TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 26 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00045 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FEGD

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

26 septembre 2025

Monsieur [J] [O]

c/

Madame [D] [W] épouse [U]

DEMANDEUR

Monsieur [J] [O]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par Maître Jean-Baptiste ROUGANE DE CHANTELOUP, avocat au barreau de l’AUBE substitué par Maître Daniel WEBER de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

Madame [D] [W] épouse [U]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par Maître Olivier LEROY, avocat au barreau de l’AUBE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/000200 du 18/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 04 juillet 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 26 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 28 avril 2000, M. [J] [O] a donné à bail à Mme [D] [W] épouse [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 365,87 € et 121,95 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [J] [O] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 février 2024.

Par acte d’huissier en date du 17 janvier 2025 , M .[J] [O] a ensuite fait assigner Mme [D] [W] épouse [U] à l’audience du 6 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Suite à un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 juillet 2025, M. [J] [O] – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de:

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Mme [D] [W] épouse [U], dans un délai de quinze jours à compter de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de cent euros par jour de retard ; ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ;et de condamner ces derniers au paiement, à titre provisionnel, de la somme actualisée de 9792,66 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que la locataire demeure redevable d’impayés locatifs. En réponse aux moyens adverses, il prétend que la locataire a arrêté le paiement des loyers prétextant faussement que le logement n’était pas en état.

À la même audience, Mme [D] [W] épouse [U], représentée par son conseil, demande au tribunal de :

* relever une contestation sérieuse sur les demandes formulées par M. [J] [O] ;

* relever que M. [J] [O] ne satisfait pas aux obligations de clos et couvert d’un bailleur, ni à celle liée à la régularisation au moins annuelle des charges locatives ;

* débouter M. [J] [O] de toutes ses demandes de plus en plus contraires,

* subsidiairement suspendre les effets de la clause résolutoire énoncée au bail en date du 28 avril 2000 ;

* accorder à la défenderesse les délais de paiement les plus larges, 36 mensualités, pour se libérer des sommes éventuelles provisionnelles qui seraient dues au bailleur ;

* laisser à M. [J] [O] la charge des dépens.

Mme [D] [W] épouse [U] reconnaît ne pas souhaiter rester dans le logement, d’ailleurs elle a donné congé à son bailleur le 30 mai 2025 pour une sortie prévue dans le délai d’un mois.

Mme [D] [W] épouse [U] invoque cependant un paiement réglé au mois de juillet concernant le loyer de juin qui n’auraient pas été décomptés par le bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Toutes les parties ayant comparu, la présente décision sera rendue contradictoirement.

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail.Par ailleurs, aux termes du II de l’article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 6] par la voie électronique le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [J] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail (article 2.12) conclu le 28 avril 2000 a été signifié le 23 février 2024, pour la somme en principal de 2473,64 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, conformément à la clause résolutoire du contrat, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 avril 2024.

Mme [D] [W] épouse [U] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [D] [W] épouse [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser M. [J] [O], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [D] [W] épouse [U] .

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à la partie défenderesse afin d’assurer un relogement.

2. Sur les demandes de condamnation au paiement

En l’espèce, M. [J] [O] produit un décompte démontrant que l’arriéré locatif s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 9792,66 € à la date du 31 mai 2025, (mois de mai 2025 inclus).

La locataire ne verse aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. En outre, si elle invoque des désordres dans le logement, elle ne produit aucun élément en ce sens permettant de retenir une contestation sérieuse quant aux sommes provisionnelles réclamées à son encontre. La locataire verse des photographies du logement pour souligner le mauvais état de ce dernier mais reconnaît cette dette dans son principe sans former de contestation relative à son obligation de payer le loyer et les charges comme convenu dans le contrat de bail.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquise le 24 avril 2024, Mme [D] [W] épouse [U] reste redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [D] [W] épouse [U] à verser à M. [J] [O], à titre provisionnel, cette somme de 9792,66 € comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayées (décompte arrêté au 31 mai 2025) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3362,02 € à compter de l’assignation (17 janvier 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La condamnation portera également sur le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

3. Sur la demande d’astreinte

L’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que tout juge peut, même d’office ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Cependant la possibilité pour M. [J] [O] de recourir à une expulsion suffit à lui permettre de s’assurer du départ de la locataire des lieux objets du contrat sans qu’il soit nécessaire d’assortir en outre l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Le recours à la force publique se révélant au demeurant une mesure suffisante pour contraindre Mme [D] [W] épouse [U] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, M. [J] [O] obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

4. Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Mme [D] [W] épouse [U] déclare percevoir des ressources mensuelles de 400 €. Il ressort de ses éléments, compte tenu du montant de la dette locative, que Mme [D] [W] épouse [U] n’a pas les ressources financières suffisantes pour honorer les délais de paiements sur 36 mois maximum, le solde restant à la dernière échéance serait trop important.

Dès lors, la demande en délai de paiement sera rejetée.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Les dépens seront supportés par Mme [D] [W] épouse [U], partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner Mme [D] [W] épouse [U] à verser à M. [J] [O] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2000 entre M. [J] [O] et Mme [D] [W] épouse [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 24 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [D] [W] épouse [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [D] [W] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [D] [W] épouse [U] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DEBOUTONS M [J] [O] des demandes de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [D] [W] épouse [U] à verser à M. [J] [O] à titre provisionnel la somme de 9792,66 € (décompte arrêté au 31 mai 2025), incluant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés jusqu’au mois de mai 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025 sur la somme de 3362,02 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par Mme [D] [W] épouse [U] ;

CONDAMNONS Mme [D] [W] épouse [U] à payer à M. [J] [O] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

REJETONS la demande d’astreinte formée par M. [J] [O] ;

CONDAMNONS Mme [D] [W] épouse [U] à verser à M. [J] [O] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [D] [W] épouse [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 septembre 2025,

Le greffier, Le président,