COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 10/03/2026

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 26/38

N° RG 23/00011

N° Portalis DB2O-W-B7H-CSTF

DEMANDEUR :

S.A.R.L. JES 73

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Francois-xavier CHAPUIS, de la SCP ARMAND-CHAT & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY

DÉFENDEURS :

S.A.S. CIS IMMOBILIER

immatriculée au RCS de CHAMBERY sous le n° 405 408 394, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Anne-lise BARBIER, de la SAS SR CONSEIL, avocate au barreau de CHAMBERY substituée par M^e GOURMAND, avocat au barreau de CHAMBERY

Madame [M] [V] épouse [E]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Stéphane MILLIAND, de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat au barreau d’ALBERTVILLE substitué par M^e Sarah PEREIRA, avocate au barreau d’ALBERTVILLE.

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : […]

assisté lors des débats et du prononcé de […], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 09 Janvier 2026

Délibéré annoncé au : 10 Mars 2026

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e CHAPUIS, M^e BARBIER et M^e MILLIAND

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [M] [V] épouse [E] est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 4], à [Localité 4].

Par acte sous seing-privé du 6 septembre 2018, elle a confié la gestion locative de son bien à la société Cis Immobilier.

Par 5 actes sous seing-privé, la société Cis Immobilier a donné à bail le local commercial précité à la société Jes 73 pour les périodes du 1er juillet au 20 septembre 2020, 1er décembre 2020 au 30 avril 2021, 1er juillet au 30 septembre 2021, 1er décembre 2021 au 30 avril 2022 et 1er juillet au 30 septembre 2022.

Par courrier du 16 septembre 2022, la société Cis Immobilier a demandé à la société Jes 73 de restituer le local commercial.

Par acte extrajudiciaire du 3 novembre 2022, Mme [M] [V] épouse [E] a fait délivrer à la société Jes 73 une sommation de quitter les lieux sous huitaine.

Par acte du 20 décembre 2022, la société Jes 73 a fait assigner Mme [M] [V] épouse [E] devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir juger qu’il existe un bail commercial entre elles. Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 23/00011.

Par acte du 05 mai 2023, Mme [M] [V] épouse [E] a appelé en cause la société Cis Immobilier aux fins notamment de la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 23/00612.

Les affaires enrôlées sous les n° RG 23/00011 et RG 23/00612 ont été jointes par avis de jonction du 29 juin 2023 sous le seul n°RG 23/00011.

La clôture a été fixée le 19 juin 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été appelée à l’audience du 9 janvier 2026 et a été mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 janvier 2025, la société Jes 73 demande au tribunal de :

— juger qu’il existe un bail commercial entre elle et Mme [M] [V] épouse [E],

— juger que le bail commercial a pris effet à compter du maintien en possession des lieux, soit à compter du 20 octobre 2020 pour se terminer 9 années plus tard,

— juger que, conformément au bail dérogatoire initial, le loyer sera fixé à la somme de 1 716 euros hors taxes pour 3 mois, soit 572 euros par mois,

— juger que, sauf accord des parties, le loyer sera versé mensuellement,

— juger nul et de nul effet le congé délivré le 16 septembre 2022,

— si le congé devait ne pas être jugé nul, condamner Mme [M] [V] épouse [E] à lui payer une indemnité d’éviction et désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission d’en fixer le montant,

— lui donner acte qu’elle s’en rapporte à justice quant à l’action récursoire de Mme [M] [V] épouse [E] à l’encontre de la société Cis Immobilier,

— condamner Mme [M] [V] épouse [E], ou qui mieux le devra, à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société Jes 73 fait valoir, sur le fondement des articles L. 145-1 à L. 145-5 du Code de commerce que depuis le 1er juillet 2020 elle a conclu 5 baux dérogatoires au statut des baux commerciaux, qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, qu’au terme de chaque bail dérogatoire aucun état des lieux de sortie n’a été effectué, la caution n’a pas été restituée et les provisions sur charges n’ont pas été régularisées, qu’entre les différents baux dérogatoires elle a conservé les clefs, le matériel est resté dans le local commercial et elle a continué à exploiter son fonds de restauration rapide à l’exception des mois de juin, octobre et novembre ce qui est démontré par l’acquittement d’une facture d’électricité au mois de novembre 2021, le règlement d’une cotisation annuelle d’assurance et l’intervention de plusieurs entreprises, qu’elle est donc resté dans le local commercial plus d’un mois après le terme du 1er bail dérogatoire fixé au 20 septembre 2020, que Mme [M] [E] et la société Cis Immobilier qui en avaient connaissance ne se sont jamais opposées à l’exception d’un courrier adressé le 16 septembre 2022 et qu’en conséquence elle bénéficie d’un bail commercial à compter du 20 octobre 2020 d’une durée de 9 années.

La société demanderesse explique que Mme [M] [E] a commis une fraude en demandant la conclusion systématique et successive de baux dérogatoires malgré ses demandes de bénéficier du statut des baux commerciaux et que l’application du statut des baux commerciaux implique la nullité du congé délivré.

La société Jes 73 expose que les préjudices invoqués par Mme [M] [V] épouse [E] ne sont pas justifiés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 août 2024, Mme [M] [V] épouse [E] demande au tribunal de :

▸ à titre principal,

— débouter la société Jes 73 de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société Jes 73 à lui payer la somme de 8.000 euros de dommages et intérêts en réparation de l’impossibilité pour elle de vendre son bien immobilier libre de toute location pendant toute la durée de la procédure,

▸ à titre subsidiaire :

— juger que la société Cis Immobilier devra la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner la société Cis Immobilier à lui payer la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts pour l’impossibilité de disposer de son bien libre de toute location jusqu’au 20 octobre 2029,

— condamner la société Cis Immobilier à lui payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts pour l’absence de règlement des loyers reçus du locataire en 2022,

— dire que les préjudices seront chiffrés et liquidés ultérieurement à la délivrance du congé, lui permettant de récupérer la libre disposition et jouissance de son bien,

▸ condamner en tout état de cause la société Jes 73 ou la société Cis Immobilier à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour conclure au rejet des demandes de la société Jes 73, Mme [M] [V] épouse [E] adopte les mêmes moyens que ceux développés par la société Cis Immobilier et repris ci-dessous.

A titre subsidiaire, Mme [M] [V] épouse [E] indique sur le fondement des articles 1991 et 1992 du Code civil qu’elle avait confié à la société Cis Immobilier la gestion de la location de son local commercial en location saisonnière, que la faute de la société Cis Immobilier serait caractérisée par la requalification des baux dérogatoires en bail commercial et que dans cette hypothèse elle subirait un préjudice lié à l’impossibilité de disposer de son bien jusqu’en 2029 dont elle chiffre la réparation à 20.000 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 avril 2025, la société Cis Immobilier demande au tribunal de :

— débouter la société Jes 73 de ses demandes,

— débouter Mme [M] [V] épouse [E] de ses demandes formulées à son encontre,

— rejeter l’exécution provisoire de droit,

— condamner Mme [M] [V] épouse [E] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour conclure au rejet des demandes de la société Jes 73, la société Cis Immobilier fait valoir sur le fondement de l’article L. 145-5 du Code de commerce que les baux dérogatoires conclus présentent un caractère saisonnier, que l’absence de restitution formelle des clés du local ou de réalisation d’un état des lieux de sortie ne saurait justifier la requalification des baux en bail commercial, que les baux dérogatoires stipulent expressément la renonciation au statut des baux commerciaux, que la société Jes 73 avait l’obligation contractuelle de remettre les clés du local spontanément ce qu’elle n’a pas fait et ne lui permet pas de se prévaloir d’une tolérance et que la société Jes 73 ne démontre pas avoir poursuivi son activité à l’expiration des baux saisonniers et s’être effectivement maintenue dans le local commercial.

Pour conclure au rejet des demandes de Mme [M] [V] épouse [E] à son encontre, la société Cis Immobilier explique qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de ses missions et que la bailleresse ne justifie pas de la réalité des préjudices qu’elle invoque.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens il sera renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. La qualification des baux dérogatoires

L’article L. 145-5 du Code de commerce dispose que “Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier. Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire”.

L’article 12 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que “Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée”.

La dénomination d’une convention ne suffit pas à la caractériser, les juges du fond sont tenus d’apprécier les éléments concrets de la cause (Cass. Civ. 3ème, 08/09/2016, n°15-17.955).

En l’espèce, la société Jes 73 produit les 5 baux (pièce n°2 demanderesse) qui ont été conclus avec Mme [M] [E] par l’intermédiaire de la société Cis Immobilier, mandataire.

Pour chaque bail, le titre est “BAIL DEROGATOIRE AU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX”, l’article L. 145-5 du Code de commerce est expressément visé et l’article 1.5 stipule qu’eu “égard au caractère dérogatoire du présent bail le PRENEUR reconnaît n’avoir droit, à son échéance, ni au renouvellement du présent bail, ni au paiement d’une indemnité d’éviction, ni à se maintenir dans les lieux moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation” et qu “le preneur restituera les clés et libérera les lieux à la date d’échéance sans qu’aucune demande préalable ne soit nécessaire” (pièce n°2 demanderesse). Dès lors, les parties sont incontestablement convenues de déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux.

Si la société Cis Immobilier fait état dans un mail de juillet 2022 d’un bail commercial, cette seule mention est insuffisante pour requalifier les baux dérogatoires en bail commercial dans la mesure où dans le même mail la société Cis Immobilier insiste sur le caractère saisonnier de l’occupation (pièce n°11 demanderesse). D’autant que les baux ont été conclus pour les périodes suivantes du 1er juillet au 20 septembre 2020, du 1er décembre 2020 au 30 avril 2021, du 1er juillet au 30 septembre 2021, du 1er décembre 2021 au 30 avril 2022 et du 1er juillet au 30 septembre 2022. La durée des baux est donc temporaire. Elle est de 3 mois pour la période estivale et de 5 mois pour la période hivernale ce qui est en adéquation avec les périodes d’afflux de touristes d’une station de sports d’hiver et d’été telle que [Localité 4] où est situé le local commercial en question. Le loyer est de 1.716 euros HT pour les locations du 1er juillet au 30 septembre et de 7.780 euros HT pour celles du 1er décembre au 30 avril. Le loyer n’est donc pas annuel et est adapté à l’activité économique que peut espérer avoir la société Jes 73 en fonction des saisons. Compte tenu de ces éléments, les baux dérogatoires liant la société Jes 73 à Mme [M] [E] ont un caractère saisonnier.

La société Cis Immobilier ne démontre pas qu’elle a récupéré les clés ou qu’elle a établi un état des lieux de sortie au terme de chaque bail. La société Jes 73 semble donc avoir conservé les clés du local commercial pendant les périodes intermédiaires, c’est à dire les périodes entre les baux conclus pour la période estivale et les baux conclus pour la période hivernale, et avoir continué à y entreposer son matériel. Ceci étant, eu égard au caractère saisonnier des baux dérogatoires, le seul fait de rester en possession du local commercial pendant les périodes intermédiaires ne permet pas en soi à la société Jes 73 de bénéficier du statut des baux commerciaux, les alinéas 2 et 3 de l’article L. 145-5 précité, relatives au maintien en possession à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance du bail, ne s’appliquant pas. De plus, ce maintien en possession résulte d’une tolérance du bailleur puisque la société Jes 73 avait l’obligation contractuelle de restituer les clés et libérer le local commercial à la date d’échéance (pièce n°2 demandeur). Il convient également de noter que le bailleur n’avait aucune possibilité réelle de donner à bail dérogatoire son local commercial pour les périodes intermédiaires qui correspondent aux périodes creuses où les stations de sport d’hiver et d’été ont une activité très résiduelle.

La société Jes 73 affirme que son maintien dans les lieux s’est accompagné d’une exploitation effective de son fonds de restauration. Pour justifier d’une exploitation continue du local commercial, la société Jes 73 produit les pièces suivantes :

— un calendrier de prélèvement d’une assurance multirisque professionnelle pour la période du 1er décembre 2019 au 30 novembre 2020 (pièce n°6 demanderesse). Or, la société Jes 73 a, en exécution du 1er bail dérogatoire, exploité le local commercial à compter du 1er juillet 2020 et n’a jamais fait état d’une prise de possession dès le 1er décembre 2019. L’assurance souscrite ne semble pas correspondre à l’activité exercée dans le local litigieux.

— une facture d’électricité pour la période du 15 septembre au 14 novembre 2021 (pièce n°7 demanderesse) mentionnant une consommation de 69 kWh calculée sur des index relevés. Cette consommation ne correspond pas à celle d’une activité de restauration pendant deux mois. Elle ne correspond même pas, étant particulièrement basse, à la période du 15 septembre au 30 septembre 2021 qui faisait l’objet d’un bail dérogatoire conclu entre la société Jes 73 et Mme [M] [V] épous [E].

— une facture établie le 28 septembre 2020 par la société Grolia Verre relative à la fourniture et la pose d’une tôle pliée en aluminium (pièce n°8 demanderesse). Cette facture ne mentionne pas à quelle date la prestation a été réalisée. Il apparaît même de la date d’édition de la facture que la prestation aurait été réalisée pendant une période objet d’un bail dérogatoire.

— une facture établie le 17 novembre 2020 par la société Tison Esteban relative à des travaux d’électricité (pièce n°9 de la demanderesse) mentionnant une prestation en juillet soit pendant une période objet d’un bail dérogatoire.

