DU 05 Mai 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00115 – N° Portalis DB3U-W-B7K-O7UW

Code NAC : 30B

S.C.I. HENARD INVESTISSEMENT

C/

S.A.S. [K] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Anne-Sophe SAMAKÉ, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. HENARD INVESTISSEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fanny COUTURIER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 191, et M^e Oriane COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B313

DÉFENDEUR

S.A.S. [K] [B], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 27 mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 05 Mai 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 18 février 2021, la S.C.I. HENARD INVESTISSEMENT a consenti un bail commercial à la S.A.S. [K] [B], portant sur un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 2] pour une durée de neuf années à effet au 1er avril 2021, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 23.010 euros.

Le 24 octobre 2025, la S.C.I. HENARD INVESTISSEMENT a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.S. [K] [B], portant sur la somme de 4.676,60 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2026, la S.C.I. HENARD INVESTISSEMENT a fait assigner en référé la S.A.S. [K] [B] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

A titre principal

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement du 24 octobre 2025,ORDONNER en conséquence l’expulsion des lieux loués, sis au [Adresse 3], [Localité 3] [Adresse 4], de la société [K] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique,ORDONNER la consignation des meubles et matériaux se trouvant dans les lieux, aux frais du preneur, dans tel garde meuble qu’il plaira au propriétaire, et en garantie de la dette locative,A titre infiniment subsidiaire,

Si par impossible des délais de paiement étaient accordés à la société [K] [B], il est demandé au Tribunal de les assortir d’une clause de déchéance du terme,En tout état de cause,

CONDAMNER la société [K] [B] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 11.091,50 €, correspondant aux loyers, charges et accessoires dus, échéance du mois de janvier 2026 inclue, assortie des intérêts légaux à compter du commandement du 24 octobre 2025,CONDAMNER la société [K] [B] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 1.109,15 € à titre de pénalités prévues au bail,CONDAMNER la société [K] [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer en principal charges en sus, jusqu’à parfaite libération des lieux,CONDAMNER la société [K] [B] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement du 24 octobre 2025, ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’état d’endettement ne mentionne aucun créancier inscrit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 mars 2026 à laquelle la S.A.S. [K] [B], citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La S.C.I. HENARD INVESTISSEMENT a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 05 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties le 18 février 2021 contient une clause résolutoire (page 13) qui stipule qu’en cas de non-exécution par le preneur de ses obligations essentielles, notamment en cas de non-paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de ses accessoires, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent bail, à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification d’un commandement par acte extrajudiciaire reproduisant les termes de la présente clause.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 24 octobre 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 24 novembre 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Sur la dette locative

La société demanderesse verse à l’audience du 27 mars 2026 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 15.528,10 euros arrêtée au 23 mars 2026. La demanderesse n’étant pas comparante à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 11.091,50 euros, échéance de janvier 2026 inclue.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la S.A.S. [K] [B] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 11.091,50 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires, et il convient de condamner la S.A.S. [K] [B] par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [K] [B] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule « à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à charque terme d’après le présent bail, quinze jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues, automatiquement majorées de 10%, cette clause se cumulant avec la pénalité visée à l’article Loyer.

Or, la clause contractuelle dont il est demandé de faire application s’apparente à une clause pénale, et est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. [K] [B], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. HENARD INVESTISSEMENT le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la S.A.S. [K] [B] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 18 février 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 24 novembre 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 2] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. [K] [B] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la S.A.S. [K] [B] à payer à la S.C.I. HENARD INVESTISSEMENT la somme provisionnelle de 11.091,50 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, échéance de janvier 2026 inclue, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour la somme de 4.676,60 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [K] [B] à la S.C.I. HENARD INVESTISSEMENT, à compter du 24 novembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la S.A.S. [K] [B] au paiement de cette indemnité ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS la S.A.S. [K] [B] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la S.A.S. [K] [B] à payer à la S.C.I. HENARD INVESTISSEMENT la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance a été signée par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE