TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Yoni MARCIANO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédérique ROUSSEL-STHAL

Monsieur [N] [F]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07923 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WAO

N° MINUTE :

6/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 mars 2025

DEMANDERESSE

SCI HELYNA

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Yoni MARCIANO, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE, vestiaire PN69

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [F]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [V] épouse [F] demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Frédérique ROUSSEL-STHAL, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D1414 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2024-030199 du 05/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2025 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07923 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WAO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 septembre 2021, la SCI HELYNA a consenti un bail d’habitation à M. [N] [F] et Mme [L] [V] épouse [F] sur des locaux situés au [Adresse 2] à Paris (75010), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par actes de commissaire de justice du 30 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7200 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [F] et Mme [L] [V] épouse [F] le 6 mai 2024.

Par assignations du 10 juillet 2024, la SCI HELYNA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [F] et Mme [L] [V] épouse [F], statuer sur le sort des meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9600 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, mensualité de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelée initialement à l’audience du 11 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre à la défenderesse de préparer sa défense.

À l’audience du 23 janvier 2025, la SCI HELYNA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er janvier 2025, s’élève désormais à 14514,01 euros.

Mme [L] [V], représentée par son avocat, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de :

se déclarer incompétent pour connaitre de la demande au regard des contestations sérieuses soulevées,condamner la SCI HELYNA à lui payer la somme de 6000 euros à titre de remboursement du trop perçu et ordonner la compensation,à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire du bail et lui accorder un délai de 36 mois pour s’acquitte du paiement de la dette en mensualité de 50 euros,dire et juger qu’il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.Elle indique également avoir divorcé le 16 novembre 2023 de M. [N] [F].

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, M. [N] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI HELYNA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Mme [L] [V] soutient que le contrat de bail ne respecte pas la législation sur l’encadrement des loyers et que, par ailleurs, le fait qu’il soit indiqué un délai erroné dans le commandement de payer empêche que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon le dispositif d’encadrement des loyers prévu par l’article 140 III. – A. de la LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dans sa rédaction applicable au présent litige, considération prise de la catégorie du logement loué et du secteur géographique,le loyer de référence majoré applicable au logement loué s’élevait, lors de la signature du contrat de bail, selon l’arrêté 2021-06-04-0002 concernant les baux signés entre le 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 à 34,30 euros par m2 ou 29,50 euros par m2 au maximum selon la date de construction de l’immeuble antérieure ou postérieure à 1946, ce qu’il n’est pas possible de déterminer à la lecture du bail qui mentionne construit avant 1949. Il en résulte que le loyer pouvait s’élever à la somme maximale de 720 euros ou 620 euros, selon la date de construction de l’immeuble. Les décomptes produits ne couvrent que la période du 1er août 2023 au 1er janvier 2025, si bien qu’il n’est pas possible de déterminer si à la date du commandement de payer une somme était réellement due par les locataires qui ont pu par les paiements antérieurs s’acquitter de sommes bien plus élevées que les sommes réellement dues. Ainsi, la demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail se heurte à une contestation sérieuse, du fait de l’impossibilité de vérifier que le commandement de payer a été délivré pour une somme réellement due, la demande doit donc être rejetée, ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

Cette contestation empêche également d’accorder une quelconque provision au titre d’un arriéré locatif et également de statuer sur un éventuel remboursement de trop perçu.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI HELYNA, partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société SCI HELYNA de constat d’acquisition de la clause résolutoire ainsi que sur ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement au titre de la dette locative,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle en paiement au titre d’un trop perçu,

DÉBOUTE la société SCI HELYNA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société SCI HELYNA aux dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge