COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N° RG 24/03213 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J47L

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

DEMANDERESSES :

Madame [K], [J] [Y] épouse [B]

née le 24 Août 1956 à [Localité 1] (41)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Peggy RAYNE, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

Madame [E], [K] [B] épouse [S]

née le 08 Février 1989 à [Localité 3] (43)

[Adresse 2]

[Adresse 2] [Localité 4] (Emirats Arabes Unis)

représentée par M^e Peggy RAYNE, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

Madame [W], [X] [B]

née le 05 Juin 1991 à [Localité 5] (17)

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Peggy RAYNE, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. LES BAUMES prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS AVIGNON n° 847.895.927

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Nicolas HEQUET, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Isabelle DUMAS, Vice-Présidente, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Assesseur : Madame Corine THEVENOT, Magistrate à Titre Temporaire, Juge rapporteur

Madame Isabelle DUMAS, et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 26 Février 2026

Greffier lors des débats: Philippe AGOSTI

Greffier lors du délibéré: Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Isabelle DUMAS, Vice-Présidente et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

EXPOSE DES FAITS :

Monsieur [R] [B] et Madame [K] [Y] épouse [B] ont fait l’acquisition d’une maison d’habitation à [Adresse 5] cadastrée section BR numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] selon acte du 30 avril 2013.

La parcelle des époux [B] jouxte la parcelle cadastrée section BR numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sur la même commune, propriété de la SARL Les Baumes.

La SARL les Baumes obtenait un permis de construire le 20 juillet 2019 portant sur l’édification d’une maison, d’un garage et d’une piscine et affichait la déclaration d’ouverture de chantier faite le 25 mai 2021.

Estimant au vu du permis de construire que l’immeuble aurait un impact important sur sa vie quotidienne ,M. [B] se rapprochait en juillet 2021 de la SARL Les Baumes pour chercher une solution amiable.

La construction édifiée en vue de la location se poursuivait et les époux [B] saisissaient le juge des référés du tribunal judiciaire d’Avignon qui les déboutait de leur demande d’expertise par ordonnance du 13 décembre 2021.

Par arrêt du 4 juillet 2022, la cour d’ appel de Nîmes réformait la décision et ordonnait une expertise confiée à M. [G] avec pour mission de :

— convoquer les parties et tous sachants, sur les lieux : à [Adresse 6], parcelles cadastrées BR n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 1] et [Cadastre 2], de recueillir leurs dires et explications,

— dresser un bordereau des documents communiquées et étudier et analyser ceux en rapport avec l’objet du litige,

— décrire les travaux de construction entrepris sur les parcelles cadastrées BR n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4],

— dire, au regard de l’état des constructions et de la configuration des lieux, si la construction entreprise engendre des préjudices pour les époux [B] en termes de perte d’intimité, de préjudice esthétique, de perte de vue, de panorama, d’ensoleillement, de luminosité, de perte de valeur vénale, de toutes nuisances,

— le cas échéant, décrire et chiffrer lesdits préjudices,

— donner son avis sur les moyens ou/et les travaux constructifs

— donner tous éléments permettant à une juridiction de se prononcer.

L’expert M. [G] confiait à Mme [V] en qualité de sachant la mission de :

— Evaluer la valeur du bien des époux [B] avant les travaux réalisés sur le fond voisin

— Evaluer la valeur depuis la réalisation des travaux avec les vues sur le fond des époux [B]

— Evaluer la perte d’intimité et le préjudice esthétique.

Monsieur [B] est décédé en cours d’expertise, soit en décembre 2023, la procédure continuant au nom des héritiers, Madame [K] [B], usufruitière, Madame [E] [B] et Madame [W] [B] nues-propriétaires -appelées ci-après les consorts [B].

L’expert déposait son rapport le 16 janvier 2024.

Une tentative de conciliation échouait en septembre 2024.

Par acte du 25 novembre 2024, les consorts [B] assignaient la SARL LES BAUMES devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins de :

Au titre des troubles anormaux du voisinage :

— Condamner la SARL LES BAUMES à solliciter une autorisation d’urbanisme auprès de la Mairie de [Localité 2] afin de réaliser des travaux décrits, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours suivants la signification du jugement à venir;

— Condamner la SARL LES BAUMES à communiquer aux Consorts [B] copie de la demande d’autorisation d’urbanisme déposée auprès de la Mairie de [Localité 2], sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours suivants la signification du jugement à venir;

— Condamner la SARL LES BAUMES à communiquer l’arrêté du Maire de la Commune de [Localité 2] statuant sur la demande d’urbanisme aux Consorts [B], sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 5 jours suivants l’arrêté du Maire;

— Juger que ces astreintes se cumuleront;

— Si la SARL LES BAUMES obtenait l’autorisation d’urbanisme, condamner la SARL LES BAUMES à édifier en façade Sud, sur la terrasse en R+1, un mur en pierre tout le long de la terrasse d’une hauteur de 1,90 m par rapport au niveau du sol, dans un délai de 21 jours suivants l’arrêté du Maire de la Commune, sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé ce délai, les travaux devant être achevés dans ce délai de 21 jours afin que l’astreinte ne coure pas;

— Condamner la SARL LES BAUMES à planter le long de la partie où se situe la terrasse en R+ 1, en façade Sud, 6 cyprès d’une hauteur de 6 m, espacés de moins de 1 m les uns des autres, et à au moins 2 mètres de distance du mur qui sépare les propriétés [B] et SARL LES BAUMES, sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé le délai de 15jours suivants la signification de la décision à venir;

— Condamner la SARL LES BAUMES à édifier en façade Est, sur la terrasse en R+ 1, un mur en pierre sur les 2/3 de la terrasse en partant du côté le plus proche de la propriété [B] d’une hauteur de 1,90 m par rapport au niveau du sol, dans un délai de 21 jours suivants l’arrêté du Maire de la Commune, sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé ce délai, les travaux devant être achevés dans ce délai de 21 jours afin que l’astreinte ne coure pas;

— Condamner la SARL LES BAUMES à planter 3 cyprès dans le prolongement de la façade Sud et de la façade Est d’une hauteur de 6 m, espacés de moins de 1 m les uns des autres, et à au moins 2 mètres de distance du mur qui sépare les propriétés [B] et SARL LES BAUMES, outre un bosquet de bambous, sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivants la signification de la décision à venir;

— Juger que ces astreintes se cumuleront;

— Juger que les obligations liées au maintien des édifications (murs) et plantations (arbres et plantations à une hauteur minimale de 6 m) sont des obligations propter rem et faire défense à tout propriétaire de l’immeuble cadastré Section BR [Cadastre 3] et [Cadastre 4] de démolir les deux murs édifiés à une hauteur de 1,90 in, d’arracher et d’abaisser la hauteur des 9 arbres et du bosquet de bambous à une hauteur inférieure à 6m;

— Condamner la SARL LES BAUMES en indemnisation du préjudice esthétique subi à verser à Madame [K] [Y] Veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [W] [B] la somme de 5.812,50 euros (arrêtée en novembre 2024), à parfaire à raison de 187,50 euros par mois à compter de décembre 2024 jusqu’à l’achèvement des travaux, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— Condamner la SARL LES BAUMES en indemnisation du préjudice de perte d’intimité à verser à Madame [K] [Y] Veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [W] [B] la somme de 15.500 euros (arrêté en novembre 2024), à parfaire à raison de 500 euros par mois à compter de décembre 2024 jusqu’à l’achèvement des travaux, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

Au visa l’article 1240 du code civil;

— Condamner la SARL LES BAUMES à verser à Madame [K] [Y] Veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [W] [B] la somme de 5.000 euros en indemnisation du préjudice moral et des peines et tracas subis du fait de la résistance abusive de la SARL LES BAUMES, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

Au visa des articles 695 et suivants et 700 du code de procédure civile :

— Condamner la SARL LES BAUMES à verser à Madame [K] [Y] Veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [W] [B] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance;

— Condamner la SARL LES BAUMES aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût de l’expertise judiciaire

— Assortir la décision de l’exécution provisoire.

Si la SARL LES BAUMES n’obtenait pas l’autorisation d’urbanisme :

— Condamner la SARL LES BAUMES à planter le long de la partie où se situe la terrasse en R+ 1, en façade Sud, 6 cyprès d’une hauteur de 6 m, espacés de moins de 1 m les uns des autres, et à au moins 2 mètres de distance du mur qui sépare les propriétés [B] et SARL LES BAUMES, sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivants la signification de la décision à venir;

— Condamner la SARL LES BAUMES à planter 3 cyprès dans le prolongement de la façade Sud et de la façade Est d’une hauteur de 6 m, espacés de moins de 1 m les uns des autres, et à au moins 2 mètres de distance du mur qui sépare les propriétés [B] et SARL LES BAUMES, outre un bosquet de bambous, sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivants la signification de la décision à venir;

— Juger que les obligations liées au maintien des édifications (murs) et plantations (arbres et plantations à une hauteur minimale de 6 m) sont des obligations propter rem et faire défense à tout propriétaire de l’immeuble cadastré Section BR [Cadastre 3] et [Cadastre 4] de démolir les deux murs édifiés à une hauteur de 1,90 m, d’arracher et d’abaisser la hauteur des 9 arbres et du bosquet de bambous à une hauteur inférieure à6m;

— Condamner la SARL LES BAUMES, à verser à Madame [K] [Y] Veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [W] [B] la somme de 124 500 € en indemnisation de la moins-value du bien soit la perte de valeur vénale augmentée des intérêts au taux légal depuis l’assignation

— Condamner la SARL LES BAUMES en indemnisation du préjudice esthétique subi à verser à Madame [K] [Y] Veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [W] [B] la somme de 5.812,50 euros (arrêtée en novembre 2024), à parfaire à raison de 187,50 euros par mois à compter de décembre 2024 jusqu’à la décision à venir, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— Condamner la SARL LES BAUMES en indemnisation du préjudice de perte d’intimité à verser à Madame [K] [Y] Veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [W] [B] la somme de 15.500 euros (arrêtée en novembre 2024), à parfaire à raison de 500 euros par mois à compter de décembre 2024 jusqu’à la décision à venir, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

Au visa de l’article 1240 du code civil :

— Condamner la SARL LES BAUMES à verser à Madame [K] [Y] Veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [W] [B] la somme de 5.000 euros en indemnisation du préjudice moral et des peines et tracas subis du fait de la résistance abusive de la SARL LES BAUMES, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

Au visa des articles 695 et suivants et 700 du Code de procédure civile :

— Condamner la SARL LES BAUMES à verser à Madame [K] [Y] Veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [W] [B] la somme de 5000 euros en application de l’article 700 CPC au titre des frais irrépétibles de première instance;

— Condamner la SARL LES BAUMES aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût de l’expertise judiciaire

— Assortir la décision de l’exécution provisoire.

Par leurs dernières conclusions du 5 octobre 2025, les consorts [B] maintiennent les demandes et y ajoutant demandent, si l’autorisation d’urbanisme n’était pas obtenue, de :

— Condamner la SARL LES BAUMES à conserver les brise-vues métalliques actuellement en place côté Sud et Est de la terrasse et à les rendre fixes sans possibilité d’ouverture et d’enlèvement sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivants la signification de la décision à venir ;

— Afin de le vérifier, Condamner la SARL LES BAUMES à faire dresser à ses frais procès-verbal de constat par Commissaire de justice lequel devra vérifier et attester que les modifications nécessaires pour empêcher l’ouverture des panneaux pas scellement auront bien été réalisées et à communiquer ledit procès-verbal de constat aux Consorts [B] dans un délai de 15 jours suivants la signification de la décision à venir

— Juger que les obligations liées au maintien de brise-vues métalliques et fixes côté Sud et Est de la terrasse et plantations (arbres et plantations à une hauteur minimale de 6 m) sont des obligations propter rem et faire défense à tout propriétaire de l’immeuble cadastré Section BR [Cadastre 3] et [Cadastre 4] de supprimer les brises-vues tels qu’installées ou de les abaisser et de les rendre amovibles et ouvrants, d’arracher et d’abaisser la hauteur des 9 arbres et du bosquet de bambous à une hauteur inférieure à 6 m ;

— Condamner la SARL LES BAUMES à verser à Madame [K] [Y] Veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [W] [B] la somme de 124.500 euros en indemnisation de la moins-value du bien, soit la perte de valeur vénale augmentée des intérêts au taux légal depuis l’assignation ;

— Condamner la SARL LES BAUMES en indemnisation du préjudice esthétique subi à verser à Madame [K] [Y] Veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [W] [B] la somme de 7.875 euros (arrêtée en octobre 2025), à parfaire à raison de 187,50 euros par mois à compter de novembre 2025 jusqu’à la décision à venir, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamner la SARL LES BAUMES en indemnisation du préjudice de perte d’intimité à verser à Madame [K] [Y] Veuve [B], Madame [E] [B] et Madame [W] [B] la somme de 21.000 euros (arrêté en octobre 2025), à parfaire à raison de 500 euros par mois à compter de novembre 2025 jusqu’à la décision à venir, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Les consorts [B] expliquent que l’expert a retenu l’existence de vue directe sur leur jardin et leur piscine diminuant leur intimité et la valeur de la maison.

Ils rappellent que le respect de l’autorisation de construire est sans effet sur le droit des tiers.

Ils indiquent qu’ils se fondent sur le trouble anormal de voisinage.

Ils considèrent que tant les rapports d’expertise que les constats et attestations produits démontrent ce trouble anormal et que les experts sont restés parfaitement dans leur mission.

Ils ne se satisfont pas des mesures provisoires prises par la SARL LES BAUMES (brises vues, plantations).

Ils arguent d’une perte de valeur vénale de l’immeuble, d’un préjudice esthétique et d’une perte d’intimité. Ils estiment que cette perte de valeur vénale n’exclut pas un trouble de jouissance.

Ils rappellent que l’expert a considéré que la seule façon de réparer définitivement la vue depuis la terrasse était de la clore par un muret.

Ils soutiennent que seules des condamnations sous astreintes permettront une exécution réelle.

A titre subsidiaire si la SARL LES BAUMES n’obtenait pas l’autorisation administrative, ils demandent la plantation de divers végétaux côté Est et Sud et à rendre fixes les brise-vue métalliques, le tout sous astreinte, avec vérification après réalisation de cette obligation propter rem.

Ils pensent que la base de calcul de Mme [V] est pertinente, le taux de 15% d’abattement étant conforme à la jurisprudence et la somme de 124 560€ proposée à titre de perte de valeur vénale leur parait cohérente. Ils ajoutent que Mme [V] a retenu avec raison la coexistence d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice esthétique, s’agissant de deux postes différents.

Ils soulignent que ces préjudices perdureront jusqu’à la réalisation des travaux et devront être chiffrés à hauteur de 187,50 € par mois pour le préjudice esthétique et à 500 € par mois pour le préjudice de jouissance. Et si la SARL LES BAUMES obtenait l’autorisation d’effectuer les travaux, leur préjudice devrait courir jusqu’à l’achèvement des travaux jusqu’à la décision à intervenir.

Ils considèrent que la SARL LES BAUMES a résisté abusivement à leur demande en s’opposant à toute solution amiable et à toute conciliation, préférant un silence persistant lié sans doute à son intention de vendre et ils sollicitent la somme de 5 000 € à ce titre.

Par ses dernières conclusions en date du19 novembre 2025, la SARL LES BAUMES demande au tribunal de :

A titre principal :

— rejeter les demandes des consorts [B] en l’absence de troubles anormaux du voisinage.

En conséquence,

— juger que les consorts [B] ne supportent pas de troubles anormaux de voisinage du chef de la construction de sa maison par la SARL LES BAUMES.

En tout état de cause,

— constater que la jouissance de la propriété des consorts [B] n’est pas atteinte dès lors que la maison édifiée par la SARL LES BAUMES a été achevée dans le courant de l’automne 2022 et que depuis le printemps 2023, elle a mis en place, outre les plantations qu’elle avait déjà réalisé sur son terrain, un brise-vue métallique au niveau de la terrasse couverte, de telle sorte que les consorts [B] ne peuvent se plaindre d’aucune perte d’intimité.

— constater encore que les consorts [B] ne peuvent se plaindre d’aucun préjudice esthétique, au regard de l’architecture traditionnel et de haute qualité de la maison, mais encore de sa situation, au Nord de la propriété des consorts [B] dont la maison n’offre aucune vue sur cette dernière

A titre subsidiaire,

— rejeter les demandes indemnitaires de toute natures formulées par les consorts [B]

— prendre acte de ce que la SARL LES BAUMES entend en tant que de besoin compléter, comme elle l’a déjà fait, les plantations réalisées sur son fond, dans le cadre de l’aménagement paysagé de sa propriété.

— écarter l’exécution provisoire de droit

En tout état de cause,

— dire que les consorts [B] supporteront seuls les frais de l’expertise judiciaire qu’ils sollicitent sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile

— condamner les consorts [B] aux entiers dépens de l’instance

— condamner les consorts [B] à payer à la SARL LES BAUMES une somme de 3.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

La SARL LES BAUMES expose qu’elle a obtenu le 20 juillet 2019 un permis de construire qui n’a fait l’objet d’aucun recours puis un permis de construire modificatif non contesté du 24 octobre 2022 portant sur des façades, et que si la cour d’appel de Nîmes a fait droit à la demande d’expertise des consorts [B], elle a souligné l’obtention du permis de construire et le respect des distances y compris en termes de vues.

Elle affirme avoir cherché des solutions amiables.

Elle conteste la validité du rapport d’expertise, en l’absence de prise en compte de brise-vue métalliques mis en place en 2023, et compte tenu de l’insuffisance du travail de Mme [V], l’évaluatrice.

Elle considère que les troubles anormaux de voisinages doivent tenir compte de la situation des propriétés des parties au regard de la réglementation d’urbanisme. Or il s’agit d’une zone urbanisée au droit d’un axe routier fréquenté, la propriété [B] n’a pas d’ouverture au Nord, il n’y a pas de perte d’ensoleillement, et l’immeuble a reçu l’agrément de l’architecte des bâtiments de France, de sorte qu’elle ne peut générer un préjudice esthétique. Elle précise qu’elle a installé des brise-vues sur la terrasse de style séchoir occultant la piscine [B].

Elle rappelle que le désagrément allégué doit excéder par son intensité sa durée ou sa gravité ce que tout occupant doit normalement supporter.

Elle critique le rapport d’expertise judiciaire pour n’avoir pas été actualisé après la pose de brise-vue et se fondant sur une mauvaise analyse des photographies.

Elle ajoute que l’évaluation financière faite par le sapiteur est fondée sur des critères non documentés, dépourvus de comparaison de marché pertinente et ne peut être retenue et que l’expert n’a pas suffisamment encadré les conclusions de son sapiteur.

Elle soutient que le sapiteur n’a pas pris de cotes, ne s’est pas rendu sur le terrain de la SARL LES BAUMES, n’a ni motivé ni justifié ses conclusions et n’a pas pris en compte les aménagements réalisés.

Elle estime que la seule perte de valeur vénale ne peut caractériser à elle seule un trouble anormal du voisinage. Elle considère que l’expert a jugé du caractère excessif du trouble ce qui relève de l’office du juge, a manqué de distance critique et n’a fait aucune mention du contexte urbain. Elle estime que la perte de valeur vénale se confond avec le préjudice esthétique et de jouissance et qu’il est en réalité demandé une double indemnisation et que le taux de 15% n’est pas explicité.

Elle considère le rapport d’expertise est obsolète dès lors qu’il ne tient pas compte de réalisations postérieures au 27 octobre 2022 et qu’il est partial. Elle souligne que techniquement les installations réalisées empêchent toute vue et estime que les rapports d’expertise n’ont donc aucune valeur probante.

Elle expose que la réalisation des travaux sollicités par les consorts [B] est lourde et excède ce que peut justifier un trouble anormal de voisinage alors que la pose des brise-vue a fait disparaitre le trouble et qu’en demandant à la fois la fermeture de la terrasse et des plantations, il est présenté deux demandes pour la même chose.

Elle critique les demandes indemnitaires des consorts [B] non justifiées pour le préjudice esthétique et de jouissance et explique que la diminution de valeur vénale disparait en cas de réalisation des travaux ayant pour vocation la disparition de toute vue.

Elle ajoute que les sommes demandées sont disproportionnées entre le trouble allégué et les travaux à exécuter et peuvent entraîner un enrichissement sans cause. La condamnation propter rem se trouve sans fondement légal et constituerait une création de servitude perpétuelle.

Elle sollicite d’écarter l’exécution provisoire de droit car la réalisation des travaux lui ferait courir un préjudice irréparable avec le dépôt d’une demande d’autorisation administrative, la commande et l’exécution de travaux sur un bien achevé dans des délais irréalistes et sans certitude quant à la surface financière des consorts [B].

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 novembre 2025 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 26 février 2026.

MOTIVATION

En préalable, il est constaté que des démarches amiables ont été entreprises par les demandeurs et qu’une tentative de conciliation n’a pas abouti. La demande est ainsi recevable.

Il est également précisé qu’en application des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Et, en vertu de l’article 768 de ce même code, le tribunal statue sur les seules prétentions énoncées au dispositif et examine uniquement les moyens invoqués dans la discussion.

Ainsi, il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « constater » ou « dire et juger », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

1°) SUR L’EXISTENCE DU TROUBLE ANORMAL DU VOISINAGE :

Il faut constater que la SARL LES BAUMES a construit un immeuble sur la parcelle jouxtant la maison des consorts [B] en vertu d’un permis de construire du 20 juillet 2019 et un permis modificatif du 24 octobre 2022 non contestés devant la juridiction administrative.

La SARL LES BAUMES soutient que la régularité du permis de construire et son respect mettrait à néant toute demande civile de réparation.

En réalité, c’est sur le fondement des troubles anormaux du voisinage que se fondent les consorts [B] ce qui est parfaitement possible, les permis de construire étant toujours délivrés sous réserve du droits des tiers.

Le trouble anormal de voisinage permet de sanctionner un dommage malgré le respect des distances légales ou des règles d’urbanisme.

En effet nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’article 544 du code civil dispose que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Il conviendra de rechercher si le trouble allégué existe, s’il présente un caractère anormal, et s’il a causé un préjudice.

Le trouble allégué doit être anormal par sa permanence, son importance ou sa gravité, il s’apprécie in concreto en tenant compte des différents paramètres liés à l’environnement et aux circonstances de temps et de lieu.

La cour d’appel de NIMES, par décision du 4 juillet 2022, a désigné M. [F] [G] comme expert avec pour mission de :

— convoquer les parties et tout sachant sur les lieux à [Adresse 6], parcelles cadastrées BR numéro [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 1] ,[Cadastre 2], de recueillir leurs dires et explications,

— dresser un bordereau des documents communiqués et étudier et analyser ceux en rapport avec l’objet du litige,

— décrire les travaux de construction entrepris sur les parcelles cadastrées BR numéro [Cadastre 3] et [Cadastre 4],

— dire au regard de l’état des constructions et de la configuration des lieux si la construction entreprise engendre des préjudices pour les époux [B] en termes de perte d’indemnité, de préjudice esthétique, de perte de vue, de panorama, d’ensoleillement, de perte de valeur, de toute nuisance,

— le cas échéant décrire et chiffrer lesdits préjudices,

— donner son avis sur les moyens ou / et les travaux constructifs propres à remédier aux préjudices,

— donner tous éléments permettant à une juridiction de se prononcer.

L’expert a confié à Mme [V] en qualité de sapiteur une mission d’évaluation qu’il a mentionnée dans son rapport déposé le 16 janvier 2024.

Ce rapport est vivement critiqué par la SARL LES BAUMES qui cependant n’en demande pas explicitement la nullité, pas plus qu’elle ne demande une nouvelle expertise.

Il n’est pourtant pas exact que l’expert ait refusé d’actualiser son rapport postérieurement aux travaux des brises vues.

Il faut noter que son rapport a été déposé le 16 janvier 2024 , alors que le permis correspondant aux brise-vue est du 27 février 2024, soit postérieurement au dépôt du rapport mais que l’expert a pu les voir. L’expert a répondu au dire de la SARL LES BAUMES concernant les brise-vue pour en conclure que la vue était moindre, mais non supprimée totalement ce dans l’immeuble déjà visité contradictoirement.

Il suffit de se reporter aux pages 20 et 21 du rapport d’expertise pour se convaincre de ce que l’expert a pris en compte les brise-vue : il précise que la hauteur de 160 cm est insuffisante pour annihiler toute vue sur le fond [B].

La SARL LES BAUMES considère également que le sapiteur évaluateur n’a pas donné ses éléments de fixation du préjudice alors qu’ils figurent en annexe de son rapport.

M. [G] a répondu aux remarques faites sur le rapport du sapiteur en confirmant l’analyse de celle-ci.(p 14)

La SARL LES BAUMES estime à tort que l’expert a outrepassé sa mission et « dit le droit ».

En réalité , il a strictement répondu aux missions données par la cour d’appel en décrivant les travaux réalisés et les préjudices existant dans le respect de ce qui lui était demandé.

Il ne s’est pas prononcé sur l’existence du trouble anormal du voisinage qui relève de la juridiction, mais sur ce qui lui a été demandé c’est-à-dire l’existence éventuelle de préjudice.

C’est ce qu’il a fait.

Il a respecté le principe du contradictoire et a respecté l’impartialité.

Le rapport d’expertise sera retenu.

Le tribunal a suffisamment d’éléments pour établir l’existence d’un trouble du voisinage.

Il ressort également des constats produits par les consorts [B] que propriétaires d’une maison d’habitation à [Localité 2], ils ont du fait de l’édification de l’immeuble de la SARL LES BAUMES, vu se créer une perte d’intimité de l’espace correspondant au devant de leur maison et surtout à leur piscine.

Ce que confirme l’expert.

En effet la terrasse mais aussi les fenêtres de cette même façade ont un accès visuel direct sur le devant de leur maison, la piscine ainsi que l’intégralité du jardin

La vue plongeante est constatée depuis la terrasse, malgré la plantation côté [B] d’une haie de bambous et malgré la pose actuelle de brise-vue côté SARL LES BAUMES qui limitent mais ne suppriment pas la vue. (point 6 p 23 rapport expertise)

La configuration des lieux consacre son caractère permanent dans une région du Sud de la France où la vie se déroule majoritairement dehors, d’où la perte de jouissance importante.

L’expert retient les préjudices de perte d’intimité et de perte de valeur vénale et écarte la perte d’ensoleillement et de luminosité.

Le caractère anormal des troubles de voisinages doit être apprécié in concreto, raison pour laquelle la SARL LES BAUMES soutient l’absence d’anormalité du fait de la situation de l’immeuble au cœur du village de [Localité 2] et de la proximité de la route.

Il suffit cependant de se reporter aux images aériennes pour se convaincre de ce que l’immeuble est construit non en zone urbaine, mais en bordure d’un quartier résidentiel très aéré où les constructions sont très espacées (faible densité urbaine).

Par ailleurs, l’intimité de la jouissance du bien [B] ne semble pas affectée par la présence de la route qui n’a aucune vue sur le jardin ou le rez-de-chaussée de la maison.

Seul l’immeuble de la SARL LES BAUMES a une vue directe qui affecte l’intimité de l’immeuble [B] par la terrasse et les deux fenêtres sud de l’étage.

Le rehaussement du sol naturel côté SARL LES BAUMES a encore accru la gêne liée à la perte d’intimité sur le fonds voisin (piscine, salle à manger d’été, jardin)

La configuration des lieux place sous le regard de tiers, les faits et gestes des occupants dans une partie de leur propriété spécialement destinée à des activités ludiques, de repos, de baignade dont l’existence confère valeur à l’immeuble et caractérise le trouble anormal de voisinage par la perte d’intimité grave et continue.

Elle résulte d’un choix architectural à l’origine du trouble qu’elle provoque et justifie la dépréciation du bien qui en résulte nécessairement.

En conséquence l’existence d’un trouble anormal de voisinage est retenue.

2°)SUR LE PREJUDICE :

Il est constitué d’une perte de valeur vénale, d’un préjudice esthétique et d’un préjudice de jouissance amené à perdurer tant que des travaux d’aménagement ne seront pas réalisés.

A)Sur les travaux d’aménagement à réaliser :

Les consorts [B] demandent la réalisation de plantations et de travaux sur la terrasse Sud en façade R+1 consistant en un mur en pierre tout le long de la terrasse d’une hauteur de 1,90 mètre par rapport au niveau du sol, et sur la façade Est en un mur sur les 2/3 de la terrasse en partant du côté le plus proche de la propriété [B], le tout sous astreinte.

Cette demande supposant une autorisation administrative, ils en demandent justificatif du dépôt sous astreinte.

Cette demande qui reviendrait à fermer purement et simplement la terrasse est disproportionnée par rapport aux constatations de l’expert et assombrirait la chambre qui la jouxte.

Selon l’expert, la solution qui consisterait dans la construction d’un mur de clôture entre les fonds de 5 m de haut est impossible pour des raisons d’incompatibilité avec le PLU et en raison de difficultés techniques de résistance aux intempéries.

L’expert constate en revanche (p 23 du rapport) que les brise-vue sont une amélioration significative d’autant qu’il précise que ces brise-vue sont fixés à la maçonnerie(p 14).

L’expert l’ayant constaté et noté dans son rapport, il n’y a pas lieu de désigner un constatant pour vérifier le caractère fixe des brises vues.

C’est la raison pour laquelle il traduit le préjudice subi en un préjudice financier tant pour la diminution de la valeur vénale que les préjudices esthétiques et de jouissance.

Sans travaux préconisés par l’expert, l’indemnisation financière est forfaitaire.

Cependant il sera constaté que la SARL LES BAUMES ont admis dans leur dernières écritures qu’elle entendait compléter les plantations déjà commencée qui seront en mesure de diminuer encore le préjudice et d’apaiser les relations de voisinage .

Il sera donc fait droit à la demande de plantations par la SARL LES BAUMES le long de la partie où se situe la terrasse en R+1 façade sud de 6 cyprès d’une hauteur de 6 m ,espacés de moins de 1 m les uns des autres et à au moins 2 m de la distance du mur qui sépare les propriétés [B] et celle de la SARL LES BAUMES dans un délai de un mois suivant la signification du présent jugement sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai et à planter trois cyprès dans le prolongement de la façade Sud et de la façade Est d’une hauteur de 6 m, à moins de 1 m les uns des autres et à au moins 2 m de la distance du mur qui sépare les propriétés [B] et la SARL LES BAUMES dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Passé ce délai, elle y sera contrainte sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant un délai de 4 mois à l’issue duquel les consorts [B] pourront faire liquider l’astreinte.

Les consorts [B] demandent que les obligations liées au maintien des brise-vue et des plantations soient considérées comme des obligations propter rem.

Ce faisant , ils ne précisent pas le fondement de droit de cette demande qui reviendrait à établir une servitude judiciaire perpétuelle. La demande sera rejetée sur le fondement de l’article 56 du code de procédure civile.

La demande subsidiaire dans l’hypothèse de l’absence d’obtention d’autorisation d’urbanisme sera également rejetée dans la mesure où l’expert n’a pas retenu les travaux comme il a été expliqué plus haut en raison d’une impossibilité d’édification d’un mur de clôture en limite de propriété, en présence des brise-vue apportant une amélioration significative en tout cas non disproportionnée et où la plantation de cyprès telle que demandée permet une protection pertinente.

B)Sur le préjudice financier :

Mme [V] retient comme préjudice une perte de valeur vénale de l’immeuble [B] , un préjudice esthétique et un préjudice de jouissance.

Il s’agit de préjudices qui ne se confondent pas, l’un étant d’ordre patrimonial et les autres liés à la vie quotidienne.

L’expert judiciaire a chiffré, comme il lui était demandé, la perte de valeur vénale ainsi que les préjudices esthétique et de jouissance en retenant les sommes évaluées par le sapiteur.

Il ne peut pas être sérieusement contesté que Mme [V], sapiteur évaluateur, s’est rendue sur les lieux en présence des parties assistées de leurs avocats et a explicité sa méthode d’évaluation.

Les conclusions qu’elle émet tiennent compte des brise-vues et du début des plantations effectuées par la SARL LES BAUMES, qui ne suppriment pas l’intégralité des désordres notamment en raison de la vue depuis les fenêtres Sud.

Les conclusions du rapport d’expertise et de celui du sapiteur seront retenues.

Mme [V] chiffre la valeur vénale de l’immeuble sur la base de la comparaison des biens du même type ou approchant dans un rayon de 3km.

Elle fixe ainsi la valeur vénale de l’immeuble à 830 000 €.

Elle considère que les vues directes procurent une atteinte à l’intimité et à la vie privée qui dévalorise la valeur vénale de l’immeuble en comparaison de son intimité et de sa jouissance paisible des lieux privés passées et qui affectent la valeur du terrain lui-même.

Elle estime à 15% la perte de valeur vénale, ce qui est cohérent avec la jurisprudence en la matière, soit une somme de 124 500 € qui doit être retenue.

Elle retient que si le bâtiment de la SARL LES BAUMES n’obstrue pas la vue principale Sud ou Ouest de la propriété [B] et si elle exclut un préjudice de perte d’ensoleillement, elle considère que le bâtiment imposant, d’une grande hauteur de 7,10 qualifiée de « proue » et d’un caractère massif cause en effet un préjudice esthétique et le chiffrage qu’elle retient à hauteur de 3 000 € parait justifié et sera retenu.

Le préjudice de jouissance qui ne peut en aucune façon se confondre avec la perte de valeur vénale dans la mesure où il indemnise une perte d’intimité quotidienne dans une région où la vie extérieure est importante doit être retenu.

Mme [V] souligne la vue plongeante, directe sur l’ensemble du jardin, la piscine, la terrasse devant la cuisine et l’entrée de la cuisine de la propriété [B].

Elle ajoute que ce vis-à-vis prononcé entraîne une promiscuité, une perte d’intimité qui sont d’ailleurs rappelés dans les constats des commissaires de justice produits au dossier ainsi que par le compte-rendu d’accedit de l’expert judiciaire.

Elle retient une indemnisation forfaitaire qui se justifie pleinement et il n’est produit aucun élément complémentaire justifiant un préjudice supérieur.

Elle n’a pas souhaité donner une évaluation mensuelle ou annuelle de ces préjudices.

La date d’effectivité du caractère occultant des plantations à venir ne pouvant être déterminée, il conviendra de retenir l’évaluation du préjudice lié à la perte d’intimité à la somme proposée de 8 000€.

La SARL LES BAUMES sera condamnée au paiement de ces sommes à titre de dommages et intérêts.

3°)SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

A)Sur la résistance abusive :

Les consorts [B] exposent qu’ils ont tenté d’éviter le litige à de nombreuses reprises (lettres, conciliateur ) et se seraient heurtés à une attitude figée de la SARL LES BAUMES.

Cependant les nombreux courriers entre les conseils des parties démontrent que des échanges ont eu lieu, même s’ils n’ont pas satisfait les demandeurs.

Il semble également que le conciliateur ait pu apporter un retard dans la délivrance de l’issue de la phase amiable, ayant dû être relancé.

Enfin le décès en cours de procédure de M. [B] a pu contribuer aux délais écoulés.

En conséquence les consorts [B] ne démontrent pas la résistance volontaire dilatoire que la SARL LES BAUMES aurait manifesté alors qu’elle s’est rendue à la conciliation et intervenue normalement à la procédure dont la durée est également due à l’appel de l’ordonnance de référé par les [B].

Ils ne justifient pas mieux du montant et du principe de leur préjudice.

La demande sur ce point sera écartée.

B)Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

L’article 514-1 du même code précise : " Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.(…) "

En l’espèce, il n’a pas été fait droit aux demandes concernant des travaux nécessitant une autorisation administrative et seules sont ordonnées des plantations dont les écritures de la défenderesse permettaient de comprendre qu’elles étaient envisagées.

Par ailleurs, la SARL LES BAUMES semble avoir mis en vente l’immeuble litigieux risquant de faire diminuer la surface d’exécution de la décision.

Au regard de ces éléments, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

C)Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile prévoit : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;…

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ".

La SARL LES BAUMES qui succombe dans la procédure sera condamnée à payer au consorts [B] la somme de 3 000 € sur ce fondement.

La SARL LES BAUMES sera également condamnée aux dépens de l’instance en ce compris le coût des frais d’expertise.

Toute autre demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal par décision contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe.

Dit recevable l’action de Madame [K] [B], Madame [E] [B] et Madame [W] [B].

Constate que la construction de l’immeuble de la SARL LES BAUMES constitue un trouble anormal de voisinage en ce qu’il crée une atteinte permanente à l’intimité en donnant une vue plongeante sur la piscine, le jardin et la terrasse du bien propriété des consorts [B] .

Condamne la SARL LES BAUMES à payer aux consorts [B] au titre de leur préjudice financier les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

— Perte sur la valeur vénale :124 500 €

— Préjudice esthétique : 3 000 €.

— Préjudice de perte d’intimité : 8 000 €

Condamne la SARL LES BAUMES à planter le long de la partie où se situe la terrasse en R+1 , façade Sud 6 cyprès d’une hauteur de 6 m, espacés de 1 m les uns des autres et à au moins 2 m de la distance du mur qui sépare les propriétés [B] et celle de la SARL LES BAUMES ainsi qu’ à planter 3 cyprès dans le prolongement de la façade Sud et de la façade Est d’une hauteur de 6 m, espacés de 1 m les uns des autres et à au moins 2 m de la distance du mur qui sépare les propriétés [B] et celle de la SARL LES BAUMES et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Dit que passé ce délai la SARL LES BAUMES y sera condamnée sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant un délai de 4 mois à l’issue duquel les consorts [B] pourront faire liquider l’astreinte.

Rejette la demande la SARL LES BAUMES portant sur la création d’une obligation propter rem.

Rejette la demande subsidiaire des consorts [B] fondée sur l’absence d’autorisation d’urbanisme.

Rejette la demande des consorts [B] fondée sur la résistance abusive.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Condamne la SARL LES BAUMES aux entiers dépens de la procédure en ce compris les frais d’expertise.

Condamne la SARL LES BAUMES à payer aux consorts [B] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toute autre demande.

Le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près lesTribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Greffier et muni du sceau du Tribunal

LE GREFFIER