Copie délivrée à

la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS

la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES

Madame l’experte [S] [Q] [L]

ORDONNANCE DU : 20 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/04044 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LEDN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

1ère Chambre Civile

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

*********

Mme [P] [X] épouse [D]

née le 24 Octobre 1982 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1]

M. [C] [D]

né le 26 Décembre 1976 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

Mme [K] [T] épouse [N]

née le 23 Mars 1974 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

M. [H] [N]

né le 06 Juin 1975 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

M. [J] [W] [Y] [E]

né le 12 Avril 1971 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

tous représentés par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

M. [M], [Z], [U] [O]

INTERVENANT VOLONTAIRE

né le 22 Février 1984 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 4]

Mme [R], [V] [G] épouse [O]

INTERVENANT VOLONTAIRE

née le 10 Octobre 1983 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 4]

tous deux représentés par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, M^e Morgane KUKULSKI, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

Société PRESTIGE INVEST 4

immatriculée au RCS sous le n° 853.065.464

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en

-1-

cette qualité audit siège social,

dont le siège social est sis [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 6] [Localité 9]

représentée par la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

************

Nous, Nina MILESI, Vice-Présidente, agissant comme juge de la mise en état, assistée de Laura GUILLOT, Greffière,

Après débats à l’audience d’incident mise en état du 19 mars 2026, avons rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte de vente du 24 novembre 2021, M. et Mme [N], dans le cadre d’un projet de défiscalisation, ont acquis en l’état futur d’achèvement un appartement situé au [Adresse 7] à [Localité 10] auprès de la SAS Prestige Invest 4 (lot n°3).

M. [E] a acquis un appartement situé dans le même immeuble correspondant au lot n°5 selon acte notarié du 13 octobre 2021.

Les actes de vente prévoyaient une date de livraison au 31 décembre 2022.

Les appartements n’ont toujours pas été livrés.

Les procédures des propriétaires des lots 2, 3, 4 et 5 :

— La procédure enrôlée sous le numéro de RG 25/04044

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2025, les consorts [N] et [E] ont fait assigner la SAS Prestige Invest 4 devant le tribunal judiciaire aux fins d’obtenir :

— sa condamnation au paiement des indemnités de retard contractuellement prévues et des dommages-intérêts pour le préjudice occasionné par l’impossibilité de louer le bien dans le cadre de la défiscalisation ;

— l’instauration d’une expertise destinée à préciser les travaux restant à exécuter et les délais d’exécution.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 25/04044.

Par des conclusions notifiées le 22 octobre 2025, M. et Mme [N] et M. [B] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident tenant au paiement d’une provision et à l’instauration d’une expertise.

Par des conclusions au fond notifiées le 28 novembre 2025, M. et Mme [O] sont intervenus volontairement à l’instance enrôlée sous le numéro de RG 25/04044, en leur qualité de propriétaires du lot n°4 du même immeuble.

Enfin, par des conclusions d’incident notifiées le même jour, les époux [O] ont également saisi le juge de la mise en état d’un incident tenant au paiement d’une provision et à l’instauration d’une expertise.

— La procédure enrôlée sous le numéro de RG 25/04131

Par acte du 20 août 2025, M. et Mme [D], propriétaires du lot n°2 du même immeuble, ont fait assigner la SAS Prestige Invest 4 aux fins d’obtenir :

— sa condamnation au paiement des indemnités de retard contractuellement prévues et des dommages-intérêts pour le préjudice occasionné par l’impossibilité de louer le bien dans le cadre de la défiscalisation ;

— l’instauration d’une expertise destinée à préciser les travaux restant à exécuter les les délais d’exécution.

Par des conclusions au fond notifiées le 28 novembre 2025, M. et Mme [O] sont intervenus volontairement à l’instance enrôlée sous le numéro de RG 25/04131, en leur qualité de propriétaires du lot n°4 du même immeuble.

Enfin, par des conclusions d’incident notifiées le même jour, les époux [O] ont également saisi le juge de la mise en état d’un incident tenant au paiement d’une provision et à l’instauration d’une expertise.

Les prétentions des parties dans le cadre de l’incident :

Aux termes de conclusions communes notifiées le 22 octobre 2025 dans le cadre des deux procédures enrôlées sous les numéros de RG 25/04044 et 25/04131, les consorts [A]-[D] demandent au juge de la mise en état de :

— ordonner la jonction entre les procédures enregistrées sous les n° RG 25/04131 et 25/04044 ;

— condamner à titre provisionnel la SAS Prestige Invest 4 à payer aux époux [D], à M. [E] et aux époux [N], chacun :

23.400 euros au titre des indemnités de retard contractuellement,25.200 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice occasionné par l’impossibilité de louer le bien dans le cadre de la défiscalisation, – condamner, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcer de la décision à intervenir, la SAS Prestige Invest 4 à justifier de ses assurances et notamment de sa garantie financière,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire avec mission suivante :

1. de se rendre sur les lieux litigieux [Adresse 7] à [Localité 10],

2. d’examiner et de décrire les prestations réalisées par le promoteur depuis la DROC en précisant si nous sommes dans des délais normaux d’exécution, dans la négative vérifier s’il existe un motif légitime expliquant le retard,

3. de préciser les travaux demeurant à réaliser et leurs coûts, ainsi que les délais raisonnables d’exécution,

4. de préciser si le promoteur est en capacité d’achever le chantier, en tout état de cause, se faire communiquer les attestations d’assurances D.O. et décennales et la garantie de livraison,

5. faire les comptes entre les parties,

6. préciser qu’aux fins de sa mission, l’expert entendra les parties et tous sachants en consignant leurs dires et consultera tous documents utiles et procèdera à toutes investigations en répondant aux questions des parties,

— réserver dans l’attente du dépôt du rapport, le surplus des condamnations,

— condamner la SAS Prestige Invest 4 aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions d’incident notifiées le 28 novembre 2025, M. et Mme [O] demandent au juge de la mise en état de :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire avec mission suivante :

1. de se rendre sur les lieux litigieux [Adresse 7] à [Localité 10],

2. d’examiner et de décrire les prestations réalisées par le promoteur depuis la DROC en précisant si nous sommes dans des délais normaux d’exécution, dans la négative vérifier s’il existe un motif légitime expliquant le retard,

3. de préciser les travaux demeurant à réaliser et leurs coûts, ainsi que les délais raisonnables d’exécution,

4. de préciser si le promoteur est en capacité d’achever le chantier, en tout état de cause, se faire communiquer les attestations d’assurances D.O. et décennales et la garantie de livraison,

5. faire les comptes entre les parties,

6. préciser qu’aux fins de sa mission, l’expert entendra les parties et tous sachants en consignant leurs dires et consultera tous documents utiles et procèdera à toutes investigations en répondant aux questions des parties,

— dire que l’expertise portera sur l’ensemble de l’opération immobilière située au [Adresse 7] ;

— condamner la SAS Prestige Invest 4 à verser à M. et Mme [O], à titre provisionnel :

la somme de 21.120 euros au titre des pénalités contractuelles de retard arrêtées au 21 novembre 2025 ; la somme de 1.089 euros au titre de la taxe des logements vacants. – condamner sous astreinte de 100 euros par jour la SAS Prestige Invest 4 à communiquer la garantie financière d’achèvement et ce à compter de la notification de la décision à venir.

