COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00149 – N° Portalis DB24-W-B7J-EOYB

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à S.C.I. ALCEA RHEA par LRAR

— à M. [M] [O] par LS

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à SCI ALCEA RHEA par LRAR

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2025

A l’audience publique du 15 Octobre 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Bernadette BELLA ABEGA, Greffier,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

S.C.I. ALCEA RHEA

Prise en la personne de son représentant légal

278 rue de la Surveillance

17940 RIVEDOUX PLAGE

représenté par Mr [V], cogérant

D’UNE PART,

et

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [O]

2 bis rue du Barrabas

79800 LA MOTHE SAINT-HERAY

comparant

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 17 Décembre 2025, sous la signature de M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, et de Pascale BERNARD, Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

RG n° 25/00149

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2023, la SCI ALCEA RHEA a donné à bail à Monsieur [M] [O] un logement situé 2 bis rue du Barrabas – 79800 LA MOTHE ST HERAY.

A compter du mois d’octobre 2024, les loyers n’ont plus été payés.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, la SCI ALCEA RHEA a fait signifier à Monsieur [M] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 320 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2025.

Par notification électronique du 27 mars 2025, la SCI ALCEA RHEA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, la SCI ALCEA RHEA a fait assigner Monsieur [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,prononcer la résiliation bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner Monsieur [M] [O] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4 320 euros au titre de la dette locative arrêtée à mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,300 euros de dommages et intérêts,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civileles dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des DEUX-SEVRES le 10 juillet 2025.

À l’audience du 15 octobre 2025, la SCI ALCEA RHEA maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 841 euros arrêtée au 15 octobre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus.

La SCI ALCEA RHEA soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [M] [O] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 mars 2025. Elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation du bail. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers.

Monsieur [M] [O] ne conteste pas le principe de la dette. Il indique qu’il fait l’objet d’une procédure de surendettement, qui a été déclarée recevable le 2 octobre 2025. La dette locative est comprise dans le plan et il s’en remet aux recommandations de la commission. Il n’a pas repris le paiement des loyers en cours. Il précise qu’il est à la recherche d’un nouveau logement.

Le juge a invité Monsieur [M] [O] à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Monsieur [M] [O] n’a pas justifié de sa procédure de surendettement.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI ALCEA RHEA justifie avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI ALCEA RHEA aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 février 2023, du commandement de payer délivré le 25 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au mois d’octobre 2024, que la SCI ALCEA RHEA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 5 841 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [O] à payer à la SCI ALCEA RHEA la somme de 5 841 euros, au titre des sommes dues au 15 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, dans le délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 25 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 février 2023 à compter du 25 mai 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Monsieur [M] [O], sans en justifier, précise que sa dette locative est comprise dans le cadre d’une procédure de surendettement, déclarée recevable le 2 octobre 2025.

Cependant, d’une part, il est défaillant dans la preuve de l’existence de cette instance en cours et, d’autre part, la clause résolutoire ayant joué le 25 mai 2025, soit avant la recevabilité de la demande de surendettement, celle-ci est sans effet sur l’acquisition de la clause.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [O] indique qu’il a déposé un dossier de surendettement englobant la dette locative. Il ajoute que depuis cette date, il n’a pas repris le paiement de ses loyers.

Bien qu’invité à justifier de sa situation de surendettement, Monsieur [M] [O] n’a transmis aucune pièce en ce sens et n’a pas justifié de sa situation actuelle.

Il ne peut donc prétendre à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause.

Sa demande sera rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [O] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 mai 2025, Monsieur [M] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [M] [O] à son paiement à compter de 25 mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [O] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [M] [O] à payer à la SCI ALCEA RHEA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI ALCEA RHEA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 février 2023 entre la SCI ALCEA RHEA d’une part, et Monsieur [M] [O] d’autre part, concernant les locaux situés 2 bis rue du Barrabas – 79800 LA MOTHE ST HERAY, sont réunies à la date du 25 mai 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [M] [O] à compter du 25 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer à la SCI ALCEA RHEA la somme de 5 841 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 octobre 2025 échéance de octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer à la SCI ALCEA RHEA l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 mai 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer à la SCI ALCEA RHEA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes,

CONDAMNE Monsieur [M] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 mars 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE