COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIREDE NIORT

Juge de l’exécution – Saisies immobilières

N° RG 25/00018 – N° Portalis DB24-W-B7J-EOE4

Minute n°26/00007

Le

1 expédition à M^e Eric DABIN

1 copie dossier

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 09 FEVRIER 2026

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Niort, tenue le huit Décembre deux mil vingt cinq, à dix heures, par Christelle DIDIER, Vice-présidente, juge de l’exécution, assistée de Stéphanie GEFFARD, Cadre Greffier,

a été évoquée l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE SAINT-MICHEL inscrite au RCS d'[Localité 7] sour le n° D 308 797 638

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par ses dirigeants légaux domiciliés de droit audit siège,

représentée par M^e Eric DABIN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES (postulé), M^e Caroline PECHER, avocat au barreau de CHARENTE (plaidant)

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDERESSE:

Madame [G] [M]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 1]

défaillante

DÉBITEUR SAISI

EXPOSE DU LITIGE

Le 26 mai 2025, la Caisse de Crédit Mutuel de Saint Michel (le créancier) fait signifier à Mme [G] [M] née [P] (le débiteur), un commandement de payer la somme totale de 112 776, 89 euros arrêtée au 09 octobre 2024 portant intérêts au taux de 7,30 % l’an sur la somme de 101 219, 08 euros (prêt CRED’IMMO) et celle de 11 557,81 euros (prêt à taux 0) en vertu de la copie exécutoire d’un acte authentique contenant prêts reçu le 19 février 2007, par Maître [J] [C], notaire à [Localité 11] (Deux-[Localité 12]), prêts garantis par un privilège de prêteur de deniers et une inscription d’hypothèque sur l’immeuble sis [Adresse 5] sur la commune de [Localité 11] (Deux-[Localité 12]), cadastré section AD n°[Cadastre 4], dépendant de la communauté légale existant alors entre M. [W] [M] et Mme [G] [M] née [P].

Ce commandement valait saisie immobilière d’un immeuble à usage situé à [Adresse 5] sur la commune de [Localité 11] (Deux-[Localité 12]), cadastré section AD n°[Cadastre 4] d’une contenance de 3 ares et 84 centiares (Deux-[Localité 12]).

Le commandement a été signifié à Mme [G] [M] née [P], à étude, et précise que M. [W] [M] est décédé depuis le [Date décès 3] 2014.

Il a été sollicité sa publication au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1 le 19 juin 2025, demande enregistrée sous le numéro d’archivage provisoire 7904P01S 00016.

Par acte du 04 août 2025, la Caisse de Crédit Mutuel de Saint Michel a fait assigner Mme [G] [M] née [P] devant le juge de l’exécution de ce tribunal à l’audience d’orientation du 13 octobre 2025, aux fins de voir notamment constater que la saisie immobilière porte sur des droits saisissables, constater la publication du commandement de payer, fixer sa créance en principal, frais et autres accessoires, dire la saisie régulière et ordonner la vente aux enchères publiques de l’immeuble désigné.

Cette assignation a été signifiée à étude. Il n’a été transmis aucun élément permettant de constater qu’elle ait été mentionnée en marge du commandement de payer.

Le 04 août 2025, le créancier poursuivant a déposé au greffe un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente, accompagné d’une copie de l’assignation délivrée aux débiteurs, ainsi que d’un état hypothécaire certifié.

L’affaire a été appelée à l’audience d’orientation du 13 octobre 2025 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi d’office pour production de pièces complémentaires à l’audience du 8 décembre 2025 à laquelle elle a été rappelée et retenue.

Lors de cette audience la Caisse de Crédit Mutuel de Saint Michel a maintenu ses demandes.

Mme [G] [M] née [P] n’a pas comparu ni constitué avocat.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 09 février 2026 par mise à disposition au greffe, les parties comparantes ont en été informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur le respect des conditions de la saisie

En vertu des articles R. 322-15, L. 311-2 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution vérifie d’office que le créancier poursuivant est muni d’un titre exécutoire qui constate une créance liquide et exigible et que la saisie porte sur un droit réel afférent à un immeuble qui peut faire l’objet d’une cession.

Le créancier poursuivant est muni d’un titre exécutoire, qui est un contrat notarié consenti à Mme [G] [M] née [P].

I – Sur les droits immobiliers saisis :

En l’espèce, il résulte des pièces produites qu’il n’est pas justifié que Mme [M] née [P] détienne désormais l’entière propriété de l’immeuble.

En effet, le créancier poursuivant n’a pas justifié de la situation maritale de M. [W] [M], ni de son décès, ni encore de l’absence d’autres successibles que le conjoint survivant, de sorte qu’il ne justifie pas que les droits saisis sur cet immeuble appartiennent intégralement à la codébirice, désignée au titre exécutoire comme l’épouse du débiteur défunt.

Si son décès est effectivement allégué dans les actes de procédure ainsi que dans le courrier de refus de garantie émis par l’assureur SURAVENIR, il n’est cependant justifié de cet événement par aucune pièce d’état civil.

Il a été sollicité, lors du premier appel du dossier, la production d’une attestation de propriété immobilière après décès. Le poursuivant a fait savoir par bulletin RPVA du 4 décembre 2025 que dans la mesure où aucune n’apparait sur l’état hypothécaire fourni il doit s’en déduire qu’il n’en existe donc pas et ajoute qu’il n’est nullement tenu de rechercher les héritiers du défunt.

Il sera rappelé que seuls les héritiers acceptants ont une obligation à la dette de leur auteur décédé, qu’aux termes de l’article 877 du code civil, le titre exécutoire contre le défunt ne l’est contre l’héritier que 8 jours après la signification qui lui en a été faite, qu’il a pu être jugé que le défaut de signification aux héritiers est sanctionné par l’annulation de l’adjudication (Civ. 1, 15 janvier 1974. N° 72-10.282).

Si en sa qualité de codébitrice indivisible des prêts, Mme [M] née [P] peut être poursuivie pour l’ensemble des sommes restant dues, et ce alors que l’article 5 du contrat prévoit que la créance pourra être réclamée à chacun des emprunteurs, des cautions ainsi qu’à chacun de leurs héritiers, ces dispositions contractuelles n’ont pas pour effet de dispenser le créancier de toute recherche d’héritiers dans la mesure où il doit démontrer que le commandement de payer valant saisie immobilière qu’il a pris l’initiative de délivrer porte sur des droits réels saisissables en totalité à l’égard du débiteur poursuivi).

Or, à la lecture des termes du titre exécutoire produit et de ceux de la décision du juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angoulême du 16 juin 2020, Mme [M] née [P] ne serait que propriétaire indivise de l’immeuble saisi, étant précisé que la communauté légale qui existait entre elle et son époux a nécessairement été dissoute par le décès si le mariage était toujours valide, les droits immobiliers appartenant à M. [W] [M] ayant été simultanément transférés à l’actif sa succession.

En l’état des pièces transmises en procédure, le stade de liquidation successorale est ignoré, qu’il s’agisse d’une transmission à plusieurs héritiers ou uniquement au conjoint survivant acceptant.

Il ne peut qu’être constaté qu’il n’est justifié par le poursuivant d’aucune démarche amiable, ni même de sommation interpellative démontrant qu’il a tenté d’obtenir d’éventuels renseignements sur l’existence ou non d’héritiers (M. [M] ayant de son vivant au moins contracté deux unions matrimoniales), sur la quotité des droits immobiliers que chaque héritier et Mme [M] auraient pu acquérir sur l’immeuble du fait du décès de M. [M], ni sur la renonciation de l’ensemble des successibles qui aurait pour effet de laisser la succession vacante.

Il ne peut qu’en être déduit que le créancier poursuivant ne justifie pas, à ce stade de la procédure, que Mme [M] soit désormais seule propriétaire de l’immeuble et qu’il puisse en opérer la saisie complète et ainsi le rendre cessible par adjudication en délivrant uniquement un commandement de payer à la codébitrice survivante.

Les débats seront réouverts afin que la Caisse de Crédit Mutuel de Saint Michel fasse valoir contradictoirement ses observations sur ces éléments et justifie de toutes pièces utiles à la poursuite de la procédure et notamment :

— de la copie d’extraits actualisés d’acte de décès et de mariage de feu M. [M] [W],

—  de la quotité exacte des droits indivis que Mme [P] née [M] détient sur l’immeuble donné en garantie, l’identité des héritiers ou coindivisaires avec indication de la nature et quote-part de leurs droits sur l’immeuble le cas échéant,

— de la publication effective du commandement de payer par un état hypothécaire comportant l’enregistrement par le service de la publicité foncière et non le seul dépôt de la demande telle que l’indique l’état hypothécaire levé le 11 août 2025 fourni en procédure.

II- Sur le titre exécutoire fourni.

En application de l’article R 321-3 2° du code des procédures civiles d’exécution, le commandement de payer valant saisie immobilière doit indiquer la date et la nature du titre exécutoire en vertu duquel le commandement est délivré. Ce texte indique que les mentions qu’il prévoit sont prescrites à peine de nullité, il a pu être jugé que le commandement de payer valant saisie qui ne comporte pas l’indication de la date et de la nature du titre exécutoire est affecté d’une irrégularité de forme même si ces mentions figurent dans un document qui y est annexé (Civile 2. 30 avril 2009 n° 08 12 105).

En l’espèce, la Caisse de Crédit Mutuel de Saint Michel vise dans le commandement de payer un titre exécutoire constitué par un acte authentique de vente du 19 février 2007, publié au service de la publicité foncière sous le n° 7904P012007 P2605, et non l’acte authentique de prêt dressé à la même date qui a donné lieu ensuite à l’inscription sur l’immeuble saisi d’un privilège de prêteur de deniers et d’une hypothèque conventionnelle complémentaire.

Le créancier poursuivant sera donc invité à présenter ses observations sur une éventuelle nullité du commandement de payer valant saisie immobilière délivré à Mme [M] née [P].

III – Sur la créance

A – Sur la régularité de la déchéance du terme :

Il est justifié, par un courrier non daté mais intervenu après décès, de la nullité de l’adhésion de M. [W] [M] au contrat d’assurance emprunteur. Il est donc établi que l’assureur ne s’est pas substitué au débiteur défunt dans le règlement des sommes dues à la date de son décès.

S’agissant de la régularité de la clause contractuelle de déchéance du terme, il sera rappelé qu’en application des articles L 312-22 (devenu article L 313-51 à compter du 1er juillet 2016) et R 312-3 (devenu article R 313-28) du code de la consommation, relatifs aux prêts immobiliers, en cas de défaillance de l’emprunteur et de résolution du contrat, le prêteur peut exiger le remboursement du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus.

Jusqu’à la date de règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt. En outre, le prêteur peut demander à l’emprunteur défaillant une indemnité qui, sans préjudice des articles 1152 et 1231 du Code civil, ne peut excéder 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés.

L’insertion d’une clause résolutoire dans le contrat de prêt dispense le créancier de saisir le juge pour obtenir la résiliation judiciaire du contrat, elle ne dispense cependant pas le créancier d’une mise en demeure préalable du débiteur d’avoir à remplir ses obligations en précisant le délai dont il dispose pour faire obstacle au jeu de la clause résolutoire.

Aux termes des dispositions de l’article L 132-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au litige « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

Il a été jugé par la première chambre civile de la Cour de Cassation le 29 mai 2024 (pourvoi n° 23-12.904) au visa de cet article et des arrêts rendus par la Cour de justice de l’Union européenne des 26 janvier 2017 (C-421/14 Banco Primus) et 8 décembre 2022 (C-600/21 Caisse Régionale de Crédit Mutuel de Loire-Atlantique et du Centre Ouest), relatifs à l’application de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, que “crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur, exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable. Une telle clause est abusive au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016".

Le cas d’espèce relatif à cet arrêt concernait un contrat de prêt contenant une clause de déchéance du terme prononcée après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours et sans autre formalité.

Le juge doit au besoin relever d’office le caractère abusif de la clause de déchéance du terme contenue dans un contrat de prêt qui lui est soumis et ce nonobstant les modalités factuelles dans lesquelles cette dernière a pu être mise en œuvre à l’égard des emprunteurs, sauf à ce que le consommateur s’y oppose. (Cass. 1 ère Civ., 22 mars 2023, n° 21-16.476).

En l’espèce, les époux [M] avaient la qualité de consommateurs dans le contrat de crédit, Mme [M] ne comparait pas et ne formule donc aucune opposition à ce que le juge remplisse l’office qui s’impose à lui au regard de la rédaction de la clause de déchéance du terme dont se prévaut le prêteur.

Le poursuivant produit pour justifier du prononcé de la déchéance du terme :

— un acte notarié contenant prêts revêtu de la formule exécutoire, l’offre de prêt insérée dans cet acte prévoit en son article 7 une clause d’exigibilité immédiate des sommes dues « si bon semble au prêteur », applicable notamment en cas de non-paiement à son échéance, de toute somme en capital, intérêts, frais et accessoires.

— un courrier de déchéance du terme daté du 21 décembre 2018 visant les deux prêts immobiliers contenus à cet acte authentique et un prêt à la consommation 05 126 547 910 06, sollicitant un règlement sous huitaine des sommes de : 87 306,28 euros, 10 857,31 euros, 3 293,80 euros.

— un accusé de réception transmis par RPVA qui ne permet pas d’identifier matériellement son signataire (pièce 9 assignation).

Il est de jurisprudence constante que les conditions factuelles de mise en œuvre de la clause de déchéance du terme n’ont pas à influer sur l’appréciation du caractère abusif de la clause contenue au contrat de prêt, le caractère abusif de la clause étant apprécié au seul regard de sa rédaction.

En l’occurrence, la clause de déchéance du terme contenue au contrat permet son prononcé à la libre discrétion du prêteur sans aucune indication de délai, ce qui induit indéniablement un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et l’apparente à une clause abusive. Ce point étant soulevé d’office par le juge de l’exécution, il convient donc de provoquer les observations du créancier poursuivant sur cette question.

B – Sur l’application d’un taux d’intérêt de retard contractuel de 7.30%

Le commandement de payer vise l’application d’un taux d’intérêt contractuel de 7.30% pour les deux prêts.

Le décompte de créance arrêté au 09 octobre 2024 permet d’établir qu’outre une indemnité d’exigibilité de 7%, il a été appliqué un taux d’intérêt de retard de 7.30% pour le capital restant dû sur le prêt CREDIMMO et un taux de 3% sur le capital restant dû sur le prêt à taux zéro.

Il sera observé qu’aucun cahier des charges spécifique au prêt à taux à prêt zéro n’est inséré au titre exécutoire et que l’article 8 de l’offre insérée dans l’acte de prêt prévoit l’application d’un taux d’intérêt de retard (taux nominal du prêt majoré de 3 points) uniquement en l’absence de prononcé de la déchéance du terme par le prêteur.

Le créancier poursuivant sera donc invité à conclure sur la possibilité d’appliquer contractuellement une double sanction financière au débiteur défaillant et à produire :

—  un décompte de créance comportant uniquement l’application d’un taux contractuel de retard en cas d’absence de déchéance du terme,

—  un décompte de créance comportant uniquement l’application d’une indemnité d’exigibilité en cas de validité de déchéance du terme.

Il sera dit que la présente décision ainsi que toutes nouvelles écritures et pièces postérieures à l’assignation devront être signifiées à Mme [M] née [P] et qu’il devra en être justifié au juge de l’exécution, au plus tard dans les quinze jours précédents l’audience de renvoi, par transmission de la copie intégrale l’acte de signification par RPVA.

Les dépens et frais seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par mesure d’administration judiciaire, réputée contradictoire et rendue publiquement par mise à disposition au greffe,

Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes.

Ordonne la réouverture des débats à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du Lundi 11 mai 2026 à 10 heures laquelle se tiendra au Palais de Justice de Niort [Adresse 13].

Invite la Caisse de Crédit Mutuel de Saint Michel à faire valoir ses observations et à justifier de toutes pièces utiles sur :

— la nature et la quotité exacte des droits indivis détenus par Mme [P] née [M] sur l’immeuble saisi,

— la nature et la quotité exacte des droits indivis détenus sur l’immeuble par d’éventuels coindivisaires ou héritiers, le cas échéant leur identité et coordonnées,

— l’éventuelle vacance de la succession de M. [M] [W] et l’identité du curateur désigné.

— sur une éventuelle nullité du commandement de payer valant saisie immobilière délivré à Mme [M] née [P] en raison du titre exécutoire visé,

— le caractère abusif de la clause de déchéance du terme contenue à l’acte authentique de prêt.

— la possibilité d’appliquer contractuellement une double sanction financière au débiteur défaillant.

Invite la Caisse de Crédit Mutuel de Saint Michel à produire :

—  les extraits actualisés de copies d’acte de décès et de mariage de feu M. [M] [W],

— un état hypothécaire comportant la publication effective du commandement de payer.

— un décompte de créance actualisé comportant uniquement l’application d’un taux contractuel de retard en cas d’absence de déchéance du terme,

— un décompte de créance actualisé comportant uniquement l’application d’une indemnité d’exigibilité en cas de validité de déchéance du terme.

Dit que la présente décision ainsi que toutes nouvelles écritures et pièces postérieures à l’assignation devront être signifiées à Mme [M] née [P] et qu’il devra en être justifié au juge de l’exécution, au plus tard dans les quinze jours précédents l’audience de renvoi, par transmission de la copie intégrale l’acte de signification par RPVA.

Dit que les dépens et frais seront réservés.

Le greffier Le juge de l’exécution.

Stéphanie Geffard Christelle Didier.