— condamner la SAS Prestige Invest 4 à verser à M. et Mme [O] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de conclusions d’incident notifiées le 17 mars 2026 dans le cadre des deux instances, la SAS Prestige Invest 4 demande au juge de la mise en état de :

— à titre principal,

débouter les requérants de leur demande de jonction, jugeant que le contexte de retard invoqué est légitime et fondé et nécessite un débat de fond qui outrepasse la compétence du juge des référés, s’estimer incompétent, débouter les requérants de leurs demandes, – à titre subsidiaire,

juger que les requérants sont défaillants en preuve sur les prétendues pertes locatives, considérant que le préjudice lié à de prétendues pertes locatives doit s’analyser en droit en perte de chance, juger que la période de retard doit être corrigée pour inclure les causes de suspension, le montant réclamé étant manifestement excessif, au vu des faits présentés. ramener ainsi à plus basses proportions le montant provisionnel accordé, dire n’y avoir lieu à expertise judiciaire,condamner les demandeurs aux dépens, condamner les demandeurs à lui verser une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans l’instance RG 25/04044 et de 4.000 euros dans l’instance RG 25/04131.

Pour un exposé complet des moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

A l’audience du 19 mars 2026, la décision a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de jonction :

L’article 367 alinéa 1 du code de procédure civile dispose : « Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ».

Les instances enrôlées sous le numéro de RG 25/04044 concernent les propriétaires des lots n° 3 (époux [N]) et n°5 (M. [E]), outre le lot n°4 (époux [O]), intervenants volontaires ; l’instance enrôlées sous le RG 25/04131 concerne le lot n°2 (époux [D]) et le lot n°4 (époux [O]). Dès lors que ces instances, prises isolément, concernent d’ores et déjà des lots différents, il est logique et donc dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les joindre.

Sur l’intervention volontaire de M. et Mme [O] :

Il convient de recevoir l’intervention de M. et Mme [O].

Sur les demandes de provision :

Sur le fondement de l’article 789 2°, le juge de la mise en état est seul compétent, jusqu’à son dessaisissement, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

— Sur la demande de provision au titre des pénalités de retard

Les actes de VEFA des acquéreurs stipulent « Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments nécessaires à l’utilisation des biens vendue soient achevés et livrés au plus tard le 31 décembre 2022 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

En cas de retard du vendeur à mettre les locaux à la disposition de l’acquéreur, ce dernier aura droit à une indemnité forfaitaire fixée, à titre de stipulation de pénalité, à la somme de vingt euros (20 euros) par jour de retard, sauf survenance de l’une des causes légitimes de suspension énumérées ci-dessous ».

A l’heure actuelle, il est constant qu’aucun des lots n’a été livré et que les travaux sont inachevés. Le délai de livraison est donc dépassé depuis plus de trois ans. La SAS Prestige Invest 4 ne fait pas état d’une situation de force majeure mais se prévaut, de façon générale, de causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Les actes de VEFA contiennent une clause intitulée « Causes légitimes de suspension du délai de livraison » qui liste ces différentes causes.

La SAS Prestige Invest 4 explique le retard de livraison par différents facteurs qui seront tous examinés.

Elle se prévaut tout d’abord de difficultés d’approvisionnement liées à des pénuries post crise sanitaire et des dysfonctionnement dans la livraison des cuisines.

Aucune des causes listées dans l’acte de vente n’a trait à de telles difficultés. Toutefois, il résulte de l’utilisation du terme « notamment » que cette liste n’est pas limitative et qu’il peut donc exister d’autres causes légitimes de suspension qu’il appartient au professionnel de justifier.

Il doit immédiatement être observé que les ventes ont toutes été conclues après le premier confinement, c’est à dire à une période pendant laquelle la SAS Prestige Invest 4 pouvait parfaitement anticiper certaines difficultés d’approvisionnement.

A l’appui de ses allégations, la SAS Prestige Invest 4 fait état d’un courrier du 23 avril 2024 et d’une attestation du cuisiniste.

S’agissant du courrier du 23 avril 2024, il s’agit en réalité d’un courrier que la SAS Prestige Invest 4 a elle-même envoyé aux différents acquéreurs dans laquelle elle explique, dans des termes généraux et au regard du contexte géopolitique, subir des retards dans la livraison des fournitures. Il ne peut donc pas constituer une quelconque preuve pour émaner de la SAS Prestige Invest 4 elle-même. En outre, ce courrier a été émis le 23 avril 2024, soit avec déjà 15 mois de retard par rapport au délai fixé contractuellement.