— une facture établie le 11 décembre 2020 par la société Tatout Sébastien relative à des prestations de contrôle et d’essai des matériels de cuisine (pièce n°10 demanderesse) mentionnant une intervention le 25 novembre 2020. Si ces prestations ont été réalisées en dehors des périodes objets de baux dérogatoires, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit de prestations réalisées quelques jours avant le début de la saison hivernale.

— un relevé des consommations d’électricité (pièce n°13 demanderesse) établi par la société demanderesse qui n’a donc aucune valeur probante et qui ne permet pas de savoir si les consommations correspondent au local litigieux.

Ces pièces ne permettent pas de démontrer que la société Jes 73 aurait exercé son activité de restauration toute l’année, à tout le moins en dehors des périodes prévues par les baux. La société Jes 73 aurait pu assez facilement justifier d’une exploitation continue en communiquant les chiffres d’affaires réalisés mensuellement, les factures d’électricité mensuelles, des procès-verbaux établis par un commissaire de justice constatant l’ouverture du fonds de restauration pendant les périodes intermédiaires ou par des attestations ce qu’elle ne fait pas. Dès lors, la société Jes 73 a une activité économique saisonnière en adéquation avec les baux dérogatoires qu’elle a conclus avec Mme [M] [V] épouse [E], ce qui exclut toute fraude de cette dernière. La dérogation au statut des baux commerciaux est justifiée par la situation du local commercial qui est située au sein d’une station de sports d’hiver et d’été et dont l’exploitation est inévitablement saisonnière faute de démonstration du contraire.

En conséquence, la société Jes 73 sera déboutée de sa demande de juger qu’il existe un bail commercial entre elle et Mme [M] [V] épouse [E] et de ses demandes subséquentes.

II. La demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

En l’espèce, Mme [M] [V] épouse [E] invoque que la présente procédure, engagée par la société Jes 73, lui est préjudiciable. Pour autant, elle ne démontre pas la faute qui aurait été commise par la société Jes 73 ou que la présente procédure aurait un caractère abusif.

Au surplus, elle demande la réparation d’un préjudice qu’elle ne démontre pas se contentant de simples allégations. Il sera noté que la société Jes 73 a proposé à Mme [M] [V] épouse [E] d’acheter le local commercial pour un prix de 200 000 euros (pièce n°16 demanderesse). Mme [M] [V] épouse [E] ne démontre pas que cette proposition ne correspondrait pas au prix du marché.

En conséquence, Mme [M] [V] épouse [E] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de l’impossibilité pour elle de vendre son bien immobilier libre de toute location pendant toute la durée de la procédure.

III. Les demandes accessoires

• L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1, alinéa 1er, du Code de procédure civile, “le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.”

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

• Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La société Jes 73, partie succombante, sera condamnée à supporter les entiers dépens de la présente instance.

• Les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société Jes 73, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Mme [M] [V] épouse [E] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas condamner Mme [M] [V] épouse [E] à payer à la société Cis Immobilier une somme au titre des frais irrépétibles. Cette dernière sera donc déboutée de sa demande. La société Jes 73 sera également déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire d’Albertville, statuant publiquement après débats publics, par jugement contradictoire, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la société Jes 73 de ses demandes de juger qu’il existe un bail commercial entre elle et Mme [M] [V] épouse [E], juger que le bail commercial a pris effet à compter du maintien en possession des lieux, soit à compter du 20 octobre 2020 pour se terminer 9 années plus tard, juger que, conformément au bail dérogatoire initial, le loyer sera fixé à la somme de 1 716 euros hors taxes pour 3 mois, soit 572 euros par mois, juger que, sauf accord des parties, le loyer sera versé mensuellement, juger nul et de nul effet le congé délivré le 16 septembre 2022 et condamner Mme [M] [V] épouse [E] à lui payer une indemnité d’éviction et désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission d’en fixer le montant,

DIT en conséquence n’y avoir lieu à statuer sur les demandes subsidiaires de Mme [M] [V] épouse [E] dirigées à l’encontre de la société Cis Immobilier,

DÉBOUTE Mme [M] [V] épouse [E] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la société Jes 73 au paiement des entiers dépens,

CONDAMNE la société Jes 73 à payer à Mme [M] [V] épouse [E] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

DÉBOUTE la société Cis Immobilier et la société Jes 73 de leur demande au titre des frais irrépétibles,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé, le 10 mars 2026, la minute étant signée par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière

La Greffière Le Président