejoint celui déjà indemnisé ci-dessus de « retard dans la construction » et s’agissant de l’absence de location du Mazet, les époux [W] demandent également un préjudice pour ne pas pouvoir le mettre à bail compte tenu de sa destination, qui sera étudié ci-après.

Il ne sera en conséquence pas fait droit à leur prétention de ce chef.

Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le notaire répond de la faute commise sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en raison de ses manquements à l’égard de ses obligations d’origine statuaire ou légale.

C’est à l’aune des éléments constitutif de la responsabilité délictuelle que doivent être examinées les prétentions à son encontre. Quelle que soit la faute qui lui est reprochée, la mise en œuvre de sa responsabilité obéit à un même régime, supposant la triple existence d’une faute de l’officier public, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Les époux [W] font deux griefs principaux au notaire. D’une part, il n’aurait pas accompli sa mission de vérification de toutes les certifications professionnelles et assurances obligatoires en cours de validité du diagnostiqueur, d’autre part il ne les aurait pas informés de la destination à usage de bureau et non d’habitation du Mazet.

En ce qui concerne les certifications professionnelles et assurances obligatoires du diagnostiqueur, il apparaît que si le « rapport termite » est à entête de la SAS [15], il est signé par la SARL [9] [V], laquelle était assurée auprès de la [10] entre le 20 avril 2018 et le 20 avril 2019 ; peu importe ici que l’acte de vente ait été réitéré ultérieurement, le diagnostic ayant quant a lui été réalisé sur la période couverte.

Il apparaît en outre que le [9] [V] a déclaré le sinistre à son assureur le 2 novembre 2019, avant que le tribunal de commerce de Nîmes ne convertisse son redressement judiciaire ouvert le 20 novembre 2019 en liquidation judiciaire le 21 janvier 2020, appuyant le fait qu’il était assuré.

Il s’évince de ces éléments que la personne ayant réalisé le diagnostic termite disposait d’une assurance au moment de sa réalisation. Les développements des requérants, voire de l’expert, sur les incohérences qu’ils auraient relevées dans les dates partent du postulat, erroné, que c’est la SAS [15], et non la SARL [9] [V] qui a réalisé le diagnostic, alors que celui-ci est bien signé par cette dernière, peu importe l’entête du rapport. Il n’est nullement établi que le diagnostiqueur n’était pas assuré lors de la réalisation de sa mission, étant rappelé qu’il a en outre spontanément adressé une déclaration de sinistre à la [10], et qu’à aucun moment les requérants ne justifient avoir contacté cette dernière pour obtenir, amiablement ou judiciairement, sa garantie. Le fait que l’assureur ait ultérieurement été placé en liquidation judiciaire ne relève en aucun cas du champ d’intervention du notaire.

Enfin, les affirmations selon lesquelles le [9] [V] n’aurait pas de certification lors de la réalisation de son diagnostic sont purement déclaratoires et ne reposent sur aucun élément tangible.

Il sera d’ailleurs souligné l’absence de procédure directe, au civil comme au pénal, contre le diagnostiqueur, pourtant directement mis en cause dans les écritures des époux [W] pour faux et usage de faux documents.

Il n’est pas ici établi de faute du notaire dans la vérification des certifications professionnelles et assurances obligatoires en cours de validité du diagnostiqueur, dont les requérants ne démontrent pas l’absence.

En ce qui concerne le défaut d’information sur la destination à usage de bureau du Mazet, le fait que Mme [E] [W] ait été destinataire du transfert du permis de construire mentionnant cette information n’exonère pas le notaire d’avoir précisé dans l’acte qu’il était à usage d’habitation.

Sur ce fondement, les requérants sollicitent un préjudice de 100.000 euros pour « perte liée à la destination du Mazet » et de 48.000 euros pour « perte des loyers futurs » de ce Mazet. Il n’est pour autant pas de principe légal ou jurisprudentiel d’automaticité, en cas de défaut de conseil, d’un préjudice de perte de chance, lequel doit toujours être démontré par le demandeur.

En l’espèce, le préjudice de « perte liée à la destination du Mazet » invoqué n’est aucunement développé dans sa substance, seulement exposé. Les époux [W] affirment qu’ils n’auraient pas acheté l’immeuble à ce prix-là s’ils avaient eu connaissance de cette destination, mais les pièces produites aux débats confirment que l’opération avait pour objectif principal l’achat du terrain environnant pour la construction d’une villa, laquelle n’était possible, au regard des règles d’urbanisme applicables, qu’en affectant le Mazet à usage de bureau.

