Copie délivrée

à

la SELARL BLANC-TARDIVEL-BOCOGNANO

la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI

M^e Alexandre VASQUEZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 1]

Le 08 Avril 2026

1ère Chambre Civile

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N° RG 24/00595 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KKPT

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Mme [L] [F]

née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL BLANC-TARDIVEL-BOCOGNANO, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

à :

S.C.P. [D] [O] [G] [N] [H] [T] [A] [K] [V],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Mme [J] [B] épouse [I],

née le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 3]

demeurant SCEA LA MANADE DU COUGOURLIER LE [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandre VASQUEZ, avocat au barreau d’ALES, avocat plaidant,

M. [R] [I],

né le [Date naissance 3] 1952 à [Localité 1]

demeurant Chez SARL [Adresse 4] – [Adresse 5]

représenté par M^e Alexandre VASQUEZ, avocat au barreau d’ALES, avocat plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 02 Février 2026 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-présidente assistées de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats ayant assisté aux débats.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte du 29 mars 2013, passé en l’étude de maître [D] [S], notaire, Mme [J] [B] a vendu à Mme [L] [F] une parcelle de terre comprenant une piscine, un pool house et un hangar, sur le territoire de la commune de [Localité 4], cadastrée section AP n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 6], pour 23 ares 1 centiares, moyennant le prix de 20 000 €.

Selon acte du 2 mai 2013, passé en l’étude de maître [D] [S], notaire, M. [R] [I] a vendu à Mme [L] [F] une maison d’habitation située sur la commune de [Localité 4] avec terrain attenant, figurant au cadastre section AP n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], pour un total de 28 ares 90 centiares, moyennant le prix de 200 000 €.

Par acte reçu le 14 février 2022 par maître [W] [U], notaire, Mme [L] [F] a vendu à M. [Q] [C] et Mme [P] [X], une maison d’habitation de type « mas provençal » avec terrain attenant, piscine, pool-house et hangar, cadastrés section AP n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 1] et [Cadastre 8], pour un total de 49 ares 69 centiares, au prix de 394.000 €.

Lors de la vente de son ensemble immobilier en 2022, Mme [L] [F] a déploré que la visite des lieux l’ayant conduite à s’en porter acquéreur en 2013 avait été réalisée sur une partie de parcelles qui n’appartenait en fait à aucun des vendeurs, et qu’elle avait ainsi acheté un bien qu’elle pensait, dans les faits, plus grand que la contenance réelle qui lui avait été vendue. Elle a alors fait assigner M. [R] [I], Mme [J] [B] et la SCP [D] [M], [N] [Z], [A] [K], par actes de commissaire de justice des 30 janvier et 1er février 2024, devant le tribunal judiciaire de Nîmes, afin d’obtenir l’indemnisation de son préjudice.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025, Mme [L] [F] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1240 et suivants et 1626 et suivants du code civil, de :

REJETER la fin de non-recevoir tirée de la prescription comme étant portée devant une juridiction irrecevable pour en connaître ;

DIRE ET JUGER sa demande recevable et bien fondée ;

CONDAMNER solidairement les défendeurs à la présente instance à lui verser la somme de 80.000 euros en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNER solidairement les défendeurs à la présente instance à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [L] [F] rappelle tout d’abord l’incompétence du juge du fond pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les vendeurs.

Elle soutient ensuite avoir découvert, lors d’une cession envisagée de ses parcelles avec un couple d’hollandais, par le biais d’un expert que ces derniers avaient mandaté, que la contenance réelle de son bien était différente de ce qu’elle avait visité. Elle explique que le Département du Gard avait acquis le 24 octobre 2007, par voie d’expropriation, les parcelles cadastrées AB [Cadastre 9] et [Cadastre 10], contiguës de celles achetées en 2013 aux époux [I] ; qu’ils ont touché à cette occasion des indemnités pour la reconstitution de leur muret, de leur clôture et de leur haie ; qu’ils n’ont cependant réalisé aucune reconstruction ; que lors de sa visite des lieux, avant l’achat, l’absence de matérialisation de séparation entre les parcelles appartenant aux vendeurs et celles acquises par le Département, l’a trompée sur la consistance du bien réellement acheté.

Elle déclare que les vendeurs ont volontairement omis de notifier, dans le cadre de la cession, l’existence de l’expropriation et ses conséquences matérielles sur le terrain ; qu’il s’agissait pourtant d’une information capitale pour la réalisation de la vente ; que les vendeurs ont ainsi manœuvré pour lui faire croire que le bien acquis était similaire à celui visité.

Elle explique que la parcelle cadastrée AB [Cadastre 9] appartenait à une plus vaste parcelle cadastrée AB [Cadastre 11] de 2.393 m², divisée en deux parcelles AB [Cadastre 9] et [Cadastre 1] du fait de l’expropriation ; que de même, la parcelle AB [Cadastre 8] appartenait à une plus vaste parcelle cadastrée AB [Cadastre 12] de 2.327 m², divisée en deux parcelles AB [Cadastre 8] et [Cadastre 10] du fait de l’expropriation ; que les parcelles cadastrées AB [Cadastre 12] et [Cadastre 11] appartenaient avant à une seule et même parcelle cadastrée AB [Cadastre 13] ; que lors de sa visite des lieux, c’est ce ténement global cadastré AB [Cadastre 13] qui lui a été présenté ; que lors de la vente, la notaire ne s’est pas renseignée sur l’origine de la division de la parcelle AB [Cadastre 13] ; qu’elle n’a pas non plus recherché pourquoi les parcelles cadastrées AB [Cadastre 12] et [Cadastre 11] ne lui ont été vendues que dans leurs démembrements cadastrés AB [Cadastre 1] et [Cadastre 8] ; qu’elle aurait dû solliciter une explication sur le devenir des parcelles cadastrées AB [Cadastre 9] et [Cadastre 10], ce qui lui aurait permis de prendre connaissance en temps utile de l’expropriation et de négocier le prix ou de demander la réalisation des clôtures.

Elle allègue un préjudice de perte de valeur de son bien du fait de la réalisation des travaux par le Département du Gard et la nécessité de reconstruire le mur de clôture ainsi que la haie végétale, alors que les vendeurs avaient perçu des indemnités à cette fin ; qu’elle a dû diminuer son prix de vente de 50.000 euros du fait du rapprochement de la voie publique ; qu’elle subit enfin un préjudice moral.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 10 novembre 2025, M. [R] [I] et Mme [J] [B] épouse [I] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1240, 1626 et 2224 et suivants du code civil, de :

In limine litis,

JUGER l’action judiciaire de Mme [L] [F] prescrite à leur égard et irrecevable,

A titre principal,

DÉBOUTER Mme [L] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à leur encontre

En tout état de cause, CONDAMNER la requérante à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Les époux [I] soutiennent la prescription de l’action engagée par Mme [L] [F] plus de 10 ans après la conclusion de la vente.

Ils relèvent ensuite que les parcelles AB [Cadastre 9] et [Cadastre 10], que Mme [L] [F] pensait concerner la vente selon ses déclarations, ne figurent nullement dans les actes authentiques qu’elle a signés ni sur les extraits du plan cadastral annexé qui indiquent très clairement l’étendue du bien acquis ; que de surcroît, les parcelles querellées sont délimitées par des clôtures ; qu’ils ne sont pas responsables des remises accordées par la requérante lors de la vente de ses biens, s’agissant d’une stratégie commerciale qui relève de ses choix.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 17 décembre 2025, la SCP [D] [M], [Y] [E], [N] [Z] demande au tribunal de :

Débouter Mme [L] [F] de toutes les demandes fins et conclusions présentées à son encontre,

Ecarter l’exécution provisoire,

Condamner la requérante à lui payer la somme de 4 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La notaire rappelle qu’elle n’est pas tenue de visiter les lieux ; que les droits de Mme [L] [F] sont parfaitement désignés dans les actes authentiques dressés, qui ne font nullement mention des parcelles en litige ; qu’elle a en outre signé les extraits du plan cadastral, annexés à ces actes de vente, apposant son paraphe sur les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 8], voisines de la [Cadastre 9], laquelle était indiquée par une flèche, cadrant bien les limites des seules parcelles acquises ; que l’origine de la propriété des parcelles vendues figure dans les actes authentiques.

Elle critique l’attestation fournie par la requérante des consorts [C] – [X] faisant état d’une remise de prix de vente de 5.000 euros sans présenter les conditions de recevabilité de la preuve testimoniale. Elle souligne que l’expertise annoncée par la requérante n’a jamais été communiquée ; que le constat d’huissier produit par les vendeurs contredit ses allégations en montrant que les limites de la propriété sont parfaitement clôturées ; que non seulement elle ne justifie nullement des préjudices invoqués, mais qu’en plus elle a réalisé une plus-value conséquente lors de la vente du bien.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

Par message RPVA du 11 septembre 2025, la juge de la mise en état a signalé à maître [HY], intervenant dans les intérêts des époux [I], qu’il soulevait la prescription, fin de non-recevoir relevant de sa compétence, et l’a invité à déposer des conclusions d’incident, quitte à ce que celui-ci soit joint au fond.

La clôture est intervenue le 18 novembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état du 6 novembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 1er décembre 2025, où elle a été renvoyée à celle du 2 février 2026 pour être plaidée, avec révocation de l’ordonnance de clôture et clôture des débats au 19 janvier 2025. La décision mise en délibéré au 8 avril 2026.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état a compétence exclusive pour statuer sur les exceptions de nullité et fins de non-recevoir, et les parties ne sont plus recevables à les soulever devant la juridiction statuant au fond.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les vendeurs sera donc déclarée irrecevable, étant souligné que la juge de la mise en état avait attiré l’attention des défendeurs sur la nécessité de déposer des conclusions d’incident.

Sur la responsabilité de la notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui. Le devoir de conseil, devoir général d’information, l’oblige ainsi, d’une part, à assurer la validité des actes qu’il reçoit et, d’autre part, à veiller sur leur efficacité.

Le notaire répond de la faute commise sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en raison de ses manquements à l’égard de ses obligations d’origine statuaire ou légale.

C’est à l’aune des éléments constitutifs de la responsabilité délictuelle que doivent être examinées les prétentions à son encontre. Quelle que soit la faute qui lui est reprochée, la mise en œuvre de sa responsabilité obéit à un même régime, supposant la triple existence d’une faute de l’officier public, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Ce régime diffère du droit commun en ce qu’il met à la charge du notaire la preuve de ce qu’il a valablement accompli sa mission.

En l’espèce, l’acte de vente du 29 mars 2013 stipule sans ambiguïté qu’il concerne la parcelle cadastrée section AP n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 6]. De même, celui du 2 mai 2013 ne donne lieu à aucune confusion quant à son objet, à savoir les parcelles figurant au cadastre section AP n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8].

Les plans cadastraux, annexés aux actes de ventes des 29 mars et 2 mai 2013, signés par l’acquéreur, font très clairement apparaître la consistance du bien en vente. Les parcelles sont parfaitement délimitées et l’on voit nettement la démarcation entre les parcelles [Cadastre 1] -584, comprises dans la vente, et les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 10], qui jouxtent le muret attenant à la route départementale, et qui ne sont pas comprises dans l’acte. Ainsi, en signant ce document, Mme [L] [F] ne pouvait que s’apercevoir que les parcelles dont elle faisait l’acquisition n’allait pas jusqu’à la limite qui constituait alors le bord de la route départementale. Le fait même d’avoir invité l’acquéreur à signer un plan cadastral, qui n’est ni obligatoire ni systématique dans les ventes immobilières, tend à montrer que son attention a été attirée sur la délimitation du bien acquis.

La requérante est d’autant mal fondée à soutenir l’impression d’avoir acheté un tènement global, que l’acquisition de son ensemble immobilier s’est faite en deux temps, auprès de deux vendeurs, qui lui ont fait signer deux plans cadastraux, et alors que les parcelles de M. [R] [I] étaient séparées par celle de Mme [J] [B], et se situaient pour certaines de l’autre côté de la route départementale.

Par ailleurs, contrairement aux allégations de la requérante, l’origine de la propriété des parcelles vendues figure bien aux actes dressés par la notaire. Il ne saurait être reproché à cette dernière de ne pas reprendre l’historique de parcelles non comprises dans la vente ; l’officier ministériel n’est pas tenu d’expliquer à l’acquéreur pourquoi il n’achète pas des parcelles non comprises dans l’acte dressé, et qu’un plan cadastral signé met en évidence.

Le fait que les vendeurs aient déclaré dans les actes de vente « qu’il n’existe à ce jour aucune action en rescision, résolution, réquisition ou expropriation ni de litige en cours pouvant porter atteinte au droit de disposer » ne constitue ni un mensonge de leur part, ni une erreur de la notaire, l’expropriation, selon les dires de la requérante ayant eu lieu 6 ans auparavant et ne concernant pas les biens vendus.

Il appert ainsi que la notaire démontre avoir rempli ses obligations d’information, rappel fait qu’il ne lui appartient effectivement pas de se rendre sur le terrain pour en apprécier les caractéristiques.

Sur le dol des vendeurs

Selon l’article 1112-1 du code civil, la partie qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

En application de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres, mensonges, ou dissimulation intentionnelle d’une information qu’il sait déterminante. Le dol doit porter sur un élément effectivement déterminant du consentement.

Aux termes de l’article 1626 du même code, « Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ».

La victime d’un dol qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat peut obtenir la réparation du préjudice correspondant uniquement à la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

La charge de la preuve du dol, de son incidence sur les conditions contractuelles, et de la perte de chance pèse sur l’acquéreur.

En l’espèce, le moyen tiré d’une réticence dolosive des vendeurs quant à la délimitation réelle du bien vendu ne repose, au regard des pièces versées aux débats et notamment des plans cadastraux signés, que sur les allégations de Mme [L] [F].

Il en va de même du silence gardé sur les indemnisations qu’auraient perçues les vendeurs. Sur ce point d’ailleurs la requérante ne produit aucun élément alors même que Mme [ZT] atteste que celle-ci « a payé la notaire pour obtenir les 2 actes signés entre la DDE et M. [I] et Mme [WD] en 2007 », d’après lesquels ils ont « été dédommagés pour refaire un mur au bon emplacement », et alors même que « d’après la DDE, le bornage qui aurait pu alerter Mme [F] a été enlevé ». Il ne saurait en outre être considéré comme une manœuvre frauduleuse le seul fait de ne pas construire de clôtures alors que les travaux d’élargissement de la route départementale n’avaient pas commencé.

La réticence dolosive alléguée n’est même pas appuyée par une éventuelle surévaluation du prix d’achat des parcelles, Mme [L] [F] ayant revendu 394.000 euros un bien acheté 220.000 euros 9 ans plus tôt, sans justifier d’amélioration apportée.

En conséquence, Mme [L] [F] ne démontre ni réticence ni manœuvres dolosives des vendeurs en lien avec un préjudice établi. Elle sera déboutée de ses demandes indemnitaires.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [L] [F] qui succombe à l’instance en supportera les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner Mme [L] [F] à payer aux époux [I] et à la notaire au titre des frais irrépétibles la somme de 1.500 € chacun.

Mme [L] [F] qui perd le procès sera débouté de sa demande à ce titre.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision qui est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de M. [R] [I] et Mme [J] [B] épouse [I] ;

DEBOUTE Mme [L] [F] de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE Mme [L] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [L] [F] à payer à M. [R] [I] et Mme [J] [B] épouse [I] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] [F] à payer à la SCP [D] [S], [Y] [E], [N] [Z] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [L] [F] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente, et par Aurélie VIALLE, Greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT