RG – N° RG 26/00143 – N° Portalis DBX2-W-B7K-LNOD

M^e Wafae EZZAITAB

M^e Sabine MANCHET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 13 MAI 2026

PARTIES :

DEMANDEURS

M. [V] [B]

né le 25 Août 1971 à [Localité 2] (30),

demeurant [Adresse 1]

Mme [M] [B]

née le 12 Janvier 1969 à [Localité 3] (84),

demeurant [Adresse 1]

Tous représentés par M^e Sabine MANCHET, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

S.A.R.L. AUTO ECOLE ACS,

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 803 754 621 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Wafae EZZAITAB, avocat au barreau de NIMES

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Aurélie VIALLE, Greffière, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 08 avril 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail commercial en date du 14 août 2014, à effet du 10 juillet 2014, Monsieur [H] [B] (aujourd’hui décédé), Monsieur [V] [B] et Madame [M] [B] ont donné à bail à la SARL AUTO ECOLE ACS, un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Le 21 octobre 2025, Monsieur [V] [B] et Madame [M] [B] ont fait dénoncer à la SARL AUTO ECOLE ACS (remise à étude) un commandement la mettant en demeure de payer la somme principale de 7 340,99 euros, à titre d’arriéré de loyers et de charges impayés arrêté à octobre 2025, la clause résolutoire du contrat de location et les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 du Code de commerce s’y trouvant expressément rappelées.

RG – N° RG 26/00143 – N° Portalis DBX2-W-B7K-LNOD

M^e Wafae EZZAITAB

Me [I] [S]

Cette injonction n’ayant pas été suivie d’effet, Monsieur [V] [B] et Madame [M] [B] ont, suivant acte de commissaire de justice en date du 25 février 2026, fait assigner la SARL AUTO ECOLE ACS devant Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de NIMES, statuant en matière de référé, aux fins de voir, au visa des articles 1728 du Code Civil,

L 145-41 alinéa 1er du Code de Commerce :

— CONSTATER l’acquisition à la date du 21 novembre 2025 de la clause résolutoire insérée au bail et visée par le commandement de payer signifié le 21 octobre 2025,

— PRONONCER l’expulsion de la SARL AUTO ECOLE ACS et de tout occupant de son chef, des lieux loués à savoir un local commercial situé commune de [Localité 4] [Adresse 2], avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— FIXER une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier terme du loyer et charges variables en fonction des augmentations légales à venir, laquelle sera due à compter du 21 novembre 2025 et jusqu’au départ effectif de la SARL AUTO ECOLE ACS et de tout occupant de son chef, et l’en condamner au paiement en deniers ou quittance valable,

— DIRE ETJUGER que l’indemnité d’occupation sera égale à la somme de 450 euros,

— CONDAMNER la SARL AUTO ECOLE ACS à payer le montant des loyers et charges impayés, arrêté au 21 octobre 2025, représentant la somme provisionnelle de 7 508,46 euros, en deniers ou quittance valable, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2025 pour les sommes portées au commandement et à compter de la date de l’assignation pour les sommes dues postérieurement à celui-ci,

— CONDAMNER la SARL AUTO ECOLE ACS à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER la SARL AUTO ECOLE ACS aux entiers dépens de procédure, en ce compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

L’affaire venue à l’audience du 18 mars 2026 a été retenue et plaidée à l’audience du 8 avril 2026 après un renvoi.

A cette audience, Monsieur [V] [B] et Madame [M] [B] ont repris oralement les termes de leur assignation auxquels il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Ils maintiennent l’ensemble de leurs demandes, exposent que leur commandement de payer n’ait aucunement entaché de nullité, le décompte d’arriéré étant bien annexé audit commandement. Ils s’opposent à tout délai de paiement.

La SARL AUTO ECOLE ACS a repris oralement les termes de ses conclusions auxquels il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Elle demande au juge des référés, au visa des articles 1343-5 du Code Civil, et L 145-41 du Code du Commerce:

— Rejeter toutes conclusions contraires aux présentes comme injustes ou mal fondées ;

— A titre principal :

DECLARER nul et de nuls effets le commandement de payer visant la clause résolutoire, en date du 21 octobre 2025.

JUGER que la clause résolutoire n’est pas acquise.

REJETER l’ensemble des demandes élevées par les consorts [B].

CONDAMNER les consorts [B] au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

— A titre subsidiaire :

ACCORDER à la concluante des délais de paiement

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais ainsi accordés ;

JUGER que la concluante s’acquittera de sa dette selon l’échéancier suivant :

— Un paiement immédiat de 200 €

— Complété de mensualités de 438,73 €/mois durant 23 mois.

RAPPELER « qu’en cas de non-respect des dispositions qui précèdent, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ».

REJETER la demande d’expulsion formulée par les consorts [B]

CONDAMNER les consorts [B] au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens

En réplique, elle expose essentiellement :

— qu’elle est bien fondée à solliciter la nullité du commandement qui ne répond pas aux exigences légales et jurisprudentielles, eu égard aux erreurs figurant au montant réclamé, aux imprécisions relativement aux loyers impayés et à l’absence de production du décompte pourtant annoncé dans ledit commandement.

— qu’elle est de parfaite bonne foi ; qu’elle exploite son activité depuis près de 12 années ; que courant 2022 elle a connu des difficultés financières de plusieurs ordres.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 143-2 du code de commerce, " le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions ".

L’obligation ainsi faite au propriétaire n’est édictée que dans l’intérêt des créanciers inscrits afin de leur permettre de préserver leur gage en se substituant au locataire défaillant. Aussi, le défaut de notification n’est sanctionné que par l’inopposabilité de la résiliation aux créanciers inscrits qui sont seuls à pouvoir s’en prévaloir.

En l’espèce, la bailleresse produit un état certifié par un greffier des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds de commerce exploité par la SARL AUTO ECOLE ACS.

L’article 834 du Code de procédure civile dispose :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 alinéa 2 du même Code ajoute :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L 145-41 du Code de commerce prévoit :

«  Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "

L’application concomitante de ces trois textes permet au juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail pour non paiement du loyer, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l’arriéré locatif, outre l’indemnité d’occupation que de traverser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur.

1 – Sur la nullité du commandement de payer

L’acte de commissaire de justice détaillant les modalités de remise du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire mentionne que « la copie comporte 3 feuillets ». Cette mention vaut jusqu’à inscription en faux de sorte que la SARL AUTO ECOLE ACS ne démontre pas ne pas avoir été destinataire du décompte détaillé annexé.

Ledit décompte est chronologique et permet de connaître les arriérés de loyers et de taxes foncières impayés selon les bailleurs.

En conséquence le moyen de nullité du commandement de payer pour défaut de précision sur la « réalité et l’étendue de la dette locative » est écarté.

2- Sur la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2025, un commandement de payer les loyers et charges a été signifié à la SARL AUTO ECOLE ACS à hauteur de 7 340,99 euros.

Le principe et le montant de la dette visée dans le commandement en date du 21 octobre 2025 ainsi que l’absence de règlement intégral de la dette locative au terme du délai d’un mois ne sont nullement contestables de sorte qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

Les conditions de la clause résolutoire sont acquises au 21 novembre 2025.

3- Sur la demande provisionnelle

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats (pièce 6 de la demanderesse) des impayés de loyers, impôts fonciers et indemnités d’occupation, à hauteur globale de 10 090,99 euros, arriéré arrêté au mois d’avril 2026 inclus.

Il s’ensuit la condamnation de la SARL AUTO ECOLE ACS à payer, à titre provisionnel, en deniers ou quittance, à Monsieur [V] [B] et Madame [M] [B], la somme de 10 090,99 euros au titre des impayés de loyers, taxes et indemnités d’occupation arrêtés à avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2025 sur la somme de 7 340,99 euros et à compter de la présente décision sur le solde.

4- Sur la demande subsidiaire de délais de paiement

Il n’est pas contesté que la SARL AUTO ECOLE ACS ne s’est pas acquittée de la somme visée dans le commandement dans les délais prescrits par l’acte de commissaire de justice qui visait non seulement la clause résolutoire, insérée au bail les liant, mais aussi l’article L 145-41 du Code de commerce.

Au terme de ce texte, le juge des référés saisi d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

L’article 1343-5 du Code civil prévoit :

«  Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. "

Au regard des éléments versés aux débats, des besoins des créanciers et de la nécessité de tenter de sauvegarder l’activité de la défenderesse bien qu’aucun versement n’ait été effectué au cours des 6 derniers mois, il y a lieu d’autoriser la SARL AUTO ECOLE ACS à s’acquitter de l’ensemble des sommes dues en 24 mensualités, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre pour le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

En cas de défaut de paiement d’un terme de « loyer » à échéance et/ou d’un terme du délai accordé, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit.

Dans cette hypothèse, le maintien dans les lieux de la SARL AUTO ECOLE ACS en dépit de la résiliation du bail causerait encore à Monsieur [V] [B] et Madame [M] [B] un préjudice financier incontestable puisqu’elle ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer. Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer, ladite indemnité étant alors exigible jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

5 – Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL AUTO ECOLE ACS sera condamnée aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Elle est également condamnée à payer à Monsieur [V] [B] et Madame [M] [B] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Emmanuelle MONTEIL, 1ère vice-présidente, juge des référés,

Statuant par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

REJETTE le moyen de nullité du commandement de payer soulevé par la SARL AUTO ECOLE ACS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial liant la SARL AUTO ECOLE ACS à Monsieur [V] [B] et Madame [M] [B], sont réunies à la date du 21 novembre 2025 ;

CONDAMNE la SARL AUTO ECOLE ACS à payer, en deniers ou quittance, à Monsieur [V] [B] et Madame [M] [B], la somme provisionnelle de 10 090,99 euros au titre des impayés de loyers, taxes et indemnités d’occupation arrêtés à avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2025 sur la somme de 7 340,99 euros et à compter de la présente décision sur le solde ;

RAPPELLE que les loyers et impôt foncier à compter de l’échéance du 1er mai 2026 sont dus;

AUTORISE la SARL AUTO ECOLE ACS à s’acquitter de l’intégralité des sommes dues selon les modalités suivantes :

—  23 mensualités de 420 euros, la première devant intervenir au plus tard le 20 juin 2026, les suivantes au plus tard chaque 20 des mois suivants concernés ;

— une 24ème mensualité (au plus tard le 20 du mois concerné) qui soldera la dette en principal et frais ;

RAPPELLE que la présente ordonnance doit être signifiée ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

DIT qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer courant et/ou des échéances ci-dessus détaillées, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin, CONDAMNE la SARL AUTO ECOLE ACS à verser à Monsieur [V] [B] et Madame [M] [B] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 450 euros jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ; et DIT que la SARL AUTO ECOLE ACS , ainsi que tous occupants de son chef, devra alors quitter et vider les lieux reçus à bail ([Adresse 2] à [Localité 5]) dans les huit jours de la signification d’un commandement de quitter les lieux, faute de quoi elle pourra y être contrainte par un commissaire de justice assisté de la force publique et d’un serrurier ; et ORDONNE alors en tant que de besoin l’expulsion de la SARL AUTO ECOLE ACS , ainsi que tous occupants de son chef, par un commissaire de justice assisté de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SARL AUTO ECOLE ACS à payer Monsieur [V] [B] et Madame [M] [B] une somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL AUTO ECOLE ACS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 octobre 2025 et de l’assignation;

RAPPELLE que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La Greffière La 1ère vice-présidente