TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 11 Février 2025

N°R.G. : 24/01389 (affaire jointe N° RG 24/01858)

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZJU4

N° Minute:

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11], représenté par son syndic, SAS cabinet AVENIR GESTION IMMO

c/

S.C.I. CIRQUE D U TEMPLE, [M] [I], S.A.S.U. TI POULET

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11], représenté par son syndic :

SAS cabinet AVENIR GESTION IMMO

[Adresse 10]

[Localité 12]

représenté par M^e Emily LAFITAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0753

DEFENDEURS

S.C.I. CIRQUE DU TEMPLE

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Christelle VERSCHAEVE de la SELEURL CHETRIT-VERSCHAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire: C0734

Monsieur [M] [I]

[Adresse 13]

[Localité 9]

S.A.S.U. TI POULET (ORIGINAL GRILL POULET)

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentés par M^e Rafik RABIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W16

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 7 janvier 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 11], soumis au régime de la copropriété, est un immeuble d’habitation comprenant deux bâtiments A et B.

Au sein de celui-ci, la SCI CIRQUE DU TEMPLE est propriétaire du lot n°1 correspondant à un local situé au rez-de-chaussée, à destination commerciale.

Par acte sous seing privé en date du 14 décembre 2022, ce local a été loué à Monsieur [M] [I], gérant de la société TI POULET.

Il y est exploité un restaurant sous l’enseigne « ORIGINAL GRILL POULET ».

Se plaignant de nuisances olfactives importantes provenant de l’exploitation de ce restaurant, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 11] a, par actes séparés en date des 05 et 10 juin 2024, assigné la SCI CIRQUE DU TEMPLE et la société SAS TI POULET devant le Juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir :

— Dire et juger l’action du SDC du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice AVENIR GESTION IMMO recevable et bien fondée ;

En conséquence,

A titre principal :

— Dire et juger que les nuisances olfactives provoquées par les appareils de cuisson du restaurant situé dans le lot n°1 exploité par la société TI POULET et propriété de la SCI CIRQUE DU TEMPLE ainsi que les travaux effectués sans autorisation sur les parties communes présentent le caractère d’un trouble manifestement illicite ;

— Condamner in solidum la SCI CIRQUE DU TEMPLE et la société TI POULET à faire cesser les nuisances olfactives dans l’immeuble en leur faisant interdiction, jusqu’à nouvel ordre, d’utiliser tout appareil de cuisson et ceci jusqu’à la transmission au syndicat des copropriétaires du rapport d’un bureau de contrôle agréé attestant de la conformité des installations, et ceci sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

— Se réserver la liquidation de l’astreinte ;

A titre subsidiaire :

— Nommer tel Expert qu’il plaira avec mission de :

o Se rendre sur place [Adresse 3] à [Localité 11]

o Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

o Visiter les lieux,

o Entendre les parties ainsi que tous sachants,

o Rechercher l’origine, l’étendue et la cause des nuisances,

o Examiner les troubles allégués dans l’assignation et les décrire,

o Constater les travaux effectués irrégulièrement sur les parties communes,

o Chiffrer les travaux de remise en état desdites parties communes,

o Donner son avis sur l’existence d’une gêne olfactive et le cas échéant, sur l’importance de cette gêne,

o Fournir tous les éléments descriptifs de la gêne constatée,

o Effectuer les observations utiles à sa mission,

o Au besoin, réaliser des interventions inopinées et en en rendre compte aux parties après exécution,

o Caractériser d’éventuels manquements aux prescriptions législatives, réglementaires ou contractuelles et aux règles de l’art, pouvant avoir un lien avec les nuisances alléguées,

o Fournir tous les éléments permettant à la juridiction du fond qui sera éventuellement saisie de déterminer si les nuisances sont de nature à constituer un trouble anormal de voisinage et/ou une méconnaissance du règlement de copropriété,

o Donner son avis sur la nature des éventuels travaux ou actions nécessaires à la correction de la situation, si besoin, en sollicitant un ou des parties à faire effectuer une étude,

o Donner son avis sur les devis descriptifs et estimatifs des éventuels traitements correctifs transmis par les parties,

o Fournir tout élément technique et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie, de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices présentées par les parties.

Quoi qu’il en soit :

— Condamner in solidum la SCI CIRQUE DU TEMPLE et la société TI POULET à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme provisionnelle de 45 544,40 € à valoir sur son préjudice de jouissance,

— Condamner in solidum la SCI CIRQUE DU TEMPLE et la société TI POULET à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner in solidum la SCI CIRQUE DU TEMPLE et la société TI POULET représentée par son tuteur aux entiers dépens,

Cette assignation a été enrôlée sous le N° RG 24/01389.

L’affaire étant venue la première fois à l’audience du 04 juillet 2024, elle a fait l’objet d’un renvoi au 07 janvier 2025 afin de permettre aux parties de se mettre en état.

Entre-temps, par acte en date du 30 juillet 2024, la SCI CIRQUE DU TEMPLE a assigné en intervention forcée Monsieur [M] [I] pour l’audience du 07 janvier 2025, aux fins de voir :

— Déclarer la SCI CIRQUE DU TEMPLE recevable et bien fondée en sa demande d’intervention forcée de Monsieur [M] [I] ;

Sans aucune reconnaissance du bien-fondé des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11]:

— Ordonner la jonction de la présente affaire avec celle initiée à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11], à I’encontre de la SCI CIRQUE DU TEMPLE et de la SAS TI POULET par assignation en date du 5 juin 2024 en vue de I’audience du 7 janvier 2025 à 10h30 G : 24101389 ;

— Condamner Monsieur [M] [I] à relever et garantir la SCI CIRQUE DU TEMPLE de toutes éventuelles condamnations qui viendraient à être mises à sa charge ;

— Condamner Monsieur [M] [I] à verser à la SCI CIRQUE DU TEMPLE la somme de 2.000 € au titre des dispositions de I’article 700 du Code de Procédure civile ;

— Le condamner aux entiers dépens.

Cette procédure a été enrôlée sous le N° RG 24/01858.

L’affaire a été évoquée finalement à l’audience du 07 janvier 2025, à l’occasion de laquelle, l’ensemble des parties a constitué avocat.

Aux termes de ses dernières conclusions écrites qu’il a soutenu oralement, le syndicat des copropriétaires a réitéré ses demandes initiales, ajoutant néanmoins un nouveau chef, visant à :

— Condamner in solidum la SCI CIRQUE DU TEMPLE et la société TI POULET à procéder à la remise en état des parties communes (bouchage d’un conduit dans la machinerie ascenseur, travaux sur le conduit de cheminée situés dans la courette de l’immeuble, tourelle d’extraction installée en toiture) préalablement validés par l’assemblée générale des copropriétaires, l’architecte de l’immeuble choisi ainsi que par un bureau de contrôle agréé sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

Au visa de conclusions écrites n°2, la SCI CIRQUE DU TEMPLE a demandé à la juridiction saisie de :

À titre Principal :

— Déclarer irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 11],

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 11] de l’intégralité de ses demandes,

— Débouter Monsieur [M] [I] de toutes se demandes, fins et conclusions,

— Débouter la société TI POULET de toutes se demandes, fins et conclusions,

— Dire que les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 11] se heurtent à des contestations sérieuses,

— Dire qu’il n’y a pas lieu à référé,

À titre Subsidiaire :

— Condamner Monsieur [M] [I] à relever et garantir intégralement la SCI CIRQUE DU TEMPLE de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en ce compris les condamnations prononcées au titre des dépens et des frais irrépétibles,

À Titre infiniment Subsidiaire :

— Condamner la Société TI POULET à relever et garantir intégralement la SCI CIRQUE DU TEMPLE de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en ce compris les condamnations prononcées au titre des dépens et des frais irrépétibles,

En tout état de cause :

— Condamner tout succombant à payer à la SCI CIRQUE DU TEMPLE, la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner in solidum tout succombant au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Au visa de conclusions écrites, la société TI POULET a demandé à la juridiction saisie de :

A titre principal :

— Dire que les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 11] se heurtent à des contestations sérieuses,

— Dire qu’il n’existe aucun dommage à prévenir et aucun trouble manifestement illicite à faire cesser,

Par conséquent :

— Dire qu’il n’y a pas lieu à référé,

— Débouter le syndic des copropriétaires de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire :

— Condamner la SCI Cirque du Temple à relever et garantir intégralement la société TI Poulet de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause :

— Condamner le syndic des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 11] à verser à la société TI Poulet la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndic des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 11] aux dépens,

Au visa de conclusions écrites remises par Monsieur [M] [I], celui-ci demande à la juridiction de :

— Rejeter toutes les demandes de la SCI CIRQUE DU TEMPLE,

— Condamner la SCI CIRQUE DU TEMPLE à verser à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI CIRQUE DU TEMPLE aux dépens,

Les parties ont été entendues en leurs observations par l’intermédiaire de leur conseil.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur la jonction des procédures

En application des articles 367 et suivants du code de procédure civile, il apparaît dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de joindre l’affaire entôlée sous le N° RG 24/01858 avec celle enrôlée sous le N° RG 24/01389.

Sur l’exception d’irrecevabilité soulevée par la SCI CIRQUE DU TEMPLE

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Suivant l’article 31 dudit code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

En l’espèce, le litige existant entre les parties a pour cause la survenance de nuisances olfactives subies par les copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 11], découlant de l’exploitation d’un local à usage de restaurant situé au rez-de-chaussée de cet immeuble, objet d’un bail commercial consenti par l’un des copropriétaires de cet immeuble, en l’occurrence la SCI CIRQUE DU TEMPLE.

Au soutien de sa prétention aux fins de faire cesser ces nuisances, le syndicat des copropriétaires a entendu se prévaloir des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, en invoquant l’existence d’un trouble manifestement illicite.

De son côté, la SCI CIRQUE DU TEMPLE soulève une exception d’irrecevabilité dans la mesure où en raison de la fermeture administrative dont ferait l’objet le restaurant exploité sous l’enseigne « ORIGINAL GRILL POULET », le trouble allégué aurait disparu au moment de l’introduction de l’action en référé formée par le syndicat des copropriétaires.

Cependant, le caractère non actuel du trouble ainsi revendiqué, au demeurant contesté par le demandeur, constitue un moyen de fond, et ne saurait servir d’argument à la revendication d’une fin de non-recevoir, alors que le syndicat des copropriétaires justifie d’un intérêt légitime à agir à l’encontre d’un copropriétaire s’il estime que celui-ci porte atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Au surplus, le syndicat des copropriétaires sollicite également la remise en état de parties communes, en invoquant des travaux effectués par la société TI POULET, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, alors qu’il n’est pas fait état à ce titre de la part des défendeurs, du caractère actuel ou non de ce trouble particulier.

En outre, le syndicat demande le paiement d’une provision, par rapport au coût des travaux de réfection qu’il devra engager en raison de l’imprégnation de l’odeur de poulet, ce qui n’a rien à voir avec la demande aux fins de faire cesser le trouble manifestement illicite qu’elle invoque, lié aux nuisances olfactives.

Par conséquent, il convient de rejeter l’exception d’irrecevabilité soulevée par la SCI CIRQUE DU TEMPLE.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, qu’elle soit légale, réglementaire ou contractuelle.

Suivant l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Cette disposition est rappelée dans le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 11] en son article 8.

En outre, à la lecture de ce document, il est précisé que les locaux commerciaux pourront être utilisés pour l’exercice de n’importe quel commerce ou activité à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’ensemble immobilier et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou des odeurs qui s’en dégageraient.

L’article 31 dudit règlement précise que le copropriétaire bailleur restera solidairement responsable du fait ou de la faute de ses locataires ou sous-locataires.

S’agissant des nuisances olfactives

En l’espèce, au soutien de sa prétention, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— un courrier en date du 25 août 2023 émanant de la mairie de [Localité 11], faisant état de la visite le 23 août 2023 d’un inspecteur de salubrité ayant constaté de très fortes odeurs de poulet grillé dans le hall d’entrée allant jusqu’au dernier étage, dans la cage d’escalier, dans l’ascenseur et dans la cour intérieure de l’immeuble,

— un rapport émanant du Laboratoire central de la préfecture de police portant la référence 23/9864/RG1 mentionnant, qu’à l’occasion de campagnes de mesures effectuées les 25 octobre, ainsi que les 17 au 24 novembre 2023, il a été mis en évidence un net impact de l’activité du restaurant « ORIGINAL GRILL », sur la qualité de l’air dans le bâtiment, notamment la concentration d’aldéhydes, composés traceurs des émissions de cuisson, comparable, voire supérieure aux concentrations les plus élevées observées dans la majorité des logements français ; que lors de la visite effectuée le 25 octobre 2023, il a été relevé la présence de fortes odeurs de rôtisserie et d’importantes fumées dans la cage d’escalier, dans l’ascenseur et dans le logement d’une copropriétaire, alors que le restaurant « ORIGINAL GRILL » était en activité, ajoutant également qu’elles étaient encore plus intenses dans la cave et dans un local à proximité de la machinerie de l’ascenseur,

— un procès-verbal de constat dressé le 02 février 2024 par commissaire de justice observant des nuisances olfactives importantes ainsi que des fumées au niveau du hall principal, de la cage d’escalier du rez-de-chaussée jusqu’au 6ème étage, se diffusant également au cœur de la cabine ascenseur, ainsi qu’au sein de plusieurs appartements, mentionnant par ailleurs que ces nuisances sont révélées par des odeurs de cuisson de volaille et plus précisément de poulet grillé nettement identifiables et ajoutant en dernier lieu que l’odeur est également prégnante au niveau des caves et du local machinerie ascenseur,

— un arrêté de la Ville de [Localité 11] en date du 28 février 2024, prononçant la fermeture administrative de l’établissement « ORIGINAL GRILL » pour une durée de trois mois, comportant en outre une certain nombre de mesures ou travaux à effectuer dans ce délai sous peine de reconduction de l’arrêté de fermeture pour une nouvelle durée de trois mois,

— vingt-trois attestations émanant d’occupants de l’immeuble, confirmant ces nuisances olfactives, évoquant des odeurs de graillon ou de graisses brûlées ressenties tant dans les parties communes que dans certains appartements,

— un nouvel arrêté de la Ville de [Localité 11] en date du 29 mai 2024, prolongeant la fermeture de l’établissement pour une nouvelle durée de trois mois, sur la base d’un rapport de visite constatant que les travaux n’ont pas permis de faire cesser les fuites de fumées par le conduit d’évacuation et la porte,

— un nouvel arrêté de la Ville de [Localité 11] en date du 02 septembre 2024, prolongeant la fermeture de l’établissement pour une nouvelle durée de trois mois,

— un nouvel arrêté de la Ville de [Localité 11] en date du 26 novembre 2024, prolongeant la fermeture de l’établissement pour une nouvelle durée de trois mois,

L’ensemble de ces éléments démontre largement que la copropriété de cet immeuble a subi des nuisances olfactives tant au niveau des parties communes que des parties privatives provenant des appareils de cuisson du restaurant à l’enseigne « ORIGINAL GRILL ». et d’autant plus qu’au demeurant, leur existence ne semble pas être démentie par les parties défenderesses.

Cependant, il est constant que depuis le 28 février 2024, l’établissement en question fait l’objet d’une fermeture administrative et qu’à ce jour son exploitation n’a pas été reprise, de sorte que ces effluves de cuisson ont cessé de facto de se propager dans l’immeuble.

Si effectivement cette fermeture est de nature provisoire, force est de constater que depuis le premier arrêté municipal, elle a été renouvelée automatiquement pour une nouvelle durée de trois mois et que toute reprise d’activité est subordonnée notamment à l’exécution de travaux de mise aux normes, afin de permettre une évacuation correcte des buées et des graisses, de nature à ne pas affecter le reste de l’immeuble.

A cet égard, il n’apparaît pas que l’exploitant aurait enfreint ces arrêtés de fermeture successifs, étant observé qu’il n’est produit aucun élément en ce sens (constat de commissaire de justice ou rapport de visite des autorités administratives par exemple) postérieur au 28 février 2024, date du premier arrêté.

Il n’est pas non plus établi que les nuisances olfactives se reproduiraient en cas de réouverture de l’établissement sur autorisation de la Ville, après exécution des travaux préconisés pour lesquels le syndicat des copropriétaires n’a formulé aucune observation et encore moins produit d’éléments probatoires sur une éventuelle inefficacité en ce qui les concerne.

Il convient enfin d’observer que cette activité de restauration telle qu’elle a été envisagée par le bail commercial « vente à emporter-Rôtisserie » n’est pas par principe prohibée par le règlement de copropriété.

C’est donc à juste titre que les défenderesses font valoir qu’à ce jour, ce trouble n’est plus actuel, étant par ailleurs précisé qu’il appartient au juge des référés de constater seulement l’existence ou non d’un trouble manifestement illicite, sans qu’il soit forcément nécessaire pour lui d’engager un examen sur la notion de trouble de voisinage.

S’agissant des travaux réalisés sans autorisation

Au cas particulier, il apparaît que dans un premier temps, l’évacuation des émanations du restaurant s’effectuait par un conduit accolé à l’immeuble, surmonté d’un extracteur sur la toiture.

Cette installation a fait l’objet toutefois le 1er juin 2023 d’un relevé d’infraction aux dispositions des articles R1336-4 à R1336-11 du code de la santé publique par la Ville de [Localité 11] en raison des nuisances sonores qu’elle générait, de sorte qu’elle a été mise en arrêt.

Si aucune autorisation n’a effectivement été donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, les défendeurs justifient de la dépose de cet équipement le 27 juin 2023, au vu d’une photographie transmise par la SCI CIRQUE DU TEMPLE au syndic de l’immeuble. Cela est par ailleurs corroboré par le rapport du Laboratoire central de la Préfecture de police (page 6), cité précédemment.

En tout état de cause, le commissaire de justice diligenté par la copropriété en vu de relever le caractère éventuellement illicite des travaux effectués par la société TI POULET n’en fait nullement état dans le constat qu’il a dressé le 25 mars 2024.

En second lieu, il ressort des éléments du dossier et notamment du constat établi le 2 février 2024, que les émanations de la cuisine s’évacuaient par le local de la machinerie de l’ascenseur, le commissaire de justice instrumentaire mentionnant l’existence d’un conduit ouvert où il relevait des odeurs particulièrement intenses. Cela est également corroboré par un diagnostic de ventilation établi par la société ELG, confirmant le fait que les fumées du restaurant étaient évacuées dans la cave.

Un second constat établi le 25 mars 2024 précise que ce trou a été bouché par une plaque vissée sur quatre points au cœur du plafond, avec l’aide de mousse expansive apposée en périphérie. Il a été relevé également au niveau du débouché du conduit vers la courette intérieure la pose d’une plaque fixée à même sur le ravalement et en partie centrale, l’ajout d’une pièce métallique ajourée.

Il n’est pas contesté que ces travaux ont été effectués par la société TI POULET, ainsi que cela résulte du rapport de visite établi le 29 mai 2024 par les services d‘hygiène de la mairie.

Il est indéniable qu’ils ont été effectués sur des parties communes et à ce titre, les défendeurs ne justifient pas d’une autorisation du syndicat des copropriétaires, de sorte qu’effectivement en violation de cette règle de droit prévue notamment à l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965, il existe un trouble manifestement illicite.

Néanmoins, il est clair que ces travaux ont été réalisés afin de remédier justement au problème d’évacuation des fumées, dont se plaignait préalablement le syndicat. A cet égard, les services d’hygiène ont indiqué qu’ils avaient répondu en partie à cet objectif, puisque les fumées ne pouvaient plus s’échapper par le trou situé dans le local de la machinerie de l’ascenseur.

Dès lors s’il convient d’ordonner à la société TI POULET et à la SCI CIRQUE DU TEMPLE de procéder à une remise en état des lieux dans leur situation antérieure faute pour eux d ‘avoir sollicité l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, il n’y a pas lieu d’assortir cette injonction d’une quelconque astreinte, et ce d’autant que le demandeur ne justifie pas avoir notifié préalablement une mise en demeure à cet effet.

Sur l’organisation d’une mesure d’expertise sollicitée à titre complémentaire et/ou subsidiaire

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Le syndicat des copropriétaires motive le recours à une mesure d’expertise par le fait que celle-ci permettrait d’établir un diagnostic sur les nuisances olfactives et les moyens d’y remédier.

En premier lieu, ainsi que cela a été relevé précédemment, le trouble lié aux nuisances olfactives provenant des appareils de cuisson du restaurant « ORIGINAL GRILL POULET » n’est pas contestable, ni contesté. Par ailleurs, il a pris fin, suite à la fermeture administrative toujours en cours de l’établissement. Il s’en évince que tout chef de mission relatif à l’examen de ce trouble apparaît dès lors inutile.

Il en est de même s’agissant du chef visant à relever les manquements aux prescriptions législatives, réglementaires ou contractuelles, lesquelles ont déjà été mises en évidence par l’autorité administrative, sans que les défendeurs aient formulé de leur côté une quelconque critique à ce titre.

En revanche, dans la perspective éventuelle d’une reprise de cette exploitation, le demandeur justifie d’un motif légitime à ce qu’un expert puisse donner son avis sur les travaux ou actions nécessaires permettant une évacuation des fumées en conformité avec la réglementation en vigueur, afin qu’elle ne constitue plus une gêne à l’avenir pour les occupants de l’immeuble.

Il y a lieu par conséquent, d’ordonner une mesure d’expertise, mais seulement à ce titre.

Sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut allouer une provision au créancier dans le cas où l’obligation invoquée par celui-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au regard de cette disposition, le juge des référés doit apprécier préalablement si le créancier justifie de l’existence d’une obligation de paiement en sa faveur non sérieusement contestable. Dans cette hypothèse, il lui appartient de fixer souverainement le montant de la provision dans la limite du montant qu’il juge non sérieusement contestable, étant précisé néanmoins que ce montant peut correspondre à la totalité de la créance.

En second lieu, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Au cas particulier, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une provision de 45.544,40 euros correspondant au coût des travaux permettant de faire disparaître les odeurs persistantes et nauséabondes affectant le revêtement tant de l’ascenseur que de la cage d’escalier.

Or, au soutien de cette demande de provision, il se contente de produire uniquement des devis de travaux, ce qui est insuffisant pour démontrer qu’ils auraient un lien avec les effluves de cuisson subies il y a près d’un an par la copropriété, et ce d’autant qu’il n’est produit aucun élément probatoire relatif à la présence toujours actuelle d’odeurs nauséabondes continuant à imprégner les revêtements en question.

Ne justifiant pas ainsi d’une créance non sérieusement contestable à ce titre, il n’y aura pas lieu à référé sur la demande de provision sollicitée parle syndicat des copropriétaires.

Sur l’appel en garantie de Monsieur [I]

Selon l’article 1843 du code civil, les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant l’immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors été réputés avoir été dès l’origine contractés par celle-ci.

Il s’évince de ce texte que la société immatriculée peut reprendre à son compte les engagements conclus préalablement à son immatriculation. Cette décision de ratification a pour effet de substituer rétroactivement à la responsabilité de la personne physique ayant souscrit l’engagement, celle de la personne morale qui est censée l’avoir contracté dès l’origine.

Néanmoins, cette reprise est subordonnée au fait que les actes aient bien été accomplis au nom d’une société en formation. Ainsi, s’il n’est pas précisé que l’acte a été fait au nom de la société en formation, il n’engage que son signataire, sans possibilité de reprise.

A la lecture du contrat de bail, il est mentionné que celui-ci a été consenti à Monsieur [M] [I] demeurant à [Adresse 13], sans qu’il soit fait nulle part référence que celui-ci agissait pour le compte de la société TI POULET, alors en cours de constitution.

Il en résulte que nonobstant le fait qu’un procès-verbal de décision de l’associé unique aurait été établi le 18 avril 2023 à cet effet, la reprise par la société TI POULET de tous les engagements accomplis en son nom et pour son compte avant son immatriculation est inopposable à la SCI CIRQUE DU TEMPLE quant à sa relation contractuelle avec Monsieur [M] [I] portant sur l’exécution du bail commercial.

Aux termes du contrat de bail, il est stipulé que « le preneur devra jouir des lieux en se conformant à l’usage et au règlement, s’il existe, de l’immeuble, et ne rien faire qui puisse en troubler la tranquillité ni apporter un trouble de jouissance quelconque ou des nuisances aux autres occupants ou aux voisins. Notamment, il devra prendre toutes précautions pour éviter tous bruits et odeurs nauséabondes (…). Il devra se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements, arrêtés de police, règlements sanitaires, et veiller à toutes les règles de l’hygiène et de la salubrité ».

Au regard des conditions particulières, le preneur s’engageait à effectuer des travaux devant impérativement comprendre l’installation d’un système d’extraction d’air sous forme de hotte, tel que détaillé sur un devis annexé au contrat et approuvé par le syndic, dont il devait obtenir la conformité une fois achevée par un expert agréé ou l’installateur.

En application de ces clauses, la SCI CIRQUE DU TEMPLE dispose d’une créance de garantie non sérieusement contestable vis-à-vis de Monsieur [M] [I] concernant toute condamnation prononcée à l’encontre de celui-ci aux termes de cette ordonnance.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires ayant échoué sur la majeure partie de ses prétentions, sera condamné aux entiers dépens, à l’exception de ceux relatifs à l’intervention forcée de Monsieur [M] [I] qui seront pris en charge par celui-ci.

Eu égard aux circonstances de la cause, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Il conviendra de rejeter toutes les demandes en paiement émises par les différentes parties à ce titre.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition au greffe, ordonnant la jonction des procédures N° RG 24/01389 et N° RG 24/01858, contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’irrecevabilité soulevée par la SCI CIRQUE DU TEMPLE pour défaut d’intérêt à agir,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande du Syndicat des copropriétaires visant à l’interdiction d’utiliser tout appareil de cuisson, sur le fondement du trouble manifestement illicite,

Condamnons in solidum la SCI CIRQUE DU TEMPLE et la société TI POULET à remettre en état les parties communes, dans leur situation antérieure, s’agissant des travaux relatifs au bouchage du conduit dans la machinerie ascenseur et à la pose de la plaque au niveau du débouché du conduit vers la courette intérieure,

Disons n’y avoir lieu à prévoir d’astreinte pour l’exécution de cette injonction,

Ordonnons une mesure d’expertise, au contradictoire de l’ensemble des parties défenderesses, et commettons pour y procéder :

Mr [W] [G]

[Adresse 6]

Port. : [XXXXXXXX02]

Mèl : [Courriel 14]

(expert inscrit auprès de la cour d’appel de Versailles, sous la rubrique C-02.01 – Architecture – Ingénierie – Maîtrise d’oeuvre)

lequel pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix,avec mission pour lui de :

– convoquer et entendre les parties,

– se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission,

– se rendre sur place, [Adresse 3] à [Localité 11],

– visiter les lieux et les décrire,

– donner son avis sur les travaux ou actions nécessaires permettant une évacuation des fumées en conformité avec la réglementation en vigueur, afin qu’elle ne constitue plus une gêne à l’avenir pour les occupants de l’immeuble, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, en se faisant communiquer au besoin des devis ou estimations chiffrées,

– faire toutes observations utiles au règlement du litige,

Disons qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux;

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 7] ([XXXXXXXX01]), dans le délai de 8 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

Rappelons que l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 5000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 4] , dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Disons qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

Déboutons le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 11] de sa demande de provision ;

Condamnons Monsieur [M] [I] à relever et garantir la SCI CIRQUE DU TEMPLE de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre aux termes de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 11] aux entiers dépens de l’instance, à l’exception de ceux relatifs à l’intervention forcée de Monsieur [M] [I] ;

Condamnons Monsieur [M] [I] aux entiers dépens se rattachant à l’intervention forcée dont il a fait l’objet de la part de la SCI CIRQUE DU TEMPLE ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

FAIT À NANTERRE, le 11 Février 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

François PRADIER, 1er Vice-président