Copie délivrée

à

M^e Muriel BERGER-GOUAZE

la SCP CHATELAIN GUTIERREZ

M^e Marion DELER

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 1]

Le 04 Juin 2026

Troisième Chambre Civile

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N° RG 23/05926 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KJB5

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, Troisième Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

M. [G] [M]

né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par la SCP CHATELAIN GUTIERREZ, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, M^e Aurélie GILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant,

Mme [T] [Y] épouse [M]

née le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

représentée par la SCP CHATELAIN GUTIERREZ, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, M^e Aurélie GILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant,

à :

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE16 [Adresse 2] prise en la personne de son syndic bénévole Monsieur [I] [F], domicilié en cette qualité [Adresse 3] à [Localité 4]., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP BEZ-DURAND-DELOUP, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, M^e Marion DELER, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant,

Me [H] [Z], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Muriel BERGER-GOUAZE, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant, M^e Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 16 Avril 2026 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, Chloé AGU, Juge, Margaret BOUTHIER-PERRIER, Magistrat à titre temporaire, assistées de Lisa BOUDON et Léa CHAPIN, Auditrices de justice, de Corinne PEREZ, Greffier présent lors des débats, et Nathalie LABADIE, Greffier présent lors de sa mise à disposition, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats ayant assisté aux débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [M] et Madame [T] [Y] épouse [M] sont propriétaires d’un appartement soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 4].

Par ordonnance du 20 septembre 2016, Maître [H] [Z] était désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Par acte sous seing privé du 26 décembre 2017, Monsieur et Madame [M] ont donné à bail cet appartement à Monsieur [L] [V] et à Madame [S] [B].

Par courrier du 6 février 2020, la mairie de [Localité 5] indiquait à Monsieur [M] avoir été saisie de l’état préoccupant de la véranda située sur le balcon de son appartement. L’expert de la ville, qui s’était rendu sur place, avait conclu à la nécessité d’interdire l’accès à la terrasse et de la mettre en sécurité, dans les règles de l’art, avec le concours d’une entreprise agréée. Monsieur [M] disposait d’un délai d’un mois pour présenter ses observations.

Par courrier du 28 février 2020, Maître [Z] a mis en demeure les époux [M] de procéder aux travaux nécessaires pour consolider ou remplacer la véranda dans un délai de deux mois à peine de poursuites judiciaires.

Par mail du 15 février 2021, l’entreprise Dédale Construction, mandatée par Monsieur [M], faisait part de son impossibilité de joindre les locataires pour intervenir sur les lieux.

Par courrier du 27 janvier 2021, la mairie de [Localité 5] a mis en demeure Monsieur [M] de présenter ses intentions quant à la réalisation des travaux de réparation nécessaires.

Par arrêté de mise en sécurité du 2 mars 2021, la mairie de [Localité 5] a mis en demeure Monsieur [M] de procéder à l’interdiction immédiate de l’accès à la terrasse, de réaliser la mise en sécurité de la véranda dans les règles de l’art avec le concours d’une entreprise agréée et d’effectuer l’ensemble des travaux de réparation, de démolition, dans un délai d’un mois.

Par exploit du 6 mai 2021, les époux [M] ont fait délivrer une assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sète à l’encontre des consorts [B] [V] afin d’obtenir l’autorisation d’entrer dans les lieux avec un expert inscrit près la Cour d’appel de Montpellier afin de pouvoir déterminer les travaux à entreprendre pour sécuriser le balcon.

Le 22 juin 2021, Monsieur [X], mandaté par les époux [I], propriétaires de l’appartement situé au-dessus de celui des époux [M], a rendu un avis technique relatif aux désordres.

Maître [Z], administrateur provisoire de la copropriété, mandatait Monsieur [A] [R], expert judiciaire.

Monsieur [R] a rendu son rapport le 24 juillet 2021.

Par courrier recommandé du 22 août 2021, Monsieur [M] interrogeait Me [Z] sur les mesures envisagées pour la mise en sécurisation de l’immeuble, en ce compris la véranda de son appartement.

Par ordonnance du 22 octobre 2021, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Sète a ordonné à Monsieur [V] et Madame [B] de laisser entrer tous les experts, sachants et entreprises missionnés par les époux [M] dans l’appartement qu’ils occupent [Adresse 6] à Sète, après notification aux locataires des date et heure de leur venue, afin d’établir tout diagnostic et préconisations et de réaliser tous travaux même provisoires relatifs à l’interdiction et à la mise en sécurité de la véranda, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Par courriers du 8 février 2022 et 7 mars 2022, Maître [Z] informait Monsieur [M] qu’il allait convoquer une assemblée générale pour faire voter des travaux de mise en sécurité. Il demandait à Monsieur [M] de le tenir informé des dispositions qu’il allait prendre pour remplacer la véranda.

Maître [Z] a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale ordinaire le 26 avril 2022.

L’entreprise GARCIA ET FILS mandatée par la copropriété est intervenue à compter du 22 juin 2022 pour réaliser les travaux votés en assemblée générale. Les travaux de sécurisation du balcon ont consisté à démonter la véranda pour un coût de 2 997,50 euros.

Monsieur [M] a ensuite effectué lui-même les travaux de reconstruction de sa véranda à ses frais.

L’arrêté de mise en sécurité a été levé le 3 août 2022.

Par exploit du 13 février 2023, Monsieur [G] [M] et Madame [T] [Y] épouse [M] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 6] à Sète (34200) représenté par son administrateur provisoire Madame [O] [K] désignée par ordonnance du 24 décembre 2024 et Maître [H] [Z] pris en sa qualité d’ancien administrateur provisoire de la copropriété devant le tribunal judiciaire de Montpellier, afin d’obtenir réparation de leurs préjudices.

Maître [H] [Z] a sollicité le dépaysement de l’affaire, sur le fondement de l’article 47 du code de procédure civile.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 20 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée devant le tribunal judiciaire de Nimes.

Suivant conclusions signifiées par voie électronique le 13 décembre 2024, auxquelles il y a lieu de se référer expressément pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, les époux [M] demandent au tribunal de :

JUGER que [Localité 6] DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6] et Maître [H] [Z] ont commis une faute en s’abstenant de toute diligence pour mandater un expert afin de déterminer l’origine des désordres affectant le balcon des époux [M] dénoncés dès janvier 2019 par leurs locataires et les travaux de réparation à effectuer pour y remédier, et ce jusqu’en juillet 2021, soit pendant plus de deux ans et demi ;

JUGER que [Localité 6] DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6] et Maître [H] [Z] ont commis une faute en s’abstenant de toute diligence pour convoquer une assemblée générale après les conclusions de l’expert afin de voter les travaux de sécurisation du balcon des époux [M], jusqu’au 26 avril 2022, soit pendant plus de neuf mois ;

CONDAMNER solidairement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6] et Maître [H] [Z] à payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 13.260 € à titre de réparation du préjudice de pertes locatives ;

CONDAMNER solidairement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6] et Maître [H] [Z] à rembourser à Monsieur et Madame [M] la somme de 720€ TTC au titre des honoraires de l’expert Monsieur [P] [X];

CONDAMNER solidairement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6] et Maître [H] [Z] à payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice tant moral que financier ;

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

DEBOUTER Maître [H] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

LES CONDAMNER solidairement au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LES CONDAMNER solidairement aux entiers dépens ;

JUGER que Monsieur et Madame [M] seront exclus de l’appel de fonds émis concernant les condamnations prononcées par le jugement à intervenir à l’encontre du Syndicat des copropriétaires.

A titre liminaire, les époux [M] précisent que les demandes sont dirigées à l’encontre de Maître [H] [Z] à titre personnel et non seulement à l’encontre du syndicat des copropriétaires qu’il représentait. Ils relèvent que Maître [H] [Z] a pris la peine de solliciter le dépaysement de l’affaire et de se faire représenter par un avocat distinct de celui de la copropriété. Ils ajoutent qu’ils ont assigné le syndicat des copropriétaires et Maître [H] [Z] de façon distincte selon deux exploits.

Sur le défaut de diligences du syndicat des copropriétaires et de son administrateur provisoire, concernant l’absence de toute mesure d’investigation suite au constat des désordres affectant la véranda des époux [M], les demandeurs font valoir que Maître [Z], ès qualités d’administrateur provisoire de la copropriété, s’est borné à interroger Monsieur [M] sur les mesures envisagées afin de consolider la véranda, et à le mettre en demeure d’effectuer ces travaux, estimant qu’il s’agit d’une partie privative, sans diligenter un expert afin de vérifier si les désordres n’avaient pas pour origine un problème au niveau de la structure de l’immeuble. Ils ajoutent ainsi qu’entre le signalement des désordres en janvier 2019 et la saisine de l’expert par Maître [Z] en juillet 2021, aucune diligence n’a été accomplie par ce dernier. Les époux [M] précisent que le syndicat des copropriétaires, de même que l’administrateur provisoire, ne peuvent sérieusement soutenir que la véranda étant une partie privative, les réparations incombaient aux époux [M], sans même avoir effectué une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de la copropriété, ce qui aurait pourtant permis la tenue d’une expertise amiable et la détermination de l’origine du désordre et ainsi de vérifier si les parties communes étaient impliquées ou non. Ils indiquent que ce manque de diligence de la part du syndicat des copropriétaires et plus particulièrement son administrateur aurait pu avoir de lourdes conséquences concernant la sécurité des personnes si la véranda s’était écroulée.

Ensuite, concernant le délai considérable pour convoquer une assemblée générale afin de voter les travaux de sécurisation, les demandeurs font valoir que malgré la conclusion de Monsieur [R] indiquant que la défaillance est structurelle et incombe au syndicat des copropriétaires, l’administrateur provisoire ne s’est pas montré plus diligent pour convoquer une assemblée générale afin d’obtenir l’autorisation de procéder aux travaux de mise en sécurité de la véranda, et ce malgré les demandes en ce sens des copropriétaires.

Ils ajoutent que ce n’est que par courrier du 8 février 2022, soit près d’un an après l’arrêté de mise en sécurité pris par la Ville de [Localité 5] et plus de six mois après le rapport de Monsieur [R] du 24 juillet 2021 que Maître [Z] a indiqué à Monsieur [M] s’apprêter à convoquer une assemblée générale pour faire approuver les comptes depuis 2016 et voter les travaux de sécurisation, après obtention de devis. Ils précisent que le 7 mars 2022, soit plus d’un an après l’arrêté de mise en sécurité pris par la ville de [Localité 5] et plus de 7 mois après le rapport de Monsieur [R] du 24 juillet 2021, Maître [Z] a répondu à Monsieur [M] en lui indiquant avoir reçu les rapports d’expertise de Messieurs [X] et [R] desquels il ressort l’urgence à réaliser des travaux pour sécuriser l’immeuble et s’apprêter à convoquer une assemblée générale pour voter les travaux de sécurisation des balcons tout en interrogeant Monsieur [M] sur les dispositions qu’il entendait prendre pour remplacer la véranda. De plus, ce n’est que le 26 avril 2022, soit plus d’un an après l’arrêté de mise en sécurité et plus de neuf mois après le rapport de l’expert [R] du 24 juillet 2021 que Maître [Z] a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale ordinaire avec pour ordre du jour l’approbation des comptes de 2016 à 2021, le vote du budget prévisionnel de 2022 et 2023 et le vote des travaux de mise en sécurité du balcon de Monsieur [M], malgré le caractère urgent de ces travaux déduit en mars 2022 du devis réalisé par l’entreprise GARCIA ET FILS.

Les époux [M] indiquent que l’entreprise GARCIA mandatée par la copropriété est intervenue à compter du 22 juin 2022 pour réaliser les travaux votés en assemblée générale et concernant la sécurisation du balcon de Monsieur [M], son intervention s’est limitée à démonter la véranda alors qu’une rampe de sécurité ainsi que des travaux de confortement ont été préconisés par les experts.

Monsieur [M], artisan dans le bâtiment a ensuite effectué lui-même, à ses frais, les travaux de reconstruction de sa véranda, dont le vote n’a pas été prévu lors de l’assemblée générale en dépit de la responsabilité de la copropriété. Les travaux prévus par l’entreprise GARCIA ET FILS au niveau de la reprise des scellements de la poutre métallique qui soutient le balcon de Monsieur [I] au 3ème étage côté cour n’ont en outre pas été réalisés dans leur intégralité, bien qu’ils figurent au devis de l’entreprise et aient été facturés et réglés par la copropriété, de sorte qu’aucun contrôle de la bonne réalisation des travaux n’a été effectué par le syndicat des copropriétaires et son administrateur provisoire malgré le courrier du 26 décembre 2022 adressé à Maître [Z] par les demandeurs. Ils arguent enfin que c’est Monsieur [M] qui a pris contact avec la mairie afin de solliciter la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité pris par la Ville de [Localité 5] alors que les travaux de sécurisation relevaient de la responsabilité de la copropriété et que Maître [Z] aurait dû être diligent.

Sur le préjudice subi par les époux [M], en premier lieu, sur le préjudice de pertes locatives, les demandeurs font valoir qu’ils ont subi un préjudice entre le 1er avril 2021 et le 31 août 2022 en raison de la suspension des loyers depuis le premier jour du mois ayant suivi l’envoi de la notification de l’arrêté de mise en sécurité, soit un total de 13 260 euros (780 x 17 mois). Ils estiment que ces pertes locatives sont dues à la carence du syndicat des copropriétaires et de son administrateur provisoire qui n’ont accompli aucune diligence suite à l’arrêté de mise en sécurité pris par la Ville de [Localité 5] pour diligenter un expert puis une fois que celui-ci a conclu à la responsabilité de la copropriété, ont mis des mois à convoquer une assemblée générale pour voter les travaux de mise en sécurité, faisant ainsi durer 17 mois l’arrêté de mise en sécurité et par là-même le préjudice de pertes locatives. Ils estiment que le lien de causalité entre le préjudice et la carence fautive du syndicat des copropriétaires et de son administrateur provisoire est direct et certain.

En second lieu, sur le remboursement des honoraires de l’expert, les époux [M] arguent que face à la carence du syndicat des copropriétaires et de l’administrateur provisoire, les époux [M] ont été contraints de diligenter à leur frais Monsieur [X] en qualité d’expert pour déterminer les travaux de reprise à effectuer pour sécuriser la véranda.

En dernier lieu, sur le préjudice moral et financier, les demandeurs font valoir qu’ils ont subi le stress d’une procédure judiciaire pour obtenir l’ouverture des portes à l’encontre de leur locataire afin de pouvoir procéder aux travaux de sécurisation du balcon et ainsi obtenir la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité alors que ces travaux ne leur incombaient pas mais relevaient de la copropriété qui est restée totalement passive. Ils ajoutent avoir vécu pendant 17 mois dans l’angoisse de voir s’effondrer leur véranda sur le toit terrasse de la pharmacie située au rez-de-chaussée et blesser un employé. De plus, l’absence de perception de tout loyer pendant 17 mois leur a également causé un important préjudice. En effet, ils règlent un crédit immobilier ayant permis l’acquisition de ce logement en 2008 et dont les échéances mensuelles s’élèvent à la somme de 780,30 € jusqu’en avril 2027 et ils vivent avec leurs deux enfants dans un logement social.

Suivant conclusions signifiées par voie électronique le 5 juin 2025, auxquelles il y a lieu de se référer expressément pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sis [Adresse 6] à Sète (34200) pris en la personne de Madame [O] [K] ès-qualité d’administrateur provisoire désignée par ordonnance du 24 décembre 2024, demande au tribunal de :

Débouter les époux [M] de leurs fins demandes et conclusions

Ecarter l’exécution provisoire

Condamner les époux [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur le défaut de diligences du syndicat des copropriétaires et de son administrateur provisoire, sur l’absence de toute mesure d’investigation suite au constat des désordres affectant la véranda, le syndicat soutient que Maître [Z] a indiqué aux époux [M] à plusieurs reprises, dès le 2 janvier 2019, que la véranda était une partie privative de sorte que les réparations leur incombaient.

Il ajoute que le règlement de copropriété de l’immeuble est dépourvu de toute ambiguïté en ce qu’il qualifie de partie privative les fenêtres extérieures telles que les vérandas. Il estime qu’il n’avait absolument aucune obligation de procéder à une déclaration de sinistre seules les parties privatives étaient concernées. Le syndicat ajoute que ce n’est qu’à la lecture du rapport de l’expert [R] du 23 juillet 2021 qu’il a eu connaissance du fait qu’il existait également un problème de structure de la façade nord, soit bien après l’année 2019 et a alors réalisé des diligences de recherches d’entreprise susceptibles d’intervenir pour réaliser des travaux, et a convoqué une assemblée générale pour voter les travaux de mise en sécurité le 26 avril 2022.

Ensuite, sur le délai considérable pour convoquer une assemblée générale afin de voter les travaux de sécurisation, le syndicat fait valoir que le 11 mars 2022 la société GARCIA ET FILS a proposé un devis, lequel a été consécutivement soumis au vote de l’assemblée générale en date du 26 avril 2022 de sorte qu’il n’y a pas eu d’immobilisme du 23 juillet 2021 (date du rapport [R]) au 31 août 2022 (date de levée de l’arrêté de mise en sécurité) puisque l’assemblée générale votant les travaux de sécurisation date du 26 avril 2022 et que les travaux ont été réalisés courant juin 2022.

Sur le préjudice subi par les époux [M], en premier lieu sur le préjudice de pertes locatives, le syndicat indique que l’arrêté de mise en sécurité ne concerne que la véranda des époux, partie privative de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée puisqu’il ne porte pas sur une partie commune. En second lieu, sur le remboursement des honoraires de l’expert, il affirme que les époux [M] sont seuls tenus par les frais d’expertise engagés dans la mesure où les prescriptions de l’arrêté les concernaient uniquement et que cette expertise n’a visé que leur véranda, partie privative. En dernier lieu, sur le préjudice moral et financier, il affirme que les époux [M] ne rapportent pas la preuve ni d’une faute de la part du syndicat ni d’un lien de causalité ayant concouru à la résistance des preneurs à bail. Il ajoute que l’arrêté de mise en sécurité ne concernait qu’une unique partie privative de sorte que les époux [M] ne peuvent rapporter la preuve d’un préjudice financier résultant d’une faute du syndicat des copropriétaires.

Suivant conclusions signifiées par voie électronique le 7 janvier 2025, auxquelles il y a lieu de se référer expressément pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, Maître [H] [Z] demande au tribunal, au visa des articles 1231-1, 1232 et 1240 du code civil, de :

A titre principal :

Débouter Monsieur et Madame [M] de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de Maître [H] [Z], lequel n’est pas assigné en son nom personnel et ne peut voir sa responsabilité engagée

Condamner Monsieur et Madame [M] à payer à Maître [H] [Z] es qualité d’administrateur provisoire de la résidence [Adresse 6] à [Localité 5], 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait d’une procédure abusive, outre 3 000 € en application de l’article 700 du CPC

Condamner Monsieur et Madame [M] aux entiers dépens

Subsidiairement :

Débouter Monsieur et Madame [M] de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de Maître [H] [Z] en l’absence de faute commise par celui-ci en lien de causalité avec un préjudice

Condamner Monsieur et Madame [M] à payer à Maître [H] [Z] 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 3 000 € en application de l’article 700 du CPC.

Condamner Monsieur et Madame [M] aux entiers dépens.

Sur les demandes à l’encontre de Maître [Z] à titre personnel, Maître [Z] estime qu’il n’a pas été assigné personnellement mais la personne morale qu’il représente, de sorte que seul le syndicat des copropriétaires est susceptible d’être concerné par les demandes.

A titre subsidiaire, sur le défaut de diligences du syndicat des copropriétaires et de son administrateur provisoire, concernant l’absence de toute mesure d’investigation suite au constat des désordres affectant la véranda, Maître [Z] fait valoir qu’ab initio, la dégradation concernait la seule véranda, partie privative de sorte qu’il n’avait pas à intervenir.

Il indique qu’il ne peut lui être reproché aucune inaction puisqu’il a de sa propre initiative mandaté en tant qu’expert, Monsieur [A] [R] le 23 juillet 2021 qui a alors constaté l’implication des parties communes également. Dès qu’il a été informé qu’une partie commune était en cause, Maître [Z] indique avoir pris attache avec une entreprise acceptant de définir les travaux. Maître [Z] ajoute qu’il ne peut ainsi lui être reproché l’absence de déclaration de sinistre à la compagnie d’assurance de la copropriété dans la mesure où l’assureur ne peut prendre en charge un sinistre qui trouve son origine dans une partie privative. Ensuite, concernant le délai considérable pour convoquer une assemblée générale afin de voter les travaux de sécurisation, Maître [Z] estime qu’il a été efficace car si avant d’être en possession du devis, il était dans l’impossibilité de convoquer une assemblée générale puisque les différents copropriétaires auraient été sans connaissance pour voter les travaux, dès qu’il en a été en possession, il a immédiatement convoqué une telle assemblée, qui s’est tenue le 26 avril 2022.

Sur le préjudice subi par les époux [M], en premier lieu sur le préjudice de pertes locatives, Maître [Z] fait valoir que l’arrêté résulte du mauvais état de la partie privative dont seuls Monsieur et Madame [M] avaient à répondre. En second lieu, concernant le remboursement des honoraires de l’expert, Maître [Z] affirme que cette charge a été dépensée du seul chef des époux [M], pour leur partie privative, de sorte qu’il est normal qu’ils en assument le coût. En dernier lieu, sur le préjudice moral et financier, Maître [Z] considère que la preuve d’un préjudice financier autre que celui du fait de leur partie privative n’est pas rapportée, ni la preuve d’un préjudice moral.

La clôture a été fixée au 16 mars 2026.

L’affaire plaidée à l’audience du 16 avril 2026 a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande principale

Monsieur et Madame [M] reprochent au syndicat des copropriétaires et à Me [Z], ès qualités d’administrateur provisoire, de ne pas avoir diligenté d’expertise afin de déterminer l’origine des désordres, de ne pas avoir effectué de déclaration de sinistre et d’avoir tardé à convoquer une assemblée générale pour faire voter les travaux malgré le caractère urgent des désordres et les conclusions des experts.

Le syndicat des copropriétaires réplique que la véranda constitue une partie privative, de sorte qu’aucune investigation ni déclaration de sinistre ne s’imposait, et que ce n’est qu’à la suite du rapport d’expertise de M. [R] du 24 juillet 2021, qu’il a eu connaissance des désordres impliquant les parties communes. Me [Z] ajoute avoir entrepris les démarches nécessaires à compter de cette date et soutient que la convocation de l’assemblée générale ne pouvait intervenir avant la réception des devis.

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : (…) d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Il résulte de ce texte que le syndic, ou l’administrateur provisoire, investi du pouvoir d’administrer ou de conserver l’immeuble, est responsable à l’égard de chaque copropriétaire de fautes commises dans l’exercice de sa mission.

1.1. Sur la faute

Sur la faute de Me [Z]

En l’espèce, Maître [H] [Z] était désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Montpellier du 20 septembre 2016.

Il résulte des pièces versées aux débats que par courrier du 2 janvier 2019, Me [Z] indiquait à Monsieur [M] avoir constaté la fragilité de la véranda de l’appartement dont ce dernier est propriétaire. Estimant que l’ouvrage relevait des parties privatives, il invitait Monsieur [M] à l’informer des mesures qu’il envisageait pour consolider ou remplacer l’ouvrage.

Par courrier du 6 février 2020, la mairie de [Localité 5] signalait à Monsieur [M] l’état préoccupant de sa véranda, la nécessité d’en interdire l’accès et d’assurer sa mise en sécurité.

Par arrêté de mise en sécurité du 2 mars 2021, la mairie de [Localité 5] a mis en demeure Monsieur [M] d’effectuer des travaux de réparation et de démolition nécessaires.

Un avis technique de Monsieur [X] du 22 juin 2021 a mis en évidence que l’état de la dalle du balcon était affecté par des désordres structurels ayant notamment pour origine un descellement de la poutre longitudinale accompagné de corrosion aggravante liée à la vétusté et à des infiltrations dans les murs. Il précisait également que les désordres trouvaient leur origine dans la vétusté, l’humidité, l’eau, les chéneaux mal entretenus autorisant des infiltrations, la corrosion des aciers du plancher et de la poutre longitudinale descellée. Il concluait à une situation d’urgence, en indiquant qu’il convenait de ne pas utiliser la coursive car il y a des risques de chute de partie de sous faces de dalles pouvant être dangereuses, voire mortelles. Il ajoutait que, sous réserve de vérification, ces travaux relevaient de la copropriété dès lors qu’ils concernaient des éléments structurels.

Ces constatations ont été confirmées par le rapport de diagnostic de M. [R] du 24 juillet 2021 qui mentionne qu’il est urgent de procéder à un confortement provisoire par étaiement des structures afin de limiter la probabilité de rupture. L’expert soulignait la nécessité d’un diagnostic partiel ou total de l’immeuble et précisait que l’immeuble nécessite le recours à des travaux lourds de confortement. Il attirait également une attention particulière sur la probabilité d’effondrement d’un ouvrage qui intervenait de manière brutale et aléatoire.

Il n’est pas contesté que Maître [Z] a eu connaissance de ces éléments.

Par courrier recommandé du 22 août 2021, Monsieur [M] interrogeait Me [Z] sur les mesures envisagées pour la mise en sécurité de l’immeuble, en ce compris la véranda de son appartement.

Maître [Z] verse aux débats deux courriels des 8 et 22 février aux termes desquels Madame [N], son assistante, sollicitait des devis auprès des sociétés CARAT DS COUVERTURE et SARL CONTI ET FILS.

Il justifie également avoir adressé à Monsieur [M] un courrier le 7 mars 2022 lui indiquant qu’il avait pris connaissance des rapports de Monsieur [X] et de Monsieur [R] et qu’il s’apprêtait à convoquer une assemblée générale aux fins de faire voter les travaux.

L’assemblée générale a été convoquée le 26 avril 2022.

Il résulte de ces éléments que les premières démarches n’ont été engagées qu’à compter du mois de février 2022, que l’intention de convoquer une assemblée générale pour réaliser les travaux n’a été portée à la connaissance de Monsieur [M] qu’au mois de mars et que l’assemblée générale a finalement été convoquée fin avril.

