TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 DECEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00262 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GVOE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : [C] GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [M]

né le 29 Octobre 1971 à [Localité 6] (LOIRET), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [G], [N] [T]

né le 05 Septembre 1983 à [Localité 6] (LOIRET), demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [B] [W]

née le 18 Novembre 1991 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 15 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 4 août 2020, Monsieur [C] [M] a donné en location à Madame [B] [W] et Monsieur [G] [N] [T] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], appartement C85, cave C86, garage fermé C87, moyennant un loyer mensuel de 660 euros et 200 euros de provisions sur charges, payables à terme à échoir, le trois de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [M] a fait signifier à Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W] le 11 janvier 2024 un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 6368,43 euros, selon décompte en date du 10 janvier 2024.

Monsieur [C] [M] a ensuite fait assigner Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 25 mars 2024, aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et que la location consentie à Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que les locataires seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 7630,43 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;

— condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

— condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à titre de participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

— condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience qui s’est tenue le 15 octobre 2024, Monsieur [C] [M] a comparu et a maintenu ses demandes. Il a actualisé la dette locative à la somme de 12750,89 euros, hors frais de procédure. Le bailleur a indiqué qu’il n’y avait pas de paiement depuis un an. Concernant l’augmentation du loyer et des charges, il a fait valoir qu’il avait procédé à une indexation classique du loyer et que la présence de cinq enfants avait nécessairement des conséquences sur les charges. Il a par ailleurs mentionné le fait qu’il devait rembourser des mensualités dans le cadre de son acquisition du bien immobilier.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W] ont comparu. Ils ont reconnu le montant de la dette locative. Ils se sont toutefois interrogés sur l’augmentation du loyer et des charges. Ils ont fait état de leur situation familiale et de leurs ressources. Ils ont indiqué ne pas avoir de dossier de surendettement en cours comprenant la dette locative. Ils ont expliqué ne pas demander de délais de paiement, du fait de leur impossibilité de régler la somme nécessaire pour apurer la dette locative.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu à l’audience.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 26 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 mars, étant précisé que les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ne prévoient pas que cette formalité soit réalisée à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que rédigé à la date de signature du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 4 août 2020 contient une clause résolutoire (chapitre VIII, page 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 janvier 2024, pour la somme en principal de 6368,43 euros.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer précité.

Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W] avaient jusqu’au 11 mars 2024 à 24 heures pour régler cette somme de 6368,43 euros.

Entre le 11 janvier 2024 et le 11 mars 2024 à 24 heures, Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W] n’ont procédé à aucun règlement, si bien que les causes du commandement n’ont pas été éteintes.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mars 2024.

L’expulsion de Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W] restent redevables des loyers jusqu’au 11 mars 2024 et, à compter du 12 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 12 mars 2024, ils ont causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera intégrée au calcul de la somme due à la date de l’audience, comme actualisé à l’audience.

Outre le contrat de bail, Monsieur [C] [M] produit un décompte pour faire valoir que Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W] devraient une somme de 12750,89 euros à la date du 15 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Il apparaît que le bailleur a indexé le montant du loyer initial, tout en limitant cependant l’augmentation, hormis en ce qui concerne la révision de l’année 2024, dont l’augmentation est conforme à l’indice de référence appliqué au loyer de 690 euros de l’année précédente.

Cependant, le bailleur a procédé à l’indexation un mois trop tôt, puisque le bail prévoit une révision au 1er août de chaque année et non au 1er juillet, conformément à la loi.

Il convient donc de décompter à ce titre une somme de 15 euros en juillet 2023 (au vu du montant du loyer mentionné dans le décompte annexé au commandement de payer, qui permet de retenir que le loyer hors charges de la période antérieure au 1er août 2023 était de 675 euros), puis une somme de 24,14 euros au titre de l’échéance de juillet 2024.

Les régularisations de charges réalisées en septembre 2023 (charges et taxe d’ordures ménagères), mars 2024 (charges) et septembre 2024 (taxe d’ordures ménagères) sont quant à elles justifiées par la production des bilans annuels de charges et des taxes d’ordures ménagères qui s’y rapportent.

Il en résulte une dette locative pouvant être retenue à la somme de 12711,75 euros.

Présents à l’audience, Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W] ne contestent pas le principe, et reconnaissent le montant de la dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés et qui a été recalculée au vu de leur interrogation quant à l’augmentation des échéances.

Le bail contient une clause de solidarité (chapitrer VII, page 6).

Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W] seront donc solidairement condamnés à verser au bailleur une somme de 12711,75 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7630,43 euros (somme contenue dans l’assignation, tentant compte du montant exact de l’échéance de juillet 2023) à compter du 25 mars 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

Ils seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er novembre 2024 (première échéance non liquidée au moment de l’audience) à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il est à noter que les locataires n’ont pas sollicité de délais de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 4 août 2020 entre Monsieur [C] [M], d’une part, et Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], appartement C85, cave C86, garage fermé C87, sont réunies à la date du 12 mars 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 12711,75 euros (selon décompte en date du 15 octobre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024) relative aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7630,43 euros à compter du 25 mars 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W] à payer à Monsieur [C] [M], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W] à verser à Monsieur [C] [M] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [N] [T] et Madame [B] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 janvier 2024 et le coût de l’assignation du 25 mars 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2024, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,