TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 26/03/2025

à : Maître Paul-marie GAURY

Copie exécutoire délivrée

le : 26/03/2025

à : Maître Nicolas BOYTCHEV

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/07685

N° Portalis 352J-W-B7I-C5UJS

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas BOYTCHEV de la SELARL RACINE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0301 substituée par Maître Julie MISMISIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1172

DÉFENDERESSE

S.A.S. OPEN FLATS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Paul-marie GAURY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0553

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 mars 2025 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 26 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/07685 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UJS

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 24 juillet 2020 à effet au 27 juillet, la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI a consenti à la SAS OPEN FLATS un bail d’une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction, portant sur des locaux situés [Adresse 3], comprenant plusieurs lots (1-009, 6-003, 6-007 et 7-004), moyennant le paiement d’un loyer annuel de 191 040 euros payable par trimestre.

Une franchise de onze mois de loyer a été accordée au preneur, soit jusqu’au 26 juin 2021.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2021, la SAS OPEN FLATS a donné congé des locaux loués, à effet au 26 juillet 2022.

Selon avenant du 10 novembre 2021, les parties ont convenu de retirer le lot N°6-003 du bail à compter, rétroactivement, du 1er octobre 2021 et de diminuer le montant du loyer en conséquence.

Déplorant des loyers impayés, la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI a fait délivrer à la SAS OPEN FLATS, le 27 janvier 2022, un commandement de payer la somme de 111 870,68 euros au principal, en visant la clause résolutoire contenue au contrat. Puis, le 18 mai 2022, elle l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin d’obtenir la résiliation du bail et le paiement des sommes dues.

Les parties ont cependant conclu un protocole d’accord transactionnel le 6 octobre 2022 aux termes duquel la SAS OPEN FLATS renonçait au congé, le terme du bail devant intervenir le 26 juillet 2023, reconnaissait être redevable de la somme de 130 457,87 euros à la date du 26 juillet 2022, dont devait être déduite la somme de 40 000 euros versée le jour de la signature du protocole et s’engageait à régler le solde en 8 mensualité de 5 000 euros à compter du 26 août 2022 puis en 4 mensualités de 12 614 euros à compter du 26 avril 2023.

La société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI déplorant le non-respect de cet accord en ce qui concerne l’échéancier mis en place a, par acte de commissaire de justice du 07 août 2024, fait assigner la SAS OPEN FLATS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé afin d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 85 312,02 euros au titre des loyers et charges dus au 26 juillet 2023 et à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à régler les dépens de l’instance.

Lors de l’audience du 10 février 2025 à laquelle l’affaire a été retenue après plusieurs renvois, la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI, représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles elle :

— demande le rejet des délais de paiement sollicités,

— rectifie sa demande en paiement et sollicite ainsi la condamnation de SAS OPEN FLATS à lui verser la somme de 77 898,41 euros au principal, arrêtée au 26 juillet 2023,

— maintient sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Elle estime être redevable, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile de la somme susmentionnée, au titre des obligations incombant au preneur en vertu de l’article 1728 du code civil et en application du protocole d’accord signé entre les parties.

La SAS OPEN FLATS, représentée par son conseil, a déposé des conclusions qu’elle a soutenues oralement. Elle demande :

— à titre principal, de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI,

— à titre subsidiaire, de se voir octroyer des délais de paiement sur 24 mois,

— en tout état de cause, de condamner la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI à lui verser la somme 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

La SAS OPEN FLATS soutient que la demande de la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI se heurte à une contestation sérieuse au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile puisque le montant de la dette dont elle réclame le paiement est erroné en ce ce que : la taxe foncière lui a été imputée en intégralité pour l’année 2023 et non au prorata de la durée de l’occupation ; la contribution annuelle sur les revenus locatifs a été mise à sa charge en contradiction avec l’article 234 nonies du Code général des impôts, de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et avec le contrat de bail ; les rappels de charges ne sont pas justifiés et la TEOM lui a été facturée deux fois en 2023 ; des indemnités d’occupation lui ont été réclamées en dépit du protocole d’accord ; le montant du dépôt de garantie lui a été restitué tardivement au regard de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI lui doit à ce titre 10 532,66 euros.

Subsidiairement, la SAS OPEN FLATS demande, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, des délais de paiement pour solder sa dette, pendant 24 mois.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI demande paiement de la somme provisionnelle de 77 898,41 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges, arrêtée au 09 août 2023.

La SAS OPEN FLATS conteste ce montant à plusieurs titres.

En premier lieu, elle estime que la taxe foncière concernant l’année 2023 n’a fait l’objet d’aucune proratisation en fonction de la durée d’occupation réelle du bien. Toutefois, les pièces fournies par la demanderesse et notamment, l’avis d’imposition concernant l’année 2023, démontrent que le montant de la taxe foncière et de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères qui lui ont été facturées pour l’année 2023 ont bien été calculés au prorata de la durée d’occupation des lieux par la SAS OPEN FLATS cette année là, à savoir sur 207 jours au lieu de 365.

Par ailleurs, SAS OPEN FLATS conteste la facturation de la contribution annuelle sur les revenus locatifs au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Elle vise également l’article 234 nonies du code général des impôts qui prévoit que cette contribution est acquittée par le bailleur.