Ainsi, alors que la situation présentait un caractère urgent et que deux rapports avaient mis en évidence des désordres liés à la structure de l’immeuble et des risques pour la sécurité des occupants, les diligences entreprises par Maître [Z] sont tardives.

En effet, il appartenait à Maître [Z] en sa qualité d’administrateur provisoire, chargé de la conservation de l’immeuble, de faire procéder aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, dans un délai adapté à l’urgence.

Maître [Z] ne peut se prévaloir du caractère privatif de la véranda pour justifier l’absence de déclaration de sinistre dès lors qu’il résulte des rapports de Monsieur [X] et Monsieur [R] que les désordres affectaient, au moins pour partie, les parties communes.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Maître [Z] a manqué à ses obligations de diligence.

Sur la faute du syndicat des copropriétaires

Aucune faute ne peut être retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires, représenté par Maître [Z], administrateur provisoire de la copropriété.

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur et Madame [M] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires.

1.2. Sur le préjudice et le lien de causalité

Pour être réparable, le préjudice doit être direct, actuel, certain, et découler de la faute de la partie responsable.

Sur le préjudice de perte locative

Monsieur et Madame [M] soutiennent qu’ils ont subi un préjudice qui s’étend du 1er avril 2021 au 31 août 2022, soit sur une période de 17 mois. Le syndicat des copropriétaires réplique que l’arrêté de mise en sécurité ne concernait que la véranda, laquelle constitue une partie privative. Me [Z] ajoute qu’il n’a eu connaissance de la nécessité d’effectuer des travaux dans les parties communes qu’à compter du dépôt du rapport de diagnostic du 24 juillet 2021.

Aux termes de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites. Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

En l’espèce, par jugement du 22 juin 2022, le tribunal de proximité de Sète a jugé que les loyers devaient être considérés comme suspendus en application des dispositions de l’article L.521-2, I, du Code de la construction et de l’habitation, à compter du 1er avril 2021, soit le premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté de mise en sécurité, étant précisé que les travaux de sécurisation de la véranda n’ayant pas été effectués au départ des locataires le 30 novembre 2021, la mesure de suspension du loyer vaut jusqu’à cette date.

Il résulte du courrier du 27 janvier 2021 que le rapport de visite préalable à l’arrêté de mise en sécurité a mis en évidence que « la véranda en structure bois, sur la terrasse jouxtant l’appartement dans sa largeur est grandement sinistrée. La partie constituant la façade de cet ouvrage est prête à s’écrouler ».

Par arrêté du 2 mars 2021, la mairie de [Localité 5] a mis en demeure Monsieur [M] :

— de procéder à l’interdiction immédiate de l’accès à la terrasse,

— de réaliser la mise en sécurité de la véranda, dans les règles de l’art, avec le concours d’une entreprise agréée,

— d’effectuer l’ensemble des travaux de réparation, de démolition dans un délai de 1 mois.

Le syndicat des copropriétaires relève donc à juste titre que l’arrêté de mise en sécurité a été pris suite aux désordres affectant la véranda.

L’avis technique de Monsieur [X] indique à la question à qui appartiendrait il de réaliser ces travaux : « à la copropriété car ce sont des éléments structurels et ceux-ci en dépendent, vérifier toutefois les actes (parties communes à usage privatif – ou parties privatives) ; sous réserve à ce stade ».

Le rapport de Monsieur [R] ne mentionne pas spécifiquement les désordres de la véranda.

Ainsi, les éléments versés aux débats sont insuffisants pour établir que les pertes locatives subies par Monsieur et Madame [M] sont directement liées aux diligences tardives de Maître [Z] pour entreprendre les travaux relevant des parties communes.

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur et Madame [M] de leur demande de dommages-intérêts relative aux pertes locatives.

Sur les honoraires de Monsieur [X]

Monsieur et Madame [M] soutiennent que face à la carence du syndicat des copropriétaires et de l’administrateur provisoire, ils ont été contraints de diligenter un expert pour déterminer les travaux de reprise à effectuer pour sécuriser la véranda. Le syndicat des copropriétaires réplique que les demandeurs ont délibérément choisi de mandater un expert et qu’ils étaient tenus par les prescriptions de l’arrêté.

Il résulte de l’avis technique de Monsieur [X] que l’expert, mandaté par les époux [I] propriétaires de l’appartement au 3eme étage, a également évalué à la demande de Monsieur [M] les désordres, leurs origines et les conséquences chez lui.

Monsieur et Madame [M] versent aux débats une facture d’honoraires de Monsieur [X] d’un montant de 720 euros.

La visite a été effectuée le 22 juin 2021 alors qu’il n’était pas établi l’existence de désordres dans les parties communes.

Maître [Z] n’a eu connaissance de tels désordres que lors du dépôt des rapports d’expertise de Monsieur [X] et de Monsieur [R].

Les éléments versés aux débats sont insuffisants pour établir que les honoraires réglés par Monsieur et Madame [M] ont pour origine les diligences tardives de Maître [Z] pour entreprendre les travaux relevant des parties communes.

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur et Madame [M] de leur demande de dommages intérêts relative aux honoraires de Monsieur [X].

Sur le préjudice moral et financier

Monsieur et Madame [M] soutiennent qu’ils ont subi un préjudice financier et moral dès lors qu’ils ont dû engager une procédure judiciaire à l’encontre de leur locataire afin d’accéder au logement pour réaliser des travaux qui relevaient de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires réplique que Monsieur et Madame [M] ne rapportent pas la preuve d’une faute ni d’un lien de causalité ayant concouru à la résistance des locataires. Maître [Z] ajoute que les demandeurs ne rapportent pas la preuve des préjudices qu’ils invoquent.

En l’espèce, les difficultés rencontrées par les époux [M] dans leurs relations avec leur locataire, ayant notamment conduit à la procédure afin d’accéder au logement, résultent de la mise en demeure de réaliser les travaux de la véranda et de l’arrêté de mise en sécurité du 2 mars 2021, qui visait spécialement cet ouvrage.

Les époux [M] ne démontrent pas que les diligences tardives de Me [Z] seraient à l’origine des difficultés rencontrées par les demandeurs avec leur locataire, ni que celles-ci auraient été aggravées par ces manquements.

S’agissant du préjudice moral, les éléments versés aux débats ne permettent pas de caractériser un préjudice distinct des conséquences inhérentes à la gestion d’un bien immobilier affecté par des désordres et à l’exécution des obligations résultant d’un arrêté de mise en sécurité.

Le paiement des mensualités du prêt immobilier ne saurait suffire à établir l’existence d’un préjudice financier imputable à Me [Z].

Les époux [M] ne rapportent donc pas la preuve d’un préjudice moral et financier en lien direct avec les manquements retenus à l’encontre de Me [Z].

Par conséquent, il convient de débouter les époux [M] de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral et financier.

En conséquence

Monsieur et Madame [M] ne justifient d’aucun préjudice direct, actuel et certain en raison des manquements de Me [Z].

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur et Madame [M] de leur demande de condamnation de Me [Z] à la réparation de leurs préjudices.

2. Sur la demande reconventionnelle de Me [Z]

A titre reconventionnel, Me [Z] demande au tribunal de condamner Monsieur et Madame [M] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Me [Z] soutient que la procédure initiée par Monsieur et Madame [M] est abusive, dès lors qu’ils avaient conscience que l’arrêté municipal a été pris en raison du mauvais état de leur partie privative et qu’ils ne payaient pas les charges de copropriété. Il ajoute que les demandeurs ont tenu des propos désobligeants à son égard et que lesdits propos lui ont causé un préjudice moral.

Monsieur et Madame [M] n’ont pas conclu en réponse à cette demande.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalant au dol.

En l’espèce, Me [Z] ne démontre pas que les demandes de la partie adverse aient été animées d’une quelconque mauvaise foi ou intention de nuire.

Par conséquent, il convient de débouter Me [Z] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

3. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur et Madame [M], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

N° RG 23/05926 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KJB5

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur et Madame [M] sont condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [M] sont condamnés à payer à Me [Z] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La nature de la décision étant compatible avec l’application des dispositions légales, il conviendra de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [G] [M] et Madame [T] [Y] épouse [M] de leurs demandes ;

DEBOUTE Maître [H] [Z] pris en sa qualité d’ancien administrateur provisoire de la copropriété de la résidence sis [Adresse 6] à [Localité 4] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Monsieur [G] [M] et Madame [T] [Y] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 6] à [Localité 4] pris en la personne de Madame [O] [K] ès-qualité d’administrateur provisoire désignée par ordonnance du 24 décembre 2024 la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [M] et Madame [T] [Y] épouse [M] à payer à Maître [H] [Z] pris en sa qualité d’ancien administrateur provisoire de la copropriété de la résidence sis [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [M] et Madame [T] [Y] épouse [M] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.