RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 13 décembre 2024

MINUTE N° 24/______

N° RG 24/01018 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNAK

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 5 novembre 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. SCI LB73

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sylvie LAROSE MARTINS de la SELARL MANGIN-LAROSE AVOCATS ASSOCIÉS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C1622

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. PPE CONSTRUCTIONS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 septembre 2024 et le 2 octobre 2024, la SCI LB73 a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 700 et 809 du code de procédure civile, des articles L.131-3, L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L.145-41 du code de commerce, la SASU PPE CONSTRUCTIONS, aux fins de voir :

déclarer la clause résolutoire inscrite dans le bail commercial en date du 15 juin 2023 dont est bénéficiaire la SASU PPE CONSTRUCTIONS, acquise et ce, au 16 août 2024 ;prononcer la résiliation dudit bail commercial au 16 août 2024 ;ordonner l’expulsion de la SASU PPE CONSTRUCTIONS ainsi que de toute personne qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait ou avec l’autorisation de la SASU PPE CONSTRUCTIONS, avec, si besoin, l’assistance de la force publique, dans le mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard dès l’expiration de ce délai et jusqu’à complète libération des lieux ;se réserver la liquidation de l’astreinte par application de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution ;déclarer que les meubles et objets mobiliers qui se trouveront sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner, à titre provisionnel, la SASU PPE CONSTRUCTIONS au paiement à la SCI LB73 des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus à ce jour, soit la somme de 8.166 euros TTC, sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction du montant qui sera fixé par le juge conformément aux clauses et conditions du bail et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir ;condamner, à titre provisionnel, la SASU PPE CONSTRUCTIONS au paiement, à la SCI LB73, d’une indemnité d’occupation mensuelle de 735 euros HT, TVA en sus, à compter de l’expiration du délai d’un mois du commandement de payer jusqu’à complète libération des locaux par la remise des clés ;ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante ;condamner, à titre provisionnel, la SASU PPE CONSTRUCTIONS au paiement, à la SCI LB73, des intérêts au taux de base de l’intérêt légal majoré de 5 points à compter de la date d’exigibilité des loyers, charges, accessoires restant dus à ce jour jusqu’à complet paiement en application du contrat de bail ;condamner, à titre provisionnel, la SASU PPE CONSTRUCTIONS au paiement, à la SCI LB73, d’une somme de 3.000 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles ;condamner, à titre provisionnel, la SASU PPE CONSTRUCTIONS aux frais et entiers dépens, en ce compris les frais de commandement.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LB73 expose que :

par acte du 15 juin 2023, elle a donné à bail à la société PPE CONSTRUCTIONS plusieurs locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situés [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer annuel de 5.400 euros hors taxes et hors charges ;malgré les mises en demeure adressées, la société PPE CONSTRUCTIONS a cessé de payer ses loyers et charges de sorte qu’elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 15 juillet 2024 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 6.468 euros ;ledit commandement étant resté infructueux dans le délai d’un mois imparti, la clause résolutoire est acquise depuis le 16 août 2024 et elle est donc bien fondée à voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la société PPE CONSTRUCTIONS, devenue occupante sans droit ni titre, sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;il est dû par la société PPE CONSTRUCTIONS au titre des loyers, charges et complément du dépôt de garantie en vue du bail, la somme de 8.166 euros TTC, suivant décompte arrêté au 13 septembre 2024 ;le bail étant résilié depuis le 16 août 2024, le preneur sera condamné à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation qu’il y a lieu de fixer forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, HT, TVA en sus, majoré de 50% outre tous accessoires de loyer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024 au cours de laquelle la SCI LB73, représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son assignation.

Bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude à l’adresse du siège social et selon l’article 659 du code de procédure civile à l’adresse personnelle du représentant légal, la SASU PPE CONSTRUCTIONS n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion du locataire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI LB73 justifie, par la production du bail commercial du 15 juin 2023, des courriers valant mise en demeure, du commandement de payer délivré le 15 juillet 2024 et du décompte actualisé, que sa locataire, la SASU PPE CONSTRUCTIONS, a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le contrat de bail commercial du 15 juin 2023 comporte une clause résolutoire qui stipule que «En cas d’inexécution constatée d’une des clauses du présent bail et notamment à défaut du paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou (et) accessoires, le bailleur pourra résilier de plein droit le présent bail un mois après un commandement de payer resté infructueux, et ce, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus.»

La SCI LB73 a fait délivrer le 15 juillet 2024 à la SASU PPE CONSTRUCTIONS un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme de 6.468 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juillet 2024 inclus, hors coût de l’acte.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 15 juillet 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 16 août 2024.

Il convient de considérer la SASU PPE CONSTRUCTIONS occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tout occupant de leur chef, sans délai, à défaut la SCI LB73 étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

L’expulsion étant garantie par le recours à la force publique, il n’apparaît donc pas nécessaire de prononcer une astreinte.

Sur le sort des biens mobiliers

Comme demandé, le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers, charges et taxes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le décompte actualisé au 13 septembre 2024 inclus comprend, outre les loyers des mois de janvier, février, mars, juin, juillet, août et septembre 2024, une somme de 3.528 euros libellé «A – Nouveaux au 01/01/2024», ainsi qu’une somme de 522 euros facturée le 13 septembre 2024.

Or, outre qu’il n’est nullement précisé à quoi correspondent ces sommes de 522 euros et 3.528 euros, celles-ci ne sont pas justifiées, au regard des pièces versées aux débats.

Il y a lieu en conséquence de considérer que ces sommes sont sérieusement contestables de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point, il convient donc de les déduire du montant provisionnel réclamé.

Au vu de l’ensemble des pièces versées aux débats, en particulier du bail commercial et du décompte locatif, il convient de considérer que l’obligation de la SASU PPE CONSTRUCTIONS de payer la somme de 4.116 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2024 inclus, n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient de condamner la SASU PPE CONSTRUCTIONS à payer à la SCI LB73 une somme provisionnelle de 4.416 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au terme du mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024, date de réception du courrier valant mise en demeure, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Conformément à la demande de la SCI LB73, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt, en application de l’article 1343-2 du code civil.

L’application d’intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points n’est prévue par aucune stipulation du contrat de bail, et constituerait, même prévue au contrat, une clause pénale susceptible d’être réduite voir supprimée par le juge du fond, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, et dès lors ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande formée à ce titre.

Sur l’indemnité d’occupation majorée

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la SCI LB 73 réclame la condamnation à titre provisionnel de la SASU PPE CONSTRUCTIONS à lui payer une indemnité d’occupation calculée sur la base du loyer global de la dernière année de location, hors taxes, TVA en sus, majorée de 50% conformément aux dispositions liant les parties.

Le maintien dans les lieux de la SASU PPE CONSTRUCTIONS causant un préjudice à la SCI LB73, celle-ci est fondée à obtenir à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

En revanche, la demande de majoration de 50% de ladite indemnité s’analyse en une clause pénale qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voir supprimée par le juge du fond, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, et dès lors ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande de majoration.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SAS CORDONNERIE EYRAUD au paiement de ladite indemnité, avec indexation annuelle sur la base de l’indice des loyers commerciaux publiés par l’INSEE, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs ou la reprise des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SASU PPE CONSTRUCTIONS, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner la SASU PPE CONSTRUCTIONS, partie succombante, à payer à la SCI LB73 la somme de 1.000 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

Il y a lieu de rappeler que, en application des dispositions précitées, les dépens et les frais irrépétibles ne peuvent être accordés à titre provisionnel.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], au 16 août 2024 ;

ORDONNE l’expulsion immédiate de la SASU PPE CONSTRUCTIONS et de tous occupants de leur chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

REJETTE la demande tendant à voir prononcer une astreinte et se réserver la liquidation de cette dernière ;

DIT que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SASU PPE CONSTRUCTIONS à payer à la SCI LB73 une somme provisionnelle de 4.116 euros TTC au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024, date de réception du courrier valant mise en demeure ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration des intérêts de retard au taux légal ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SASU PPE CONSTRUCTIONS à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, avec indexation annuelle sur la base de l’indice des loyers commerciaux publiés par l’INSEE, à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 16 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE la SASU PPE CONSTRUCTIONS à payer à la SCI LB73 une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, avec indexation annuelle sur la base de l’indice des loyers commerciaux publiés par l’INSEE, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SASU PPE CONSTRUCTIONS à payer à la SCI LB73 la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU PPE CONSTRUCTIONS aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 13 décembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,