Néanmoins, la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable en l’espèce, le bail étant expressément soumis aux dispositions du code civil, ce qui n’est pas contesté par la défenderesse. Par ailleurs, contrairement à ce que la SAS OPEN FLATS allègue, la mise à la charge du locataire de cette contribution est bien prévue au contrat de bail en son article 5.3 dans les termes suivants : « le loyer et tous les accessoires du bail s’entendent hors taxes, le preneur s’engageant, en conséquence, à acquitter entre les mains du bailleur, en sus desdits loyer et accessoires, le montant de la contribution annuelle des revenus locatifs ou tout autre taxe substituée, y compris 'il s’agit d’une taxe directement imputable au bailleur ; le preneur devant en supporter le paiement ou le remboursement avec les conséquences qui en découlent, au taux légalement en vigueur le jour de chaque règlement ». Cette stipulation contractuelle déroge ainsi aux dispositions légales et si la défenderesse conteste son existence, ce qu’elle échoue à faire, elle ne conteste pas son bien-fondé dont l’examen aurait excédé les pouvoirs du juge des référés.

La SAS OPEN FLATS conteste également les rappels de charges et la TEOM, au motif qu’ils ne sont pas justifiés et que la TEOM lui a été facturée deux fois au titre de l’année 2023. Or la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI verse bien aux débats le décompte individuel des prestations et charges locatives pour les années 2022 et 2023 émis par la société DAUCHEZ, étant relevé, de surcroît, que des régularisations sont intervenues pour les années 2022 et 2023, au profit de la SAS OPEN FLATS, laquelle a ainsi vu son compte crédité de 7 373,63 euros au titre de l’année 2022 et de 7 413,61 euros au titre de l’année 2023.

En ce qui concerne la facturation de la TEOM, la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI produit les avis d’imposition relatifs aux années 2021, 2022 et 2023 ainsi qu’un extrait de rôle de taxe foncière pour l’année 2020. Par ailleurs, il ressort du décompte fourni par la demanderesse qu’elle a été facturée le 1er juillet 2023 à hauteur de 836,93 euros au titre de l’année 2023 et le 2 septembre 2023 à hauteur de 864,84 euros au titre de l’année 2023 également. Toutefois, il ne s’agit que d’une simple erreur de plume, le montant facturé le 1e juillet 2023 correspondant, en réalité, à la TEOM 2022. Son montant était en effet de 1 475,45 euros (selon avis d’imposition fourni) et a été appelé en deux temps, à savoir le 1er juillet à hauteur de 836,93 euros et le 1er juillet 2024 à hauteur de 638,382 euros (selon les factures fournies). La TEOM pour l’année 2023 n’a donc été facturée qu’une seule fois, tout comme celle de l’année 2022, qui a été appelée en deux temps.

La SAS OPEN FLATS conteste, par ailleurs, la facturation d’indemnités d’occupation en dépit, selon elle, du protocole d’accord ; toutefois, le protocole d’accord transactionnel signé le 6 octobre 2022 par les parties ne fait état d’aucun renoncement de la part de la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI à percevoir des loyers ou indemnités en contrepartie de la mise à disposition de son bien.

Décision du 26 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/07685 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UJS

Ainsi, elle a légitimement appelé des indemnités d’occupation pour la période courant du 26 juillet 2022, date d’effet du congé délivré par la SAS OPEN FLATS jusqu’au 6 octobre 2022, date de signature du protocole, pendant laquelle elle s’est maintenue dans les lieux. Le fait qu’aux termes du 9ème avis d’échéance elle ait mentionné, pour la période courant du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2022 que la SAS OPEN FLATS était redevable de la somme 25 260 euros au titre de « l’indemnité d’occupation », en lieu et place du terme « loyer » puisque la SAS OPEN FLATS avait, à compter du 6 octobre 2022, renoncé à son congé, ne remet nullement en cause l’obligation de la preneuse de s’acquitter de son loyer.

Enfin, la SAS OPEN FLATS invoque à tort les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, non applicable en l’espèce, pour relever que le montant du dépôt de garantie lui a été restitué tardivement, alors que les délais dans lesquels ce dépôt de garantie devait être restitué n’étaient pas spécifiés aux termes du contrat de bail signé entre les parties et soumis uniquement aux dispositions du code civil.

Par conséquent, l’obligation dont se prévaut la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI apparaît incontestable en son principe et en son quantum. La SAS OPEN FLATS sera ainsi condamnée à lui verser la somme provisionnelle de 77 898,41 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges, arrêtée au 09 août 2024.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au juge d’accorder des délais de paiement au débiteur compte-tenu de sa situation et en fonction des besoins du créancier, dans la limite maximale de deux années.

En l’espèce, la SAS OPEN FLATS ne justifie pas de sa situation financière. Par conséquent, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

Sur les demandes accessoires

La SAS OPEN FLATS, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité commande de la condamner à verser à la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision, de droit selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant en référé publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONDAMNONS la SAS OPEN FLATS à verser à la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI la somme provisionnelle de 77 898,41 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges, arrêtée au 09 août 2024,

CONDAMNONS la SAS OPEN FLATS à verser à la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW SCI la somme la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS OPEN FLATS aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La juge,