Il ressort de l’expertise que les requérants n’ont pas souhaité la désignation d’un sapiteur sur cette difficulté, amenant l’expert à clore la question sans analyse approfondie. Les époux [W] ne produisent pas non plus d’évaluations ou expertises privées d’autres agences immobilières, de nature à établir que le bien a été vendu au prix d’une destination à usage d’habitation et non de bureau.

La destination à usage de bureau du Mazet étant imposée par les règles d’urbanisme pour leur permettre la réalisation de leur maison principale, en l’absence de démonstration que le prix payé n’était pas en adéquation avec le bien effectivement reçu, les époux [W] n’établissent pas de perte de chance d’avoir pu l’acquérir moins cher. Il n’est nullement établi qu’ils aient subi un préjudice sur cette destination à usage de bureau du Mazet.

En ce qui concerne la « perte de loyers futurs », elle n’est pas en lien avec le défaut d’information. Comme sus-développé, l’impossibilité de louer le Mazet résulte des dispositions du PLU, et donc des obligations règlementaires locales. L’information correcte par le notaire de la destination du Mazet n’aurait pas davantage permis aux acquéreurs d’en obtenir des revenus locatifs, étant rappelé qu’ils ne démontrent pas de perte de chance d’avoir pu l’acquérir à moindre prix, et étant souligné que le bien en question sert pour l’activité « Zen Shiatsu » de Mme [E] [W] selon fiche Insee produite.

Par ailleurs, s’agissant du contrôle de la toiture déclaré par le vendeur, les acquéreurs ne l’ont soumis à aucune condition de forme pour sa vérification. Il ne saurait être reproché au notaire de ne pas avoir réclamé de documents non demandés par les requérants eux-mêmes, et qui ne constituaient pas une exigence contractuelle. Le notaire n’a ici que repris les déclarations du vendeur professionnel sans qu’une faute ne puisse lui être reprochée.

En conséquence, les requérants seront déboutés de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la SCP [11].

Sur la responsabilité contractuelle de la SARL [14]

Aux termes de l’article 1217 du code civil « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. ».

L’article 1231-1 du même code dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ».

La mise en jeu de la responsabilité contractuelle exige une triple condition : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

Les époux [W] se fondent sur la responsabilité contractuelle pour demander l’indemnisation par la SARL [14] de leurs préjudices liés à la destination du bien.

Il a cependant été développé ci-dessus, qu’ils n’établissent pas la réalité de ces préjudices, et ils seront donc déboutés de leurs demandes de ces chefs à l’encontre de la SARL [14] également.

Sur la demande en garantie de la SARL [14] contre la SCP [11]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La SARL [14] demande que la SCP [11] la relève et garantisse de toute condamnation excédant les 8.800 euros relatifs aux traitements contre les termites. Elle estime que l’absence de détection par le notaire du défaut d’assurance du diagnostiqueur l’a privée de possibilité de recours. Néanmoins, il a déjà été ci-dessus développé que ce défaut d’assurance n’a pas été établi, ni la faute subséquente du notaire.

La SARL [14] sera donc déboutée de cette demande.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRESAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 695.4° du même code précise que les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

La SARL [14] qui succombe à l’instance en supportera les dépens, en ce compris les frais d’expertise. Il n’y a d’ailleurs pas lieu de statuer sur le préjudice de « frais d’expert » avancé spécifiquement par les requérants.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner la SARL [14] à payer aux époux [W] au titre des frais irrépétibles la somme de 3.000 €. Les défendeurs seront déboutés de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que “le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée”.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision qui est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

CONDAMNE la SARL [14] à payer à M. [F] [W] et Mme [E] [W] la somme de 8.800 euros au titre du coût des traitements des termites ;

CONDAMNE la SARL [14] à payer à M. [F] [W] et Mme [E] [W] la somme de 3.000 euros au titre préjudice lié aux travaux supplémentaires du fait de la dégradation par les infestations de termites et autres xylophages ;

CONDAMNE la SARL [14] à payer à M. [F] [W] et Mme [E] [W] la somme de 6.000 euros au titre du préjudice dans le retard de construction ;

DEBOUTE M. [F] [W] et Mme [E] [W] du surplus de leurs demandes indemnitaires contre la SARL [14] ;

DEBOUTE M. [F] [W] et Mme [E] [W] de leurs demandes indemnitaires contre la SCP [11] ;

DEBOUTE la SARL [14] de sa demande de condamnation de la SCP [11] à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE la SARL [14] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise ;

CONDAMNE SARL [14] à payer à M. [F] [W] et Mme [E] [W] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL [14] et la SCP [11] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT