COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute : 25/335

N° RG 25/00076 – N° Portalis DB24-W-B7J-ENKX

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à SEMIE de Niort par LRAR

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à SEMIE de Niort par LRAR

JUGEMENT DU 07 NOVEMBRE 2025

A l’audience publique du 09 Juillet 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Astrid CATRY, Greffier Placé,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

Société SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE IMMOBILIERE ET ECONOMIQUE

1, rue Suzanne Lacore

79000 NIORT

Représentée par Mme [U], munie d’un pouvoir

D’UNE PART,

et

DEFENDEURS :

Madame [A] [K] [E] épouse [R]

3, allée Georges Thébault

79000 NIORT

non comparante

Monsieur [J] [O] [E]

3, allée Georges Thébault

79000 NIORT

non comparant

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 1er octobre 2025, sous la signature de Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Juge des contentieux de la protection, et de M^me Pascale BERNARD,Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile. A cette date le délibéré a été prorogé au 07 Novembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat du 26 septembre 2019, la Société d’Economie Mixte Immobilière et Economique de la ville de Niort dite SEMIE de Niort a donné à bail à Madame [E] [A] un logement situé 6 rue Charles Marie de la Condamine – appt 3B-79000 Niort, pour un loyer mensuel révisable de 405,51 euros pour le logement, 29,56 euros pour le garage , outre 32 euros de provision sur charges, avec versement d’un dépôt de garantie de 405,51 euros.

L’état des lieux d’entrée a été établi le 13 novembre 2019.

Le 5 janvier 2024 Madame [E] [A] et Monsieur [E] [J] ont signé un nouveau contrat de bail avec la SEMIE de Niort concernant un logement situé 3 allée THEBAULT à Niort.

Concernant le logement situé 6 rue Charles Marie de la Condamine – appt 3B-79000 Niort, un état des lieux de sortie amiable a été dressé avec Madame [E] [A] mais également Monsieur [E] [J] le 15 janvier 2024.

Par lettre simple du 13 mars 2024, la SEMIE de Niort a transmis à Madame [E] [A] et Monsieur [E] [J] un décompte selon lequel ils étaient redevable de la somme de 2 649,46 euros. Il leur était proposé de régler cette somme en plusieurs mensualités de 120 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception signé le 3 août 2024, la SEMIE de Niort a mis en demeure Madame [E] [A] et Monsieur [E] [J] de payer la somme de 2 608,33 euros.

Le 26 septembre 2024, les parties se sont accordés sur le paiement de cette somme par échéances de 120 euros par mois. Cependant, en l’absence de retour de l’échéancier signé et de règlements le plan d’apurement ne s’est pas mis en place.

Convoqués à une tentative de conciliation le 16 décembre 2024, Madame [E] [A] et Monsieur [E] [J] ne s’y sont pas présentés et un constat de carence a été dressé.

Par requête en date du 26 mars 2025, la SEMIE de Niort a saisi le tribunal judiciaire de Niort afin de les voir condamner solidairement au paiement des sommes de :

2 608,33 euros au titre des réparations locatives200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le 21 mai 2025, l’affaire a été renvoyé devant le juge des contentieux de la protection par mention au dossier en application de l’article 82-1 du code de procédure civile.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 9 juillet 2025 par lettres recommandées signées tant par Madame [E] [A] que Monsieur [E] [J] le 11 juin 2025.

À l’audience du 9 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SEMIE de Niort maintient ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle valoir que la comparaison des deux états des lieux met en exergue des dégradations dont le couple est responsable. Elle précise que si le bail était au seul nom de Madame [E] [A], ils ont découvert qu’elle était mariée à Monsieur [E] [J] et qu’en application de l’article 1751 du code civil ils sont cotitulaires du contrat de bail.

Madame [E] [A] et Monsieur [E] [J] n’ont pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2025 par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, délibéré prorogé au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la solidarité  :

L’article 1751 du Code civil dispose « le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, que que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l(autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité ».

Ainsi, il résulte de cet article qu’il appartient à la SEMIE de la ville de Niort de rapporter la preuve du mariage et du fait que le logement servait à l’habitation des deux époux.

En l’espèce, si le contrat de bail a été signé uniquement par Madame [E] [A] le 26 septembre 2019, il ressort de l’extrait du livret de famille produit par la SEMIE de Niort que celle-ci est mariée depuis le 30 mars 2019 à Monsieur [E]. En outre, il apparaît que Monsieur [E] a signé l’état des lieux de sortie ce qui permet de dire qu’il habitait le logement et que celui-ci constituait le logement familial. Le couple, qui a demandé par courriel à la SEMIE un plan d’apurement n’a jamais contesté ce point.

Ainsi, la co-titularité du bail est établi.

Sur la demande au titre des réparations locatives :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. ».

Les réparations de nature locatives sont déterminées par le décret n°87-712 en date du 26 août 1987.

Aux termes de l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.

Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. »

En matière de dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, étayée par des documents externes (devis par exemple).

Il résulte des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que « lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées […] ».

En l’espèce, il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie des 13 novembre 2019 et 15 janvier 2024 que le logement qui était globalement en état d’usage normal à l’entrée dans les lieux et sale et connaît des dégradations un peu plus de quatre ans après. En outre, les locataires n’ont pas procédé aux réparations qui leur incombaient comme les joints d’étanchéité, l’entretien du logement. Par ailleurs, le sol était neuf à l’entrée dans les lieux et fortement dégradé à la sortie.

La SEMIE a appliqué dans ses calculs le coefficient de vétusté et produit l’ensemble des factures et devis. Après études de ces documents dont les montants sont plus importants que ceux sollicités, il apparaît que les demandes de la SEMIE sont justifiées compte tenu des dégradations constatées.

Ainsi, les réparations locatives doivent être évaluées à la somme totale de 3 041,11 euros.

Il est constant qu’un dépôt de garantie d’un montant de 405,51 euros a été versé par Madame [E] [A].

En outre, une régularisation des charges d’un montant de 41,13 euros en faveur des locataires est intervenue.

Dès lors, il y a lieu de déduire le montant du dépôt de garantie et de la régularisation des charges de la somme due au titre des réparations locatives, qui sera ramenée à la somme de 2.553,34 euros.

Madame [E] [A] et Monsieur [E] [J] seront donc condamnés solidairement à payer à la SEMIE de Niort une somme totale de 2.553,34 euros au titre des réparations locatives.

La créance de réparations locatives constitue une créance indemnitaire qui ne peut produire d’intérêts moratoires que du jour où elle est allouée judiciairement. La condamnation à paiement portera donc intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur les autres demandes

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Madame [E] [A] et Monsieur [E] [J] , qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SEMIE de Niort les frais qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits, c’est pourquoi Madame [E] [A] et Monsieur [E] [J] seront condamnés à lui payer in solidum une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en dernier ressort,

Constate que Monsieur [E] [J] est co-titulaire du contrat de bail signé par Madame [E] [A] ;

Condamne solidairement Madame [E] [A] et Monsieur [E] [J] à payer à la SEMIE de Niort une somme de 2.553,34 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie et de la régularisation des charges favorable aux locataires , avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne in solidum Madame [E] [A] et Monsieur [E] [J] à payer à la SEMIE de Niort une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [E] [A] et Monsieur [E] [J] aux entiers dépens  ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier

Le Juge des contentieux de la protection