COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00178 – N° Portalis DB24-W-B7J-EPJ7

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à M^e GUERIN par LS

— à par LS

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à M^e GUERIN par LS

JUGEMENT DU 28 JANVIER 2026

A l’audience publique du 19 Novembre 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Bernadette BELLA ABEGA,Greffier,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

S.C.I. DE LA CROIX

Prise en la personne de son représentant légal

Lieudit Villeneuve Le Clos Véro

79120 LEZAY

Mandataire : Me [K] [I] (Mandataire)

représenté par M^e Benjamin GUERIN, avocat au barreau de DEUX SEVRES

D’UNE PART,

et

DEFENDERESSE :

Madame [N] [B]

29 bis rue du Pont de l’Arceau

79120 LEZAY

non comparante

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 28 Janvier 2026, sous la signature de M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Bernadette BELLA ABEGA,Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2024, à effet au 5 mai 2024, la SCI DE LA CROIX a donné à bail à Madame [N] [B] un logement situé 29 bis rue du Pont de l’Arceau – 79120 LEZAY.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, la SCI DE LA CROIX a fait signifier à Madame [N] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 796,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 25 avril 2025 la SCI DE LA CROIX a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la SCI DE LA CROIX a fait assigner Madame [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

ordonner l’expulsion de Madame [N] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

condamner Madame [N] [B] au paiement des sommes suivantes :

la somme de euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 986 euros, avec intérêts au taux légal,

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des DEUX-SEVRES le 18 juillet 2025.

À l’audience du 19 novembre 2025, la SCI DE LA CROIX, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7 487,95 euros arrêtée au 17 novembre 2025, loyer du mois de novembre inclus.

La SCI DE LA CROIX soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [N] [B] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 23 avril 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [N] [B], régulièrement assignée, à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [N] [B] assignée à l’étude ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI DE LA CROIX justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI DE LA CROIX aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er mai 2024, du commandement de payer délivré le 23 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé que la SCI DE LA CROIX rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [N] [B] à payer à la SCI DE LA CROIX la somme de 7 487,95 euros, au titre des sommes dues avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 23 avril 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er mai 2024 à compter du 23 juin 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [N] [B] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 juin 2025, Madame [N] [B] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [N] [B] à son paiement à compter de 23 juin 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [B] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Madame [N] [B] à payer à la SCI DE LA CROIX la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI DE LA CROIX aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mai 2024 entre la SCI DE LA CROIX d’une part, et Madame [N] [B] d’autre part, concernant les locaux situés 29 bis rue du Pont de l’Arceau – 79120 LEZAY, sont réunies à la date du 23 juin 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [N] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [N] [B] à compter du 23 juin 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [N] [B] à payer à la SCI DE LA CROIX la somme de 7 487,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [N] [B] à payer à la SCI DE LA CROIX l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [N] [B] à payer à la SCI DE LA CROIX la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [B] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection