Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04086 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IODR

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection

assisté pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 25 Février 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par [B] [K], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [X] [S] [J]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Juin 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé à effet du 31 août 2018, pour une durée de trois années reconductibles tacitement, l’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial (ÉPIC) HABITAT ET MÉTROPOLE, a donné à bail à Monsieur [X] [S] [J], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 204,58 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 68,95 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 204,58 euros.

Le 25 mars 2024, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a fait délivrer le 11 avril 2024 à Monsieur [X] [S] [J] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 934,41 € et de fournir les justificatifs d’assurance, outre 83,62 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Ayant des éléments laissant supposer que le logement litigieux a été abandonné, le 7 juin 2024, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a fait délivrer à Monsieur [X] [S] [J] une mise en demeure par commissaire de justice d’avoir à justifier de l’occupation du logement dans un délai d’un mois, signifié à étude ; en vain.

Le 22 août 2024, un procès-verbal de constat établi à l’initiative de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE par Maître [F] [N], commissaire de justice, a confirmé l’occupation des lieux par Monsieur [X] [S] [J].

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 6 septembre 2024, signifiée à étude, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a attrait Monsieur [X] [S] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater la résiliation du contrat de location liant les parties, et ce, pour défaut d’assurance, conformément à la clause résolutoire insérée dans le contrat de location telle que rappelée dans le commandement,

— à titre subsidiaire, constater la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges par le jeu de la clause résolutoire, et le prononcé à titre infiniment subsidiaire, de la résiliation du contrat,

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de leur chef du logement et ce au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier conformément aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du Code des procédures civiles d’exécution,

— supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, afin de tenir compte de l’absence d’assurance locative, faisant courir tout risque sur l’immeuble, ce par application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— en tout état de cause, le condamner à leur payer les sommes suivantes :

—  2531,51 euros, au titre des loyers et charges locatives dues au 22 août 2024 (mois de juillet 2024 inclus), avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

— à compter du mois d’août 2024, une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer augmenté des charges qui auraient dû être payées pour le logement si le contrat de location n’avait pas fait l’objet d’une résiliation, y compris l’indexation légale et les régularisations de charges, et ce, jusqu’à son départ effectif,

—  200 euros, à titre de dommages-intérêts,

—  200 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance.

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 9 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe civil de la présente juridiction avant l’audience.

L’audience s’est tenue le 25 février 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, demandeur représenté avec pouvoir daté du 7 janvier 2021, maintient l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 432,81 €, arrêtée au 31 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Il a exposé que Monsieur [X] [S] [J] avait négligé de remplir l’obligation qui lui incombait de faire assurer l’appartement pris à bail, ou du moins de lui fournir la preuve que cette obligation était respectée, et ce en dépit d’un commandement délivré en date du 11 avril 2024.

Monsieur [X] [S] [J], défendeur, bien que régulièrement cité, n’a ni comparu ni mandaté personne pour le représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [X] [S] [J], défendeur.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 25 mars 2024.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 4] le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Selon l’article 1103 du Code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 16 août 2018, à effet du 31 août 2018, contient une clause en son article 14 (« Article 14 – Clauses résolutoires », page 8) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail précité a été signifié par commissaire de justice au locataire le 11 avril 2024.

Le locataire n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance dans le délai légal d’un mois.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [X] [S] [J] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 12 mai 2024.

Il sera donc fait droit à la demande de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE aux fins de constat de résiliation du contrat de bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [X] [S] [J] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [S] [J] et de dire que faute par Monsieur [X] [S] [J] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaire et infiniment subsidiaire.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La bailleresse a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 31 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 432,81 €.

Pour la somme au principal, Monsieur [X] [S] [J], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [X] [S] [J] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 432,81 €, arrêtée au 31 janvier 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux

Conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, qui dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En vertu de ce même article, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Conformément aux articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation, en prenant en considération notamment, la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, les situations respectives du propriétaire et de l’occupant, l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Le juge est tenu d’opérer un contrôle de proportionnalité au stade de la détermination et de l’opportunité de la mesure adoptée pour mettre fin au trouble manifestement illicite relevé. Ledit contrôle peut se manifester dans le choix des modalités qui peuvent assortir la mesure soit pour renforcer cette dernière soit pour en atténuer les effets. Le juge doit alors se déterminer, au vu des circonstances de l’espèce, en confrontant les intérêts en cause et les droits fondamentaux invoqués et garantis comme, en l’espèce, par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme.

En l’espèce, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE sollicite la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sans en justifier.

Par conséquent, la demande de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE aux fins de suppression du délai qui suit le commandement de quitter les lieux, fixé à deux mois, sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [S] [J] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [X] [S] [J] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [X] [S] [J] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de leur demande à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [X] [S] [J] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront les coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 934,41 € du 11 avril 2024, de l’assignation du 6 septembre 2024 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 4] du 9 septembre 2024 ainsi qu’à la CCAPEX du 25 mars 2024.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut d’assurance recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut d’assurance, prévue au contrat de bail ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail à effet du 31 août 2018, conclu entre l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, d’une part, et Monsieur [X] [S] [J], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], s’est trouvé de plein droit résilié le 12 mai 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut d’assurance ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] [J] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 432,81 €, arrêtée au 31 janvier 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [X] [S] [J] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin le CONDAMNE à verser à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, ladite indemnité mensuelle à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [X] [S] [J] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de leur demande de suppression du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

DÉBOUTE l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de leur demande en paiement à titre de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] [J] au paiement des dépens qui comprendront les coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 934,41 € du 11 avril 2024, de l’assignation du 6 septembre 2024 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 4] du 9 septembre 2024 ainsi qu’à la CCAPEX du 25 mars 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 5], le 3 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE