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TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00581 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GTS5

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis 6 rue du Commandant de Poli – CS 14314 – 45043 ORLEANS CEDEX 1

représentée par Mme [J], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [R]

demeurant 09 rue de la Croix Falaise – Appt 155 – 45300 PITHIVIERS

comparant en personne

A l’audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 1er février 2021, la SIAP Entreprise Sociale de l’Habitat a donné à bail à Monsieur [U] [R] un bien à usage d’habitation avec garage sis 9 rue de la Croix Falaise – appartement 155 – 45300 PITHIVIERS, pour un loyer mensuel initial de 410,72 euros en ce compris 26,91 euros pour le garage et 87,02 de provisions sur charges, payables à terme échu.

Par acte notarié du 31 mai 2021, la SA SOCIETE IMMOBILIERE ARRONDISSEMENT PITHIVIERS (SIAP) a signé un bail emphytéotique, concernant l’immeuble comprenant le logement, avec la société LOGEMLOIRET.

Des loyers étant demeurés impayés, la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 8 juin 2023 à Monsieur [U] [R] un commandement de payer dans le délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2909,55 euros.

La société LOGEMLOIRET a ensuite fait assigner Monsieur [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte d’huissier du 29 janvier 2024, aux fins suivantes :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail sous seing privé portant contrat de location du 1er février 2021 et la résiliation de plein droit dudit bail et ce à compter du jugement ;ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [U] [R] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’elle occupe sis 9 rue de la Croix Falaise – appartement 155 – 45300 PITHIVIERS (outre la place de parking), dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier, et pour le sort des meubles, à ses frais et risques et périls, et conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner Monsieur [U] [R] à lui payer la somme de 4187,41 euros outre une indemnité d’occupation mensuelle de 303,98 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Monsieur [U] [R], suivant les dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 8 juin 2023 et de l’assignation, ainsi qu’une indemnité de 400 euros à titre provisionnel sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;constater l’exécution provisoire de droit du jugement.À l’audience du 11 juin 2024, la société LOGEMLOIRET – représentée avec pouvoir par Madame [J], salariée de la société – a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 6494,31 euros en faisant état de l’absence de règlements, pour un loyer d’un montant de 457,53 euros. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de sa demande principale et celle de l’octroi d’office de délais de paiement ont été mises dans les débats.

Monsieur [U] [R] a comparu. Il a expliqué avoir été licencié le 1er novembre 2023 et percevoir une indemnisation de 980 euros avant de retrouver au mois de mai 2024 un CDD de 2 mois rémunéré 2400 euros sur 13 mois lequel devrait se prolonger en CDI. Il a ajouté avoir été dans l’incapacité de payer et a sollicité des délais de paiement via des échéances mensuelles de 100 euros.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort qu’une aide FUL n’est pas envisageable compte tenu du défaut de paiement depuis le mois de novembre 2023 ainsi que l’engagement par le locataire de régler 250 euros au mois de mars 2024.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, la décision est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 30 janvier 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la caisse d’allocations familiales du Loiret la situation d’impayés de Monsieur [U] [R] le 19 octobre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés qui a été préalablement signalée à l’organisme payeur de l’aide au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l’espèce. La situation d’impayés a persisté depuis le 19 octobre 2021 ainsi qu’il ressort du décompte.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que s’appliquant lors de la délivrance du commandement de payer dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail du 1er février 2021 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit « dès le délai légal expiré ».

Un commandement de payer visant la clause a été signifié ainsi qu’exposé ci-dessus le 8 juin 2023 par procès-verbal remis à étude, pour la somme de 2909,55 euros en principal.

Monsieur [U] [R] avait jusqu’au 8 août 2023 à 24 heures pour régler cette somme.

Ce commandement est demeuré infructueux, un seul règlement de 484,77 euros étant réalisé par le locataire pendant cette période.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 août 2023.

L’expulsion de Monsieur [U] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [U] [R] reste redevable des loyers jusqu’au 8 août 2023 et, à compter du 9 août 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 9 août 2023, il a causé un préjudice à la société bailleresse qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 303,98 euros au total, conformément à la demande.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

L’OPH LOGEMLOIRET produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite (303,79 euros relevant éventuellement des dépens), des pénalités (15,24 euros – ne pouvant être demandé en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989) et une facture de réparations de 138,78 euros non objet de la demande, la somme de 6340,29 euros, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [U] [R] ne conteste pas le principe et le montant de cette somme.

Monsieur [U] [R] sera donc condamné à verser à l’OPH LOGEMLOIRET une somme de 6340,29 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de mai 2024 incluse, portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Monsieur [U] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement pour la période postérieure à celle calculée ci-dessus et jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au seul montant du loyer du logement et du stationnement de 303,98 euros, conformément à la demande.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [U] [R] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire auxquels s’oppose la société bailleresse.

Force est toutefois de constater que Monsieur [U] [R] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer, le dernier paiement effectif constaté date du mois de novembre 2023 et, ce malgré le retour à l’emploi de Monsieur [R] et de son engagement par ailleurs auprès du travailleur social de procéder à un versement au mois de mars 2024 de sorte qu’il ne peut bénéficier de délais de paiement.

La suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas possible pour cette même raison.

En conséquence, il ne pourra lui être accordé des délais de paiement et les effets de la clause résolutoire ne pourront être suspendus.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [U] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la bailleresse, tout en tenant compte de la situation du locataire, Monsieur [U] [R] sera condamné à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 1er février 2021 entre la société LOGEMLOIRET (initialement la SA SIAP) et Monsieur [U] [R], concernant le logement à usage d’habitation et son garage situés 9 rue de la Croix Falaise – appartement 155 – 45300 PITHIVIERS, sont réunies à la date du 9 août 2023 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [R], occupant du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6340,29 euros, échéance du mois de mai 2024 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 303,98 euros, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement du 8 juin 2023 et de l’assignation ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 septembre 2024, la minute étant signée par S.GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,