COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00190 – N° Portalis DB24-W-B7J-EPKN

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à Mme [N] [M] par LRAR

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à Mme [N] [M] par LRAR

JUGEMENT DU 28 JANVIER 2026

A l’audience publique du 19 Novembre 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Bernadette BELLA ABEGA,greffier,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

Madame [N] [M]

2 rue des Bleuets

79400 EXIREUIL

Représentée par : M. [V] [M] (Fils) muni d’un pouvoir spécial

Représentée par : M. [E] [M] (Fils) muni d’un pouvoir spécial

D’UNE PART,

et

DEFENDERESSE :

Madame [Q] [L]

10 cité de la Plaine

79400 EXIREUIL

non comparante

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 28 Janvier 2026, sous la signature de M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Bernadette BELLA ABEGA,Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 décembre 2022, Madame [N] [M] a donné à bail à Madame [Q] [L] un logement situé 10 cité de la plaine – 79400 EXIREUIL, pour un loyer mensuel de 700 euros.

Les loyers ne sont plus réglés et la bailleresse a adressé, par lettre recommandée du 9 juillet 2025, une mise en demeure, d’avoir à solder la dette locative.

Malgré cette missive, les loyers d’octobre 2024 à septembre 2025 n’ont pas été réglés.

Au 12 septembre 2025, la dette s’élevait à 2 735 euros.

En outre, depuis le 1er novembre 2024, la locataire n’a plus justifié d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025, Madame [N] [M] a fait assigner Madame [Q] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [Q] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner Madame [Q] [L] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2 735 euros au titre de la dette locative et à une indemnité d’occupation avec intérêts au taux légal,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal,les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des DEUX-SEVRES le 16 septembre 2025.

À l’audience du 19 novembre 2025, Madame [N] [M], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 100 euros loyer du mois de novembre inclus.

Madame [N] [M] soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [Q] [L], régulièrement assignée à l’étude ne comparait pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [Q] [L] assignée à l’étude de l’huissier ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Madame [N] [M] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 décembre 2026 et du décompte de la créance actualisé au 19 novembre que Madame [N] [M] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 3 100 euros au titre des arriérés de loyer, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 3 100 selon décompte au 19 novembre 2025, mois de novembre inclus.

Il s’agit d’un manquement grave de la locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 15 septembre 2025, date de l’assignation et d’ordonner son expulsion tel que défini au dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [Q] [L] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 septembre 2025, Madame [Q] [L] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Q] [L] à son paiement à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Q] [L] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Madame [Q] [L] à payer à Madame [N] [M] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [N] [M] aux fins de résiliation judiciaire du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 8 décembre 2022 entre Madame [N] [M] d’une part, et Madame [Q] [L] d’autre part, concernant les locaux situés 10 cité de la plaine – 79400 EXIREUIL, au jour de l’assignation, le 15 septembre 2025 ;

DIT que Madame [Q] [L] est occupante sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Q] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Q] [L] à compter du 15 septembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [Q] [L] à payer à Madame [N] [M] la somme de 3 100 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Q] [L] à payer à Madame [N] [M] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 septembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [Q] [L] à payer à Madame [N] [M] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Q] [L] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier

Le Juge des contentieux de la protection