Copie délivrée

à

la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE

M^e Julien DUMAS LAIROLLE

M. L’expert [W] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 1]

Le 18 Mai 2026

1ère Chambre Civile

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N° RG 23/04978 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KFEB

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Mme [C] [M]

née le 10 Octobre 1966 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

Mme [B] [J]

née le 23 Mars 1991 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

toutes deux représentées par la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par M^e Céline LUGAGNE DELPON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

à :

M. [L] [Z]

né le 24 Février 1957 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

Mme [Q] [I]

née le 23 Janvier 1997 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Julien DUMAS LAIROLLE, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant, et par M^e Sylvie MORIN-MOUCHENOTE, avocat au barreau de CAEN, avocat plaidant

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 16 Mars 2026 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-Présidente, assistés de Laura GUILLOT, Greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats ayant assisté aux débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 7 mars 2022, Mmes [M] et [J] ont acquis un bien immobilier situé à [Localité 6] auprès des consorts [Z] au prix de 240.000 euros. L’acte mentionnait que l’alimentation en eau de la maison était réalisée au moyen d’un forage.

Constatant que le forage assurant l’alimentation en eau de la maison était insuffisant, Mmes [M] et [J] ont pris contact avec les vendeurs, sans qu’une solution amiable ne soit trouvée.

Par acte des 3 et 11 octobre 2023, Mmes [M] et [J] ont fait assigner M. [L] [Z] et Mme [Q] [Z] devant le tribunal judiciaire de Nîmes en paiement des sommes suivantes :

76.867,55 euros au titre de la réparation du préjudice matériel, 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance, 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par des conclusions notifiées le 5 juin 2025, Mmes [M] et [J] ont modifié leurs demandes et sollicité l’annulation de la vente immobilière et la condamnation des consorts [Z] à leur payer la somme de 15.000 euros au titre du préjudice de jouissance et du remboursement des travaux effectués.

Par des conclusions notifiées le 23 septembre 2025, les consorts [Z] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident tenant à l’absence de publication des conclusions contenant la demande de nullité de la vente immobilière au service de publicité foncière.

Par ordonnance du 18 décembre 2025, le juge de la mise en état a, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et compte tenu des démarches de régularisation en cours, renvoyé l’examen de la fin de non-recevoir par la formation de jugement du tribunal, clôturé l’instruction à la date du 13 février 2026 et fixé l’affaire à l’audience collégiale du 16 mars 2026.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 juin 2025, Mmes [M] et [J] demandent au tribunal judiciaire, sur le fondement des articles 1641 et 1644 du code civil, de :

Annuler l’acte de vente du 7 mars 2022, Condamner solidairement M. [L] [Z] et Mme [Q] [Z] à leur payer : la somme de 270.000 au titre de la restitution du prix et des frais de notaire et de publicité foncière, la somme de 15.000 euros pour perte de jouissance et remboursement des travaux ayant dû être effectués, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Mmes [M] et [J] exposent que le forage assurant l’alimentation de la maison en eau est insuffisant pour être de l’ordre de 50 litres par semaine ce qui ne permet pas une utilisation normale de cette habitation. Elles appuient leur action sur un constat établi par un commissaire de justice. Mme [M] expose qu’elle a dû quitter la maison à l’été, le forage étant à sec et les pompiers ayant refusé de remplir sa citerne en raison de la sécheresse. Elle indique qu’un forage beaucoup plus profond doit être creusé, ce qui représente un coût, selon devis, de 76.867,55 euros.

Mmes [M] et [J] font valoir que les vendeurs sont de mauvaise foi et avaient connaissance de la difficulté. Ils indiquent que la maison a été habitée pendant des années par la mère du fils de M. [L] [Z], Mme [X], aujourd’hui décédée ; que cette dernière s’est souvent plainte du manque d’eau de la maison auprès de ses voisins. Elles ajoutent que si les défendeurs soutiennent ne pas avoir vécu dans cette maison, un séjour de trois jours permet de découvrir le problème. Elles font état d’une attestation d’un témoin, par ailleurs agent immobilier, qui indique avoir évoqué l’insuffisance de rendement du forage avec M. [L] [Z].

Mmes [M] et [J] soutiennent que le problème est d’une gravité telle qu’il justifie la résolution de la vente.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2025, les consorts [Z] demandent au tribunal judiciaire de rejeter les demandes de Mmes [M] et [J], de les condamner à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les consorts [Z] contestent l’existence d’un vice caché dont ils auraient eu connaissance. Ils observent que le constat dont se prévalent les requérantes ne démontre pas l’insuffisance du forage. Ils ajoutent que le problème rencontré doit être analysé dans le contexte de sécheresse des nappes phréatiques et qu’il n’est pas exclu qu’il provienne d’un manque d’entretien de l’installation, qui relève de la responsabilité des propriétaires actuelles.

Les consorts [Z] font valoir que les devis produits par les demanderesses ne constatent pas l’insuffisance du forage existant et la nécessité avérée de créer un autre forage ; qu’il en va de même de l’étude de l’ASH Ingénierie, qui a été réalisée non contradictoirement.

Ils critiquent les deux attestations produites par les requérantes :

s’agissant de l’attestation de Mme [G], elle est contredite par le simple fait que Mme [X] a vécu des années dans cette maison, a fait refaire la salle de bain et disposait d’une machine à laver ; s’agissant de l’attestation de M. [R], elle est très imprécise sur l’insuffisance de rendement du système de forage ; s’agissant de l’attestation de M. [O], agent immobilier, elle est mensongère.

M. [Z] rappelle que cette maison appartenait à son ancienne compagne, dont il était séparé depuis 40 ans ; que son fils a hérité de ce bien au décès de sa mère en février 2021 avant de décéder lui-même quelques mois après sa mère. M. [Z] explique ne jamais avoir vécu dans la maison, y avoir fait 4 séjours de trois jours pour débarrasser la maison à la suite du décès de son fils et ne pas avoir observé de difficulté durant ces séjours. Il conteste donc toute connaissance du vice, dont il conteste la réalité par ailleurs. Il ajoute que le prix de vente a été négocié à la baisse en raison du système d’alimentation en eau.

Par ordonnance du 2 mars 2026, le juge de la mise en état a révoqué la clôture de l’instruction, initialement fixée au 13 février 2026 afin de rendre recevable la production du justificatif de publication des conclusions du 5 juin 2025. La clôture a donc été fixée à la date de l’audience de plaidoirie, avant l’ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication des conclusions :

L’article 30.5 du décret du 4 janvier 1955 dispose : « Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité ».

En l’espèce, Mmes [M] et [J] ont sollicité par des conclusions notifiées le 5 juin 2025 la nullité de l’acte de vente du 7 mars 2022 portant sur le bien immobilier situé à [Localité 7]. Le 7 novembre 2025, le conseil des demanderesses a déposé ces conclusions auprès du service de publicité foncière. Le 10 novembre 2025, l’administration fiscale a sollicité la régularisation de la demande de publication en raison d’une discordance entre les énonciations du document déposé et celles des titres publiés depuis le 1er janvier 1956 concernant l’identité des anciens propriétaires. Le 12 novembre 2025, un bordereau rectificatif a été déposé par le conseil des demanderesses. Enfin, les demanderesses produisent une attestation rectificative du service chargé de la publicité foncière confirmant la publication et l’enregistrement réalisés le 14 novembre 2025.

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication des conclusions portant demande de résolution de la vente doit être rejetée.

Sur l’action en garantie des vices cachés :

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du code civil, laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

Il incombe à l’acheteur exerçant l’une de ces options de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité. La preuve de l’existence de ce défaut peut être rapportée par tous moyens, y compris par une expertise non judiciaire, qu’elle soit contradictoire ou non, pourvu que cette expertise non judiciaire, soumise à la libre discussion des parties, soit corroborée par d’autres éléments.

En l’espèce, les demanderesses ont fait établir un rapport d’étude hydrogéologique par le bureau d’étude ASH ingénierie le 6 mai 2022, soit deux mois après la vente. Ce rapport mentionne que « Le forage actuel de la propriété présente des dysfonctionnements majeurs ne permettant pas d’assurer une alimentation en eau suffisante pour le foyer. En effet, la pompe semble être dénoyée rapidement, engendrant une mise en sécurité du système de pompage. Ce problème pourrait provenir d’un colmatage des crémines et/ou des fissures et drains alimentant le forage ou d’une position trop haute de la pompe vis-à-vis du rabattement engendré par le pompage dans un aquifère peu productif ».

Il doit immédiatement être relevé que l’affirmation selon laquelle l’alimentation en eau est insuffisante pour le foyer n’est pas objectivée par une quelconque mesure du débit d’eau et procède d’une affirmation du bureau d’étude, qui n’est pas vérifiable et apparaît peu précise.

En outre, l’origine de cette insuffisance n’est pas établie par cette étude qui indique en page 7 et en caractère gras : « Nous proposons, dans un premier temps, de réaliser une révision du système de pompage et un état des lieux du forage afin d’évaluer ses capacités de production. Selon les conclusions de cette première phase, il pourra être recommandé de mettre en place une nouvelle installation de pompage, de réaliser un essai par pompage et/ou un développement/nettoyage de l’ouvrage par des procédés chimiques (acidification) ou physiques (air lift, brossage…).

Si les capacités du forage existant se révèlent insuffisantes pour satisfaire les besoins de l’habitation, la création d’un nouveau forage pourra être envisagé ».

Il résulte de ces éléments que l’origine de l’insuffisance d’eau n’a pas été clairement déterminée par le bureau d’étude qui indique qu’elle peut provenir d’une alimentation insuffisante en eau mais également d’un défaut affectant le forage ou la pompe à eau elle-même, raison pour laquelle il est préconisé, en premier lieu, la révision du système de pompage et un état des lieux de ce forage.

Or, cette révision et cet état des lieux ne semblent pas avoir été réalisés : les demanderesses n’en font pas état et produisent un devis pour la construction d’un nouveau forage, alors même que cette solution n’est pas la première envisagée par le bureau d’étude.

Mmes [M] et [J] versent également aux débats un constat de commissaire de justice établi le 19 mai 2022 qui relate que le bouton de sécurité de la pompe s’enclenche très rapidement après sa mise en fonctionnement et que la propriété est équipée de cinq cuves de récupération des eaux de pluies. Ce procès-verbal constate un dysfonctionnement ponctuel et ne permet ni d’objectiver la gravité de l’insuffisance d’eau, ni d’en comprendre l’origine.

Enfin, les demanderesses produisent trois attestations de témoins qui rapportent les propos de Mme [X], l’ancienne propriétaire, et le fait que le problème du manque d’eau serait connu. Toutefois, ces témoignages sont indirects et n’émanent pas de personnes ayant vécu dans les lieux.

Dans ces conditions, l’instauration d’une mesure d’instruction apparaît indispensable pour permettre au tribunal de mesurer l’insuffisance d’eau alléguée par les demanderesses et d’en comprendre l’origine. Par conséquent, il convient d’ordonner une expertise avant dire droit, dont les frais devront être avancés par les demanderesses.

Dans l’attente, les demandes ainsi que les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats tenus en audience publique, contradictoirement et avant dire droit :

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication des conclusions portant demande de résolution de la vente ;

Ordonne une expertise et désigne à cet effet :

M. [W] [U], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 1],

demeurant SAS [Adresse 4] [Adresse 5] – Tél : [XXXXXXXX01] – [Localité 8] [Adresse 6] –

Port. : 06.19.58.04.44 – Mèl : [Courriel 1]

avec mission de :

se rendre sur les lieux, après avoir convoqué les parties,se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,entendre les parties et leurs conseils en leurs dires et explications, examiner le désordre allégué par les demanderesses relatif à l’insuffisance d’alimentation en eau de la maison ; donner tout élément permettant de mesurer le débit d’eau alimentant la maison et indiquer si l’alimentation en eau de la maison par le forage actuel est suffisante pour un usage ordinaire d’un foyer comprenant 4 personnes ; indiquer la ou les causes de l’insuffisance d’eau alléguée par les demanderesses ; préciser si la difficulté provient d’un défaut technique de la pompe, d’un problème affectant le forage ou de l’alimentation en eau insuffisante de celui-ci ; indiquer la ou les solutions techniques susceptibles de permettre une alimentation en eau normale de la maison ; indiquer le coût de la ou des solutions techniques possibles ;fournir à la juridiction tout élément utile à la solution du litige ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport ;

Dit que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans le délai de 6 mois suivant la notification de l’avis de consignation en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause ;

Fixe l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 2.000 euros qui sera consignée par les demanderesses au plus tard 6 semaines après la demande de consignation, délai de rigueur ;

Dit que cette consignation pourra être réglée :

*Par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de NIMES dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : TRPUFRP1, en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement ;

*OU, à défaut, par chèque bancaire libellé à l’ordre du « Régisseur du Tribunal Judiciaire de NÎMES » ;

Dit qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

Dit qu’en cas d’admission à l’aide juridictionnelle, la partie désignée sera dispensée du versement de la consignation susvisée et les frais d’expertise seront avancés et recouvrés directement par le Trésor Public ;

Dit que lors de la première réunion l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire ;

Désigne la présidente du tribunal en qualité de juge chargé du contrôle de l’expertise à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert ;

Dit que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente ;

Dit qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert déposera son rapport dans l’hypothèse où les parties ne parviendraient pas entre elles à une conciliation ;

Dit qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et de débours, en même temps qu’il adressera au magistrat taxateur ;

Dit que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe;

Dit qu’à défaut d’observations dans ce délai de 15 jours, la partie défaillante sera considérée comme agréant le projet ;

Réserve les demandes ainsi que les dépens ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 10 septembre 2026 à 08h30.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente, et par Laura GUILLOT, Greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 9] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.