S’agissant de l’attestation du cuisiniste, elle est datée du 6 décembre 2024, soit près de 24 mois après l’expiration du délai de livraison et ne permet pas de connaître quand la commande a été passée et, par conséquent, le retard imputable au cuisiniste.

La SAS Prestige Invest 4 fait également état de restrictions administratives liées à l’emplacement du chantier, sur une place touristique. Elle produit des échanges avec la mairie des 11 et 22 octobre 2024 qui ne permettent pas d’expliquer un retard de plus de trois ans.

La défenderesse se prévaut également de problèmes de main d’œuvre mais n’apporte aucune pièce susceptible d’établir ses affirmations.

Elle produit un document intitulé « Attestation de retard » établie le 7 janvier 2025 qui liste les causes de retard suivantes :

— la crise sanitaire avec la période du premier confinement ;

— les mesures strictes post-crise sanitaire ;

Ces deux causes de retard ont déjà été analysées.

— délais de livraison des matériaux et matières premières ;

Il n’est fourni aucun précision ni au sujet des matériaux, ni au sujet des retards de livraison par rapport aux délais initialement prévus.

— augmentation des coûts des matériaux ;

Il s’agit d’une affirmation très générale et sans rapport précis avec le chantier litigieux.

— restriction municipales ;

Cette cause de retard est trop anodine pour expliquer un retard de trois ans et demi.

— conditions météorologiques ;

Il est fait état de plusieurs jours d’intempéries. Ce phénomène est prévisible et n’explique en rien un retard de trois ans et demi.

En définitive, la SAS Prestige Invest 4 n’apporte pas suffisamment d’éléments pour permettre d’établir l’existence d’une cause légitime de retard dans la livraison de l’appartement de sorte que l’obligation au paiement d’une provision au titre des pénalités de retard ne fait l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Enfin, la SAS Prestige Invest 4 se prévaut du caractère manifestement excessif du montant de la pénalité journalière de retard, à hauteur de 20 euros, sans fournir la moindre explication alors même que les acquéreurs ont tous investi avec le projet de louer leurs biens, ce qui est impossible.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS Prestige Invest 4 au paiement des indemnités provisionnelles suivantes :

— M. et Mme [N] : 23.400 euros

— M. [B] : 23.400 euros

— M. et Mme [D] : 23.400 euros

— M. et Mme [O] : 21.120 euros.

— Sur la demande de provision au titre de la perte de loyers

La pénalité journalière de 20 euros a pour objet de fixer, à titre forfaitaire et à l’avance, le préjudice causé par le retard de livraison.

Les acquéreurs sollicitent l’indemnisation de la perte des loyers. Toutefois, il n’est pas démontré que ce préjudice, bien que réel, excèderait le montant de la pénalité de retard contractuellement prévue. Cette demande sera donc rejetée.

— Sur la demande de provision au titre de l’impôt

M. et Mme [O] demandent une indemnité provisionnelle à valoir sur les taxes payées pour logement vacant en 2024 et 2025. Toutefois, il ne sera pas fait droit à cette demande pour la même raison que ce qui a été développé au titre de la perte de loyers.

Sur la demande de communication de pièce :

L’article 788 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces.

La SAS Prestige Invest 4 a produit le contrat de garantie financière d’achèvement extrinsèque de sorte que la demande de communication est devenue sans objet. Les consorts [N], [B] et [D] sollicitent la communication des assurances sans spécifier lesquelles, à l’exception de celle relative à la garantie financière. La demande portant de façon générale sur « les assurances » sera rejetée pour être trop imprécise.

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 789 5°, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner même d’office toute mesure d’instruction.

L’article 146 du code de procédure civile dispose : « Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ».

Pour qu’une expertise judiciaire soit ordonnée, il faut que le demandeur justifie d’un motif légitime.

Il résulte des débats que le chantier a pris un retard très important puisque le délai initial de livraison était au 31 décembre 2022. Les éléments produits par la SAS Prestige Invest 4 permettent d’établir que les appartements ne sont toujours pas en état d’être livrés. Pourtant, celle-ci ne donne aucune indication précise sur les travaux restant à exécuter et les délais dans lesquels ils le seront. Par conséquent, il convient de faire droit à la demande d’expertise.

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande la condamnation de la SAS Prestige Invest 4 à verser aux acquéreurs la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état statuant après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, rendue par mise à disposition au greffe :

Ordonne la jonction des instances enrôlées sous les RG 25/04044 et 25/04131 sous le seul numéro de RG 25/04044 ;

Reçoit les interventions volontaires de M. et Mme [O] ;

Condamne la SAS Prestige Invest 4 à payer :

— à M. et Mme [N] : 23.400 euros

— à M. [B] : 23.400 euros

— à M. et Mme [D] : 23.400 euros

— à M. et Mme [O] : 21.120 euros ;

Rejette les autres demandes d’indemnités provisionnelles ;

Ordonne une expertise et désigne à cet effet :

Madame [S] [Q] [L], experte inscrite sur la liste de la cour d’appel de [Localité 10], demeurant [Adresse 8] Tél : [XXXXXXXX01] – en période probatoire 2026 [Localité 11]. : 06.25.02.00.52 [I] [F] (1971) Mèl : [Courriel 1]

Avec mission de :

1. se rendre sur les lieux litigieux [Adresse 7] à [Localité 10],

2. examiner et de décrire les prestations réalisées par le promoteur depuis la DROC en précisant si nous sommes dans des délais normaux d’exécution, dans la négative vérifier s’il existe un motif légitime expliquant le retard,

3. préciser les travaux demeurant à réaliser et leurs coûts, ainsi que les délais raisonnables d’exécution,

4. préciser si le promoteur est en capacité d’achever le chantier, en tout état de cause, se faire communiquer les attestations d’assurances D.O. et décennales et la garantie de livraison,

5. faire les comptes entre les parties ;

Dit que cette expertise portera sur les lots de M. et Mme [N], M. [B], M. et Mme [D] et M. et Mme [O] ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans le délai de 6 mois suivant la notification de l’avis de consignation en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause ;

Fixe l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 2.000 euros qui sera consignée par M. et Mme [N], M. [B], M. et Mme [O] et M. et Mme [D] au plus tard 6 semaines après la demande de consignation, délai de rigueur ;

Dit que cette consignation pourra être réglée :

*Par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de NIMES dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : TRPUFRP1, en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement ;

*OU, à défaut, par chèque bancaire libellé à l’ordre du « Régisseur du Tribunal Judiciaire de NIMES » ;

Dit qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

Dit qu’en cas d’admission à l’aide juridictionnelle, la partie désignée sera dispensée du versement de la consignation susvisée et les frais d’expertise seront avancés et recouvrés directement par le Trésor Public ;

Dit que lors de la première réunion l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire ;

Désigne la présidente du tribunal en qualité de juge chargé du contrôle de l’expertise à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert ;

Dit que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente ;

Dit qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert déposera son rapport dans l’hypothèse où les parties ne parviendraient pas entre elles à une conciliation ;

Dit qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et de débours, en même temps qu’il adressera au magistrat taxateur;

Dit que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;

Dit qu’à défaut d’observations dans ce délai de 15 jours, la partie défaillante sera considérée comme agréant le projet ;

Condamne la SAS Prestige Invest 4 à payer la somme globale de 2.000 euros à M. et Mme [N], M. [B], M. et Mme [D] et M. et Mme [O] ;

Rejette les autres demandes ;

Réserve les dépens ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 10 décembre 2026 à 08h30.

La présente ordonnance a été signée par Nina MILESI, Vice-Présidente, et par Laura GUILLOT, Greffière présente lors du prononcé.

Le greffier, Le juge de la mise en état,

En Conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 12] publique de Prêter mains-fortes lorsqu’ils seront légalement requis.